Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ивановой А.И., при секретаре Слепцовой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, ссылаясь на следующие обстоятельства. ____ 2014 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г.Якутска и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером №, по адресу: г.Якутск, ____, общей площадью ___ кв.м., для использования под производственную базу вертодрома. Согласно пункту 1.2 договора код целевого назначения участка 9.4. Однако, указанный код отсутствует в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков. В Классификаторе присутствует код 7.4 – воздушный транспорт, то есть имеется конкретный вид разрешенного использования земельного участка, для заключения аренды которого истец принял участие в объявленных ответчиком торгах. Ответчик осуществляет расчет арендной платы по незаконному коду, заведомо и существенно его завышает, так применительно к коду 7.4 составляет 236 817,77 руб., а по незаконному коду 9.4 составляет 1 308 594,75 руб. ____ 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением об исправлении описки в коде и приведении договора аренду в соответствии с действующим законом. После обращения истца о приведении договора в соответствие, ответчик представил дополнительное соглашение от ____ 2017 года к договору с указанием вида разрешенного использования «воздушный транспорт» и код целевого использования «7.4», данное соглашение истцом было подписано и с протоколом разногласий направлено ответчику. ____ 2017 года истцу дан ответ о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в соответствии с п.17 ст.39.8 ЗК РФ, выданное ранее распоряжение № от ____ 2017 года «об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего на праве аренды ФИО1» отменено, на основании распоряжения первого заместителя главы ГО «город Якутск» № от ____ 2017 года, дополнительное соглашение от ____ 2017 года аннулировано. Ответчик умышленно, после проведения открытого аукциона представил истцу договор, содержание которого противоречило Классификатору, действующим на момент проведения аукциона и на его заключение. Просил признать недействительным пункт 1.2 Договора аренды № от ____ 2014 года в части написания кода «9.4» таблицы 1 в графе «Код целевого назначения участка» с момента подписания, признать действительным пункт 1.2 Договора аренды № от ____ 2014 года в части написания кода «7.4» таблицы 1 в графе «Код целевого назначения участка» с момента подписания.

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО2 и ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме. Пояснили о том, что территориальная зона ИТ-1Б это зона объектов воздушного транспорта со складскими объектами с кодом «7.4», что и просит истец и не противоречит цели использования земельного участка и будет соответствовать закону, действовавшему как на момент проведения аукциона, так и на заключение договора, поскольку акт приема-передачи земельного участка подписан ____ 2015 года и с этого дня исчислена арендная плата. Ответчик заведомо провел торги и заключил договор в нарушение действующего законодательства, указанный в договоре код отсутствует в классификаторе. Если бы истец знал о невозможности использования земельного участка, участие в аукционе бы не принимал.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в иске отказать. Пояснила о том, что по итогам аукциона истец приобрел право на заключение договора аренды земельного участка под производственную базу вертодрома, на момент проведения аукциона и заключения договора по базовым ставкам действовал нормативный правовой акт от 26 февраля 2014 года №176-НПА, которым утвержден состав видов разрешенного использования земельных участков, разработанный в соответствии с постановлением Правительства РС (Я) о кадастровой стоимости земельных участков. Состав установленных видов разрешенного использования действует до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Стоимость земельного участка установлена исходя из его вида разрешенного использования под производственную базу вертодрома, который был отнесен к 9 группе. Не допускается внесение изменений в договор, заключенный по итогам аукциона, в части изменения видов разрешенного использования земельного участка. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права, изменение пункта договора влечет изменение его предмета, что влечет признание договора недействительным в целом.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ____ 2014 года Окружной администрацией города Якутска проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Якутск, ____ под производственную базу вертодрома (площадь ___ кв.м.) по цене 3 125 000 руб., единственный участник ФИО1, по итогам проведения аукцион признан несостоявшимся, договор заключен по начальной цене аукциона с единственным участником (протокол № от ____ 2014 года).

____ 2014 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г.Якутска и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером №, по адресу: г.Якутск, ____, общей площадью ___ кв.м., участок предоставляется для использования под производственную базу вертодрома, сроком по ____ 2017 года.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для использования под производственную базу вертодрома, код целевого назначения участка 9.4.

Стороны также согласовали в данном пункте 1.2 договора аренды, что приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования допускается исключительно с согласия Арендодателя.

По акту приема-передачи земельного участка ФИО1 принял земельный участок, о чем расписался ____ 2015 года. Дата начисления арендных платежей, согласно акту сверки по состоянию на ____ 2016 года – ____ 2015 года.

Договор в Управлении Росреестра по РС (Я) зарегистрирован ____ 2015 года.

Также установлено, что ФИО1 является собственником нежилого объекта «Производственная база вертодрома. Склад» с кадастровым номером №, о чем внесена запись регистрации № от ____ 2016 года.

По обращению ФИО1, ____ 2017 года заместителем главы ГО «город Якутск» издано Распоряжение № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего на праве аренды ФИО1», с производственной базы вертодрома на воздушный транспорт.

____ 2017 года подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ____ 2014 года, по условиям которого пункт 1.2 договора был изложен в следующей редакции «участок предоставляется для использования под воздушный транспорт, код целевого назначения участка – 7.4».

____ 2017 года Распоряжением первого заместителя главы ГО «город Якутск» № данное распоряжение отменено.

____ 2017 года Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска сообщил (№) ФИО1 о том, что в соответствии с п.17 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 ст.39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. В связи с чем, ранее выданное распоряжение № от ____ 2017 года «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего на праве аренды ФИО1» отменено на основании распоряжения первого заместителя главы ГО «город Якутск» № от ____ 2017 года «Об отмене распоряжения заместителя главы городского округа «город Якутск» от ____ 2017 года №». Дополнительное соглашение б/н от ____ 2017 года к договору аренды земельного участка аннулировано.

По сведениям Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от ____ 2016 года №, намерения использования объекта «производственная база вертодрома» соответствуют территориальной зоне «ИТ-1Б», воздушный транспорт основной вид разрешенного использования.

По сведениям Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от ____ 2017 года №, намерения использования объекта «с производственной базы вертодрома на воздушный транспорт» соответствуют территориальной зоне «ИТ-1Б» основной вид разрешенного использования.

____ 2017 года по обращению ФИО1 заместителем главы ГО «город Якутск» сообщено (№) о невозможности изменения параметров расчета арендной платы земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: г.Якутск, ____. Основанием к этому приведено следующее. На момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка, на территории ГО «город Якутск» действовал нормативный правовой акт Якутской городской Думы от 26 февраля 2014 года №176-НПА «О внесении изменений в нормативный правовой акт от 20.11.2013 №157-НПА «Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО «город Якутск». Указанным нормативным правовым актом утвержден состав видов разрешенного использования земельных участков, разработанный в соответствии с постановлением Правительства РС (Я) от 15.11.2015 №374 «О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)». В соответствии с п. 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - состав видов разрешенного использования земельных участков, установленных до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. В ходе формирования спорного земельного участка органом местного самоуправления определен вид разрешенного использования «под производственную базу вертодрома». В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 12.08.2006 №222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» при образовании земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Таким образом, кадастровая стоимость отнесена к 9-ой группе видов разрешенного использования (земельные участка, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), как следствие, при расчете арендной платы применена базовая ставка вида разрешенного использования «производственная база», что соответствует коду 9.4. Пунктом 17 ст.39.8 Земельного кодекса РФ установлено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. Изменение кода влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка, что противоречит ст.39.8 Земельного кодекса РФ.

Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Федеральным органом исполнительной власти, которому предоставлено полномочие по утверждению классификатора видов разрешенного использования земельных участков, является Министерство экономического развития Российской Федерации (пункт 1, подпункт 5.2.28(9) Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Классификатор определяет виды разрешенного использования земельных участков, его нормы распространяются на сферу земельных отношений.

По материалам дела разрешенное использование земельного участка, арендатором которого является истец, было установлено до дня утверждения Классификатора.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34).

В соответствии с п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

С учетом статьи 448 Гражданского кодекса РФ, ограничения на изменение условий договора, заключенного на торгах, призваны воспрепятствовать своеобразному пересмотру результатов торгов и, по сути, обходу законоположений о торгах. Отсутствие указанных ограничений на изменение договора способствовало бы возникновению нежелательных ситуаций, при которых условия заключенного на торгах договора изменяются так значительно, что если бы торги проводились на измененных условиях, то это повлияло бы на состав участников торгов и содержание их предложений по условиям договора.

Предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования «под производственную базу вертодрома». Изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет соответствующий перерасчет арендной платы. Таким образом, законом установлен запрет на изменение платы по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оснований, позволяющих полагать, что с момента передачи спорного участка истец не имел возможности использовать по назначению данный участок в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

В связи с этим довод истца о том, что ответчик предоставил ему заведомо ложную информацию о назначении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, не соответствует действительности.

Истец должен был разумно предвидеть наступление данных последствий, как участник аукциона, в договоре аренды земельного участка информация о категории земли и виде его разрешенного использования представлена достоверно.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец не доказал, что ответчик при проведении аукциона и заключении договора аренды спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную информацию об ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.

Принимая во внимание совокупность предоставленных сторонами доказательств, пояснения сторон, суд считает, что действия администрации не нарушают права истца, которому исходя из должной разумности и осмотрительности, проявляемой участниками гражданско-правовых отношений при приобретении права на недвижимость, должно быть известно об особенностях предоставления земельных участков.

Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Заявленное требование, не ведущее к восстановлению нарушенного права, удовлетворению не подлежит, суд приходит к выводу об отказе в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья: п/п А.И.Иванова

Копия верна:

Судья: А.И.Иванова

Секретарь: Е.И.Слепцова

Решение изготовлено: 28.03.2018 года