Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Аэлита» к ООО СП «ЮИТ ДОН», ФИО1, 3-и лица: Управление Росреестра по РО, ЗАО «ЮИТ ДОН», ФИО2 о признании права общей долевой собственности на помещения подвала и истребовании имущества из чужого незаконного владения

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Аэлита» обратилось в суд с иском к ООО СП «ЮИТ ДОН», ФИО1, 3-е лицо ЗАО «ЮИТ ДОН» о признании права общей долевой собственности на помещения подвала и истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование иска указано, что ЗАО «ЮИТ ДОН» является застройщиком по договорам долевого строительства жилого многоквартирного дома по адресу: ... н/Д п... В данном доме имеется технический подвал (помещения 2,3,4) по которому проходят все коммуникации, обслуживающие весь жилой дом. Помимо транзитных коммуникаций, в данном подвале находятся вся запорная арматура, окна для прочистки и сброса канализации и прочие устройства, исключающие возможность эксплуатации всего жилого многоквартирного дома без доступа к ним. Застройщик изменил проектную декларацию, исключив из общего имущества технический подвал, обозначив его «подземной автостоянкой». На основании проектной документации ЗАО «ЮИТ ДОН» совершил фиктивную сделку, продав подземную стоянку -ООО СП «ЮИТ ДОН». При этом продажа была проведена как долевое участие в строительстве, а государственная регистрация сделки осуществлена с нарушением законодательства уже после введения жилого дома в эксплуатацию. В подвале дома проходят инженерные коммуникации - разводка труб горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации. Данные инженерные коммуникации расположены на территории всего подвала, в том числе и помещений 2,3,4 где находятся стояки с отключающей и регулирующей арматурой, которые предназначены для снабжения квартир и офисов МКД ресурсами, краны для сброса воды, ревизии для прочистки канализации, дренажные насосы и др. Территория подвала должна быть отнесена к общему имуществу собственников в многоквартирном жилом доме. Изменение статуса подвала и последующая его продажа незаконна, по той причине, что распоряжаться общим имуществом в доме могут только собственники помещений в многоквартирном доме. В свою очередь ООО СП «ЮИТ ДОН» продает часть спорных помещений, а именно -8/100, ФИО1, которая утверждает, что является добросовестным приобретателем. Вместе с тем, 14.04.2010г. проводилось общее собрание собственников жилья, на котором обсуждался вопрос о том, что застройщик считает подвал дома автостоянкой и имеет планы по его продаже. Собственникам разъясняли, что продажа подвала незаконна. ФИО1 присутствовала на собрании и слышала данные разъяснения, следовательно знала, что застройщик не может отчуждать данные помещения, но все равно 10.09.2010г. заключила договор о покупке 8/100 помещений подвала. Ответчики к моменту совершения сделки знали, что в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц. До 08.11.2010г. ООО СП «ЮИТ ДОН» пыталось продать парковочные места в подвале дома, но поскольку решением арбитражного суда наложен запрет на отчуждение помещений, общество сдает помещения в аренду, охрана нанятая компанией ЮИТ, препятствовала штатным сантехникам ТСЖ проводить плановые работы по регулировке и обслуживанию инженерных коммуникаций, находящихся в подвале. В связи с изложенным истец просит признать за собственниками помещений в многоквартирном доме по ... право общей долевой собственности на помещения подвала 2,3,4 с имеющимися инженерными коммуникациями и истребовать помещения из чужого незаконного владения у ответчиков.

Протокольным определением суда от 25.10.2011г. в качестве третьего лица привлечена ФИО2

Представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представители ответчика ООО СП «ЮИТ ДОН» по доверенности ФИО4, ФИО5 в удовлетворении иска просили отказать.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности Говорун А.И. в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель третьего лица ЗАО «ЮИТ ДОН» по доверенности ФИО4 в удовлетворении иска просила отказать.

Представитель третьего лица ФИО2 по доверенности Говорун А.И. в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель 3-го лица, Управления Росреестра по РО, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 26 февраля 2010 года ЗАО «ЮИТ ДОН» получило разрешение на ввод вновь построенного 18-ти этажного дома в эксплуатацию. 4 мая 2010 общим решением собственников дома ... было создано ТСЖ «Аэлита». Передача мест общего пользования указанного дома от ЗАО «ЮИТ ДОН» и принятие их ТСЖ «Аэлита» оформлены 01 июля 2010 актом приема-передачи.

Из материалов дела следует, что за ООО СП « ЮИТ ДОН» зарегистрировано 92/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, номера на поэтажном плане: 2,3,4 расположенное в подвале указанного дома, за ФИО1 зарегистрировано 8/100 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости. Также в судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 10.09.2010г. ООО СП «ЮИТ ДОН» произвело отчуждение 7/100 доли указанного нежилого помещения ФИО2, однако регистрация права собственности указанной доли не осуществлена в силу имеющегося ареста.

По мнению истца, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Состав общего имущества определятся не проектировщиком, не застройщиком, а собственниками помещений и законодательством РФ. Согласно технической документации дома (проект ОВ и ВК) инженерные коммуникации - разводка труб горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации проходит по территории всего подвала, в том числе и помещений 2,3,4, в частности находятся стояки с отключающей арматурой, которые предназначены для снабжения квартир и офисов МКД ресурсами, краны для сброса воды, ревизии для прочистки канализации, пожарная сигнализация.

Таким образом, по мнению истца, весь подвал дома, в том числе и помещения 2,3,4, предназначены для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется техническое оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома, а значит, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, подвал является общей собственностью собственников помещений в МКД.

Согласно п.1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, помимо прочего, относится «...механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения...».

Таким образом, общим имуществом могут являться и сами инженерные сети вне зависимости от отнесения помещений, в которых они расположены к общему имуществу.

При этом, согласно позиции высших судебных инстанций, для определения правового режима подвальных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования и не связанные с обслуживанием жилого дома.

Конституционный Суд РФ указывал, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектам гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В данном случае необходимо установить, имеет ли спорное помещение самостоятельное назначение или необходимо для обслуживания всего дома.

В судебном заседании установлено, что спорные помещения имеют самостоятельное функциональное назначение (хранение автомобилей) и не предназначены для обслуживания всего дома, т.е. не относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно п. 5.2 СНиП 31-01-2003 состав помещений определяется заказчиком-застройщиком в задании на проектирование. То есть в соответствии с законодательством заказчик до появления собственников помещений определяет параметры будущего объекта строительства, в том числе количество и назначение использования будущих помещений.

Из материалов дела следует, что изначально на стадии проектирования застройщик ЗАО «ЮИТ ДОН» определил состав всех помещений в многоквартирном доме, подземная автостоянка запроектирована как самостоятельный объект недвижимости с самостоятельным функциональным назначением.

Порядок размещения автостоянок в многоквартирных домах установлен СНиП 21-02-99.

Согласно п. 4.4 СНиП 21-02-99 в здании класса Ф 1.3 «Многоквартирные жилые дома» допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей, кроме автостоянок открытого типа, только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев.

Таким образом, нормативные требования прямо предусматривают, что подземные автостоянки, встроенные в многоквартирные жилые дома, не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома.

При этом действующие требования допускают транзитную прокладку через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, в которое встроена (пристроена) автостоянка (п. 6.3 СНиП 21-02-99).

Необходимо учитывать, что в отношении проектной документации, предусматривающей строительство отдельного помещения автостоянки с проходящими инженерными коммуникациями, было получено положительное заключение экспертизы, и выдано разрешение на строительство которым также было согласовано размещение автопарковки в подвале. Построенный дом был введен в эксплуатацию, то есть компетентные органы подтвердили соответствие проектируемого и построенного дома с помещением автостоянки действующим нормам, в том числе противопожарным (п. 5 ст. 49 и п. 1 ст. 55 Градостроительный кодекс РФ).

В любом помещении в доме - как в квартирах, так и нежилых помещениях -расположены инженерные сети, в том числе с регулирующей и запорной арматурой (стояки горячего и холодного водоснабжения, системы отопления, вентиляции), которые в свою очередь являются общим имуществом многоквартирного дома, но не требуют постоянного ремонта и обслуживания, а указанные помещения не включаются в состав общего имущества многоквартирного дома.

В связи с чем, сам факт нахождения в помещении автостоянки магистральных инженерных сетей не является основанием для отнесения данного помещения к общему имуществу многоквартирного дома.

Следует отметить, что помимо спорных помещений автостоянки (№ 2, 3 и 4) в подвальной части запроектированы и построены технические помещения, а именно: №№ 1 (Водопроводная насосная станция), 5, 6 (Вентиляционная Камера), 7, 8 и 9 (Тепловой пункт), в которых расположены системы управления инженерными коммуникациями, указанные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома и переданы ТСЖ «Аэлита» в управление.

Кроме того, следует отметить, что автостоянка начала эксплуатироваться и использоваться приобретателями парковочных мест по прямому назначению сразу после ввода жилого дома в эксплуатацию, а именно с 15.03.2010 г., согласно передаточному акту к договору участия в долевом строительстве № 1-А от 15.02.2010г. Таким образом, на протяжении почти двух лет с даты ввода жилого дома в эксплуатацию автостоянка благополучно эксплуатируется как самостоятельный объект недвижимости, предназначенный для размещения автомобилей и не связанный с обслуживанием жилого дома, что в свою очередь не препятствует и не затрудняет каким-либо образом эксплуатацию квартир и нежилых помещений в доме.

Более того, истцом в судебное заседание было представлено заключение эксперта от 28.07.2011. В указанном заключении эксперт пришел к выводу, что в спорных помещениях расположены трубопроводы отопления, бытовой канализации, холодного и горячего водоснабжения, при этом на трубопроводах холодного и горячего водоснабжения и отопления имеется запорная арматура, а на трубопроводах внутренней канализационной сети имеются прочистки и ревизии. Кроме того, эксперт указал, что на трубопроводах не имеется инженерного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном доме, т.е. в указанных помещениях не имеется никаких регулирующих устройств, измерительных или фиксирующих приборов (манометров, счетчиков и т.п.).

При этом эксперт указал, что использование инженерных коммуникаций не обосновывает необходимость непрерывного их ремонта и обслуживания. Эксперт на основании «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»4 указал, что плановые осмотры следует проводить два раза в год - весной и осенью.

Следует отметить, что выводы эксперта о необходимости периодических осмотров инженерных коммуникаций в помещении автостоянки в равной степени относятся и к осмотру коммуникаций в жилых помещениях. Указанное требование содержится в п. 3.1.1. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Таким образом, с учетом заключения эксперта помещение подземной автостоянки (№ 2, 3 и 4) является самостоятельным объектом недвижимости и не подлежат включению в состав общего имущества многоквартирного дома, исходя из следующего:

-целевое назначение указанных помещений как автостоянки было определено еще на этапе проектирования, именно как подземная автостоянка, данные помещения были включены в состав проектной документации, в отношении проектной документации получено положительное заключение государственной экспертизы;

-размещение в спорных помещениях инженерных сетей допускается строительными нормами и правилами;

-спорные помещения автостоянки имеют собственное функциональное назначение, а именно: для хранения автомобилей, имеют собственные входы и выходы и не предназначены для обслуживания многоквартирного дома;

-эксплуатация автостоянки и использование ее по прямому назначению не препятствует и не затрудняет эксплуатацию квартир и нежилых помещений в доме;

-согласно пункту 4.4 СНиП 21-02-99 в многоквартирных жилых домах допускается размещать автостоянки легковых автомобилей только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев, т.е. автостоянка не может быть признана общим имуществом;

-согласно заключению эксперта в спорных помещениях расположены только инженерные сети с запорной арматурой. На инженерных сетях нет инженерного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, т.е. регулирующих устройств, измерительных или фиксирующих приборов, сами по себе инженерные сети не требуют постоянного ремонта и обслуживания;

-спорные помещения на момент ввода дома в эксплуатацию были сформированы как самостоятельный объект недвижимости, поставлены на кадастровый учет, права собственности на него правомерно зарегистрированы правообладателями;

-общим имуществом признаются только непосредственно инженерные сети, проходящие как в помещении автостоянки, так и иных помещениях в многоквартирном доме, в том числе в квартирах и офисах, а не само помещение, имеющие самостоятельное функциональное назначение.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения автостоянки сформированы как самостоятельные объекты недвижимости и не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ... н/Д.

Что касается требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то суд приходит к следующему.

Истребование имущества их чужого незаконного владения по сути является одним из правомочий собственника. В соответствии со ст. 301 ГК РФ именно собственник является лицом, которое может истребовать имущество их чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Обоснованность вещных требований должна подтверждаться документами, доказывающими право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, утрату истцом обладания вещью и факт незаконного владения ответчика истребуемым имуществом. Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных выше фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

В данном случае судом с достоверностью было установлено, что собственниками истребуемого истцом имущества на законных основаниях являются ответчики, что подтверждаются материалами дела. Доказательств, подтверждающих обратное, истцовой стороной суду не представлено, равно как и не представлено доказательств подтверждающих право собственности истца на спорное имущество, утрату истцом обладания вещью и факт незаконного владения ответчиками истребуемым имуществом

Товарищества собственников жилья не являются лицами, которые обладают тремя правомочиями, составляющими содержание права собственности: право владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Вместе с тем спорные помещения имеют собственников, право которых не оспорено. В данном случае помещения автостоянки никогда не являлось общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, и тем более собственностью ТСЖ «Аэлита».

ТСЖ в соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ является лишь некоммерческой организацией, то есть самостоятельным юридическим лицом, которая создается только для «обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». ТСЖ лишь обеспечивает собственникам возможность осуществлять их правомочия по владению, пользования и распоряжению, но не обладает самостоятельно такими правомочиями.

В связи с изложенным, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ТСЖ «Аэлита» к ООО СП «ЮИТ ДОН», ФИО1, 3-и лица: Управление Росреестра по РО, ЗАО «ЮИТ ДОН», ФИО2 о признании права общей долевой собственности на помещения подвала и истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 ноября 2011г.

Судья