Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «АТЛАС Девелопмент» - ФИО4, (доверенность от 22.04.2019 № 22-04/2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о понуждении к заключению договора

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - истец) обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5 (далее - ответчики) о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/4 доли каждого из ответчиков на жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что он и ответчики являются долевыми собственниками вышеназванного жилого дома, ответчики направили истцу уведомление с предложением продажи принадлежащих им долей в праве собственности. Истцом выполнены изложенные в телеграммах требования, открыты безотзывные покрытые аккредитивы на имя каждого из ответчиков, однако ответчики уклоняются от подписания договора купли-продажи.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «АТЛАС Девелопмент».

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что ответчиками предложена продажа ему долей в жилом доме за <данные изъяты> руб., он согласился на приобретение указанных долей, которые не могут быть проданы без долей ответчиков в земельном участке.

Ответчики о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что истцу было предложено выкупить не только долю в праве собственности на жилой дом, но и долю в праве собственности на земельный участок. Открытый истцом безотзывный аккредитив не был покрыт на стоимость земельного участка.

Ответчик ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечила.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию представителя ответчика.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав обстоятельства дела, доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с представленными в материалы дела выписками из ЕГРН истец является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, ответчики – собственниками по 1/4 доли в праве собственности на указанное имущество.

Из материалов дела следует, что ответчики 20.02.2019 направили истцу телеграммы с уведомлением о намерении продать принадлежащие им доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок с указанием стоимости каждой доли в праве собственности на жилой дом в сумме <данные изъяты> руб., земельный участок – <данные изъяты> руб. Истцу было предложено воспользоваться преимущественным правом покупки либо оформить в течение тридцати дней извещения об отказе. Также в телеграммах указано, что оплата будет производиться по покрытому безотзывному аккредитиву. В случае неполучения ответа в указанный срок доля будет продана другому лицу.

В ответ на указанные телеграммы 02.03.2019 истец направил ответчикам телеграмму, содержащую согласие на приобретение доли в праве собственности на жилой дом по цене <данные изъяты> руб.

Также истцом были открыты покрытые безотзывные аккредитивы на сумму по <данные изъяты> руб.

Истец в судебном заседании пояснил, что приобретая долю в праве собственности на жилой дом, он также приобретает долю в праве собственности на земельный участок, так как продажа доли в объекте недвижимости без доли в праве собственности на земельный участок невозможна. В данном случае, по нению истца, он акцептовал направленные ему ответчиками оферты и договор уже заключен, для регистрации перехода права ответчики должны подписать единый документ о продаже ему принадлежащих им долей.

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, ответчиками истцу не направлялся.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Такое извещение заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляет возможным расценить его как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что направленные ответчиками в адрес истца уведомления в порядке ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа принадлежащих им долей не является офертой, соответственно, ответ истца не является акцептом, как ошибочно полагает истец, в связи с чем, у ответчиков не имеется обязанности заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащих им долей в праве собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, направленные ответчиками в адрес истца уведомления не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости, которые в соответствии с положениями ст. 435, 554, 555 ГК РФ позволили бы расценить данное предложение как оферту.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных условиях.

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правила установленные в ст. 445 ГК РФ для заключения договора в обязательном порядке, применяются лишь в случаях, когда заключение договора обязательно в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами.

Более того, из материалов дела следует, что предложение ответчиков о продаже принадлежащих им долей включало не только продажу доли в праве собственности на жилой дом, но и долю в праве собственности на земельный участок. Стоимость долей ответчиков на земельный участок была указана в телеграммах, направленных истцу, в сумме <данные изъяты>. каждая. Данных том, что истец согласился приобрести долю в праве собственности на земельный участок по заявленной ответчиками цене в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 98, 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать в полном объеме

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья подпись Н.Р. Морозова

Копия верна

Судья:

Секретарь: