Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сокол» к ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, взыскании излишне уплаченных денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Сокол» обратилось в суд с иском к ФИО1 об уменьшении покупной стоимости по договору купли-продажи недвижимости 16 февраля 2016 года на 10 000 000 руб. и взыскании с ответчика излишне уплаченной за недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости 16 февраля 2016 года денежных средств в размере 7 980 598 руб.; взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 58 200 руб.

В обоснование иска указано, что 16 февраля 2016 года между ФИО1 (продавец) и ООО «Сокол» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости. Согласно договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, назначение незавершенное строительство, площадь застройки 405,0 кв.м. Степень готовности 78% инв.№, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер:№, запись о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 19 октября 2012 года. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание объекта бытового обслуживания, общая площадь 1273 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: УР, <адрес>, примерно 40 м по направлению на север по <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, запись о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ. Ограждение, назначение: прочее, протяженность 106 м, инв.№№, лит. I, II адрес (местонахождение) объекта: УР, <адрес>. Кадастровый (или условный) номер: № запись о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 19 октября 2012 года. По условиям договора объект незавершенного строительства должен был иметь степень готовности 78%. Строительным экспертом ООО «НСТЭиТН» в заключении строительно-технической экспертизы от 15 декабря 2017 года определено, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 40%. Исходя из несоответствия фактического процента готовности объекта незавершенного строительства тому проценту, который должен был быть передан по условиям договора, по мнению истца, ФИО2 передала ООО «Сокол» объект ненадлежащего качества, технические характеристики (степень готовности) которого не соответствует заявленной степени готовности в договоре купли-продажи недвижимости. В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества, объект незавершенного строительства был передан 24 марта 2016 года, соответственно требования по качеству могут быть предъявлены до 24 марта 2018 года. ООО «Сокол» полагает, что соразмерным уменьшением покупной цены объекта незавершенного строительства переданного по договору купли-продажи недвижимости от 16 февраля 2016 года исходя из степени его фактической готовности 40%, будет снижение его стоимости определенной в договоре купли-продажи недвижимости от 16 февраля 2016 года на 10 000 000 рублей. Данная сумма будет являться, по мнению истца, разумной компенсацией за передачу имущества, технические характеристики (степень готовности) которого не соответствует заявленной степени готовности в договоре купли-продажи недвижимости от 16 февраля 2016 года. ООО «Сокол» направляло в адрес ответчика претензию от 06 марта 2018 года с предложением уменьшить покупную стоимость по договору купли-продажи недвижимости на 10 000 000 рублей. Стороны не пришли к соглашению об урегулировании возникшей ситуации. С учетом произведенной оплаты по договору купли-продажи от 16 февраля 2016 года в размере 40 232 733 рублей и соразмерным уменьшением цены договора на сумму 10 000 000 рублей, сумма переплаты, подлежащая возврату ООО «Сокол», составит 7 980 598 рублей.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, представители ответчика ФИО4, ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились.

Суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

16 февраля 2016 года между ФИО1 и ООО «Сокол» заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (далее – договор):

объект незавершенного строительства, назначение незавершенное строительство, площадь застройки 405,0 кв.м, степень готовности 78% инв.№, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, примерно в 40 м по направлению на север по <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, запись о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 19 октября 2012 года (далее – объект незавершенного строительства);

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание объекта бытового обслуживания, общая площадь 1273 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, запись о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ;

ограждение, назначение: прочее, протяженность 106 м, инв.№№, лит. I, II адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, запись о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 19 октября 2012 года.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Сокол» 06 июня 2016 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 03 апреля 2018 года.

В соответствии с п.1.2 договора отчуждаемые объекты передаются в удовлетворительном состоянии и позволяют использовать их в соответствии с их назначением.

В п.2.1 договора установлена цена договора по соглашению сторон в размере 42 252 135 руб., из них цена объекта незавершенного строительства 38 000 000 руб., земельного участка 3 000 000 руб., ограждения 1 252 135 руб.

Цена объектов, установленная договором, является твердой и изменению не подлежит, кроме как по дополнительному соглашению сторон (п.2.4 договора).

В соответствии с п.4.1.1 договора продавец обязан передать объекты свободные о любых прав и претензий третьих лиц в состоянии, оговоренном сторонами в п.1.2 договора.

Объекты недвижимого имущества переданы продавцом покупателю по акту приема-передачи 24 марта 2016 года. Из акта следует, что претензий по передаваемым объектам, в том числе, по срокам передачи объектов, покупатель не имеет.

Истец свои требования обосновал тем, что фактический процент готовности объекта незавершенного строительства не соответствовал тому проценту, который должен был быть передан по условиям договора, что является отступлением от требований по качеству передаваемого товара, является его недостатком.

Так, в соответствии с заключением строительно-технической экспертизы от 15 декабря 2017 года, составленным экспертом ООО «НСТЭиТН» на основании обращения ООО «Сокол», готовность объекта незавершенного строительства с учетом устранения всех замечаний до 35%, возможная погрешность 5%.

Согласно выводам эксперта АНО «Департамент судебных экспертиз» ФИО6, содержащимся в заключении № 78-ДПР-18, выполненном на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, степень готовности объекта, исходя из сравнения фактических параметров объекта и его эскизного проекта, составляет 0%; исходя из фактического состояния степень готовности объекта на 24 марта 2016 года составляет 57%.

Согласно отчету об оценке от 11 марта 2019 года №, выполненному ООО «АО «Регион», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, исходя из степени готовности 57%, составляет 24 412 800 руб.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п.п.1,2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе, в частности, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу п.п.1, 2 ст.477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

В договоре купли-продажи условий о гарантийном сроке на предмет договора не содержится.

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что степень готовности объекта незавершенного строительства в договоре была указана в соответствии с теми сведениями, которые имелись на объект.

Так, из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 04 апреля 2011 года степень готовности объекта указана как 78%. Технический паспорт на объект незавершенного строительства по состоянию на 31 марта 2011 года содержит тот же процент завершенности. В свидетельствах о праве собственности на объект незавершенного строительства от 16 марта 2012 года за ФИО5, ФИО7, договора дарения от 13 октября 2012 года между ФИО5, ФИО7 и Г.А.В. указана та же информация.

Единственным критерием несоответствия переданного товара условиям договора истец посчитал показатель степени готовности объекта незавершенного строительства.

Между тем, как было установлено в судебном заседании, объект незавершенного строительства был осмотрен уполномоченным представителем ООО «Сокол» до решения вопроса о его приобретении, то есть фактический объем выполненной работы на объекте был известен покупателю до заключения договора купли-продажи. Вопросов по текущей стадии строительства, материалам, использованным при строительстве, их качестве, качестве выполненных работ истец перед ответчиком не ставил, в основание иска такие доводы также не заложены. Фактически объект незавершенного строительства приобретен истцом как есть. Указание же в договоре степени готовности объекта незавершенного строительства в размере 78% соответствовало технической документации и правоустанавливающим документам на объект незавершенного строительства.

Также эксперт АНО «Департамент судебных экспертиз» ФИО6 в своем заключении отмечает, что определение степени готовности объекта предполагает необходимость наличия информации о конечном результате строительства объекта, однако в представленных сторонами документах такой информации не содержится. Данное обстоятельство указывает на невозможность точного определения степени готовности исследованного экспертом объекта, что подтвердил эксперт в ходе допроса в судебном заседании.

Кроме того, по убеждению суда у ООО «Сокол» возможность для принятия решения о необходимости приобретения объекта незавершенного строительства по предложенной цене имелась. В то же время стоимость объекта незавершенного строительства была определена сторонами по соглашению, что в полной мере соответствует положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что степень готовности объекта незавершенного строительства не говорит о качестве передаваемого объекта.

Кроме того, по смыслу положений ст.477 ГК РФ требования о недостатках товара покупателю необходимо предъявить не только в течение двух лет после передачи товара, но и при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок. Истец в адрес ответчика направил претензию 06 марта 2018 года, приложив копию заключения строительно-технической экспертизы от 15 декабря 2017 года, однако объект незавершенного строительства уполномоченный представитель ООО «Сокол» осмотрел еще до заключения договора купли-продажи от 16 февраля 2016 года.

Ссылка директора ООО «Сокол» ФИО8 о том, что она не является специалистом в области строительства, не принимается судом, поскольку покупателем по договору является юридическое лицо, приобретаемый объект исходя из имеющейся в деле документации представляет собой мини-отель, то есть объект приобретался коммерческой организацией для коммерческих целей.

Доводы истца о том, что документация на объект незавершенного строительства была передана ответчику истцу только 10 июня 2016 года, то есть после заключения договора купли-продажи и передачи объекта, не свидетельствует о невозможности своевременной и, по мнению истца, правильной оценки стоимости приобретаемого объекта.

При таких обстоятельствах иск подлежит оставлению без удовлетворения.

С учетом того, что решение состоялось не в пользу истца, расходы по уплате государственной пошлины взысканию с ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Сокол» к ФИО1 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, взыскании излишне уплаченных денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Ижевска.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 апреля 2019 года.

Судья

И.Н. Яхин