Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2572/2016 по иску ФИО3 к администрации муниципального образования <адрес>, департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес> о признании незаконными действия по увеличению годовой арендной платы, возложении обязанности по перерасчету арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, в лице своего представителя, обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования <адрес>, департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес> о признании незаконными действий, выразившихся в увеличении годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ с применением коэффициента за нецелевое использование земельного участка 3,94, предусмотренного Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов и находящиеся в собственности муниципального образования <адрес>, а также ставок и коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным ФИО2<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на 2016 год.

В обоснование иска указано, что ФИО3 является собственником нежилых помещений (гаражей) расположенных в боксе № строения 6 площадки № по <адрес> на основании договора купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельств о государственной регистрации права собственности, выданных в установленном законом порядке. Здание, в котором находятся принадлежащие ФИО3 гаражи, расположено на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010302:99. Указанный земельный участок предоставлен в аренду ФИО3 сроком до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора аренды арендная плата была установлена в размере 14 570 рублей 16 копеек. В последующем арендная плата ежегодно менялась и в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов и находящихся в собственности МО <адрес>, а также ставок и коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки на территории МО <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным ФИО2<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, годовая арендная плата на 2016 год составила 35 774 рубля 78 копеек. В апреле 2016 году ФИО3 стало известно, что годовая арендная плата по договору №ДД.ММ.ГГГГ год с ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке была изменена с 35 774 рубля 48 копеек на 241 557 рублей 35 копеек. Письмом №.01-17/181 от ДД.ММ.ГГГГ департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО <адрес> сообщил ФИО3, что размер арендной платы на 29016 год был изменен в связи с нецелевым использованием, которое было зафиксировано в акте от ДД.ММ.ГГГГ, составленном инспектором ФИО6 по результатам обследования земельного участка. Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ инспектором было установлено, что на земельном участке размещено двухэтажное здание в капитальном исполнении; в здании находится кафе «Николаевич»; согласно свидетельству о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанное здание является офисно-коммерческим; на здании установлена рекламная вывеска и установлен режим работы. Инспектором сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 89:08:010302:99 используется для размещения здания магазина, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка «магазины, код 4,0». В акте имеется ссылка на свидетельство серии 89№ от ДД.ММ.ГГГГ, где указанное здание зарегистрировано как офисно-коммерческое, однако на ДД.ММ.ГГГГ указанное свидетельство было аннулировано на основании ФИО2 Салехардского ФИО2 суда от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3 были выданы другие свидетельства ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ответчиками не был достоверно установлен факт нецелевого использования ФИО3 земельного участка, в связи с чем, повышение размера арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ ответчиками было произведено незаконно. В сентябре 2016 года ФИО3 была получена претензия № из департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО <адрес> о необходимости погасить задолженность по арендным платежам на основании договора аренды земельного участка № в размере 99 833 рубля 70 копеек и пени в размере 1 876 рублей 37 копеек. В настоящее время у ФИО3 задолженности по арендным платежам за три квартала 2016 года не имеется, что подтверждается банковскими чек-ордерами. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок в аренду был предоставлен ФИО3 под размещение гаража в капитальном исполнении (п. 1.1. договора). Право собственности на гараж ФИО3 зарегистрировала в установленном законом порядке. Ранее ФИО3 имела намерение изменить назначение принадлежащего ей на праве собственности объекта – гаража - на офисно-коммерческое здание, однако ФИО2 Салехардского ФИО2 суда от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрации права собственности ФИО3 на офисно-коммерческое здание по адресу: <адрес>, площадка 21, строение 6 бокс № была признана незаконной, запись об этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была аннулировано, в связи с чем, ФИО3 сохранила свое право собственности на нежилое здание – гараж. ДД.ММ.ГГГГФИО3 зарегистрировала право собственности на отдельные нежилые помещения, находящиеся в боксе № строения 6 площадки № по <адрес> в <адрес>. Из свидетельств о государственной регистрации права ФИО3 на нежилые помещения не следует, что какое-либо помещение в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, имеется магазин, либо кафе. Таким образом, земельный участок, арендованный ФИО3, используется ею по назначению, в связи с чем, увеличение размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ с 35 774 рублей 78 копеек до 241 557 рублей 35 копеек является незаконным.

Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов и находящиеся в собственности МО <адрес>, утвержденного ФИО2<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, установлены общие правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО <адрес>, расположенные на территории МО <адрес>, предоставляемые в аренду без торгов (п.1.1. Порядка). Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, в расчете на год определяется представительным органом муниципального образования (п.1.2. Порядка). Согласно п. 2.13. Порядка расчет размера годовой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящиеся в собственности муниципального образования, производится арендодателем ежегодно независимо от срока действия договора аренды. Основанием для расчета размера годовой арендной платы к договором аренды земельных участков является кадастровый паспорт земельного участка, который запрашивается арендодателем в рамках межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно. Экземпляр расчета годовой арендной платы на очередной год направляется арендатору заказным письмом с уведомлением не позднее: 01 февраля по договорам, заключенным на срок более одного года; 15 декабря текущего года по договорам, заключенным на срок менее года, либо срок, по которым истекает 01 апреля следующего финансового года. Абзацем 2 пункта 2.15 Порядка предусмотрено, что основанием для перерасчета размера годовой арендной платы является нормативный правовой акт ФИО2 муниципального образования. Экземпляр перерасчета размере годовой арендной платы на очередной год направляется арендатору заказным письмом с уведомлением не позднее 01 февраля следующего финансового года. Расчет арендной платы на 2016 год в нарушение п. 2.15 Порядка, был направлен арендатору ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 получила расчет арендной платы на 2016 год ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением. Ответчик должен был к ДД.ММ.ГГГГ направить ФИО3 заказным письмом расчет арендной платы на 2016 год, а затем, в случае обнаружения использования земельного участка не по назначению, сделать за 2016 год перерасчет арендной платы, направить его ФИО3 с подтверждением достоверных доказательств тому.

Из текста письма департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО <адрес> исх. №.01-17/181 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что акт от ДД.ММ.ГГГГФИО3 не направлялся и не вручался по настоящее время. Копию акта от ДД.ММ.ГГГГФИО3 получила в конце августа 2016 года через третье лицо (ФИО7), у которой доверенности на представление интересов ФИО3 перед арендатором не было. ФИО3 считает, что на нее незаконно возложена обязанность по оплате арендных платежей в большем размере, чем это предусмотрено договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО3, извещенная надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимала, причины неявки суду не сообщила.

Представитель истца ФИО11, действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований иска, выступила по доводам, изложенным в иске. При этом указала, что ранее ФИО3 действительно имела намерение изменить назначение здания на офисно-коммерческое, в связи с чем установила витражные стеклянные блоки, вывеску, оформила регистрацию право собственности на офисно-коммерческое здание, но поскольку ФИО2 Салехардского ФИО2 суда от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности на офисно-коммерческое здание признана недействительной и запись аннулирована, ФИО3 продолжает использовать здание как нежилое помещение. Ввиду отсутствия материальной возможности, не может единовременно привести объект в то состояние, которое было до переоборудования. Также указала, что в целом ФИО3 использует земельный участок по целевому назначению - для размещения гаража в капитальном исполнении, а использование здания не по назначению не является нецелевым использованием земельного участка. Представила в суд копии градостроительных планов земельного участка.

Представитель ответчиков – администрации МО <адрес> и департамента строительства, архитектуры и земельных отношений ФИО8, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска, при этом указал, что дополнительным обследованием земельного участка, в отношении которого возник спор, ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на первом этаже строения с юго-западной стороны оборудовано два отдельных входа. В здание имеется свободный доступ (одна из дверей приоткрыта, информация об ограничении доступа в помещение отсутствует), на внутренней двери размещен информационный лист для сотрудников «Заполярпромгражданстрой». На лестничной площадке в открытом доступе обнаружена демонтированная рекламная вывеска «Кафе Николаевич», которая ранее была размещена на фасаде указанного здания (Акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ). На втором этаже лестничного пролета закреплены копии информационных листов о правилах проживания в общежитиях и мерах пожарной безопасности. На копии правил проживания имеется оттиск печати и подписи директора ООО «Заполярпромгражданстрой» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. По коридору второго этажа хаотично размещены личные вещи граждан, установлены металлические сушилки и вешалки для одежды. Коридор оборудован металлическими дверьми, часть из которых на момент осмотра не заперта. В открытых помещениях оборудованы спальные места и комнаты бытового назначения (туалет, прачечная, душевые). Более того, из сведений представленных ОМВД России по <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГ в дежурную часть ОМВД России по <адрес> поступило сообщение от медсестры приемного покоя СОКБ о том, что доставлен ФИО9, проживающий по адресу: <адрес>Б, что также является подтверждением использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления.

Неявка в судебное заседание истца ФИО3, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению дела. Кроме того, информация о дате и времени судебного заседания в соответствии со ст.ст. 14, 16 ФЗ от 22.12.2008г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» заблаговременно размещена на интернет-сайте Салехардского ФИО2 суда и является общедоступной.

Дело на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие истца.

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (ст.57 ГПК РФ).

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст.ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО <адрес>, в лице департамента строительства, архитектуры и земельных отношений, и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка для размещения здания, строения, сооружения (для целей не связанных со строительством) №, по условиям которого администрация обязалась предоставить ФИО3 (арендатору) в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:08:010302:99, расположенный по адресу: ЯНАО, <адрес>, площадка №, строение №, бокс №, для размещения гаража в капитальном исполнении, общей площадью 593 кв.м., арендатор, в свою очередь, обязался своевременно вносить арендные платежи.

Согласно п. 1.2. договора параметры разрешенного использования земельного участка определены градостроительным планом и градостроительным регламентом и подлежат изменению только в случаях, установленных ФИО1 законодательством и правовыми актами МО <адрес>.

Согласно п. 2.1. договора срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Проанализировав отношения сторон, суд приходит к выводу о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 гл. 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разд. 3 ч. 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), ЗК РФ, а также условиями заключенного договора.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом и не опровергнуто ответчиком, материалами дела подтверждается надлежащее исполнение департаментом принятых на себя обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ по передаче ФИО3 в аренду земельного участка с кадастровым номером 89:08:010302:99, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, площадка №, строение №, бокс №, для размещения гаража в капитальном исполнении, общей площадью 593 кв.м.

Таким образом, у ответчика возникла обязанность по использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и внесению арендных платежей за пользование указанным земельным участком.

С ДД.ММ.ГГГГ арендная плата рассчитана департаментом с применением коэффициента К 3,94, установленного Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов и находящиеся в собственности муниципального образования <адрес>, а также ставок и коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным ФИО2<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно позиции ответчика основанием для применения коэффициента К 3,94 послужило установление нарушения ФИО3 условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выразившееся в нецелевом использовании арендатором арендованного земельного участка.

По утверждению представителя истца, департаментом произведен неверный расчет арендной платы, поскольку неправомерно применен коэффициент, равный 3,94, поскольку материалами дела не подтверждается нецелевое использование спорного земельного участка.

Суд находит изложенные доводы представителя истца подлежащими отклонению, исходя из следующего.

По условиям договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО3 передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:08:010302:99, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, площадка №, строение №, бокс №, для размещения гаража в капитальном исполнении, общей площадью 593 кв.м.

В соответствии с указанным договором спорный земельный участок предоставлен ФИО3 для размещения гаража в капитальном исполнении.

Согласно пункту 4.4.1. договора арендатор обязан использовать участок строго в соответствии с видом его разрешенного использования.

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на территории спорного земельного участка размещено двухэтажное здание в капитальном исполнении, в здании находится Кафе «Николаевич», на здании установлена рекламная вывеска и установлен режим работы. Согласно свидетельства о государственной регистрации права № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанное здание является офисно-коммерческим.

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на территории спорного земельного участка размещено двухэтажное здание в капитальном исполнении. При осмотре зафиксировано, что на первом этаже строения оборудовано два отдельных входа, а также установлено три витражных стеклянных блока, в одном из блоков встроена стеклянная дверь, над дверью размещена объемная вывеска «Кафе». Здание не оборудовано воротами гаражного типа и иными конструкциями обеспечивающими въезд и выезд автотранспорта в указанное строение. С торца здания размешена реклама о возможности аренды и покупки кабинетов и офисных помещений на втором этаже указанного здания.

Из представленного в материалы дела акта дополнительного обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на территории спорного земельного участка размещено двухэтажное здание в капитальном исполнении, на первом этаже строения с юго-западной стороны оборудовано два отдельных входа. В здание имеется свободный доступ (одна из дверей приоткрыта, информация об ограничении доступа в помещение отсутствует), на внутренней двери размещен информационный лист для сотрудников «Заполярпромгражданстрой». На лестничной площадке в открытом доступе обнаружена демонтированная рекламная вывеска «Кафе Николаевич», которая ранее была размещена на фасаде указанного здания (Акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ). На втором этаже лестничного пролета закреплены копии информационных листов о правилах проживания в общежитиях и мерах пожарной безопасности. На копии правил проживания имеется оттиск печати и подписи директора ООО «Заполярпромгражданстрой» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. По коридору второго этажа хаотично размещены личные вещи граждан, установлены металлические сушилки и вешалки для одежды. Коридор оборудован металлическими дверьми, часть из которых на момент осмотра не заперта. В открытых помещениях оборудованы спальные места и комнаты бытового назначения (туалет, прачечная, душевые).

Анализ имеющихся в материалах дела фотоснимков, являющихся приложением к актам осмотра, позволяет сделать вывод о соответствии действительности содержания актов фактическим обстоятельствам.

Соответствующих документов, определяющих правовое положение указанных объектов, не связанных с размещением гаража в капитальном исполнении, на арендуемом земельном участке, в материалах дела не имеется.

Довод стороны истца о том, что истец использует земельный участок по целевому назначению - для размещения гаража в капитальном исполнении, а использование здания не по назначению не является нецелевым использованием земельного участка, суд отклоняет, при этом обращает внимание на то, что характер эксплуатации здания не может противоречить цели предоставления земельного участка под ним.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что убедительных доказательств использования арендуемого земельного участка только для размещения гаража в капитальном исполнении истцом и ее представителем не предоставлено, равно как и не предоставлено доказательств правомерности размещения объектов, отраженных в Актах обследования земельного участка, суд приходит к выводу о наличии в действиях ФИО3 нарушения положений п. 4.4.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, выразившегося в использовании спорного земельного участка не в соответствии с целью его предоставления.

В пункте 3.4 договора аренды предусмотрено, что размеры арендной платы могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке на основании ФИО2 арендодателя без оформления дополнительного соглашения с извещением об этом арендатора в газете «Полярный круг» в следующих случаях: в связи с изменением порядка расчета арендной платы; в связи с изменением категории земель; в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

ФИО2 муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ на территории муниципального образования <адрес> установлены ставки арендной платы за землю и система коэффициентов для расчета арендной платы за землю, учитывающих категорию арендатора, стимулирующих проведение экономической и градостроительной политики на территории муниципального образования <адрес>.

Согласно данному ФИО2 при нецелевом использовании земельных участков, а также использование которых осуществляется не в соответствии с целью их предоставления, предусмотренной договором аренды земельного участка применяется коэффициент Ки 3,94.

В свою очередь, нецелевое использование земли выражается в осуществлении на конкретном земельном участке деятельности, не предусмотренной законодательством для данной категории земель, то есть землепользование нарушает правовой режим участка.

Таким образом, суд приходит к выводу, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ правомерно с ДД.ММ.ГГГГ произведен с применением коэффициента Ки 3,94.

В этой связи, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании требований, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к администрации муниципального образования <адрес>, департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес> о признании незаконными действия по увеличению годовой арендной платы, возложении обязанности по перерасчету арендных платежей оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья Н.А. Токмакова