Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 13 января 2011 года гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-Монтажное Управление - 1 крупнопанельного домостроения» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указывая, что 27 ноября 2008 года она и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (Застройщик) заключили договор, согласно которому Застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом и передать ей в собственность двухкомнатную , в , общей площадью 54,8 кв.м. в срок до 17 марта 2010 года. Во исполнение условий договора в марте 2009 года она внесла денежные средства в размере 1 424 800 рублей, что подтверждается выданной ответчиком справкой от 24.03.2009 года. Однако к обозначенному в договоре сроку, строительство закончено не было. Считает, что затягиванием срока исполнения договора нарушаются ее права, в связи с чем, просит признать за ней право собственности на 59,02/3180 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом по указанному адресу, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию: однокомнатной квартире с условным номером № общей площадью 54,8 кв.м., площадью летних помещений 4,22 кв.м., площадью квартиры с летними помещениями 59,02 кв.м., расположенной на третьем этаже дома по адресу (строительный адрес: ), в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от 27 ноября 2008 года.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указала, что на момент заключения договора с ответчиком носила фамилию Трибушинина, в настоящее время её фамилия - ФИО1. Денежные средства во исполнение договора вносила в кассу ответчика, что подтверждается соответствующей справкой об отсутствии задолженности и квитанцией.

Ответчик ООО «ПКФ «СМУ - 1 КПД», конкурсный управляющий ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежаще, причина неявки суду не известна.

Представитель третьего лица - Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) по доверенности ФИО3 в судебном заседании полагала, что исковое заявление необоснованно и удовлетворению не подлежит. Пояснила, что между Сбербанком РФ и ответчиком 28 ноября 2007 года заключен кредитный договор № на сумму 31.000.000 руб. для финансирования затрат на строительство дома по в ЦАО г. Омска. В качестве обеспечения обязательств заемщика между банком и ООО «ПКФ «СМУ - 1 КПД» заключены: договор ипотеки № от 28 ноября 2007 года и договор залога имущественных прав № от 28 ноября 2007 года, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю всех своих имущественных прав на результаты работ в размере 100% на строящиеся площади в многоквартирном жилом доме по в ЦАО г. Омска общей залоговой стоимостью 95.480.000 руб. В отношении ООО «ПКФ «СМУ - 1 КПД» 14 января 2010 года введена процедура банкротства, в связи с чем, Сбербанк РФ обратился с иском в Арбитражный суд Омской области с требованием о включении в реестр требований должника. Определением арбитражного суда Омской области от 10 марта 2010 года по делу № А46-8545/2009 требования банка включены в третью очередь реестра, как требования, обеспеченные залогом имущества должника. Решением арбитражного суда Омской области от 08 июня 2010 года ООО «ПКФ «СМУ - 1 КПД» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Согласно ст. 126 Закона о банкротстве с указанного момента все требования к ответчику могут быть заявлены только в ходе конкурсного производства. Следовательно, заявленные истцом требования к ООО «ПКФ «СМУ - 1 КПД» не могут быть рассмотрены в настоящем процессе. Кроме этого, согласно ст. 13 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» банк, предоставивший застройщику кредит на строительство, должен предоставить согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества согласно ст. 15 указанного закона, то есть при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, указанные средства распределяются между участниками долевого строительства и Сбербанком РФ пропорционально размерам их требований к моменту их удовлетворения. Ст. 8 указанного Закона предусмотрено, что передача объекта строительства застройщиком и принятие его участником строительства осуществляется по акту или иному документу не ранее получения акта о вводе дома в эксплуатацию. Так как до даты ввода конкурсного производства строительство дома не было закончено и объект в эксплуатацию не сдан, залог имущественного права банка не прекращен. Также указала, что согласно ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве основанием для регистрации права собственности является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и акт о его передаче, что в настоящее время отсутствует. Просит в иске отказать.

Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, направил в суд заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указал о необходимости определения доли (в виде простой правильной дроби) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что после ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать конкретным помещениям.

Представители ЖСК «Ремесленный» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

С учетом мнения истца, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Выслушав истца, представителя АК Сбербанка России (ОАО), исследовав материалы гражданского дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции их относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав.

В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе и путем признания права.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон о долевом участии) предметом регулирования вышеуказанного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Часть 1 статья 4 Закона о долевом участии предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В судебном заседании установлено, что 27 ноября 2008 года ФИО1 (до перемены имени - Трибушинина) Т.Н. и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» заключили договор № участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: (строительный адрес: ). Строительство объекта осуществляется на земельном участке, относящимся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 2 105,00 кв.м., кадастровый номер № расположенном по адресу: (Центральный административный округ), с местоположением: установлено в 43 м. северо-восточнее относительно 1-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ЦАО . Указанный земельный участок предоставлен в аренду застройщику сроком на 3 года. Договор аренды земельного участка № зарегистрирован 16.05.2007 года в ГУФРС по Омской области.

В соответствии с представленным свидетельством о перемене имени Трибушининой Т.Н. 05.05.2009 года переменила фамилию на «ФИО1» (л.д.12).

Согласно договору участник долевого строительства инвестирует объект в части квартиры, имеющей проектную характеристику: 3 этаж, двухкомнатная квартира с условным номером 18, общая площадь 54,8 кв.м., площадь летних помещений - 4,22 кв.м., площадь квартиры с летними помещениями - 59,02 кв.м.

В соответствии с п. 5.1, 5.2. указанного Договора сумма долевого участия в строительстве квартиры составляет 1 424 800 рублей. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит (л.д. 7-8).

Расчет по договору производится в следующем порядке: 1 424 800 рублей в срок не позднее 30 июня 2009 года необходимо внести в кассу или на расчетный счет Застройщика (п. 5.3 Договора).

В соответствии с пунктом 3.2. Договора, Застройщик принял на себя обязательство ввести объект в эксплуатацию в срок 30.06.2009 г. В течение двух месяцев со дня подписания акта о сдаче Объекта в эксплуатацию, не позднее 31.08.2009 года, совершить все действия и подготовить все необходимые документы для осуществления передачи квартиры участнику долевого строительства и последующей государственной регистрации права собственности и передать квартиру в натуре по акту приема-передачи. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче квартиры Участнику долевого строительства.

29.06.2009 года между ответчиком и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве №, согласно п. 3.2 которого, Застройщик принял на себя обязательство ввести объект в эксплуатацию в срок 17.01.2010 г. В течение двух месяцев со дня подписания акта о сдаче Объекта в эксплуатацию, не позднее 17.03.2010 года, совершить все действия и подготовить все необходимые документы для осуществления передачи квартиры участнику долевого строительства и последующей государственной регистрации права собственности и передать квартиру в натуре по акту приема-передачи. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче квартиры Участнику долевого строительства (л.д.9).

Условия договора истец исполнила полностью, перечислив в кассу ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» денежные средства в размере 1 424 800 рублей, что подтверждается справкой, выданной ответчиком 24 марта 2009 года, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 12.03.2009 г.

В материалах дела имеется разрешение № на строительство жилого , площадь земельного участка - 2 105 кв.м., площадь застройки 550,5 кв.м., площадь здания - 3 180 кв.м., строительный объем - 16 448 куб.м., количество квартир - 60, количество этажей - 10, выданное Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД». Срок действия продлен до 24 ноября 2011 года.

Земельный участок под строительство данного многоквартирного жилого дома предоставлен ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» Департаментом недвижимости Администрации города Омска по договору аренды № от 16.05.2007 года, кадастровый номер №

Из проектной декларации на строительство указанного жилого дома, разрешения на строительство №, следует, что общая площадь здания составляет 3180 кв.м.

Исходя из того, что общая проектная площадь помещения, приобретаемого ФИО1, составляет 54,8 кв.м., соответственно доля истца в праве общей собственности на незавершенный строительством жилой дом составляет 5902/318000.

Постановлением главы Центрального административного округа города Омска № 296 от 12.11.2007 года объекту незавершенного строительства, многоквартирному жилому дому, присвоен почтовый адрес: <...>.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14 января 2010 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения» введена процедура наблюдения.

В соответствии с решением Арбитражного суда Омской области от 08 июня 2010 года, ответчик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

В настоящее время конкурсным управляющим ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» является ФИО2

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

28 ноября 2007 года между Сбербанком РФ и ответчиком заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии на сумму 31.000.000 руб. для финансирования затрат на строительство десятиэтажного жилого дома по в ЦАО г. Омска. В качестве обеспечения обязательств заемщика между банком и ООО «ПКФ «СМУ - 1 КПД» заключены: договор ипотеки № от 28 ноября 2007 года и договор залога имущественных прав № от 28 ноября 2007 года, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю всех своих имущественных прав на результаты работ в размере 100% на строящиеся площади в многоквартирном жилом доме по в ЦАО г. Омска общей залоговой стоимостью 95.480.000 руб.

Определением арбитражного суда Омской области от 10 марта 2010 года установлено и включено требование АК Сбербанк РФ в сумме 33.218.083 руб. 23 коп. в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

Материалами дела подтверждается, что истец выполнил все условия договора участия в долевом строительстве, тогда как стороной ответчика (застройщиком), являющегося в настоящее время банкротом, обязательства по возведению жилого дома, сдаче его в эксплуатацию и передаче участнику долевого строительства не исполнены.

С учетом ст. 2 Конституции РФ, устанавливающей приоритет интересов человека, его прав и свобод, суд полагает, что ссылки представителя Сбербанка РФ (ОАО) на необоснованность требований истца являются несостоятельными и не являются основанием для отказа истцу в иске.

В соответствии с ч. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 настоящего Федерального закона, и о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Установлено, что АК Сбербанк РФ (ОАО) с целью защиты своих прав кредитора (денежное требование на сумму 33.218.083,23 руб.) воспользовался правом, предоставленным ему Федеральным законом от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которого, применительно к заявленным требованиям о признании права собственности, в соответствии с ч. 1 ст. 126 указанного закона, лишен участник долевого строительства, в данном случае истец.

Также суд учитывает, что договор долевого участия сторонами в судебном заседании не оспорен, а сам по себе договор залога имущественных прав не является основанием для отказа истцу в иске.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования не противоречат условиям договора участия в долевом строительстве, действующему законодательству и в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений социальных прав истца, как участника инвестиционной деятельности, в связи с чем, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

При определении размера доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд принимает во внимание общую площадь здания, которая составляет 3 180 кв.м., при этом доля истца будет составлять соотношение общей площади квартиры 54,8 кв.м. и общей площади здания, поскольку в любом случае, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, объектом прав истца будет являться только конкретное (определенное) жилое помещение, площадь которого подлежит уточнению (установлению) по соответствующему техническому паспорту, что следует из условий Договора.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере, установленном ст. ст. 333.19, 333.20 НК РФ.

Руководствуясь ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на 5902/318000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: (строительный адрес: ), на земельном участке с кадастровым номером №, что соответствует жилому помещению, подлежащему передаче ФИО1 после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию: однокомнатной квартире с условным номером № общей площадью 54,8 кв.м., площадью летних помещений 4,22 кв.м., площадью квартиры с летними помещениями 59,02 кв.м., расположенной на третьем этаже дома по адресу (строительный адрес: ), в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от 27 ноября 2008 года.

Взыскать с ООО «Производственно коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения» государственную пошлину в бюджет города Омска в размере 15 324 рубля.

Ответчик в течение семи дней со дня вручения копии заочного решения вправе подать в Центральный районный суд города Омска заявление об отмене решения.

Решение, кроме того, может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене заочного решения, либо в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения.

Судья М.В. Ланцова