Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО7, ФИО8, действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> ФИО1, третье лицо: ФИО9, о прекращении ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

Истец в первоначальном иске к ФИО8, ФИО7, Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Росреестр) указала, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиками, она является собственником жилого помещения по <адрес>. При этом ФИО8 действовала в своих интересах и интересах <данные изъяты> ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ. рождения. По соглашению сторон было определено, что указанный объект недвижимости оценивается и продается за -СУММА1-, из которых -ФИО10- оплачивается наличными денежными средствами в день представления договора на государственную регистрацию, а остальная сумма в размере -ФИО11- выплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора, который будет заключен в <адрес> между -БАНК- и ФИО5 после подписания основного договора купли-продажи указанного объекта и государственной регистрации права собственности на покупателя, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты получения документов, подтверждающих право собственности покупателя на указанный объект. Пунктом 3.2 договора определено, что с момента государственной регистрации ипотеки и права собственности покупателя на указанное помещение, данное помещение находится в залоге у -БАНК- для обеспечения исполнения истцом её обязательства по оплате. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации на недвижимое имущество, в котором было указано о существовании обременения жилого помещения - ипотека в силу закона. Согласно расписки представитель продавцов - ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ он получил от истца в счет окончательного платежа по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи -ФИО11-, т.е. расчет с продавцами был произведен в полном объеме. Обязательства перед -БАНК- по возврату кредитных средств истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой банка. ДД.ММ.ГГГГ истец заключила договор купли-продажи принадлежащего ей жилого помещения с ФИО3, действующей в интересах третьего лица ФИО9 Однако при обращении сторон в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, поскольку для прекращения ипотеки в пользу ФИО7, ФИО8, ФИО1 необходимо совместное обращение в Управление залогодателя и залогодержателя с указанным заявлением. Истец не имеет возможности обратиться в Управление Росреестра по Пермскому краю совместно с ответчиками с заявлением о прекращении ипотеки, поскольку место нахождения ответчиков истцу не известно. Истец просит прекратить ипотеку (обременение) в силу закона в отношении жилого помещения под №, расположенного <адрес>, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, действовавшей в своих интересах и интересах <данные изъяты> ФИО1, ФИО7, и ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано уточненное исковое заявление, в котором в качестве ответчика указала еще ФИО1, из числа ответчиков исключено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пермскому краю. Истец просит прекратить ипотеку (обременение) в силу закона в отношении жилого помещения под №, расположенного <адрес>, возникшую на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, действовавшей в своих интересах и интересах <данные изъяты> ФИО1, ФИО7, и истцом по основаниям, изложенным в первоначальном исковом заявлении.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивала.

Представитель истца ФИО6 исковые требования поддерживала.

В судебном заседании представитель ответчиков Головнева Ж.Ф., назначенная судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, просила суд о вынесении законного решения с соблюдением прав ответчиков.

Ответчики ФИО8, ФИО7 извещались по последнему известному адресу надлежащим образом, судебные извещения ими не получены.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представил, о причинах неявки суду не сообщил.

Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2).

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (п. 3).

В силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п.п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, установленный п. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ и абз.1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ, является исчерпывающим. В частности, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Иных оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО5 (покупатель), ФИО8 (продавец), действующей в своих интересах и интересах <данные изъяты> ФИО1 и ФИО7, в лице доверенного лица ФИО2, действующего на основании доверенностей, истец приобрела в собственность жилое помещение, общая площадь -S-, этаж восьмой, находящееся по <адрес> ( л.д. 7-9).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение оценивается и продается за -СУММА1-, из которых -ФИО10- уплачиваются покупателем продавцу наличными денежными средствами в день представления договора на государственную регистрацию, при этом подтверждением факта оплаты наличных денежных средств будет являться расписка продавца в договоре купли-продажи о получении указанной денежной суммы. Остальная сумма сделки в размере -ФИО11- выплачивается покупателем за счет кредитных денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора, который будет заключен в <адрес> между -БАНК- и ФИО5 после подписания основного договора купли-продажи указанного объекта и государственной регистрации права собственности на покупателя, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты получения документов, подтверждающих право собственности покупателя на указанный объект. С момента государственной регистрации ипотеки и права собственности покупателя на указанное помещение, данное помещение находится в залоге у -БАНК-. Залогодержателем по договору ипотеки будет являться -БАНК-.

В договоре купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ содержится запись «-ФИО10- получил полностью действующий по доверенности ФИО2» и подпись ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ., дата государственной регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ, №, внесена запись № о государственной регистрации права собственности ФИО5, запись № об ипотеке в силу закона, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 9-10, 12).

Согласно расписки ФИО2, действующего на основании доверенностей, удостоверенных нотариусом ФИО4, от имени ФИО8, действующей как законный представитель <данные изъяты> ФИО1, и от имени ФИО7, ФИО2 получил ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5 в счет окончательного платежа по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумму -ФИО11- (л.д.14).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ правообладателем объекта с кадастровым номером № – жилого помещения по <адрес> является ФИО5, ограничение (обременение) права: ипотека в пользу ФИО8, ФИО1., ФИО7 (л.д.13).

ДД.ММ.ГГГГ истец заключила договор купли-продажи принадлежащего ей жилого помещения с ФИО3, действующей в интересах третьего лица ФИО9

ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности ФИО9 на вышеуказанную комнату отказано в соответствии с абз. 7, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.06.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д. 21-22).

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, истцу было предложено представить согласие залогодержателя (продавца по договору купли-продажи) на продажу жилого помещения (л.д. 17).

Как следует из отзыва Управления Росреестра по Пермскому краю, ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № об ипотеке в силу закона: залогодатель – ФИО5, залогодержатель – ФИО8, ФИО1, ФИО7, сумма залога -ФИО11-, сроком с ДД.ММ.ГГГГ через десять дней после регистрации права собственности. В Управление за прекращением обременения по договору купли-продажи комнаты никто не обращался (л.д. 21-22).

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку как установлено в судебном заседании, ни ответчики, ни их доверенное лицо ФИО2 в Управление Росреестра по Пермскому краю в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не обращались с заявлением о снятии обременения и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в силу закона №. Также судом установлено, что истец полностью исполнила обязательства перед продавцом по оплате стоимости комнаты, что подтверждается распиской доверенного лица ответчиков ФИО2 и его подписью в договоре купли-продажи комнаты (л.д. 8, 14). В настоящее время отсутствует возможность представить в регистрирующий орган совместное заявление истца и ответчиков о погашении записи об ипотеке ввиду отсутствия сведений о месте пребывания ответчиков. Таким образом, следует иск удовлетворить.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» настоящее решение для регистрирующего органа является основанием для регистрации прекращения ипотеки в силу закона, погашения записи об ипотеке в силу закона № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного выше, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отменить и снять ограничение (обременение) права - ипотеку в силу закона в отношении жилого помещения №, расположенного <адрес>, возникшую на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между покупателем ФИО5 и продавцом ФИО2, действовавшим на основании доверенностей от имени и в интересах ФИО8, действовавшей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> ФИО1, в интересах ФИО7.

Настоящее решение для регистрирующего органа является основанием для регистрации прекращения ипотеки в силу закона, погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в силу закона №.

Решение в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми.

Судья Ф.Х. Щербинина