Гражданский кодекс часть 1

29 сентября 2020 года гражданское дело по исковому заявлению ООО «Оптимум» к Керимову Рагиму Полад оглы о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

установил:

ООО «Оптимум» обратилось в суд с иском к Керимову Р.П. о расторжении договора аренды нежилого помещения № .... от <...> г. с 12.01.2020.

В обоснование указано, что <...> г. индивидуальные предприниматели Г. и Керимов Р.П. заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: .... В настоящее время собственником помещения является ООО «Оптимум». В связи с тем, что у ответчика имелась задолженность по договору аренды, истцом направлено уведомление о расторжении договора от <...> г. которое оставлено без внимания, поэтому истец просит расторгнуть договор аренды с 12.01.2020, по истечении 60 календарных дней от даты направления уведомления о расторжении договора.

ООО «Оптимум», извещенное надлежащим образом о времени и месте, в судебное заседание своего представителя не направило, имеется телефонограмма о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик в суде требование о расторжении договора признал, полагая, что датой расторжения договора следует считать 05.01.2018.

По правилам статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

<...> г. между Г.. (арендодатель) и Керимовым Р.П. (арендатор) заключен договору аренды № .... недвижимого имущества нежилых помещений, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора, во временное владение и пользование, а арендатор обязуется за владение и пользование данным имуществом уплачивать арендную плату в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 договора.

В пункте 1.2 договора арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование на срок, определенный договором, недвижимое имущество – помещения .... (согласно поэтажному плану – приложение № 1 к настоящему договору) на первом этаже здания кафе «», назначение: нежилые, площадь .... кв.м., количество этажей: 1. кадастровый (условный) ...., адрес: .....

С <...> г. право собственности на помещение, расположенное по адресу:
.... этаж, зарегистрировано за ООО «Оптимум» в связи с передачей имущества по договору купли-продажи .... от <...> г..

Г. передал ООО «Оптимум» по договору уступки права требования от <...> г. № .... задолженность по арендной плате за <...> г., по коммунальным платежам, право на вознаграждение от переменной части арендной платы.

В адрес ответчика <...> г. направлена претензия с требованием об уплате задолженности по договору, с уведомлением о смене собственника. Претензия получена Керимовым Р.П. <...> г..

Решением Арбитражного суда Республики Коми от <...> г. по делу
№ .... отказано в иске Керимова Р.П. к Г. о расторжении договора аренды нежилого помещения от <...> г. и взыскании убытков, поскольку требования заявлены к ненадлежащему ответчику.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от <...> г. по делу
№ .... с Керимова Г.П. в пользу ООО «Оптимум» взыскана задолженность по арендной плате, коммунальным платежам, вознаграждению, а также неустойка с процентами за пользование чужими денежными средствами.

12.11.2019 в адрес Керимова Р.П. истцом направлено уведомление о расторжении договора аренды .... от <...> г., соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи к соглашению, что подтверждается описью почтовой связи, имеющей штамп почтового отделения с подписью работника.

В силу статьей 450, 452 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, влекущем для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, другой стороной, а также и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 4.1 договора аренды стороны установили, что в соответствии с действующим законодательством договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по инициативе любой из сторон после получения стороной-инициатором расторжения договора письменного ответа от стороны, которая нарушила обязательства по договору на письменное предупреждение о расторжении договора от стороны-инициатора в течение 60 календарных дней, исчисляя с даты получения виновной стороной указанного предупреждения. Срок предупреждения сторон друг друга о расторжении устанавливается 60 календарных дней.

Исходя из вышеизложенного, для расторжения договора необходимо соблюсти следующие условия: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения; требование о расторжении договора в суд – после отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении (соглашении) о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Соответственно предъявление требования о расторжении договора аренды истцом выполнено с соблюдением действующего законодательства. При отсутствии возражений ответчика о расторжении договора аренды, суд полагает возможным удовлетворить требование ООО «Оптимум» о расторжении договора аренды
.... от <...> г..

Относительно даты расторжения договора суд отмечает следующее.

Договор аренды продолжал действовать, поскольку срок действия договора определен сторонами на 5 лет, при этом смена собственника арендованного имущества не влияет на срок действия договора.

Истец просит определить дату расторжения договора с 12.01.2020, то есть по истечении 60 календарных дней с момента направления уведомления о расторжении.

Из описи АО «Почта России» от <...> г. следует, что в указанную дату направлены требование о расторжении договора аренды, следовательно, довод ответчика о том, что им не было получено уведомление о расторжении договора, судом не принимается. Представленная опись судом расценивается как подтверждение надлежащего уведомления Керимова Р.П. об обращении к нему с соответствующим требованием.

Поскольку ответчиком уведомление о расторжении договора не получено, что не оспаривается самим Керимовым Р.П. при его фактическом направлении, а стороны в договоре установили порядок направления требования о расторжении – 60 календарных дней с момента получения второй стороной, то учитывая положения части 3 статьи 196 ГПК РФ, суд не устанавливает дату фактического получения/неудачной попытки вручения требования ответчику, полагает возможным определить дату расторжения с 12.01.2020 (по истечении 60 календарных дней от даты направления требования).

Довод ответчика, что датой расторжения договора аренды следует считать 05.01.2018 (дата акта приема-передачи имущества), суд полагает необоснованным ввиду следующего.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Акт приема-передачи недвижимого имущества от 05.01.2018 истцом не был подписан, при этом представитель ООО «Оптимум» при рассмотрении дела № .... не оспаривал факт передачи ключей от объекта.

Возврат ключей от входных дверей арендованных помещений не свидетельствует о соблюдении сторонами письменной формы сделки, поэтому не является соглашением сторон о расторжении договора аренды.

Кроме того, судом учтено, что решением Арбитражного суда Республики Коми от <...> г. по делу № .... в удовлетворении требований Керимова Р.П. к Г. о расторжении договора аренды нежилого помещения отказано, при этом Керимов Р.П. имел возможность подачи иска о расторжении договора аренды к надлежащему ответчику, новому собственнику ООО «Оптимум», о чем он был осведомлен при рассмотрении указанного спора.

Действий по надлежащей защите своих прав и законных интересов, путем соблюдения предписанной сделкой и законом процедуры уведомления арендатора о расторжении договора, ответчик не произвел по собственной инициативе, поэтому договор аренды недвижимого имущества следует расторгнуть с <...> г..

По правилам статьи 103 ГПК РФ, с ответчика надлежит взыскать госпошлину в размере 300руб., поскольку истец ходатайствовал о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить иск ООО «Оптимум» к Керимову Рагиму Полад оглы о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Расторгнуть с 12 января 2020 года договор аренды № .... от <...> г. года недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: ....

Взыскать с Керимова Рагима Полад оглы госпошлину в доход бюджета МОГО «Ухта» в размере 300руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий-

Мотивированное решение составлено 06 октября 2020 года.

Судья- М.О. Никулин