Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о государственной регистрации ипотеки и встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании договора ипотеки недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации ипотеки.

В обоснование своих требований истец указал, что -Дата- между ФИО2 и ФИО5, ФИО4 заключен договор ипотеки, который подписан сторонами и вступил в силу -Дата-. Договор ипотеки исполнен со стороны залогодателя ФИО4 и частично со стороны залогодателя – ФИО5, а именно: произведена государственная регистрация ипотеки объектов, предусмотренных подпунктами «А», «Б», «В» пункта 1.1. договора ипотеки. Однако государственная регистрация ипотеки прав требования участника долевого строительства объектов, указанных в подпунктах «Г», «Д» пункта 1.1. договора, не произведена по вине ответчика ФИО5, уклонившейся от совершения действий по подаче совместных заявлений на государственную регистрацию ипотеки. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением совершить действия по государственной регистрации ипотеки указанных выше прав требований, однако ответчиком предложение истца было проигнорировано.

-Дата- за ответчицей было зарегистрировано право собственности на обе квартиры, переданные застройщиком по договорам долевого участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома от -Дата-№, от -Дата-№, права требования по которым являлись предметом ипотеки по договору от -Дата- (квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: ...; квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: ...).

На основании изложенного, истец просил суд зарегистрировать ипотеку объекта: квартиры с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ..., в пользу ФИО2 по договору ипотеки от -Дата-, заключенному между ФИО5, ФИО4 и ФИО2

Зарегистрировать ипотеку объекта: квартиры с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ..., в пользу ФИО2 по договору ипотеки от -Дата-, заключенному между ФИО5, ФИО4 и ФИО2

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 о признании договора ипотеки недействительным.

В обоснование встречных исковых требований указала, что ст. 9 п.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. В силу положений п.1 ст.10 указанного закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. В связи с тем, что ФИО5 договор ипотеки от -Дата-, как и дополнительное соглашение от -Дата- не заключала, существенные условия о предмете спорного договора между сторонами не достигнуты, просила признать договор ипотеки недействительным.

Определением Сарапульского городского суда Удмуртской Республики от -Дата- к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску привлечен ФИО4

В судебное заседание не явились истец по первоначальному иску ФИО2, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие; ответчик по первоначальному иску ФИО3, судом извещена надлежащим образом, от проведения видео-конференц связи на базе ФКУ СИЗО-1 отказалась; ответчик ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по УР в судебное заседание также не явились, извещены судом надлежащим образом, сведениями о причинах неявки суд не располагает.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО2 – ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в описательной части. Встречные исковые требования не признал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Дополнительно пояснил, что факт заключения договора ипотеки подтвержден. ФИО7 лично подавала документы для государственной регистрации ипотеки, являлась в пункт принятия документов лично, заверяла договор займа, что подтверждено материалами дела, поскольку Росреестр представил подписанные собственноручно ФИО7 первоначальное заявление на государственную регистрацию ипотеки от -Дата-, повторное заявление на государственную регистрацию ипотеки от -Дата- после доноса документов, договор займа от -Дата-, копия которого была собственноручно заверена ФИО7 при подаче документов. В силу правила «эстоппель» ФИО7 не вправе ссылаться на недействительность и/или незаключенность договора ипотеки от -Дата-, так как ФИО7 сама подала заявления на государственную регистрацию ипотеки на основании данного договора ипотеки и представила этот договор. Согласно выводам государственного судебного эксперта ФБУ Средне-Волжский РЦСЭ Минюста России от -Дата-, содержащимся в экспертном заключении, составленном по результатам судебной почерковедческой экспертизы: записи «ФИО5» в договоре ипотеки от -Дата-, дополнительном соглашении от -Дата- к договору ипотеки от -Дата- выполнены ФИО5; установить кем - самой ФИО5 или иным лицом - выполнены подписи от имени ФИО5 в договоре ипотеки от -Дата-, дополнительном соглашении от -Дата- к договору ипотеки от -Дата- не представилось возможным по причинам недостаточности идентификационных признаков в связи с краткостью и простотой подписи. Как следует из материалов настоящего дела, ФИО7 ранее использовала в качестве своей подписи указание своей фамилии и ставила свою подпись в официальных юридических документах путем написания в графе «Личная подпись» своей фамилии (в частности, паспорт гражданина РФ). Таким образом, со всей очевидностью верным представляется вывод о том, что договор ипотеки от -Дата- подписан собственноручно ФИО7 и является действительным. Факт уклонения ФИО7 от государственной регистрации ипотеки двух квартир подтверждается следующими доказательствами: актами от -Дата-, -Дата-, -Дата- об отсутствии ФИО7 либо ее представителя в пункте приема документов для подачи заявлений на государственную регистрацию ипотеки, показаниями свидетеля ФИО8 об отсутствии -Дата- ФИО7 в пункте приема документов для подачи заявлений на государственную регистрацию ипотеки. Квартиры, в отношении которых истцом заявлено требование об их обременении ипотекой, являются предметом залога по договору ипотеки от -Дата- в силу принципа «эластичности» залога. После завершения строительства многоквартирного дома третье лицо - застройщик исполнил свои обязательства и передал участнику долевого строительства две квартиры, право собственности на которые ФИО7 зарегистрировала на себя. Пунктом 2.12. договора ипотеки от -Дата- стороны прямо предусмотрели, что если в период действия настоящего договора должник исполнит перед Залогодателем (ФИО5) свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, Залогодатель с письменного согласия Залогодержателя оформляет право собственности на квартиры. В этом случае предметом ипотеки по настоящему договору становятся квартиры Залогодателя (обременение в виде ипотеки переносится на квартиры). Таким образом, в силу п. 2.12. договора ипотеки от -Дата-, законодательно установленного принципа «эластичности» залога (абзац 5 п. 2 ст. 334, подпункт 3 п. 2 ст. 345 ГК РФ), квартиры, об обременении ипотекой которых просит истец, являются предметом залога по указанному договору ипотеки.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3 – ФИО1., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, встречные исковые требования поддержал, просил встречные исковые требования удовлетворить, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что надлежащим образом ответчик не была уведомлена, телеграммы вернулись без вручения, следовательно, нельзя назвать ее действия недобросовестными, нельзя считать, что она уклонялась от регистрации договора. Считает, что права требования прекращены в связи с исполнением договора долевого участия. В договор ипотеки нужно было вносить соответствующие изменения, чего сделано не было. В связи с тем, что право требования прекращено, в настоящее время предмет ипотеки не заменен сторонами, следовательно, требование о признании ипотеки зарегистрированной на квартиры, которые объектом договора не являлись, является не законным, поскольку обязательства прекращены.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что в обеспечение исполнения договора займа от -Дата-, заключенного между ФИО2 (займодавец) и ФИО5, ФИО4 (заемщики), -Дата- между ФИО2 (залогодержатель) и ФИО5, ФИО4 (залогодатели) заключен договор ипотеки, по условиям которого, ФИО4 и ФИО5 передали ФИО2 в залог:

А) двухкомнатную квартиру, общей площадью 61,2 кв.м, кадастровый номер №, расположенную на 5 этаже дома по адресу: ...

Б) жилой дом, общей площадью 264,2 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: ...

В) земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: ...

Г) право требования участника долевого строительства, возникшего из договора участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома от -Дата-№

Д) право требования участника долевого строительства, возникшего из договора участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома от -Дата-№.

Пунктом 2.12. договора ипотеки стороны предусмотрели, что если в период действия настоящего договора должник (ООО «Индеком») по обязательствам, права по которым заложены (п. 1.1 «Г», «Д»), исполнит перед Залогодателем (ФИО5) свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, Залогодатель с письменного согласия Залогодержателя оформляет право собственности на квартиры. В этом случае предметом ипотеки по настоящему договору становятся квартиры Залогодателя (обременение в виде ипотеки переносится на квартиры).

Договор ипотеки исполнен со стороны залогодателя ФИО4 и частично со стороны залогодателя ФИО5, а именно произведена государственная регистрация ипотеки объектов, предусмотренных подпунктами «А», «Б», «В» пункта 1.1. договора ипотеки от -Дата-. Г

Государственная регистрация ипотеки прав требования участника долевого строительства объектов, указанных в подпунктах «Г», «Д» пункта 1.1. договора, не произведена.

Согласно ч.1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Регистрационные действия с недвижимым имуществом носят заявительный характер, вместе с тем, одного заявления залогодержателя для регистрации договора залога недостаточно.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании договора и совместного заявления залогодателя и залогодержателя (ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с -Дата-), ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до -Дата-).

Из изложенного следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя.

Согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из названной нормы права следует, что по заявленному иску о государственной регистрации ответчиком выступает сторона договора, которая уклоняется от исполнения возложенной на нее обязанности, а для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации, и уклонение одной из сторон от регистрации сделки. По смыслу приведённых положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований, препятствующих ее проведению. Кроме того, такое решение может быть вынесено судом в случае, если одна из сторон договора уклоняется от представления другой стороне документов, необходимых для государственной регистрации, либо от подачи заявления о государственной регистрации. То есть под уклонением от государственной регистрации следует понимать как бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, так и ее действия, препятствующие осуществлению государственной регистрации в установленном порядке.

В данном случае суд считает, что факт уклонения ответчика ФИО3 от государственной регистрации договора ипотеки подтвержден материалами дела, в том числе, актами от -Дата-, -Дата-, -Дата- об отсутствии ФИО7 либо ее представителя в пункте приема документов для подачи заявлений на государственную регистрацию ипотеки (том 2 л.д. 102, 103, 104), куда ФИО7 приглашалась ФИО2 телеграммами в назначенные даты и время. От получения телеграмм от -Дата-, -Дата-, -Дата- ФИО7 уклонилась, что видно из извещений ПАО «Ростелеком» (том 2 л.д. 22-23, 82-83, 84-86).

Факт уклонения ФИО3 от государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО8

Таким образом, судом установлено, что ответчик ФИО3 уклоняется от государственной регистрации ипотеки в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике, на приглашение явиться в назначенное время и назначенную дату ответчик не отреагировала.

Суд полагает, что сторонами согласованы существенные условия договора ипотеки, обстоятельств, в силу п.1 ст.10 Закона об ипотеке препятствующих государственной регистрации договора от -Дата-, не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации ипотеки подлежат удовлетворению.

Поскольку судом установлено уклонение от регистрации договора ипотеки только ответчиком ФИО5, в удовлетворении указанных требований ФИО2 ко второму ответчику ФИО4 следует отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании договора ипотеки недействительным удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке» предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Пунктом 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» установлено, что в случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ч.1 ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что -Дата- между ФИО2 (залогодержатель) и ФИО5, ФИО4 (залогодатели) заключен договор ипотеки.

Согласно п. 1.1 договора ипотеки залогодатели (ФИО5 и ФИО4) заложили залогодержателю (ФИО2) недвижимое имущество в порядке и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре.

Залогодатели ФИО5 и ФИО4 заложили залогодержателю ФИО2 следующее недвижимое имущество:

Б) жилой дом, общей площадью 264,2 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: ...

В) земельный участок, общей площадью 1500 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: ...

Согласно п. 1.2-1.7 договора ипотеки стороны оценили представленное в залог имущество в общей сумме 26 800 000 руб.

Согласно п.5.3.6 договора ипотеки начальная продажная цена заложенного имущества составляет 26 800 000 рублей и признается залогодателями равной его рыночной стоимости. Стороны установили, что в случае реализации имущества начальная продажная цена устанавливается 100% его рыночной стоимости.

Согласно п. 6.1 договора ипотеки договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

Таким образом, установлено, что договор ипотеки от -Дата- содержит все существенные условия, в том числе: предмет договора, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого договором. Предмет договора определен указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом договора, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Стоимость предмета залога согласована между сторонами, определена по соглашению сторон. С условиями договора ответчик ФИО5 ознакомлена, согласна, о чем свидетельствует ее подпись в договоре.

В ходе судебного разбирательства ФИО5 оспаривала принадлежность ей подписи и расшифровки подписи от ее имени. В связи с чем судом первой инстанции назначена судебно-почерковедческая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Средне-Волжский РЦСЭ Минюста России.

Согласно выводам судебной почерковедческой экспертизы от -Дата-, записи «ФИО5» в договоре ипотеки от -Дата-, дополнительном соглашении от -Дата- к договору ипотеки от -Дата- выполнены ФИО5; установить кем - самой ФИО5 или иным лицом - выполнены подписи от имени ФИО5 в договоре ипотеки от -Дата-, дополнительном соглашении от -Дата- к договору ипотеки от -Дата- не представилось возможным по причинам недостаточности идентификационных признаков в связи с краткостью и простотой подписи.

Оценивая указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу, что договор ипотеки от -Дата- и дополнительное соглашение к нему от -Дата- подписаны самой ФИО5, которая полностью написала свои фамилию, имя и отчество в указанных документах, что подтверждено категорическим (а не вероятностным) выводом эксперта.

Данные выводы ФИО3 не оспаривались, указанное заключение является относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку выводы эксперта основаны на результатах исследования свободных и экспериментальных образцов почерка ФИО7 Заключение экспертизы научно обосновано и по своему содержанию соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, предъявляемым к такому виду доказательства.

Оснований полагать, что при заключении оспариваемого договора волеизъявление ФИО5 было направлено на создание иных правовых последствий, отличных от условий договора ипотеки, не имеется.

На основании изложенного, суд не находит основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании договора ипотеки недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации ипотеки удовлетворить.

Зарегистрировать ипотеку объекта: квартиры с кадастровым номером №, расположенную по адресу ..., в пользу ФИО2 по договору ипотеки от -Дата-, заключенному между ФИО5, ФИО4 и ФИО2.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о государственной регистрации ипотеки – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании договора ипотеки недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Индустриальный районный суд г. Ижевска.

Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2019 года.

Судья О.Н. Петухова