Гражданский кодекс часть 1

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстиков А.Е., истца ФИО1, представителя администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края – ФИО2, при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в котором после уточнения просила суд об обязании заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что она является арендатором земельного участка площадью 849 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок имеет разрешенное использование для ИЖС. Право аренды подтверждается договором № аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным с администрацией МО <адрес>, а также дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ. Договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

Истцом, на данном земельном участке построен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано на имя истца.

Зарегистрировав за собой право собственности на жилой дом, истец решила его перевести из жилого в блочный. Для этого она заручилась разрешением администрации на изменение вида разрешенного использования земельного участка, изменив его с ИЖС на «блокированная жилая застройка», в связи с чем мною было получено соответствующее Постановление администрации г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. Затем был произведен раздел земельного участка на два самостоятельных: КН № - <адрес> и КH № - <адрес>.

Обратившись в администрацию с заявлением о переводе жилого дома в дом блокированной застройки, ей было отказано, так как срок действия договора аренды уже к этому времени истек, а также изменен вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на «блокированная жилая застройка», а дом все еще является жилым, а не блочным.

Затем она обратилась в администрацию МО г. Михайловска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на новый срок. Однако, она также получила письменный отказ. Как указано в письме, в представленных документах имеет место наличие противоречивых сведений относительно вида разрешенного использования земельного участка, заявленного к приобретению в аренду (блокированная жилая застройка), и объекта недвижимости, расположенного на нем (жилой дом).

Таким образом, в настоящее время истец не имеет возможности закончить процедуру перевода жилого дома в дом блокированной застройки, так как истек срок действия договора аренды, и она не может заключить договор аренды на новый срок, так как разрешенное использование земельного участка она уже изменила с ИЖС на «блокированная жилая застройка». При этом за истцом уже зарегистрировано право собственности на возведенное строение «жилой дом», в связи с чем она имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду.

С момента заключения договора аренды ФИО1 владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени своевременно оплачивает арендную плату.

Договор аренды земельного участка заключался между сторонами на определенный срок, но при этом носил целевой характер использования - для строительства индивидуального жилого дома. Положения вышеуказанного договора аренды земельного участка не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.

В связи с отказом ответчика истец не имеет возможности завершить процедуру перевода жилого дома в дом блокированной застройки.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора не явился, суд о причинах своей неявки в судебное заседание не известил. О времени и месте судебного заседания извещался судом.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд обязать заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>.

Представитель администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в судебном заседании представила отзыв, в котором указала следующее.

Администрация города Михайловска считает данное требование не подлежащему удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с постановлением главы города Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией города Михайловска и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка в границах земель МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 849 кв.м. Согласно дополнительному соглашению о замене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ. к договору ФИО3 уступила свои права и обязанности по договору ФИО1 При замене лиц в обязательстве все права и обязанности по отношению к объекту договора аренды переходят к новому арендатору ФИО1 Согласно условиям договора, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020248:259, расположенного по <адрес>, закончился ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим у арендатора отсутствует право пользования земельным участком. Условие о сроке аренды по смыслу ч. 1 ст. 606, ст. 610 ГК РФ определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды. На основании пункта 4.3.2. договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Как видно из указанной статьи для преимущественного перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок арендатор должен: надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору; письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. Заявление от ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, на новый срок в администрацию города Михайловска поступило только 31.07.2019г., тем самым, нарушив условия заключения договора аренды на новый срок в преимущественном порядке. Условие о праве арендатора на продление договора, не содержащее положений, определяющих порядок реализации такого права, не продлевает автоматически срок действия договора (Постановление Президиума ВДС РФ от 19.05.2009г. № по делу №). В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.06.2012г. № 17540/11 в силу положений ст.ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. При аренде земельного участка в силу п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации. Соответственно, при противоречии норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации приоритет имеют нормы последнего. Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Как следует из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка, расположенный по <адрес>. На вышеуказанном земельном участке находится объект недвижимого имущества: назначение - жилой дом с кадастровым номером №, площадью 166, 9 кв.м. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка, расположенный по <адрес>. На вышеуказанном земельном участке находится объект недвижимого имущества: назначение - жилой дом с кадастровым номером №, площадью 166, 9 кв.м. Таким образом, имеет место наличие противоречивых сведений относительно вида разрешенного использования земельных участков, заявленных к приобретению в аренду и объекта недвижимости, расположенного на нем. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в ст. 39.16 ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. В виду того, что в представленных документах имеет место наличие противоречивых сведений, в ответ за заявлением ФИО1 администрацией города Михайловска был подготовлен отказ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 849 кв.м., и отказ администрации города Михайловска о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>. Таким образом, у администрации города Михайловска отсутствуют законные основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 849 кв.м. и договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 410 кв.м., сроком на три года без проведения торгов. На основании изложенного, прошу в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. № жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 166,9 кв.м., принадлежит на праве собственности ФИО1, 2017 года завершения строительства, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору № аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ. администрация МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 849 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно дополнительному соглашению к договору № аренды земельного участка в границах земель МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 уступила свои права и обязанности по вышеуказанному договору ФИО1

Постановлением администрации города Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков» предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков: с кадастровым номером №, по <адрес> - на «блокированная жилая застройка» (код по классификатору 2.3).

Согласно постановлению администрации города Михайловска № 854 от 29.04.2019г. «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плаце территории со следующими характеристиками земельного участка: площадь земельного участка № - 410 кв.м; кадастровый номер земельного участка, из которого предусмотрено образование земельного участка - 26:11:020248:259; территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок - Ж-1. Зона застройки индивидуальными усадебными жилыми домами (не более 3 этажей); вид разрешенного использования земельного участка - блокированная жилая застройка (код по классификатору 2.3); категория земель - земли населенных пунктов. Присвоен земельному участку площадью 410 кв.м. с условным номером №<адрес>

Уведомлением об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» от ДД.ММ.ГГГГ. № администрацией города Михайловска рассмотрено заявление ФИО1 о предоставлении муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения па строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) дома, на земельном участке с кадастровым номером №, по <адрес>, ей отказано в предоставлении муниципальной услуги. В соответствии с пунктом 20 административного регламента о предоставлении муниципальной услуги «Подготовка и выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства», утвержденного постановлением администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 27.07.2016г. № 1136 основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги является отсутствие документов, предусмотренных пунктом 16 административного регламента. В результате рассмотрения документов на предмет соответствия их требованиям действующего законодательства выявлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах па объект недвижимости срок договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> установлен по 15.06.2019г. Учитывая изложенное, оснований для выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) дома, на земельном участке с кадастровым номером №, по <адрес>, не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ. администрацией города Михайловска по результатам рассмотрения заявления ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> сообщено, что согласно ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, видом разрешенного использования - блокированная жилая застройка, расположенном по <адрес>. Согласно сведениям из ЕГРН на вышеуказанном земельном участке находится объект недвижимого имущества: назначение - жилой дом, расположенный по <адрес>, принадлежащий Вам на праве собственности. Таким образом, в представленных документах имеет место наличие противоречивых сведений относительно вида разрешенного использования земельного участка, заявленного к приобретению в аренду и объекта недвижимости, расположенного на нем. Учитывая изложенное, в соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ и п. 19 Административного регламента администрации города Михайловска по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков под зданиями и сооружениями», утвержденного постановлением администрации города Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ. №, ФИО1, отказано в предоставлении земельного участка, поскольку с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Подпунктом 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пп. 14 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником объекта недвижимости (жилого дома) и обладает правом на заключение договора аренды без проведения торгов на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект.

Следствием отказа администрации г. Михайловска заключить с собственником жилого дома договоры аренды на земельный участок явится проведение публичных торгов, что допускает возможность приобретения прав на каждый из земельных участков третьими лицами, что приведет к нарушению принципа единства судьбы земельного участка и расположенного не нам объекта недвижимости, а также к нарушению прав собственника данного недвижимого имущества.

Кроме того, указанные в пп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, могли являться основанием к такому отказу в случае первичного предоставления земельного участка в аренду или в случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом характеристики спорного земельного участка, определяющей какие именно объекты капитального строительства могут быть возведены правообладателем на данном участке, истцом построен индивидуальный жилой дом.

Из отзыва представителя ответчика следует, что земельный участок с кадастровым № также имеет вид разрешенного использования (блокированная жилая застройка).

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», зарегистрированному в Минюсте России 08.09.2014г. № 33995, классификатор 2.3 применяется для размещения жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.

Согласно ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Статьей 42 ЗК РФ определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Размещение объекта недвижимости и его использование должно соответствовать основному или дополнительному виду разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилам землепользования и застройки с тем, чтобы вид использования объекта - жилого дома по указанному адресу, не вступал в противоречие с основными и вспомогательными видами разрешенного использования занятого таким объектом земельного участка.

Суд так же учитывает, что разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков (блокированная жилая застройка - код по классификатору 2.3.) осуществлено после регистрации в 2017 году права собственности на завершенный строительством объект (жилой дом), таким образом, ответчик не вправе ссылаться на несоответствие размещения объекта жилого дома и его использование условно-разрешенному виду разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах: в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При таких обстоятельствах, требования истца об обязании заключить договор аренды подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельных участков - удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования г. Михайловска заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Е. Толстиков