Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о прекращении обременения в отношении недвижимого имущества; признании прекращенным (в связи с исполнением) обязательство по уплате денежных средств ФИО1 (покупатель) перед ФИО2, ФИО3 (продавцы) по договору от 30 ноября 2001 года купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. <адрес>; погашении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (л.д. 4-5).

В обоснование заявленных требований указала, что 30 ноября 2001 года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость квартиры составила 405000 руб. По условиям договора оплата за квартиру производилась следующим образом: 405000 руб. были переданы ФИО2 после подписания договора купли-продажи, вне помещения регистрационной палаты. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской. После получения денежных средств, ответчики с распиской должны были явиться в регистрационную палату с заявлением о снятии обременения, но данное обязательство ими исполнено не было, в связи с чем, до настоящего времени в отношении квартиры зарегистрировано обременение. Снятие указанного обременения возможно при личной явке залогодержателей, однако обеспечить их явку истец не имеет возможности в виду отсутствия актуальных контактов ответчиков.

Истец ФИО1 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что истец пыталась связаться с ответчиками по спорному вопросу, однако ее действия остались безрезультатными.

Ответчики ФИО2, ФИО3, третье лицо Управление Россрестра по Челябинской области участия в судебном заседании не приняли, извещены надлежащим образом, о причинах своего отсутствия суд не уведомили.

В связи с этим, суд на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав представленные в материалы письменные доказательства, выслушав пояснения представителя истца, считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 233 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с п.2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30 ноября 2001 года между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2, ФИО3 (Продавцы) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. <адрес> (л.д. 12).

Согласно п. 3 договора вышеуказанная квартира продана за 405000 руб., уплачиваемых после подписания настоящего договора 30 ноября 2001 года, вне помещения регистрационной палаты.

До составления настоящего договора указанная квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, право собственности продавцом ни кем не оспаривается.

Распиской ФИО2 от 30 ноября 2001 года представленной в материалы дела, подтверждается получение ею от ФИО1 денежных средств в размере 405000 руб. в счет проданной квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. <адрес> Претензий не имеет (л.д. 13).

Таким образом, установлен факт надлежащего исполнения покупателем обязательств по оплате за квартиру по договору купли-продажи.

Из материалов регистрационного дела следует, что документы на регистрацию перехода права собственности на указанное жилое помещение были представлены в Управление Росреестра по Челябинской области 30 ноября 2001 года.

Таким образом, на момент обращения в уполномоченный орган для регистрации права собственности истца на квартиру оплата по договору купли-продажи произведена не была.

Управлением Росреестра по Челябинской области, на основании представленных сторонами договора купли-продажи документов 06.12.2001 года произведена регистрация права собственности истца на спорную квартиру с ограничением права (обременением) (л.д. 14).

Так как в данном случае на момент обращения в Росреестр оплата по договору произведена не была, 05.12.2001 года Управлением Росреестра по Челябинской в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Закона об ипотеке было зарегистрировано также обременение в отношении данного жилого помещения в виде «иные сделки, подлежащие государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ (сделка)» в пользу ответчиков.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП, регистрационного дела в отношении названного жилого помещения следует, что в пользу продавцов было установлено обременение до полной оплаты покупателем стоимости квартиры.

Материалами дела подтверждается, что истцом произведена полная оплата по договору купли-продажи спорной квартиры.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Вместе с тем, ответчики, являясь продавцами недвижимого имущества, получив денежные средства по договору купли-продажи от 30 ноября 2001 года в полном объеме, с заявлением в регистрационный орган о снятии обременения прав покупателя на данное имущество не обратились, чем нарушаются права истца на данное имущество.

Как следует из материалов дела, истец обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права на спорную квартиру. Ответчики с аналогичным заявлением в Управление Росреестра не обращались.

Доказательств того, что ответчики предприняли какие-либо действия для прекращения возникшего в их пользу в силу закона залога вышеназванной квартиры в материалы дела не представлено.

Поскольку заявления ФИО2, ФИО3 о прекращении ипотеки на спорную квартиру в уполномоченный орган не поступили, Управлением Росреестра по Челябинской области отказано в удовлетворении заявления истца о погашении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (л.д. 19).

Согласно ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательства истца по выплате денежных средств ответчикам по договору купли-продажи, обеспеченные обременением, прекратились в связи с надлежащим исполнением (выплата денежных средств в полном объеме).

Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».

Из системного толкования, ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года №02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

При изложенных обстоятельствах, с учетом приведенных норм материального права, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца ФИО1 о признании прекращенным обязательство по уплате денежных средств по договору купли-продажи от 30 ноября 2001 года. Что является основанием для погашения регистрационной записи в Едином Государственном реестре недвижимости об ограничении прав и обременения в пользу ФИО2 и ФИО3

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать прекращенным (в связи с исполнением) обязательство по уплате денежных средств ФИО1 (покупатель) перед ФИО2, ФИО3 (продавцы) по договору от 30 ноября 2001 года купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. <адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для снятия обременения в виде «иные сделки, подлежащие государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ (сделка)» от 05 декабря 2001 года в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Челябинск, ул. <адрес>, установленного в пользу ФИО2, ФИО3 по договору купли-продажи от 30 ноября 2001 года.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Центральный районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Гречишникова

Мотивированное решение суда составлено 22 марта 2021 года.