Гражданский кодекс часть 1

Куйбышевский районный суд г.Омска в составе председательствующего судьи Чекурды А.Г., при секретаре Савченко Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО НПО "Мостовик" к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО НПО «Мостовик» обратился в суд с указанным иском, в обоснование требований указав, что 23.10.2014 между ООО НПО «Мостовик» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого продавец продал покупателю нежилое строение (литера А), назначение: нежилое. Площадь: общая 214,4 кв.м., Литера А, этажность 1, адрес: <адрес>, условный №; земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, общеделовые цели, площадь. 630 кв.м., по адресу: <адрес>. 23.10.2014 между ООО НПО «Мостовик» и ФИО1 составлен акт приема-передачи недвижимого имущества. Однако фактически имущество и техническая документация, ключи ответчику не передавалось. Нежилое строение является объектом культурного наследия. Согласно п.2.1. цена имущества определена 500 000 руб. Согласно п.2.2. договора срок оплаты установлен до 30.11.2014. Оплата ФИО1 не производилась. Государственная регистрации перехода права собственности не осуществлена. С апреля 2014 ООО НПО «Мостовик» находится в процедуре банкротства. Процедура банкротства введена арбитражным судом Омской области с 02.07.2014. Процедура конкурсного производства введена 05.06.2015. Спорные объекты недвижимости включены в конкурсную массу, их исключение из конкурсной массы невозможно. 29.03.2019 ООО НПО «Мостовик» направлен ФИО1 отказ от договора. Просит расторгнуть договор купли-продажи № от 23.10.2014, а также взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

В ходе разбирательства по делу ответчиком ФИО1 заявлен встречный иск к ООО НПО «Мостовик» о признании отказа от договора недействительным. В последующем ответчик в лице представителя по доверенности ФИО2 отказался от встречных требований. Отказ от требования принят судом в порядке статей 220 и 221 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что фактическая спорное имущество никогда не выбывало из владения ООО НПО «Мостовик». Так же пояснил, что договор купли-продажи заключен в период процедуры наблюдения в отношении ООО «НПО «Мостовик» в октябре 2014 года. Соответственно государственная регистрация перехода право собственности не состоялось. Была предпринята только одна попытка, и в январе 2015 года был получен отказ. Более никаких попыток ФИО1 не предпринимал, и соответственно регистрация не происходила, кроме того, ответчик не производил оплату. При этом, со стороны ООО «НПО «Мостовик» злоупотребления не было, поскольку ответчиком исполнения такое существенное условие договора как оплат, исполнено не было. Так как оплаты не поступило до 2019 года, истцом направлен ответчику отказ от исполнения договора, что предусмотрено договором о том, что если оплата не поступает до 30.11.2014 года, то продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив покупателю письменное уведомление. Также указал, что фактическая стоимость указанного имущества определена при его включении в конкурсную массу и составляет по отчету оценщика порядка 9 000 000 рублей, в отличие от указанной в спорном договоре, в размере 500 000 рублей.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 иск не признала, просила отказать в его удовлетворении в полном объеме. Суду пояснила, что отказ от договора является злоупотреблением правом со стороны истца, что является основанием для отказа в иске. Указала, что 29.03.2019 ФИО1 уведомил ООО НПО «Мостовик» о необходимости явки для регистрации договора купли-продажи, однако, ООО НПО «Мостовик» своего представителя на регистрацию договора не направило. 29.03.2019 ООО НПО «Мостовик» уведомило ФИО1 об отказе от договора, что ответчик расценивает как злоупотребление правом. Считает недействительным односторонний отказ ООО НПО «Мостовик» от договора купли-продажи № от 23.10.2014. Не отрицала, что расчет по договору ФИО1 до настоящего времени не произведен, однако, по мнению ответчика вносить денежные средства было бессмысленно, поскольку не была известна позиция другой стороны, поэтому он и направили уведомление о явке в регистрирующий орган, и уже после регистрации ФИО1 бы произвел соответствующую оплату. Но фактически на уведомление о явке, ему поступило уведомление об отказе от договора. Денежные средства не вносить, поскольку в этом случае ФИО1 имел риск и не получить имущество и потерять денежные средства.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, а также мнением участников процесса, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Согласно положениям ст. 12 ГК РФ защита права может быть осуществлена путем расторжения договора.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На основании ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Статьей 489 ГК РФ закреплено договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 453 ГК РФ установлено при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 23.10.2014 между ООО НПО «Мостовик» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого продавец продал покупателю нежилое строение (литера А), назначение: нежилое. Площадь: общая 214,4 кв.м., Литера А, этажность 1, адрес: <адрес>, условный №, за 450 000 рублей (п.2.1.1); земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, общеделовые цели, площадь. 630 кв.м., по адресу: <адрес> за 50 000 рублей (п. 2.1.2).

Согласно п. 1.3. договора нежилое строение является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (Решение Омского облисполкома от 22.01.1991 № 20). Покупатель обязуется после подписания (Оформления) настоящего договора заключить с Министерством культуры Омской области соответствующее охранное обязательство.

В соответствии с п. 2.2. договора вышеуказнная денежная сумма (500 000 рублей) будет оплачена покупателем продавцу в срок до 30.11.2014 года включительно путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре, либо любым иным законным способом, согласованным сторонами, в том числе путем взаимозачета встречных однородных требований.

При расчетах по настоящему договору у продавца не возникает права залога на вышеуказанное имущество (п. 2.3 договора).

Право собственности на продаваемое недвижимое имущество возникает у покупателя со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Омской области (п. 3.1. договора).

Пунктом 7.6 договора предусмотрено, что в случае неоплаты, в том числе частичной, цены недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор при условии обязательного направления покупателю соответствующего письменного уведомления не позднее, чем за 15 календарных дней до предполагаемой даты такого расторжения. При расторжении договора все неоплаченное недвижимое имущество должно быть возвращено продавцу в собственность.

23.10.2014 между ООО НПО «Мостовик» и ФИО1 составлен акт приема-передачи недвижимого имущества, что предусмотрено п. 4 договора.

Однако фактически имущество и техническая документация, ключи ответчику не передавались, что участниками процесса не оспаривалось. До настоящего времени спорный объект находится во владении ООО НПО «Мостовик».

По сведениям Управления Росреестра по Омской области № № от 03.06.2019 нежилое строение, площадью 214,4 кв.м., 1917 года постройки, кадастровый № (ранее присвоенный государственный учетный условный №), расположенное по адресу: <адрес>; а также земельный участок, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с 30.12.2009 находятся в собственности ООО НПО «Мостовик». При этом, в графе особые отметки указано, что на нежилое строение зарегистрировано обременение как объекта культурного наследия в пользу Министерства культуры Омской области, охранное обязательство выдано 08.10.2009.

Расчет по договору покупателем ФИО1 осуществлен не был, что стороной ответчика не оспаривалось.

До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество с истца на ответчика не осуществлена, что подтверждается уведомлениями Управления Росреестра по Омской области о приостановлении и отказе в государственной регистрации за ФИО1 имущества по сделке № от 23.10.2014.

С апреля 2014 ООО НПО «Мостовик» находится в процедуре банкротства, процедура банкротства введена арбитражным судом Омской области с 02.07.2014, с 05.06.2015 введена процедура конкурсного производства, что подтверждается определениями Арбитражного суда Омской области от 02.07.2014, от 10.02.2015, решением Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015.

Из выписки ЕГРЮЛ видно, что ООО НПО «Мостовик» с 19.06.2015 находиться в стадии ликвидации.

29.03.2019 во исполнение п. 7.6. договора ООО НПО «Мостовик» направлен ФИО1 отказ (расторжение) от договора № от 23.10.2014.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2019 ФИО1 отказано в удовлетворении заявления об обязании зарегистрировать переход права собственности на указанное имущество.

Оценив собранные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования о расторжении договора купли-продажи №, заключенного 23.10.2014 между ООО НПО «Мостовик» и ФИО1, являются обоснованными и соответственно подлежащими удовлетворению.

Так, ФИО1 нарушено такое существенное условие договора № от 23.10.2014 как порядок расчета, в предусмотренный договором срок, то есть до 30.11.2014 расчет по договору им произведен не был.

Поскольку условиями договора предусмотрена в этом случае возможность продавца в одностороннем порядке расторгнуть договор, ООО НПО «Мостовик» обоснованно направлено ответчику уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, суд также учитывает, что фактически спорное недвижимое имущество никогда не переходило во владение ответчика, что сторонами не оспаривалось, то есть указанное свидетельствует об утрате ФИО1 после 30.11.2014 интереса в сделке.

То обстоятельство, что им 29.03.2019 в адрес конкурсного управляющего ООО НПО «Мостовик» направлено заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, то есть по сути заявление о понуждении к исполнению договора купли-продажи, по мнению суда не может породить таких правовых последствий, поскольку судом бесспорно установлено, что сделка между сторонами фактически не исполнена, так как продавцом покупателю недвижимое имущество не передавалось, а покупателем оно не оплачивалось.

Принимая во внимание, что указанный договор никаких правовых последствий для сторон не породил, суд находит требование о его расторжении достаточным условием для приведения сторон в первоначальное положение.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО НПО "Мостовик" удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи имущества №, заключенный 23.10.2014 между ООО НПО "Мостовик" к ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО НПО "Мостовик" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение одного месяца.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 22.07.2019.