Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Малая комплексная энергетика» к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Малая комплексная энергетика» (далее АО «МКЭ») обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды.

Требования мотивированы тем, что 29.12.2016 года между АО «МКЭ» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор № аренды нежилых помещений №, общей площадью 117,5 кв.м., расположенных на цокольном этаже административного здания по адресу: <адрес>

29.07.2019 года от ФИО1 поступило уведомление о намерении досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

АО «МКЭ» сообщило ФИО1 о том, что договор аренды нежилых помещений № от 29.12.2016 года будет расторгнут 29.08.2019 года, поэтому на ответчика возлагается обязанность по уплате арендной платы за август 2019 года, а также коммунальных платежей за июль-август 2019 года по выставленному счету на основании пунктов 2.3, 2.4 договора аренды.

На момент расторжения договора аренды, а именно 29.08.2019 года ФИО1 явку не обеспечила. В связи с этим АО «МКЭ» оформило акт возврата нежилого помещения, а также дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № от 29.12.2016 года в одностороннем порядке.

Оригиналы указанных документов, оформленные надлежащим образом, подписанные со стороны АО «МКЭ» были направлены в адрес ответчика. Однако до настоящего времени указанные документы, подписанные со стороны ФИО1, в адрес истца не поступали.

В соответствии с актом сверки взаимных расчетов, сформированным АО «МКЭ», на 10.06.2020 года задолженность ФИО1 в пользу АО «МКЭ» составляет 185 659,78 руб.

В соответствии со сведениями, размещенными в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, индивидуальный предприниматель ФИО1 прекратила деятельность 30.08.2019 года.

Поскольку ФИО1 в одностороннем порядке уклоняется от исполнения обязательств по погашению задолженности, расторжению договора аренды нежилых помещений от 29.12.2016 года №, истец просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений № от 29.12.2016 года, заключенный между ним и ответчиком; взыскать с ответчика сумму в размере 185 659,78 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 7 369,80 руб.

В ходе рассмотрения дела было подано уточненное заявление, в котором истец указал, что задолженность ответчика по договору аренды составляет в размере 110 808,01 руб., в том числе: задолженность по оплате за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения за июль 2019 года в сумме 43 232,85 руб. (переменная часть арендной платы); задолженность за июль 2019 года в сумме 48 330,50 руб. (постоянная часть арендной платы); задолженность за август 2019 года в сумме 19 244,66 руб. (постоянная часть арендной платы).

Истец просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений № от 29.12.2016 года, заключенный между ним и ответчиком; взыскать с ответчика сумму задолженности по договору аренды в размере 110 808,01 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 7 369,80 руб.

В судебном заседании представители истца по доверенностям ФИО2 и ФИО3 требования уточнили, просили расторгнуть договор аренды нежилых помещений № № от 29.12.2016 года, заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика сумму задолженности по договору аренды в размере 110 808,01 руб. Дополнительно пояснили, что в арендуемых ответчиком помещениях располагалось кафе, поэтому на арендатора должна быть возложена обязанность по оплате за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель по устному ходатайству ФИО4 требования не признали, пояснили, что в п.2.4. договора
аренды прописаны расходы по содержанию арендованного помещения, которые должен оплачивать арендатор. Однако договором аренды на ответчика не возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ и негативное воздействие на систему канализации. Поскольку такое условие сторонами согласовано не было, оснований для взыскания платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения не имеется. При начислении платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения арендодатель должен представить арендатору отдельный вывод (колодец) для сброса отходов. Для определения объема негативного воздействия должны браться пробы и проводиться соответствующая экспертиза. Однако этого сделано не было. Истец начисляет указанную плату только ответчику за всех арендаторов, находящихся в здании. Кроме того, с августа 2019 года истец не предоставлял ответчику доступ в арендуемое помещение, в связи с чем, ФИО1 не могла пользоваться им. Просили отказать в иске в полном объеме.

Выслушав стороны, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.1 и п.2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что 29.12.2016 года между АО «МКЭ» (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор), которой статус ИП впоследствии был прекращен, был заключен договор № аренды нежилых помещений №, общей площадью 117,5 кв.м. (далее договор аренды), расположенных на цокольном этаже административного здания по адресу: <адрес>. Указанные помещения использовались арендатором под организацию общественного питания-кафе.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что договор действует в течение 11 месяцев. В случае, если арендатор продолжает пользоваться арендуемыми помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.3.3. договора аренды).

Согласно п.2.1 договора аренды, с учетом дополнительного соглашения №1 к нему от 31.03.2017 года, ежемесячная арендная плата за пользование помещениями составляет 62 275,58 руб.

В п.2.2 договора аренды отражено, что в указанную в п.2.1 арендную плату включены все налоги и сборы, возникающие у арендодателя на здание и земельный участок, на котором расположено здание.

В силу п.2.3 договора аренды в арендную плату не включены расходы арендодателя по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению арендуемых помещений, мытью окон здания, уборке снега в период выпадения таких осадков.

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено, что расходы арендодателя на обеспечение переданных в аренду помещений коммунальными услугами в расчетном месяце определяются: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение-по показаниям приборов учета, установленных в арендуемых помещениях; теплоснабжение, мытье окон здания, уборка снега в период выпадения таких осадков-пропорционально общей площади арендуемых помещений в общей площади здания и возмещаются арендатором на основании выставленных арендодателем счетов не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору аренды, у него образовалась задолженность: по оплате за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения за июль 2019 года в сумме 43 232,85 руб. (переменная часть арендной платы); задолженность за июль 2019 года в сумме 48 330,50 руб. (постоянная часть арендной платы); задолженность за август 2019 года в сумме 19 244,66 руб. (постоянная часть арендной платы).

Доводы ответчика о том, что договором аренды на арендатора не возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения, поэтому оснований для взыскания такой платы не имеется, суд во внимание не принимает, поскольку плата за сброс в систему водоотведения загрязняющих веществ с превышением допустимой концентрации связана с оказанием услуги по водоотведению, которая предусмотрена договором аренды.

В связи с тем, что в арендуемом помещении находилось кафе, суд полагает, что ответчик обязан вносить плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения.

Доводы представителя ФИО1 по устному ходатайству ФИО4 о необоснованном начислении платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения только ответчику за всех арендаторов, находящихся в здании, суд во внимание не принимает, т.к. в ходе проверки АО «Ярославльводоканал» узла учета холодной воды объекта АО «МКЭ» по адресу: <адрес> было зафиксировано осуществление деятельности предприятием общественного питания (кафе), принадлежащего ответчику.

С утверждениями ФИО1 о том, что плата за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения на протяжении срока действия договора аренды ей не выставлялась и не оплачивалась, суд не соглашается, т.к. они не основаны на материалах дела.

Судом установлено, что 24.06.2013 года между АО «Ярославльводоканал» (ресурсоснабжающая организация) и АО «МКЭ» (абонент) заключен договор № на оказание услуг по поставке холодной воды, приему и очистке сточных вод. Коммерческий учет холодной воды, поданной абоненту по указанному договору, определяется по показаниям допущенного к эксплуатации узла учета холодной воды с прибором учета №, учитывающим весь объем водопотребления в объекте абонента, расположенном по адресу: <адрес>

Учитывая, что абонент не осуществляет коммерческий учет сточных вод с применением приборов учета сточных вод, коммерческий учет сточных вод, сброшенных абонентом в централизованную систему водоотведения определяется в соответствии с п. 23 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.2013 №776, в котором указано, что при отсутствии у абонента прибора учета или неисправности прибора учета (в том числе при демонтаже прибора учета в связи с его поверкой, ремонтом или заменой), нарушении сроков представления показаний приборов учета, за исключением случаев предварительного уведомления абонентом организации, осуществляющей водоотведение, о временном прекращении сброса сточных вод, объем отведенных абонентом сточных вод принимается равным объему воды, поданной этому абоненту из всех источников водоснабжения, в том числе определенному расчетным способом в соответствии с разделом III настоящих Правил.

В соответствии с пунктом 123(4) Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 года № 644, для абонентов, являющихся, в частности, предприятиями общественного питания, или осуществляющих производство готовых пищевых продуктов и блюд, в случае, если объем отводимых (принимаемых) сточных вод с объектов абонента составляет менее 30 куб. метров в сутки суммарно по всем канализационным выпускам, или в случае отсутствия технической возможности осуществить отбор проб сточных вод абонента, относящегося к указанным отраслям (осуществляющего указанное производство), в отдельном контрольном канализационном колодце без учета сточных вод иных абонентов, в том числе если объект абонента расположен во встроенном (пристроенном) нежилом помещении в многоквартирном доме при отсутствии отдельного канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения или абонентом осуществляется сброс сточных вод через один канализационный выпуск и (или) в один контрольный канализационный колодец совместно с иными абонентами, расчет платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения определяется по формуле: П = К х Т х Qnpi. где: К - коэффициент компенсации, равный 0,5; Т - тариф на водоотведение, действующий для абонента, без учета налога на добавленную стоимость (руб./м5); объем сточных вод, сброшенных абонентом, определенный по показаниям прибора учета сточных вод либо в соответствии с балансом водопотребления и водоотведения или иными способами, предусмотренными Правилами организации коммерческого учета воды, сточных вод.

Из содержания п.123 (4) указанных правил следует, что законодатель предусмотрел упрощенный порядок определения платы за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения для категории абонентов, указанных в п.123 (4) Правил № 644, чья основная хозяйственная деятельность независимо от объема сбросов в централизованную канализационную систему является заведомо опасной в связи с концентрацией в данных сбросах химических веществ и соединений, потенциально превышающих установленные нормативы и неблагоприятно воздействующих на систему канализационных сетей.

В связи с тем, что плата за услуги по приему в централизованную систему водоотведения сточных вод, оказывающих негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения рассчитывается на основании п.123(4) Правил № 644, суд считает, что арендодателю не требуется производить отбор проб сточных вод.

Поэтому доводы ответчика о том, что для определения объема негативного воздействия должны браться пробы и проводиться соответствующая экспертиза, являются необоснованными.

Ссылки представителя ответчика ФИО4 об отсутствии оснований для взыскания платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения, т.к. арендодатель не предоставил арендатору отдельный вывод (колодец) для сброса отходов, являются несостоятельными, т.к. они правого значения не имеют.

Пунктом 6.1 договора аренды установлено, что каждая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в соответствии с требованиями законодательства РФ, предупредив другую сторону в письменном виде за 30 дней до момента такого расторжения.

На основании этого письма, АО «МКЭ» сообщило ответчику, что договор аренды будет расторгнут 29.08.2019 года, поэтому на ответчика возлагается обязанность по уплате арендной платы за август 2019 года, а также коммунальных платежей за июль-август 2019 года, по выставленному счету на основании пунктов 2.3, 2.4 договора аренды.

Из материалов дела следует, что арендуемые помещения были освобождены ответчиком 19.08.2019 года, при этом задолженность по договору аренды так и не была погашена.

Учитывая, что задолженность ответчиком по договору аренды не погашена, суд приходит к выводу о расторжении данного договора и взыскании с ФИО1 задолженности в полном объеме.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по договору аренды в размере 110 808,01 руб.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 указывала о том, что с августа 2019 года истец не предоставлял ответчику доступ в арендуемое помещение в связи с чем, она не могла пользоваться им. В обоснование позиции ссылалась на показания допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО14., которая также подтвердила о не допуске истцом их в помещения до 14.08.2019 года. Однако показания бывшего сотрудника ответчика ФИО13. опровергаются показаниями допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО12., работающего начальником службы безопасности в АО «МКЭ».

При этом, ФИО1 не представлено суду бесспорных и объективных доказательств того, что истец препятствовал пользоваться ей арендованным имуществом. В связи с чем, ответчик не может быть освобожден от взыскания с него арендной платы за август 2019 года.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Исковые требования Акционерного общества «Малая комплексная энергетика» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 29.12.2016 года №, заключенный между Акционерным обществом «Малая комплексная энергетика» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Малая комплексная энергетика» сумму задолженности по договору аренды нежилых помещений от 29.12.2016 года № в размере 110 808 рублей 01 копейку.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья

Р.В.Петухов