Гражданский кодекс часть 1

Сакский районный суд Республики Крым в составе судьи Собещанской Н.В., при секретаре Шпанко И.В., с участием представителя истца – ФИО10, представителя ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях согласованных в предварительном договоре,

УСТАНОВИЛ:

В ноябре 2020 года ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просила суд обязать ФИО2 заключить Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № площадью № кв.м., на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, ФИО1, и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, а также подписано приложение № к договору с продлением срока действия предварительного договора.

Предметом договора является жилой дом с земельным участок, стоимость которого сторонами определена в размере 4000000,00руб., срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ, при соблюдении условий оговоренных в п.п.2.17.1 и 2.17.2, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Во исполнение условия договора ФИО1 передала ФИО2 аванс в размере 100 000,00руб. В связи с тем, что согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ регистрация права собственности на жилой дом произведена ФИО5ДД.ММ.ГГГГ, на адрес последней направлена была претензия о заключении основного договора, которая была оставлена без ответа, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд с данным иском.

Истец в судебное заседание не явился, о дне и времени слушание дела извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, заявление о рассмотрении дела в отсутствии, отложении слушание дела суду не представила, обеспечила участие в судебном заседании представителя ФИО10, действующего на основании доверенности.

Представитель истца в судебном заседании требования доверителя изложенные в исковом заявлении поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, пояснив суду, что предварительный договор был заключен в отношении спорного жилого дома, в соответствии с положениями ст.445 ГК Российской Федерации просим понудить к заключению основного договора. Дополнительно на вопросы представителя ответчика пояснил, что информация о характеристиках объекта отражена в предварительном договоре, указано месторасположения жилого дома, приложен план БТИ и копия купли-продажи спорного объекта ответчиком. В настоящее время про земельный участок не говорим, так как он не находится в собственности у ответчика, только в аренде, при заключении основного договора право аренды перейдет к новым владельцам жилого дома. Ставится вопрос об исполнении договора только в отношении жилого дома, право собственности на которых зарегистрировано за ответчиком. В договоре указано, после регистрации права собственности за продавцом, будет заключаться основной договор, а право зарегистрировано только в августе 2020, после чего была направлена претензия, а после обращение в суд с данным иском.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне и времени слушание дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, заявление о рассмотрении дела в отсутствии, отложении слушание дела суду не представил, обеспечил участие в судебном заседании представителя ФИО6, действующую на основании доверенности.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями изложенными в исковом заявлении не согласилась, просила отказать в полном объеме, так как в предварительном договоре не указано какой жилой дом будет предметом основного договора, его характеристики, на имя супруга истца ФИО7 в 2016 году была выдана доверенность для оформления права собственности, однако последний ни каких действий для регистрации не произвел. Доверитель со своей стороны произвел все необходимые действия по предварительному договору, передал документы, оформил доверенность нотариально для оформления права, за день до заключения предварительного договора, истец с семьей проживает в имуществе доверителя, пользуется им. Однако, ни какие действия не были выполнены по регистрации прав ответчика. Денежные средства по договору были получены доверителем от истца в размере 100 000,00 руб. В настоящее время удовлетворены требования доверителя к юридической компании которая занималась оформлением её прав, действия признаны незаконными, в последующем будет отменяться регистрация, так как жилой дом, сведения о котором внесены в ЕГРН не существует, он снесен еще в 2016 году, на земельном участке находятся иные объекты недвижимости.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела в порядке предусмотренном ст.181 ГПК Российской Федерации, пришел к следующему выводу.

Согласно статье 8 ГК Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По общим правилам граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГN 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно п.1.1. которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», земельного участка с жилым домом.

Согласно п.1.2 Предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1. Предварительного договора, по основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок размером 11 соток (0,11га), далее участок, полученный в результате выделения из участка (размер отсутствует) расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащий продавцу на праве аренды согласно договору (№, дата, кадастровый номер отсутствуют), далее «весь участок», с неузаконенной постройкой жилой дом площадью (площадь отсутствует), далее дом, а Покупатель обязуется принять участок с домом и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Согласно п.2.2. Предварительного договора кадастровый план участка указывается в Приложении № после завершения всех работ связанных с оформлением прав собственности «Продавца» на весь участок и последующим межеванием, а также с оформлением прав собственности на дом.

Согласно п.2.3. Предварительного договора Приложение № является неотъемлемой частью предварительного договора

Из п.п.п 2.5.-2.12 Предварительного договора судом установлено, что отсутствуют сведения о правовых основаниям права аренды ФИО2 на земельный участок, не отражен кадастровый номер, площадь, регистрационный номер земельного участка, отсутствует целевое назначение, качественные свойства земли.

Согласно п.2.14 Предварительного договора стоимость участка и дома составляет денежную сумму в размере 4 000 000,00 руб.

Согласно п.2.17 Продавец обязан: до заключения Основного договора предоставить всю необходимую документацию имеющуюся по данному земельному участку и дому (2.17.1); со своей стороны выполнить все необходимые для обеспечения перехода права собственности на участок и дом по основному договору на имя Покупателя (2.17.2)

Согласно п.2.18 Покупатель обязан: совершать все действия, необходимые для заключения основного договора (2.18.1); оплатить стоимость участка в порядке и в сроки, предусмотренные п.2.1.4 настоящего предварительного и Основным договорами (п.2.18.2)

Судом установлено, что в п.2.1.4 сроки выплаты по договору не установлены сторонами.

Из содержания п.2.19 Предварительного договора продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче участка и дома в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на участок и дом на имя Покупателя.

Согласно п.3.1. Предварительного договора в случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то уклоняющаяся Сторона должен будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.

Возмещение убытков не влияют на право каждой Стороны в силу п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (р.3.2.)

Из содержания Приложения № к договору предварительной купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что в связи с неготовностью правоустанавливающих документов, и как следствие, невозможностью совершить сделку купли-продажи, срок договора предварительной купли-продадим продляется до ДД.ММ.ГГГГ.

В случае если, по не зависящим от сторон причинам, документы к данному сроку не готовы, то обязанность совершить сделку купли-продажи переносится на дату готовности документов (п.1).(л.д.13)

Во исполнение Приложения № к предварительному договору на имя ФИО7ФИО5 выдана доверенность, нотариально удостоверенная <адрес> от 24.02.2016(л.д.96), согласно которой ФИО7 представлял интересы ФИО2 по вопросу регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом расположенных по адресу: <адрес>, срок действия доверенности до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако из содержания Приложения № судом не усматривается определение характеристик спорного объекта недвижимости по предварительному договору купли-продажи, жилого дома, (его площади, адреса, кадастрового номера), как это отражено в тексте Предварительного договора.

Доказательства обратного суду не представлено и они отсутствуют в материалах дела.

Доводы представителя истца, что основные характеристики отражены в приложении к договору, а именно Плане составленном БТИ и договоре купли-продажи, судом признаются несостоятельными, так как ссылка на данные документы, как составляющая часть предварительного договора, как в тексте Предварительного договора, так и в тексте Приложения № отсутствуют.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о регистрации за ФИО2 права собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.(л.д.26-30)

Из содержания данной выписки, судом установлено, что год постройки домовладения 1930 год, сведения об объекте недвижимости как «ранее учтенные»

Согласно представленной копии регистрационного дела на вышеуказанный жилой дом, право собственности зарегистрировано на основании заявления представителя по доверенности ФИО2 – ФИО8, действующей на основании доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.82-85)

Таким образом, суд приходит к выводу, что начало течения срока для направления претензии, согласно п.1 Приложения к договору №, составляющий 6 месяцев начинает течь с ДД.ММ.ГГГГ.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, данные сведения внесены должностными лицами юридической компании ООО «ЮрБюро», которая расположен в <адрес>, данные действия на основании решения Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признаны незаконными, ответчиком разрешается вопрос об отменен регистрации права.

Согласно пояснений представителя ответчика и представленного Акта осмотра земельного участка кадастровым инженером ФИО9, судом установлено, что жилой дом площадью 66,2 кв.м., сведения о праве собственности на которых внесены в ЕГРН за ФИО2, не существует, снесен, на земельном участке возведены иные объекты недвижимости.

Также согласно сообщения заместителя директора филиала ГУП РК «Крым БТИ» в городе Евпатория (л.д.51) инвентарное дело на объект недвижимости по адресу: <адрес> отсутствует.

А из копии дубликата договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в материалах регистрационного дела, дом по адресу: <адрес> имеет жилой площадь 39 кв.м., сведения о площади 66,2 кв.м. отсутствуют.

Доказательства обратного суду не представлено и они отсутствуют в материалах дела.

Судом установлено, что претензия о заключении основного договора купли-продажи ФИО1 на адрес ФИО2 направлена 15.09.2020(л.д.6-7), и была получена последней ДД.ММ.ГГГГ (л.д.37), т.е. до истечения 6 месячного срока со дня регистрации за ФИО2 права собственности в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

По общим правилам пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В пункте 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГN 49).

Существенными условиями являются: - данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ); а так же сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, перечислены в ч. 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГN 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Однако, судом установлено, что в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и Приложении № существенные условия не отражены, таким образом, вышеуказанный договор является незаключенным и правовые основания для заключения основного договора отсутствуют.

Статьей 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 23 "О судебном решении").

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГN 23 "О судебном решении").

На основании изложенного, с учетом проведенного правового анализа, установленных в судебном заседании обстоятельств, пояснений сторон, суд приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях согласованных в предварительном договоре отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 67,71, 98, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях согласованных в предварительном договоре, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено судом 01.03.2021.

Судья Н.В. Собещанская