Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мэрии города Ульяновска к Леонтьеву К.А. о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Ульяновска обратилась в суд с иском к Леонтьеву К.А. о расторжении договора Номер обезличен аренды земельного участка площадью 388,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ..., участок Номер обезличен по генплану, обязании возвратить указанный земельный участок.

Требования мотивированы тем, что на основании Постановления Главы города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен между Мэрией города Ульяновска и Леонтьевым К.А. Дата обезличена г. заключен договор аренды земельного участка, расположенного по указанному адресу, со сроком аренды с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель предоставляет в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство. Согласно п. 2.1.7 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае существенного нарушения договора арендатором.

Комитетом по управлению земельным ресурсами и землеустройству мэрии города Ульяновска проведена проверка соблюдения арендатором земельного законодательства и договора аренды. По результатам проверки установлено, что арендованный земельный участок не используется ответчиком для индивидуального жилищного строительства, земельный участок огорожен и свободен от строений. Данный факт в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 23 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» подтверждается Заключением по планировке и размещению зданий и сооружений на территории участка, а также параметрах и степени его использования, подготовленным УМКУП «Городской градостроительный сервис». Согласно указанному заключению объекты капитального строительства (незавершенные строительством объекты капитального строительства), процессы строительства/законсервированного строительства на спорном земельном участке отсутствуют.

Ответчик владеет и пользуется земельным участком непрерывно с 2002 года на основании Постановления Мэра города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен «О предоставлении Леонтьеву К.А. в аренду земельного участка в Ленинском районе» под индивидуальное жилищное строительство со сроком аренды и освоения земельного участка по прямому назначению до Дата обезличена г. 06.06.2006 г. решением Комиссии по землепользованию и застройке мэрии города Ульяновска Леонтьеву К.А. было продлено право аренды земельного участка Номер обезличен по ... под индивидуальное жилищное строительство, зона Ж2. Постановлением Главы города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен спорный земельный участок снова передан ответчику в аренду до Дата обезличена г. под индивидуальное жилищное строительство.

За период с 2001 года по настоящее время, то есть непрерывно более 9 лет, земельный участок ответчиком по назначению не используется: строительство жилого дома на участке не производится, строительные работы не ведутся, наличие подготовительных работ в целях строительства не выявлено. Согласно ст. 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков. В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ст. 5 Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске, утвержденных Решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 г. № 90, до введения в действие Правил имеющаяся документация по планировке, межеванию территории, градостроительные планы земельных участков, утвержденные в установленном порядке, признаются действующими, а утвержденные надлежащим образом, но не реализованные в течение срока, установленного для такой реализации, подлежат приведению в соответствие с Правилами.

Ответчиком предоставленное в 2001 году право на проведение проектно-изыскательских работ для строительства индивидуального жилого дома надлежащим образом не использовано.

С 2008 года согласно карте градостроительного зонирования территории города Ульяновска, утвержденной решением Ульяновской Городской Думы от 26.03.2008 г. № 31, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж4. При этом в перечне основных видов разрешенного использования данной зоны индивидуальные жилые дома не поименованы и входят в перечень условно разрешенных видов использования. Таким образом, спорный земельный участок с 2008 года предназначается для застройки многоэтажными жилыми домами. Его использование под индивидуальное жилищное строительство противоречит Правилам землепользования и застройки в городе Ульяновске. Мэрия города Ульяновска разрешение на строительство жилого дома на спорном земельном участке не выдавала.

Продолжая занимать земельный участок, не осваивая его надлежащим образом, ответчик лишает город в лице Мэрии возможности рационально и эффективно распорядиться данным имуществом - осуществить застройку многоэтажными жилыми домами.

23.03.2010 г. ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды и необходимости возврата земельного участка. Ответчик не отреагировал, уведомление не исполнено. Соглашение о расторжении договора аренды от Дата обезличена г. с ответчиком не достигнуто.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии города Ульяновска.

Представитель Мэрии города Ульяновска и Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии города Ульяновска Аракчеева И.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований, дав пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Леонтьев К.А. в судебном заседании иск не признал. В обоснование возражений пояснил, что изначально постановление о предоставлении ему спорного земельного участка было вынесено в 2002 году. Однако в течение 3-4-х лет он не мог добиться заключения с ним договора аренды. Соответствующее предложение о заключении договора, якобы направленное ему в 2006 году, он не получал. По результатам рассмотрения жалобы на имя Мэра города Ульяновска в 2007 году соответствующий договор был заключен. В подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка Комитетом архитектуры и градостроительства дважды отказывалось, поскольку необходимо согласовать с собственниками вопрос о переносе проходящих по земельному участку высоковольтных кабельных линий. Без получения градостроительного плана земельного участка осуществление строительства не допускается.

Представитель ответчика - Ермолаева Е.В. полагала иск не подлежащим удовлетворению. В обоснование возражений в письменном отзыве и в пояснениях в судебном заседании указала, что Дата обезличена г. Постановлением Мэра города Ульяновска «О предоставлении Леонтьеву К.А. в аренду земельного участка в Ленинском районе» ответчику был выделен земельный участок Номер обезличен по ... под индивидуальное жилищное строительство. Однако договор аренды заключен не был, поэтому использовать земельный участок по назначению Леонтьев К.А. не мог.

Договор аренды спорного земельного участка был заключен на основании Постановления Мэра города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен и с этого момента использовался ответчиком по назначению. Ответчик обратился в Комитет архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска с заявлением о подготовке градостроительного плана участка Номер обезличен по .... 27.03.2008 г. получен ответ о том, что сначала необходимо представить технические условия на вынос опоры линии электропередач и кабельной сети из зоны застройки на вышеуказанном участке. На соответствующий запрос из МУП «УльГЭС» был получен ответ, из которого следовало, что в зону застройки спорного земельного участка электрические сети МУП «УльГЭС» не попадают. Леонтьев К.А. в течение длительного периода времени не мог выяснить, кто является собственником электрических сетей, проходящих по участку Номер обезличен по .... В связи с этим он вновь обратились в Комитет архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска с просьбой сообщить сведения о собственнике электрических сетей. В ответе значилось, что на земельном участке размещены две высоковольтные кабельные линии, одна из которых принадлежит Латыпову Р.Р., другая - Ульяновской КЭЧ. Информацией относительно владельца воздушной ЛЭП ни одна организация не располагает.

Из сообщения МУП «УльГЭС» следует, что Латыпову Р.Р. технические условия на прокладку кабеля были выданы в 2006 году. Технические условия согласовываются со всеми заинтересованными лицами, в том числе с арендаторами земельных участков. Следовательно, в 2006 году Леонтьев К.А. не являлся арендатором спорного земельного участка, поскольку с ним технические условия Латыпов Р.Р. не согласовывал. В 2009 году Леонтьев К.А. предлагал Латыпову Р.Р. вариант переноса электрического кабеля из зоны застройки. Латыпов Р.Р. не согласился и предложил разработать другой вариант. Второй вариант переноса подготовлен, и направлен, однако ответ не получен.

В целях подготовки документов для получения разрешения на строительство ответчик обратился в МУП « УльГЭС» и в МУП «Ульяновскводоканал» для получения технических условий на электро- и водоснабжение. 21.02.2008 г. получены технические условия на водоснабжение и водоотведение, 12.11.2007 г. - договор технологического присоединения к электрическим сетям МУП «УльГЭС». Кроме того, Леонтьевым К.А. был заключен договор на выполнение проектных и изыскательских работ с ООО «Проектно-конструкторское бюро «Транспроект» на изготовление проекта на индивидуальный жилой дом. Проект подготовлен в 2008 году.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Ульяновске индивидуальное жилищное строительство в зоне Ж4 является условно разрешенным видом использования земельных участков. Запрет на строительство индивидуальных жилых домов в соответствующей зоне указанными Правилами не установлен. Согласно ч. 3 ст. 6 Правил решения Комиссии по землепользованию и застройке при мэрии г. Ульяновска и решения о предоставлении земельных участков, принятые до введения в действие Правил или изменений в них, являются действительными и служат основанием для последующего принятия решений об утверждении проекта границ, о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка, выдачи разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Следовательно, при соблюдении процедур согласования, установленных Правилами, Мэрия г. Ульяновска не сможет отказать Леонтьеву К.А. в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав землеустроительные дела и материалы рассматриваемого дела, суд приходит к следующему.

Постановлением Мэра города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен Леонтьеву К.А. было разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 388,5 кв. м. по ... (участок Номер обезличен по генплану) в ... районе.

На основании Постановления Мэра города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен «О предоставлении Леонтьеву К.А. в аренду земельного участка в ... районе» вышеуказанный земельный участок был предоставлен Леонтьеву К.А. под индивидуальное жилищное строительство со сроком аренды и освоения земельного участка по прямому назначению до 31.12.2004 г.

Решением от Дата обезличена г. Комиссии по землепользованию и застройке мэрии города Ульяновска Леонтьеву К.А. продлено право аренды земельного участка Номер обезличен по ... под индивидуальное жилищное строительство, зона Ж2.

На основании Постановления Главы города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен между Мэрией города Ульяновска и Леонтьевым К.А. Дата обезличена г. заключен договор Номер обезличен аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Ульяновск, ..., ..., участок Номер обезличен по генплану, со сроком аренды с 04.07.2007 г. по 30.09.2012 г.

Дата обезличена г. договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный Номер обезличен).

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику 12.07.2007 г.

Оценивая обоснованность предъявленных к Леонтьеву К.А. требований о расторжении названного договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок, суд руководствуется следующим.

Согласно п. 2.1.7. договора аренды, он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае существенного нарушения договора арендатором.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из Заключения по планировке и размещению зданий и сооружений на территории участка, а также параметрах и степени его использования, подготовленного УМКУП «Городской градостроительный сервис», объекты капитального строительства (незавершенные строительством объекты капитального строительства), процессы строительства/законсервированного строительства на спорном земельном участке отсутствуют, что свидетельствует о том, что участок не используется для индивидуального жилищного строительства.

С 2008 года согласно карте градостроительного зонирования территории города Ульяновска, утвержденной решением Ульяновской Городской Думы от 26.03.2008 г. № 31 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки в городе Ульяновске, утвержденные решением Ульяновской Городской Думы от 13.04.2004 г. № 90 с изменениями» земельный участок по адресу: ..., участок Номер обезличен по генплану, расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж4. В перечне основных видов разрешенного использования данной зоны индивидуальные жилые дома не поименованы, входят в перечень условно разрешенных видов использования.

Таким образом, спорный земельный участок с 2008 года предназначается для застройки многоэтажными жилыми домами. Использование его под индивидуальное жилищное строительство противоречит Правилам землепользования и застройки в городе Ульяновске.

В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ и п. 13 Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске, вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства принимаются на основании заключения по результатам публичных слушаний. Право на заключение договора аренды земельных участков, сформированных в соответствии с требованиями ЗК РФ, в том числе предназначенных под застройку в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией, подлежит продаже на торгах (конкурсах, аукционах).

Продолжая занимать земельный участок и не осваивая его надлежащим образом, ответчик лишает муниципальное образование возможности рационально и эффективно распорядиться имуществом - осуществить застройку участка многоэтажными жилыми домами.

Ссылки ответчика на ст. 6 Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске суд находит несостоятельными.

Согласно ч. 3 названной статьи Правил, решения Комиссии по землепользованию и застройке при мэрии г. Ульяновска, решения об утверждении проекта границ земельного участка, решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства, решения о проведении проектных работ, решения о предоставлении земельных участков, принятые до введения в действие настоящих Правил или изменений в них, являются действительными и служат основанием для последующего принятия решений об утверждении проекта границ, о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка, выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Однако частями 1, 2 ст. 6 предусмотрено, что принятые до введения в действие Правил нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей данным Правилам.

Разрешения на строительство, реконструкцию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Правил или изменений в них, являются действительными.

Как следует из сообщения Комитета архитектуры и градостроительства мэрии города Ульяновска, разрешение на строительство Леонтьеву К.А. не выдавалось.

В силу статьи 5 Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске, нереализованная документация по планировке территории и документация по межеванию территории в отношении спорного земельного участка подлежит приведению в соответствие с Правилами.

Из указанных норм в их взаимной связи следует, что последующее использование земельного участка, расположенного по адресу: ..., участок Номер обезличен по генплану, для целей индивидуального жилищного строительства возможно только в случае положительного результата публичных слушаний.

Тот факт, что в 2002 году ответчиком не был заключен договор аренды, на исчисление срока нахождения в его пользовании земельного участка в рассматриваемом споре не влияет.

На основании постановления Мэра города Ульяновска от Дата обезличена г. Номер обезличен был подготовлен проект договора. Негативные последствия неподписания договора лежат исключительно на Леонтьеве К.А., поскольку именно он должен был подготовить кадастровый план участка, без которого совершение сделки не представлялось возможным.

Фактически с момента издания постановления «О разрешении Леонтьеву К.А. проведения проектно-изыскательских работ для строительства индивидуального жилого дома в Ленинском районе» (Номер обезличен от Дата обезличена г.) участок был зарезервирован за ответчиком, что лишало муниципальное образование возможности перераспределить его либо использовать для муниципальных нужд.

Ссылки Леонтьева К.А. на невозможность использования участка ввиду нахождения на нем кабельных линий не освобождают от ответственности за нерациональное использование земельных ресурсов.

О наличии кабельных линий ответчику было известно еще в 2002 году, о чем свидетельствует план земельного участка с указанием кабеля и отметкой «подлежит выносу», подготовленный 11.04.2002 г. МУП «Земцентр» по материалам горизонтальной съемки.

29.03.2002 г. МУП «УльГЭС» Леонтьеву К.А. были выданы технические условия на вынос электросетей из зоны застройки. До 2008 года данный вопрос ответчиком ни коим образом не решался.

Таким образом, в судебном заседании установлено неиспользование ответчиком за период с 2001 года по настоящее время, то есть непрерывно более 9 лет, земельного участка по назначению, что является основанием для расторжения заключенного в отношении него договора аренды.

Соответствующее уведомление о расторжении, направленное в адрес ответчика, оставлено последним без ответа, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке, а спорный земельный участок - возвращению Муниципальному образованию «город Ульяновск».

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мэрии города Ульяновска удовлетворить.

Расторгнуть договор Номер обезличен аренды земельного участка площадью 388,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Ульяновск, ..., ..., участок Номер обезличен по генплану, заключенный Дата обезличена г. между Мэрией города Ульяновска и Леонтьевым К.А..

Обязать Леонтьева К.А. возвратить Мэрии города Ульяновска земельный участок площадью 388,4 кв. м., расположенный по адресу: г. Ульяновск, ..., ..., участок Номер обезличен по генплану.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение 10 дней.

Судья - О.Н. Нефедов