Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, с участием в качестве третьего лица финансового управляющего ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с настоящим иском в суд, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ. между ним и ФИО4 заключен договор купли-продажи ? доли нежилого помещения в здании (бокс XXXX), назначение нежилое, площадью XXXX кв.м. по адресу: XXXX (объект недвижимости). ФИО4 не оплатила в полном объеме стоимость объекта по договору, поскольку договор купли-продажи предусматривал рассрочку оплаты по договору. Решением Арбитражного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ. ФИО4 была признана банкротом, все её имущество подлежало продаже, в том числе указанный объект недвижимости. В ДД.ММ.ГГ. истец связался с финансовым управляющим, который направил в адрес истца протокол торгов и сказал, что вышлет предложение о покупке ? доли в спорном объекте недвижимости, чего до настоящего времени не сделал, что обусловило предъявление настоящего иска в суд. Переход доли от ФИО4 к истцу не осуществлен, оплачена ли ответчиком сумма по результатам торгов истцу также не известно. Полагал, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки доли, истец как участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. С учетом изложенного, истец просил перевести права и обязанности ответчика ФИО2 на истца с выплатой ответчику оплаченной им суммы по торгам ? доли нежилого помещения в здании (бокс XXXX), назначение нежилое, площадью XXXX кв.м., этаж 1-2, адрес объекта: XXXX (объект недвижимости).

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал в полном объеме по доводам иска. Ссылался на то, что ссылка, указанная финансовым управляющим в предложении о преимущественной покупке для скачивания банка договора купли-продажи, была недоступна, истец и его представитель неоднократно пытались по ней перейти, но безрезультатно. В ДД.ММ.ГГ года предложение направлялось по адресу: XXXX, который не является местом жительства истца, только ДД.ММ.ГГ предложение было направлено по верному адресу истца. Исчисление срока для реализации преимущественного права покупки спорной доли полагал необходимым исчислять с ДД.ММ.ГГг., с даты получения истцом оферты. Поскольку ссылка на скачивание договора была неактивной, наиболее правильным являлось бы направление финансовым управляющим договора купли-продажи в адрес истца. Считал, что финансовый управляющий нарушил закон, не удовлетворил требования истца, зная о том, что истец готов выкупить спорную долю, он продал долю ответчику.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском был не согласен в полном объеме по доводам письменных возражений на иск. Полагал, что преимущественное право истца на приобретение ? доли в праве на спорный объект недвижимости не было нарушено, ответчик и финансовый управляющий ожидали проявления интереса истца к заключению спорного договора купли-продажи на протяжении очень продолжительного периода времени. Также полагал также возможным исчислять дату извещения истца о возможности приобретения продаваемой доли в праве с ДД.ММ.ГГ., пресекательным сроком – ДД.ММ.ГГ. Поскольку до ДД.ММ.ГГ года в адрес ответчика никакие предложения отправлены не были, была согласована дата продажи доли с торгов у нотариуса.

Третье лицо финансовый управляющий ФИО3, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, считал, что в удовлетворении требований следует отказать, поскольку действия истца и его представителя не отвечают критериям добросовестности, направлены исключительно на затягивание заключения договора, что повлекло за собой затягивание процедуры банкротства, не предполагали реальных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, своевременную его оплату. Со дня последнего извещения истца о порядке реализации преимущественного права (ДД.ММ.ГГ.) истек установленный законом месячный срок. ДД.ММ.ГГ. от представителя истца, действующего на основании доверенности, поступило согласие на приобретение спорного имущества, к которому не был приложен подписанный проект договора купли-продажи, приложенная доверенность не содержала специального полномочия ФИО5 на заключение спорного договора. Поскольку волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи не поступило, ДД.ММ.ГГ. был заключен договор купли-продажи с победителем торгов – ответчиком. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, проанализировав представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки, о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

При этом по смыслу закона в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», - в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, решением Арбитражного суда Приморского края от 14.10.2019г. по делу № А51-20081/2019 ФИО4 признана несостоятельной (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден ФИО3

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ., ФИО4 на праве собственности принадлежала ? доля в праве на нежилое помещение, площадью XXXX кв.м., кадастровый XXXX, расположенное по адресу: XXXX Собственником другой ? доли в праве на указанное нежилое помещение является истец ФИО1

Согласно протоколу XXXX от ДД.ММ.ГГ., в отношении принадлежащей ФИО4 спорной ? доли в праве на указанное выше недвижимое имущество были проведены торги на электронной площадке по адресу: https://www.m-ets.ru, победителем которых признан ответчик ФИО2, предложивший наиболее высокую цену в размере 1 003 138,10 руб.

ДД.ММ.ГГ истцом в Ленинский районный суд г.Владивостока было направлено настоящее исковое заявление о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

ДД.ММ.ГГ финансовым управляющим ФИО3 в адрес истца было направлено извещение (оферта) о продаже участником доли в спорном нежилом помещении, которое согласно почтовому уведомлению получено истцом – ДД.ММ.ГГ, согласно отчету об отслеживании почтового отправления - ДД.ММ.ГГ. С указанной даты (ДД.ММ.ГГ.) сторона истца и ответчика полагали необходимым исчислять срок реализации право преимущественной покупки истца, с чем суд полагает возможным согласиться.

ДД.ММ.ГГ финансовым управляющим было получено письменное согласие о приобретении ? доли на спорное нежилое помещение по цене торгов, подписанное представителем истца ФИО5, со ссылкой на то, что указанный в оферте адрес в сети Интернет выдает ошибку при попытке зайти на сайт, в связи с чем представитель истца просит прислать в свой адрес договор купли-продажи указанного помещения для ознакомления и с целью дальнейшего подписания.

ДД.ММ.ГГ между финансовым управляющим ФИО3 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорной ? доли нежилого помещения, который удостоверен нотариально. ДД.ММ.ГГ указанный договор купли-продажи ? доли зарегистрирован в ЕГРН.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ФИО1 ссылался на то, что своевременно заявил о намерении реализовать преимущественное право покупки спорной доли, направил согласие ДД.ММ.ГГ., при этом не смог предоставить подписанный бланк договора купли-продажи доли, поскольку ссылка на скачивание договора на сайте в сети Интернет была неактивной, финансовый управляющий не направил бланк договора купли-продажи в адрес истца.

Таким образом, между сторонами как физическими лицами возник спор, касающийся нарушения преимущественного права покупки доли участника долевой собственности.

По смыслу статьи 401 Гражданского кодекса РФ каждый должен доказать исполнение своих обязанностей, нарушение которых ему ставится в вину.

При этом в силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ предполагается, что волеизъявление сторон спорных правоотношений не было направлено на причинение вреда друг другу и на нарушение закона.

В данном случае заявленные основания иска касаются исполнения финансовым управляющим ФИО3 обязанности обеспечить истцу возможность приобрести в порядке статьи 250 Гражданского кодекса РФ спорную ? долю в праве на недвижимое имущество, нечинении препятствий к заключению договора на тех же условиях, равно как и выполнение самим истцом действий при приобретению спорной доли.

По смыслу вышеприведенных положений закона в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец, получив ДД.ММ.ГГ. уведомление (оферту) о продаже участником доли в нежилом помещении, действуя разумно и добросовестно и имея намерение приобрести указанную долю, в месячный срок не направил финансовому управляющему подписанный со своей стороны договор купли-продажи доли.

Само по себе намерение истца приобрести долю в праве собственности на нежилое помещение, обращение ДД.ММ.ГГ. с иском в суд, направление ДД.ММ.ГГ. письменного согласия в отсутствие подписанного договора купли-продажи доли, не свидетельствует о продаже финансовым управляющим принадлежащего ФИО4 ? доли с нарушением преимущественного права покупки истца.

Достоверные и допустимые доказательства тому, что по указанному в оферте адресу в сети Интернет бланк договора купли-продажи был недоступен к скачиванию, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Также суд учитывает и то, что истцом не было представлено доказательств наличия у него денежных средств на совершение сделки в юридически значимый период существования преимущественного права на покупку, денежные средства в подтверждение своих намерений на депозит нотариуса не вносил, только 23.08.2021г. денежные средства истцом были внесены на депозитный счет Управления судебного департамента по Приморскому краю только 23.08.2021г., то есть спустя длительное время после подачи иска в суд.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного суда РФ от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Однако при подаче иска в суд таких действий истцом не было сделано.

При этом суд также принимает во внимание, что саму переписку относительно заключения договора купли-продажи вел ни лично истец, а лицо, полномочия которого на заключение договора купли-продажи не были подтверждены, имеющая в материалах дела доверенность на имя ФИО5 не содержат таких полномочий, о чем верно заявлено представителем ответчика.

При указанных обстоятельствах, исходя из того, что выраженное истцом согласие в лице его представителя на совершение сделки не является достаточным основанием для удовлетворения его требований, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение месяца он должен был не только сообщить продавцу о своем намерении приобрести имущество, но и приобрести его.

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств с определенной достоверностью следует, что до заключения договора купли-продажи с победителем торгов ФИО2 - ДД.ММ.ГГ финансовым управляющим принимались надлежащие меры для реализации истцом его преимущественного права на приобретение спорного имущества, истцу была предоставлена надлежащая и достаточная информация необходимая для заключения договора купли-продажи.

Однако поведение самого истца, по мнению суда, не отвечает требованиям разумности. Так, из материалов дела следует, что сведения о признании ФИО4 банкротом и дате закрытия реестра требований кредиторов являлись общедоступными, однако от ФИО1 требования в реестр кредиторов заявлены не были, впоследствии заявок на участие в торгах также не поступало, после подачи искового заявления в суд реальных действий на заключение договора купли-продажи не последовало. Более того, поскольку уведомление (оферта) истцом получено ДД.ММ.ГГ, совершение с его стороны действий по отправке требований о предоставлении договора купли-продажи указанного жилого помещения для ознакомления и с целью дальнейшего подписания лишь только ДД.ММ.ГГ исключалось, как не логичное и не разумное, поскольку закон предоставляет срок в один месяц именно на заключение договора купли-продажи. При указанных обстоятельствах суд усматривает в действиях самого истца злоупотребление при реализации его преимущественного права покупки спорной доли, что является основанием для применения пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время со стороны конкурсного управляющего принимались надлежащие меры для извещения истца о его преимущественном праве приобрести имущество, о чем также помимо прочего свидетельствует направление на имя ФИО1 оферты ДД.ММ.ГГ., которая была получены последним, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Обратное истцом не доказано.

С учетом указанной выше ситуации действия истца представляются не логичными, поскольку уже даже с момента подачи иска в суд (ДД.ММ.ГГ.), у истца в действительности была возможность заключить договор купли-продажи по цене торгов, обстоятельств, с которыми положения ст. 250 ГПК РФ связывают нарушение прав истца на преимущественное право покупки, по делу не установлено. Конкурсным управляющим были созданы надлежащие условия, при которых истцу было достаточно только совершить действия, направленные на реальную покупку имущества.

При таком положении, поскольку намерение истца приобрести спорное имущество не было им реализовано по независящим от финансовым управляющим ФИО3 обстоятельствам, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав истца при совершении оспариваемой сделки, а потому отказывает истцу в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи по основаниям, изложенным выше.

По изложенному, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд, через Уссурийский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента его составления в окончательной форме.

Председательствующий: О. А. Сабурова

Мотивированное решение изготовлено 7 сентября 2021 года.