Гражданский кодекс часть 1

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Никитиным Р.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мещеряковой Елены Сергеевны к ООО «Союз-строй Инвест» об отмене односторонних актов приёма-передачи помещений, обязании передать помещения и устранить их недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Мещерякова Е.С. обратилась с иском к ООО «Союз-строй Инвест», в котором, после уточнения исковых требований в ходе судебного разбирательства, просила признать недействительными составленные ответчиком односторонние акты от 30.12.2020 года передачи помещений 13-Н и 14-Н, расположенных границах помещений объекта долевого строительства –многофункционального культурно-досугового центра - 5 этап: гостиничный комплекс со встроенными помещениями и паркингом по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский проспект, участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе); обязать ответчика передать по акту приема-передачи помещения 13-Н и 14-H соответствующие проектной документации; обязать ответчика устранить недостатки в указанных помещениях и установить вентиляцию, согласно акту обследования вентиляции в помещении; взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору № Д-5-1 долевого участия в строительстве от 23.03.2015: в отношении помещения 14-Н в размере 136 304 рубля 30 копеек, в отношении помещения 13-Н в размере 182 829 рубля 33 копейки, за период с 16.03.2021 года по дату вынесения решения и за период с даты вынесения решения по дату фактического исполнения обязательства; взыскать компенсацию морального вреда в сумме 400 000 рублей, по 200 00,00 руб. за каждое помещение и понесенные судебные расходы.

В обоснование иска указывается на то, что предусмотренные договором участия в долевом строительстве помещения имеют не устранённые застройщиком недостатки, которые были отмечены в протоколе осмотра от 28.12.2020 года, в частности было зафиксировано отсутствие вентиляции ва помещениях (т.1,л.д.76, т.2 л.д.90), что не соответствует проектной документации и требованиям действующих строительных норм и правил. Поскольку истцом, приобретшим права на указанные помещения на основании соглашений от 28 мая 2018 года о перемене лиц в обязательстве по договору долевого участия в строительстве от 23 марта 2015 года № Д-5-1, заключенных между Мещеряковой Е.С., ООО «СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» как первоначальным участником долевого строительства и ООО «Инвестиционная Компания «Пулковская» как первоначальным застройщиком (т.1 47-51, т.2 л.д.58-67), указанные помещения не были приняты по этой причине, ответчиком были составлены односторонние акты передачи помещений по договору.

В ходе судебного разбирательства на основании находящиеся в производстве Петроградского районного суда Санкт-Петербурга гражданские дела № 2-2591/2021 и № 2-2437/2021, на основании части 4 статьи 151 ГПК РФ были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, объединенному делу присвоен номер № 2-77/2022.

Представители истца Шепелев О.В. и Шепелев В.В. в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснив, что в целях экономии процессуального времени они полагают возможным использование в качестве письменного доказательства по настоящему делу заключения № 235-СТЭ судебной экспертизы, проведенной ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» в рамках гражданского дела № 2-2471/2021 в отношении идентичного помещения 9-Н, расположенного в границах указанного объекта долевого строительства, а также соглашаются с тем, что из отмеченных в ходе осмотра помещений недостатков единственным, неустранённым, недостатком является отсутствие вентиляции помещений, что согласно вышеуказанному заключению экспертизы является нарушением действующих строительных норм и правил (т.3 л.д.38-62).

Представитель ответчика Вениаминова Н.В. исковые требования не признала, поддержав доводы письменных возражений, согласно которым помещения коммерческого назначения под №№ 2Н–17Н на 1 этаже объекта долевого строительства в соответствии с абзацем 6 пункта 1.1 договора долевого участия в строительстве от 23 марта 2015 года № Д-5-1 и Приложения № 2 к договору передаются участникам долевого строительства без отделки и без установки оборудования в соответствии с проектно-сметной документации. Устройство вентиляции помещений 13-Н и 14-Н осуществляется в соответствии с проектом СС/02-14-ИОС 4.3.2. от 12.2014 года в редакции СС/02-14-ИОС 4.3.2.АН от 03.2015 года, имеющим положительное заключение № 78-1-4-0483-14 от 25.12.2014; № 78-1-2-0150-15 от 30.07.2015; № 78-2-1-2-0011-17 от 23.12.2017 негосударственной экспертизы проектной документации, проведенной ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства», что было согласовано с первоначальным участником долевого строительства (ООО «СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ») от 22 марта 2015 года (т.4 л.д.114). С учётом изменений, внесенных в проект, в помещениях предусмотрено применение локальной приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением.

В связи с тем, что спорные помещения в части заявленных дефектов (отсутствие вентиляции) соответствуют условиям проектно-сметной документации, проектной декларации, размещенной на странице сайта по адресу: http://www.salut-apart.ru, и договору долевого участия в строительстве, застройщик после получения отказа истца от приемки помещений по одностороннему акту составил односторонние акты передачи помещения участнику долевого строительства без установки вентиляционного оборудования.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно частям 1 и 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

В соответствии с частью 1 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно части 6 статьи 8 Закона если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 23 марта 2015 года между Обществом с ограниченной ответственностью «СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания «Пулковская» заключен договор № Д-5-1 долевого участия в строительстве многофункционального культурно-досугового центра: 5 этап: Гостиничный комплекс со встроенными помещениями и паркингом: Этап 5.1: стилобат в осях 1-24/А-Р; гостиничный корпус в осях 1-8/А-Р по строительному адресу: город Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский проспект, участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского пр. и Пулковского шоссе), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, дата государственной регистрации 07 июля 2015 года, номер государственной регистрации № 78-78/034-78/076/011/2015-302/1 (далее – договор, договор № Д-5-1 от 23 марта 2015 года).

30 декабря 2016 года между ООО «СОЮЗИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Инвестиционная Компания «Пулковская» и ООО «Союз-строй Инвест», заключено дополнительное соглашение № 1 к указанному договору, в соответствии с которым ООО «Инвестиционная Компания «Пулковская» передала ООО «Союз-строй Инвест» права и обязанности Застройщика по договору № Д-5-1 от 23 марта 2015 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 15 февраля 2017 года (т.1 л.д.115-149).

На основании соглашений от 28 мая 2018 года о перемене лиц в обязательстве по договору долевого участия в строительстве от 23 марта 2015 года № Д-5-1, заключенных между Мещеряковой Е.С., ООО «СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» как первоначальным участником долевого строительства и ООО «Инвестиционная Компания «Пулковская» как первоначальным застройщиком, а также договора уступки права требования от 31.01.2019 года с Шибалдиной С.Ю. к Мещеряковой Е.С. перешли права и обязанности участника долевого строительства из договора № Д-5-1 от 23 марта 2015 года (т.1 47-51, т.2 л.д.58-67).

В соответствии с пунктом 1.6 договора № Д-5-1 от 23 марта 2015 года застройщик обязуется передать инвестору по Акту приема-передачи Объект долевого строительства после ввода Объекта в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему Договору; планируемый срок указанной передачи Помещения Застройщиком Инвестору - четвертый квартал 2020 года, но в любом случае не позднее 31 декабря 2020 года.

15 апреля 2019 года получено разрешение № 78-11-11-2019 на ввод выше указанного объекта в эксплуатацию, выданное Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (т.1, л.д.150-152).

30 ноября 2020 года ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о готовности объектов долевого строительства к передаче (т.1, л.д. 153-154).

28 декабря 2020 года представитель истца Шепелев О.В. отказался от приемки помещений по причине отсутствия в них оборудованной вентиляции.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора при уклонении Инвестора от приема Объекта долевого строительства по Акту приема-передачи (при условии отсутствия в ней дефектов и недоделок), либо отсутствия мотивированного отказа от подписания Акта приема-передачи, Застройщик считается исполнившим обязательство и вправе составить односторонний Акт о передаче Объекта долевого строительства по истечении 30 календарных дней со дня получения Инвестором уведомления либо наличия у Застройщика информации об отказе в получении уведомления, либо отсутствия Инвестора по указанному адресу.

Руководствуясь названным условием договора, ответчик 30 декабря 2020 года составил односторонние акты передачи помещений, о чем сообщил истцу в письме исх. № 60/21 от 29 января 2021 года, полученным истцом 24 февраля 2021 года (т.1 л.д. 160-163).

Как следует из объяснений ответчика и материалов дела, в соответствии с абзацем 6 пункта 1.1 договора долевого участия в строительстве от 23 марта 2015 года № Д-5-1 и Приложения № 2 к договору помещения коммерческого назначения под №№ 2Н–17Н на первом этаже объекта долевого строительства передаются участникам долевого строительства без отделки и без установки оборудования в соответствии с проектно-сметной документации, то есть в следующем виде:

1. Стены - газобетонные и железобетонные без штукатурки, колонны монолитные.

2. Внутренние перегородки - газобетонные, позагребневые, гипсокартонные.

3. Потолки – монолитные железобетонные без отделки.

4. Полы – согласно ПСД, без отделки.

5. Оконные блоки – согласно ПСД.

6. Отопление – магистральные стояки согласно ПСД, отопительные приборы согласно ПСД.

7. Электропроводка - с установкой щитка и счетчика согласно ПСД.

8. Канализация - магистральные стояки согласно ПСД.

9. Датчики автоматической пожарной сигнализации согласно ПСД.

10. Водоснабжение - магистральные стояки согласно ПСД, с вводами в помещение.

Устройство вентиляции помещений 13-Н и 14-Н осуществляется в соответствии с проектом СС/02-14-ИОС 4.3.2. от 12.2014 года в редакции СС/02-14-ИОС 4.3.2.АН от 03.2015 года, имеющим положительное заключение № 78-1-4-0483-14 от 25.12.2014; № 78-1-2-0150-15 от 30.07.2015; № 78-2-1-2-0011-17 от 23.12.2017 негосударственной экспертизы проектной документации, проведенной ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства», что было согласовано с первоначальным участником долевого строительства (ООО «СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ») в письме от 22 марта 2015 года (т.4 л.д.114).

В соответствии с проектом СС/02-14-ИОС 4.3.2.АН вентиляция помещений 1-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н, 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н должна осуществляться на основании индивидуальных проектов, разработанных специализированными организациями.

Во исполнение проекта вентиляции главным инженером проекта ООО «Петрогражданпроект» выполнены проектные решения по устройству отдельных приточных и вытяжных систем вентиляции офисных помещений № 1040, № 1055, № 1060, № 1064, № 1068, имеющих условные номера 9-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н, шифр 15-20-П от 2018 года, которыми предусмотрено применение локальной приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением.

Согласно проектной документации (шифр: 15-20-П 2018) вентиляция (воздухообмен помещений) осуществляется отдельными приточно-вытяжными установками (вентиляционными машинами), состоящими из следующего оборудования: фильтров приточного и вытяжного воздуха класса EU3/ EU5; пластинчатого рекуператора; электрического калорифера; вентиляторов с частотным регулятором; комплекта автоматики. Все установки должны быть расположены в подшивных потолках служебных помещений.

Расход наружного воздуха при этом составляет не менее 8м2 на одного работника. Количество рабочих мест определено по технологической части проекта. Расход наружного воздуха при этом составляет не менее двукратного воздухообмена; 60 м3/ч на одно рабочее место.

В соответствии с частью 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ, главным инженером проекта ООО «Петрогражданпроект» было утверждено подтверждение соответствия выполненных ООО «Петрогражданпроект» проектных решений в части устройства отдельных приточных и вытяжных систем вентиляции с применением оборудования воздушных фильтров помещений требованиям, изложенным в данной правовой норме (т.4 л.д.115-117).

При регистрации первого договора долевого участия в строительстве застройщиком была представлена проектная декларация, опубликованная в информационной-телекоммуникационной сети Интернет на странице сайта по адресу: http://www.salut-apart.ru. Факт размещения проектной декларации на указанной странице был подтвержден протоколом осмотра доказательства, который был составлен в нотариальном порядке (т.3 л.д.75-97). Проектной декларацией предусмотрено наличие вентиляционных камер в виде общего имущества только для гостиничных номеров расположенных на крыше в высотных корпусах на 3-22 этажах.

В соответствии с выводами заключения № 235-СТЭ судебной экспертизы, проведенной ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» в рамках гражданского дела № 2-2471/2021 в отношении идентичного помещения 9-Н, расположенного в границах указанного объекта долевого строительства, которое стороны настоящего спора полагали возможным использовать в качестве письменного доказательства в данном деле, техническое состояние исследуемого нежилого помещения не соответствует требованиям табл.12 СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87», требованиям п. 4.2 СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41.01-2003, требованиям п. 2.4 СП 2.13678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта…». При этом, эксперт установил, что проектной документацией предусмотрено применение системы приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением, а несоответствия технического состояния нежилого помещения условиям договора долевого участия № Д-5-1 от 23 марта 2015 года не выявлено (т.3 л.д.38-62).

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений «СП 60.13330.2020. Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 30.12.2020 N 921/пр) вентиляция - естественный или искусственный регулируемый воздухообмен в помещениях, обеспечивающий создание воздушной среды в соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями.

Исходя из того, что действующее законодательство устанавливает требования наличия вентиляции для спорных помещений, о чем указывает эксперт в своем заключении, однако предусмотренное проектом оборудование в данном случае искусственного воздухообмена, то есть устройство вентиляции, договором возложено на участника долевого строительства, который выражает свое несогласие с этим, очевидно, что спорные помещения, в отсутствие вентиляционного оборудования, не будут соответствовать действующим строительным и санитарным требованиям.

В этой связи суд не может согласиться с суждением стороны истца о том, что передаваемые по односторонним актам помещения не соответствуют строительным и санитарным требованиям вследствие неисполнения застройщиком своих договорных обязательств.

Доводов, которые бы опровергали представленные стороной ответчика доказательства о согласованных в установленном порядке изменениях в проектной документации, а также подтверждали бы иное толкование условий заключенного договора, предусматривающего передачу помещений без отделки и без установки оборудования, в том числе вентиляционного (как это предусмотрено проектной документацией), в порядке статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает правомерным составление застройщиком односторонних актов о передаче объектов долевого строительства истцу, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований об отмене односторонних актов приёма-передачи помещений, обязании передать помещения и устранить их недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Мещеряковой Елены Сергеевны к ООО «Союз-строй Инвест» об отмене односторонних актов приёма-передачи помещений, обязании передать помещения и устранить их недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 апреля 2022 года.

Председательствующий С.С. Никитин