Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора найма жилого помещения от Дата, заключенного между сторонами по делу, выселении ответчика из жилого помещения по адресу: Адрес.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником указанной квартиры, Дата заключил с ответчиком договор найма на срок до Дата, согласно п.4.2 договора истец имеет право на досрочное его расторжения с уведомлением нанимателя за 14 дней, Дата истец направил ответчику уведомление о расторжении, на которое последний не реагирует, квартиру не освобождает.

Истец в судебном заседании на иске настаивал по его доводам, дополнил, что между сторонами сложились неприязненные отношения, у истца возникла необходимость продать квартиру, ответчик не вовремя оплачивает коммунальные платежи, захламил квартиру, завез туда свою мебель без согласия истца, пишет на истца заявления в полицию, категорически отказывается освобождать квартиру.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, показал, что включение в договор пункта 4.2 о досрочном расторжении договора незаконно, коммунальные платежи и оплату за наем он производит во время, тогда как сам истец создал ему невыносимые условия для проживания: приходит в квартиру в любое время, угрожает, требует выселиться, он обращался в полицию и намерен в дальнейшем обжаловать отказ в возбуждении уголовного дела.

Заслушав стороны, заключение прокурора, полагавшего, что иск является обоснованным, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1, будучи собственником квартиры по адресу: Адрес, заключил с ФИО3 договор найма указанного жилого помещения на срок до Дата, согласно п.4.2 договора наниматель и наймодатель вправе досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения при условии обязательного письменного или устного предварительного уведомления второй стороны за 14 дней. Дата ФИО1 вручил ФИО3 уведомление о расторжении договора до Дата, ФИО3, получив уведомление, отказался выезжать из квартиры и Дата направил ФИО1 соответствующий отзыв.

По правилам статей 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания и проживания членов его семьи.

Аналогичная норма содержится и в жилищном законодательстве (ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Разрешая спор, судом не установлено что заключенный договор содержит какие – либо условия, отличные от п.2 ст. 683 ГК РФ, следовательно, исковые требования истца, с учетом положения ст. 450 ГК РФ (свобода договора), подлежат удовлетворению, ответчик данный договор не оспаривал, согласившись с его условиями. Его доводы о незаконность досрочного расторжения договора судом отклоняются по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а равно закона, подлежащего применению, исходит из того, что заключенный сторонами договор найма жилого помещения по своей правовой природе являлся договором коммерческого найма, в связи с чем стороны вправе были согласовать основания и порядок одностороннего его расторжения.

Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что из смысла конституционных предписаний вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина (Постановление от 23 февраля 1999 года N 4-П). Пункт 4 статьи 421 и пункт 1 статьи 422 ГК Российской Федерации, уточняющие содержание принципа свободы договора, направлены на обеспечение таковой, на достижение баланса интересов сторон договора (определения от 24 декабря 2013 года N 1961-О, от 28 февраля 2017 года N 400-О, от 29 мая 2018 года N 1189-О, от 26 марта 2019 года N 712-О, от 25 апреля 2019 года N 950-О, от 25 ноября 2020 года N 2805-О и др.) и сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы в обозначенном ею аспекте. Отвечает названному принципу и пункт 1 статьи 450 данного Кодекса (определения от 21 декабря 2006 года N 549-О, от 26 мая 2016 года N 1015-О и от 25 апреля 2019 года N 949-О). Пункт же 1 статьи 310 данного Кодекса нацелен на защиту прав и законных интересов сторон обязательства (определения от 26 мая 2016 года N 1014-О, от 19 декабря 2019 года N 3403-О и др.) и в этом качестве не нарушает конституционные права заявительницы, как и находящийся с ним в системной связи пункт 2 статьи 450.1 данного Кодекса, определяющий последствия одностороннего отказа от договора (исполнения договора), если отказ допускается. Тем не менее, поскольку именно в нормативном единстве с этими положениями абзацу второму пункта 2 статьи 687 данного Кодекса о судебном порядке расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя придается смысл, допускающий и внесудебный порядок такого расторжения, если он предусмотрен в договоре как применяемый при наступлении указанных в договоре оснований, отличающихся от оснований, установленных данным абзацем, постольку вопрос о конституционности последнего подлежит рассмотрению во взаимосвязи с ними.

Следуя из конституционных норм о свободе в экономической сфере, о признании и защите частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности на основе равенства перед законом и судом (статьи 8, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации), Гражданский кодекс Российской Федерации провозглашает свободу договора в числе основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1). В пункте 3 статьи 1 данного Кодекса нашло отражение и требование к участникам правоотношений действовать добросовестно, вытекающее из конституционного положения о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (статья 17, часть 3, Конституции Российской Федерации). С учетом этого свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55 Конституции Российской Федерации) (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 23 февраля 1999 года N 4-П, от 22 июня 2017 года N 16-П, от 8 июля 2021 года N 33-П и др.).

В свою очередь, потребность в жилище, наряду с потребностью в пище и одежде, относится к основным потребностям человека, а право на жилище выступает получившим международное признание элементом комплексного права на достаточный жизненный уровень. Конституция Российской Федерации устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (статья 40, часть 1). Вместе с тем Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях исходит из того, что в условиях рыночной экономики граждане реализуют свои жилищные права в основном самостоятельно, используя для этого различные допускаемые законом способы (Постановление от 25 октября 2016 года N 21-П и др.). Двойственная природа права на жилище влияет на характер отношений, возникающих между нанимателем и наймодателем жилого помещения, которые используют жилье в разных аспектах: для гражданина-нанимателя оно в большей степени служит социальным благом, а для собственника-наймодателя - прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота.

Право на жилище подразумевает возможность реализации, в том числе посредством проживания в нем по договору найма жилого помещения, жилищного фонда коммерческого использования. С этой целью законодатель вводит специальное регулирование отношений по найму жилых помещений, закрепляющее необходимые в данной сфере гарантии.

К такому регулированию следует отнести нормы главы 35 "Наем жилого помещения" ГК Российской Федерации: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671). Указанная глава не содержит упоминания о коммерческом найме, однако этот термин используется в судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 12 сентября 2003 года N 11-Г03-30 и Конституционного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 года N 379-О-П). О гражданско-правовой природе коммерческого найма жилого помещения можно судить не только по тому, что регламентирующие его положения содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и учитывая судебное толкование. Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, причем гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, что и происходит при его передаче наймодателем в коммерческий наем.

В силу Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432); при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть первая статьи 431). По общему правилу, закрепленному данным Кодексом, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450); по требованию же одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450). Статья 687 данного Кодекса является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора положениями его статей 450 - 452, регулируя порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (пункт 1), по требованию наймодателя (пункт 2), по требованию любой из сторон в договоре (пункт 3). При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным - заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 684 - 686, абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 данного Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.

Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений, а также тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его. В свою очередь, несмотря на наличие в соответствующей норме правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, суды допускают возможность признания нормы диспозитивной и включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче - надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет. Можно предположить, что именно с означенными обстоятельствами связаны стремление трактовать норму пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации как диспозитивную - чтобы выработать, исходя из принципа свободы договора, наиболее оптимальные, с точки зрения баланса интересов сторон, условия краткосрочного коммерческого найма жилых помещений, отличающиеся от тех, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 687 данного Кодекса, - и последующее признание этих условий законными в судебной практике.

Не случайно в судебной практике применения абзаца второго пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации сложилось два направления. Первое исходит из идеи о диспозитивном характере названной нормы, дающей возможность, используя потенциал принципа свободы договора, установить в договоре право на односторонний отказ не только нанимателя, но и наймодателя от договора при нарушении его нанимателем (апелляционное определение Московского городского суда от Дата по делу N 33-5182/2021, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от Дата N 33-20753/18 по делу N 2-742/18); именно на это ориентировались суды в деле ФИО6. Второе направление основано на признании названной нормы императивной (апелляционное определение Адресвого суда от Дата по делу N 33-3406/2015).

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено следующее. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила. Например, в ней предусмотрено, что подобное соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо такой запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Без этих условий нельзя придать норме гражданского права императивный характер, поскольку это означает ограничение права на свободу договора, а для этого требуется принятие федерального закона, причем ограничение прав и свобод человека и гражданина допускается только в той мере, в какой оно необходимо в конституционно признанных целях (статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации). Такими целями являются защита слабой стороны в договоре, охрана моральных ценностей, защита публичных интересов и т.д. Диспозитивная норма не обязательно может быть признана судом таковой лишь при наличии в тексте закона указания на право сторон договора предусмотреть иное.

В области найма жилья необходим - с учетом требования справедливости и сбалансированности прав - баланс интересов наймодателя и нанимателя. Искомое регулирование должно в равной степени учитывать их интересы, что сообразуется с одной из главных ценностей гражданского права - равенством участников регулируемых им отношений.

В силу конституционного принципа равенства перед законом и судом в сочетании со статьей 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, предполагающей сбалансированность прав участников правоотношений, законодатель, регулируя наем жилых помещений, должен принимать во внимание, что если он усиливает защиту, предоставляемую нанимателю, то это неизбежно ведет к сокращению защищаемой сферы интересов наймодателя. Когда законодатель, используя императивные нормы, предоставляет больший объем защиты нанимателю, то он сокращает сферу применения принципа свободы договора, создавая риски негибкости, чрезмерной жесткости договорного регулирования.

Абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы. Что касается ее оценки применительно к договору краткосрочного найма как императивной исходя из целей защиты одной из сторон договора, то сама по себе правовая модель соответствующих договорных отношений, особенно складывающихся между гражданами, не предопределяет взгляд на ту или иную сторону как на заведомо сильную или слабую. При определенных обстоятельствах в договоре краткосрочного найма и наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены в случае применения судебного порядка расторжения нарушенного другой стороной договора. Следовательно, даже при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это - с учетом краткосрочности договора - может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения.

Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации.

Таким образом, в связи с расторжением договора найма жилого помещения от Дата, ФИО3 должен быть выселен из квартиры по адресу: Адрес.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор найма жилого помещения от Дата, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Выселить Негриенко ...) из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня составления его в окончательной форме.

Судья К.А. Суворова