Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области к ФИО1 о взыскании суммы за фактическое пользование земельным участком,

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежной суммы за фактическое пользование земельным участком.

Исковые требования обоснованы следующим. До 29.04.2020 земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 14514 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации капитальных зданий, адрес местонахождения: <адрес>, находился в собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.11.2020. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1:

- нежилое здание (здание накопительного цеха кирпичное) с кадастровым номером: №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.11.2020;

- нежилое здание (здание склада), с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.11.2020;

- нежилое здание (здание проходной ГНС кирпичное), с кадастровым номером: №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.11.2020.

04.09.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости. 10.03.2020 между Территориальным управлением и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Право собственности на земельный участок за ответчиком зарегистрировано 29.04.2020. В период с 04.09.2018 по 28.04.2020 ФИО1 фактически пользовался земельным участком без оплаты, в результате чего получил неосновательное обогащение. Как следует из отчета об оценке, сделанного по состоянию на 31.01.2020, арендная плата за период с 04.09.2018 по 31.01.2020 определена в размере 4 242 057 рублей, при установлении ежемесячной арендной платы в размере 245 257 рублей. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 4 977 828 рублей за период с 04.09.2018 по 28.04.2020.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, дала соответствующие объяснения.

ФИО1 в судебное заседание не явился, был извещен, поручил ведение дела своему представителю.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1 л.д.70-73).

По доводам отзыва, ФИО1 на основании договора купли-продажи № от 22.08.2018 принадлежали указанные в исковом заявлении здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес>. 28.09.2018 ФИО1 обратился к истцу с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду. Только 26.08.2019 Управление Росимущества по НСО направило в адрес ФИО1 проект договора. Не согласившись с предложенным истцом размером арендной платы, ответчик заказал проведение альтернативной оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, по результатам которой направил истцу проект договора аренды, подписанный с учетом протокола разногласий от 24.09.2019. Истец отказал ответчику в подписании договора аренды с учетом протокола разногласий. 06.12.2019 ответчиком была подана заявка на приобретение указанного земельного участка в собственность. 30.12.2019 истец отказал в предоставлении указанной государственной услуги. 22.01.2020 ответчик направил в адрес истца досудебную претензию об урегулировании спора. 29.04.2020 была проведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный земельный участок. В указанный период ответчик не приступал к фактическому пользованию земельным участком, при этом истец не заявлял, что ответчик использует участок и не требовал его возврата. Истец не исполнил свою встречную обязанность по предоставлению земельного участка для реализации цели аренды, ответчик по вине арендодателя не мог использовать и не использовал спорный земельный участок по назначению в отсутствие государственной регистрации договора аренды (л.д.70-73).

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области представил в дело отзыв на возражения ответчика (л.д.159-164, 173-176).

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, 04.09.2018 ФИО1 зарегистрировал право собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по <адрес>:

- нежилое здание (здание накопительного цеха кирпичное) с кадастровым номером: №;

- нежилое здание (здание склада), с кадастровым номером №;

- нежилое здание (здание проходной ГНС кирпичное), с кадастровым номером: № (т.1 л.д.52-54).

Указанное выше нежилые здания расположены на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 14 514 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации капитальных строений, расположенном по адресу <адрес>.

10 марта 2020 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, на основании которого 29 апреля 2020 года право собственности на данный участок зарегистрировано на имя ФИО1 (т.1 л.д.51).

До указанного времени земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены нежилые здания ФИО1, находился в государственной собственности.

В период времени с 04.09.2018 по 10.03.2020 договор аренды земельного участка № между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО и ФИО1 заключен не был.

Судом установлено, что между сторонами обсуждался вопрос о заключении договора аренды указанного земельного участка, однако такой договор в конечном итоге заключен не был ввиду наличия неурегулированных разногласий относительно размера арендной платы (т.1 л.д.74-139).

Вместе с тем, отсутствие заключенного договора аренды и согласованного размера арендной платы не освобождало ответчика от внесения платы за фактическое использование земельного участка.

Являясь собственником нежилых зданий, расположенных на данном земельном участке, ответчик фактически пользовался им, извлекал из земельного участка полезные свойства.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Ответчиком не представлено доказательств того, что отсутствие заключенного договора аренды препятствовало ему использовать земельный участок для эксплуатации принадлежащих ему капитальный строений, по есть по прямому его размеренному использованию. Соответствующие доводы возражений ответчика суд находит необоснованными и подлежащими отклонению.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Суд полагает, что расходы на аренду земельного участка, которые ответчик понес бы при наличии у него заключенного с истцом договора аренды, являются для ответчика неосновательным обогащением (в форме сбережения денежных средств).

Обосновывая размер заявленных требований, истец ссылается на Отчет №, выполненный Оценочной компанией ООО «<данные изъяты>», на основании выводов которого производит расчет рыночной стоимости права фактического использования объекта оценки за период с 04.09.2018 по 28.04.2020, получая при этом сумму в размере 4 977 828 рублей, которую просит взыскать с ответчика (т.1 л.д.10-41). Согласно указанному Отчету об оценке, величина годовой арендной платы за данный участок в среднем составляет 2 764 848 рублей.

При этом из материалов дела следует, что при обсуждении с ответчиком вопроса о заключении договора аренды в 2019 году Росимущество ссылалось на иной Отчет об оценке № от 25.06.2019, выполненный ООО «<данные изъяты>», в соответствии с выводами которого величина годовой арендной платы за земельный участок № составляет 1 009 738 рублей 98 копеек (т.1 л.д.177-205).

Определяя размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика, суд руководствуется выводами судебной экспертизы, проведенной ООО «<данные изъяты>» на основании определения Советского районного суда г. Новосибирска от 15.03.2021 (л.д.208-210).

Согласно выводам эксперта ООО «<данные изъяты>», изложенным в заключении № от 22.04.2021, итоговая рыночная стоимость арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с 04.09.2018 по 28.04.2020 составляет 1 741 500 рублей (т.1 л.д.214-252).

Выводы судебной экспертизы оспаривались истцом, который просил назначить по делу повторную судебную экспертизу по следующим основаниям. К экспертизе не приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта и не указаны коды специальностей, по которым он может проводить экспертизу. Эксперт не определил сегмент рынка и не провел анализ ценообразующих факторов для данного сегмента рынка. Объекты-аналоги подобраны под промышленное назначение без обоснования отказа от использования земельного участка под административно-торговую застройку. При обосновании отказа от корректировки на изменение цен в динамике эксперт ссылается на стагнирующий характер цен в исследуемый период для производственных, складских, офисных, торговых помещений, при этом, что объектом оценки является земельный участок. Кроме того, в отчете не нашли отражения условия договора аренды, отсутствует анализ условий данного договора (т.2 л.д.3-4).

Доводы об отсутствии в приложениях к экспертному заключению документов, подтверждающих квалификацию эксперта, являются необоснованными, поскольку опровергаются материалами дела.

Так, экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» № от 22.04.2021 выполнено экспертом А.Ю., имеющим высшее экономическое образование по специальности «Экономика и управление в отраслях АПК», специальную подготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», в том числе оценка недвижимости, имеющим стаж экспертной деятельности 13 лет, стаж экспертной работы 5 лет. Квалификация эксперта подтверждена дипломами, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности № от 09.02.2018, свидетельством о членстве в саморегулируемом организации оценщиков от 22.07.2020 (т.1 л.д.246-252).

Эксперт А.Ю. был допрошен в судебном заседании, убедительно ответил на все поставленные перед ним вопросы. Эксперт пояснил, что при проведении исследования он учитывал, что рассматриваемый земельный участок относится к объектам универсального назначения, в связи с этим исходил из его предполагаемого назначения. Наиболее вероятное использование земельного участка определяется его местоположением, а также фактическим, исторически сложившимся, использованием. На территории, где расположен исследуемый земельный участок, преимущественно расположены объекты административно-хозяйственного использования: склады, административные здания, СТО, автомойки. Поблизости нет крупных торговых центров, гостиниц, парков, поскольку месторасположение земельного участка не является проходимым. Аналоги для сравнительного исследования выбирались с учетом всех указанных обстоятельств, являются сопоставимыми с исследуемым объектом.

Относительно своего вывода о стангирующем характере цен на исследуемый объект недвижимости эксперт пояснил, что рынок земельных участков коммерческого назначения в Новосибирской области недостаточно развит, чтобы сделать достоверный вывод о динамике цен. В связи с этим для исследования данного вопроса был принят ближайший аналог – рынок коммерческих, складских, офисных помещений. Данный рынок коррелирует рынку промышленных земельных участков, ценообразование у них схожее. Сравнение корректно в пределах допустимой погрешности. В данном случае действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. За рассматриваемый период рынок как промышленных помещений, так и земельных участков, на которых они расположены, действительно носит стагнирующий характер. Корректорировки на изменение цен в динамике в данном случае не требуется, в противном случае получатся недостоверные выводы.

Учитывая наличие у эксперта А.Ю. соответствующего образования, квалификации и достаточного опыта экспертной работы, оснований не доверять его пояснениям у суда не имеется.

Оценивая заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от 22.04.2021, анализируя соблюдение процессуального порядка проведения экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленному вопросу, определяя полноту, обоснованность заключения и достоверность сделанных экспертом выводов, суд признает указанное заключение допустимым и относимым доказательством.

Экспертное заключение подробно мотивировано экспертом. Судебная экспертиза проведена на основании анализа всех имеющих значения обстоятельств, отвечает принципам полноты и непосредственности проведенного исследования. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения. Выводы судебной экспертизы стороной истца не оспорены.

Учитывая изложенное, суд принимает выводы судебной экспертизы за основу при вынесении решения по делу, правовых оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не усматривает.

Определяя период, за который следует взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком, суд приходит к следующим выводам.

В рассматриваемом случае дата заключения договора купли-продажи земельного участка (10.03.2020) и дата регистрации перехода права собственности на него (29.04.2020) не совпадают во времени.

Суд полагает, что плата за фактическое пользование земельным участком должна был взыскана с ответчика за период с 04.09.2018 (дата регистрации права собственности на нежилые здания) по 10.03.2020 (дата заключения договора купли-продажи земельного участка).

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Исходя из положений приведенной выше нормы права, отсутствие зарегистрированного перехода права собственности на проданное недвижимое имущество может иметь правовое значение только для третьих лиц, для которых в таком случае презюмируется, что собственником недвижимого имущества является лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Стороны же договора купли-продажи недвижимого имущества, подписавшие его и получившие по нему фактическое исполнение, не вправе ссылаться на отсутствие правовых последствий из такого договора ввиду отсутствия регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя.

Как установлено судом, фактически выкупная цена в размере 8 030 015 рублей 64 копейки за продаваемый земельный участок оплачена ФИО1 еще 05.03.2020, что подтверждается платежным поручением № (т.1 л.д.151).

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для взыскания с ФИО1 в пользу Росимущества, являющегося продавцом земельного участка, платы за фактическое пользование за период после заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности, поскольку продавец в этот период уже получил от покупателя выкупную цену. В противном случае неосновательное обогащение наступит у истца, получившего в рассматриваемый период и выкупную плату, и плату за пользование земельным участком.

Учитывая выводы эксперта ООО «<данные изъяты>», размер платы за фактическое пользование земельным участком № за период с 04.09.2018 по 10.03.2020 составит 1 741 500 рублей (1 741 500 – 74 000 (за период с 04.04.2020 по 28.04.2020) – 62 661 рубль 29 копеек (за период с 11.03.2020 по 03.04.2020).

При этом, сумма за период с 11.03.2020 по 03.04.2020 рассчитана следующим образом: 92 500 (т.1 л.д.244) : 31 день ? 21 день = 62 661,29.

Сумма за период с 04.04.2020 по 28.04.2020 в размере 74 000 рублей посчитана экспертом (л.1 л.д.244).

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования исковые требования удовлетворяются судом частично, ответчик ФИО1 обладает процессуальным правом требования возмещения понесенных им судебных издержек.

ФИО1 подано заявление о взыскании с Роимущества расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей, расходов на оплату судебной экспертизы в сумме 15 000 рублей, а также расходов на оплату оценки в ООО «<данные изъяты>» в сумме 35 000 рублей (т.2 л.д.34-35).

В силу статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как разъяснил Верховный суд РФ в пункте 12 постановления Пленума от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемом в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В материалы дела представлен договор на оказание платных юридических услуг от 11.12.2020, заключенный между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>», предметом которого являлось оказание правовой помощи по ведению дела №2597/2020 в Советском районном суде г. Новосибирска, квитанция № об оплате услуг по данному договору на сумму 50 000 рублей, трудовой договор от 01.01.2015, заключенный между ООО «<данные изъяты>» и А.П.

При таких обстоятельствах факт несения ответчиком расходов на оплату юридических услуг по гражданскому делу №2-2597/2020 (2-357/2021) подтверждается документально, связь указанных расходов с рассмотрением гражданского дела по настоящему иску подтверждается материалами дела. При таких обстоятельствах оснований для отказа ответчику в удовлетворении заявления о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя не имеется.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Учитывая, что исковые требования частично удовлетворяются судом, принимая во внимание объем работы, выполненной представителем ответчика, цену иска, категорию и сложность рассматриваемого дела, продолжительность и результат его рассмотрения, время, необходимое на подготовку представленных в дело процессуальных документов, суд принимает решение о взыскании с Росимущества в пользу ФИО1 в счет компенсации расходов на оплату услуг представителя денежной суммы в размере 20 000 рублей.

Определением Советского районного суда г. Новосибирска от 15.03.2021 о назначении судебной экспертизы расходы по ее оплате возложены на стороны в равных долях.

ФИО1 произведена оплата судебной экспертизы, в подтверждение чего в суд представлена квитанция на сумму 15 000 рублей (т.2 л.д.38).

Исковые требования удовлетворяются судом на 34,99%, в связи с чем ответчик обладает правом на взыскание с истца расходов на оплату судебной экспертизы в размере 65,01% от оплаченной суммы, что в денежном выражении составляет 9 751 рубль 50 копеек.

Расходы на оплату оценки в ООО «<данные изъяты>», исходя из обстоятельств дела, не относятся к судебным издержкам по настоящему делу.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» перечень судебных издержек, предусмотренный процессуальными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Оценка в ООО «<данные изъяты>» проведена ФИО1 в 2019 году в рамках процедуры согласования с Росимуществом условий договора аренды земельного участка (т.1 л.д.137, т.2 л.д.48-55). Несение расходов на данную оценку не было обусловлено предъявлением настоящего иска о взыскании неосновательного обогащения, поступившего в суд гораздо позднее, а именно 16.11.2020. Учитывая изложенное, рассматриваемые расходы не могут быть признаны судебными издержками в рамках настоящего дела и распределены между сторонами.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 98, 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 сумму неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 54:33:040805:178 в размере 1 741 500 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 9 751 рубль 50 копеек.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение составлено 25 июня 2021 года.

Судья Н.В. Толстик