Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МО «город Киров» в лице администрации города ФИО7, Департаменту муниципальной собственности администрации города ФИО7 об обязании заключить договор аренды земельного участка, и встречному иску МО «Город Киров» в лице администрации города ФИО7 к ФИО1 о признании зарегистрированного права отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском МО «Город Киров» в лице администрации города ФИО7 об обязании заключить договор аренды земельного участка, указав, что на основании распоряжения главы администрации Ганинского сельского округа Октябрьского района г. ФИО7 № 47 от 04.03.1999 между Администрацией Ганинского сельского округа (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды от 04.03.1999, по условиям которого ФИО4 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, в целях строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. На указанном земельном участке ФИО4 своими силами и на свои средства возведен объект незавершенного строительства: одноэтажный бревенчатый жилой дом. После смерти ФИО4 наследником его имущества, а именно права аренды на земельный участок и недостроенный жилой дом стала его жена ФИО5 Однако средств на завершение строительства ФИО5 не имела, поскольку являлась пенсионеркой. В дальнейшем земельным участком владели члены семьи первоначального арендатора сын ФИО3 и внуки ФИО1 и ФИО2 На протяжении всех лет арендная плата вносилась в полном объеме. Согласно паспорта МУП БТИ от 04.07.2003 недостроенный жилой дом являлся одноэтажным бревенчатым жилым домом на кирпично-ленточном фундаменте с бревенчатыми стенами с отсутствующими перегородками, перекрытиями, без окон, дверей, полов, без внутренней отделки, отопления, электричества, с крышей из толи. Как указано в кадастровом плане земельного участка от 03.02.2002 площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании. 13.03.2014 Управлением Росреестра по Кировской области было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительный объект по адресу: <данные изъяты>. 21.09.2015 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. ФИО7 и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> сроком на три года в целях завершения строительства индивидуального жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Летом 2018 года ФИО1 обратился в администрацию г. ФИО7 с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. Письмом от 17.07.2018 № 4301-01-05 ДМС администрация г. ФИО7 отказала в продлении арендных отношений. Дополнительным письмом от 14.11.2018 администрация г. ФИО7 указала на расторжение договора в связи с истечением срока его действия и погашении регистрационной записи. В данном документе администрация г. ФИО7 уведомила о начислении платы за пользование земельным участком до момента оформления нового договора аренды участка. Также сообщили о том, что по результатам осмотра земельный участок зарос травой, кустарниками, деревьями, на участке обнаружен объект строительства, представляющий собой фундамент с установленным на него деревянным срубом, с крышей, строительство не завершено. В последующем уже в 2019 году ФИО1 обращался с заявлением на имя главы администрации г. ФИО7 о предоставлении используемого земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома. Ответом администрации г. ФИО7, изложенным в Постановлении от 25.06.2019 № 1367-р, отказано в заключении договора аренды. Отказ мотивирован со ссылкой на п. 1, 24 ст. 39.16 ЗК РФ. В настоящее время истцы имеют реальные намерения и осуществляют действия по продолжению строительных работ и окончанию строительства объекта. Данные обстоятельства подтверждаются заключенным договором строительного подряда № 25-19 от 04.06.2019, согласно которому подрядчик ООО «Новый терем» обязался выполнить работы по строительству дома для заказчика ФИО1 по адресу: <данные изъяты>. Кроме того, ФИО3 является пенсионером, ветераном военной службы ФСБ России, и совместно с членами семьи (включая сына ФИО1 и дочь ФИО2) долгое время состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях. ФИО2 являлась студентом высшего учебного заведения и самостоятельного дохода не имела. ФИО1 в период действия последнего договора аренды земельного участка долгое время не работал (2015,2016,2017 г.) и достаточного дохода для строительства дома не имел. По этим причинам у семьи не имелось возможности окончить строительство незавершенного объекта на участке в п. Ганино вовремя. 28.02.2019 жилищной комиссией УФСБ России по Забайкальскому краю ФИО3, ФИО1, ФИО2 была предоставлена жилищная субсидия в размере 8588052 руб. Соответственно, на сегодняшний день имеется реальная возможность достроить объект незавершенного строительства на спорном земельном участке в п. Ганино г. ФИО7. При этом без надлежащего оформления права владения и пользования земельным участком сделать это затруднительно. Со стороны Администрации г. ФИО7 в адрес истцом был выставлен расчет арендной платы на 2019 год. 14.03.2019 со стороны истцов арендная плата за 2019 год была полностью внесена в общем размере 1602,47 руб. и прията ответчиком. При этом, без надлежащего оформления договора аренды далее повести межевание земельного участка и окончить строительство дома нельзя. Просили признать незаконным отказ администрации г. ФИО7 в предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, для завершения строительства индивидуального жилого дома, изложенный в Постановлении от 25.06.2019 № 1367-П. Обязать администрацию г. ФИО7 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Определением суда от 06.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города ФИО7.

В ходе судебного заседания истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, в лице представителя ФИО6 исковые требования уточнили, указав ответчиками администрацию города ФИО7 и Департамент муниципальной собственности администрации г. ФИО7, уточнили процессуальный статус ФИО2, ФИО3 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования. Просит обязать администрацию г. ФИО7 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

МО «Город Киров» в лице администрации г. ФИО7 подано встречное исковое заявление к ФИО1 о признании зарегистрированного права отсутствующим. В обоснование иска указало, что согласно выписке из ЕГРН от 01.07.2019 <данные изъяты> ФИО1 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства со степенью готовности 27% с кадастровым номером <данные изъяты>. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, который согласно выписке из ЕГРН от 28.06.2019 <данные изъяты> на праве собственности принадлежит МО «Город Киров» и свободен от прав третьих лиц. Согласно результатам осмотра земельного участка от 22.10.2019 управлением административно-технического и муниципального контроля администрации г. ФИО7 установлено, что земельный участок огражден заборами смежных участков, покрыт порослью травы. На участке обнаружены остаточные элементы разрушенной фундаментной части объекта строительства, складированы деревянные бревна и доски, разобранной деревянной части, складированы блоки, щепа. Ранее управлением административно-технического и муниципального контроля администрации г. ФИО7 на земельном участке выявлялся объект строительства, представляющий собой фундамент (кирпич, блоки) с установленным на него деревянным срубом с крышей. Указанный объект не отвечает признакам объекта недвижимости, установленным ст. 130 ГК РФ, и расположение его в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> нарушает права МО «Город Киров» как собственника по пользованию, владению, распоряжению данным земельным участком. В ходе осмотра земельного участка управлением административно-технического и муниципального контроля администрации г. ФИО7 выявлено разрушение имевшегося объекта незавершенного строительства. Таким образом, обнаруженные остаточные элементы разрушенной фундаментальной части объекта не относятся к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, т.е. к объектам, строительство которых продолжается или строительство которых приостановлено. В данном случае имеет место факт не строительства объекта, а его разрушения. Работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, не являются незавершенными. Таким образом, спорный объект не может быть отнесен к объектам недвижимого имущества, поскольку не обладает соответствующими физическими параметрами (фундамент, несущие конструкции, полезные свойства и т.д.). Просили признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства степенью готовности 27%, с кадастровым номером <данные изъяты>. Указать в решении, что оно является основанием для снятия с кадастрового учета указанного объекта и исключении из ЕГРН.

Истец ФИО1, третьи лица ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены, просят рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1, третьих лиц ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО6 в судебном заседании уточненные требования поддержал, указав, что законодательство предоставляет возможность продления срока договора аренды земельного участка путем его предоставления в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта. Для этого необходимо соблюдение четырех условий: заявление о заключении нового договора аренды земельного участка; иные лица не должны обладать исключительным правом на получение такого земельного участка; ранее заключенный договор аренды этого земельного участка не должен быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст.42 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления земельного участка без проведения торгов. Истец соответствует всем перечисленным критериям. Порядок взаимоотношений между собственником земли и арендатором регулируется пп. 2. п.5. ст. 39.6. Земельного кодекса РФ, ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. В частности, в качестве одного из последствий незавершения строительства в пределах срока аренды земельного участка законодателем установлено отчуждение объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Согласно ст. 239.1 Гражданского кодекса – указанное правило применимо и к случаю окончания срока договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения объекта строительства. Однако, ответчик не осуществил изъятие объекта незавершенного строительства и не выставил земельный участок на торги. Согласно пп. 2. п. 5. ст. 39.6. ЗК РФ срок обращения в суд ограничен 6 месяцами. Администрация к ст. 239.1 ГК не прибегла. Иных лиц, имеющих правопритязания на спорный земельный участок, не имеется. У истца отсутствуют права в отношении участка, поэтому возможности установления его границ такой нет. Определением Октябрьского районного суда г. ФИО7 от 26.11.2019 было удовлетворено ходатайство о принятии обеспечительных мер. Определением Октябрьского районного суда г. ФИО7 от 26.11.2019 было удовлетворено ходатайство о принятии обеспечительных мер по инициативе администрации, которые запрещали осуществлять какие-либо строительные работы и действия с участком. Более того, участок является ранее учтенным с детальным описанием характеристик объекта. Ссылки администрации на то, что текущее состояние объекта (5% готовности) не соотносится с ранее зарегистрированными сведениями о нем (27% готовности) не влияют по существу на разрешение спора. Согласно пункту 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС, не требуется. Судебная строительная экспертиза установила наличие на спорном участке объекта незавершенного строительства, прочно связанного с землей, невозможность его переноса без несоразмерного ущерба. Оснований для удовлетворения встречных требований нет. Администрацией не были исчерпаны иные способы защиты и восстановления права ответчиком, такие как изъятие объекта, продажа объекта с выплатой компенсации, заключение нового договора аренды на торгах. Удовлетворение встречных требований приведет к нарушению прав истца, поскольку существует рис утраты объекта незавершенного строительства, потеряны средства, вложенные на капительный ремонт объекта, отсутствие какой-либо компенсации. Более того, возможное удовлетворение встречных требований приведет к прямому нарушению прав ФИО1 Единственный способ для защиты конституционных прав ФИО1 является обращение в суд и удовлетворение его требований о предоставлении в аренду земельного участка. Просит иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчиков МО «Город Киров» в лице администрации г. ФИО7 и Департамента муниципальной собственности администрации г. ФИО7 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменный отзыв, встречный иск поддержала, указав, что правовой режим земель в период строительства имеет свои особенности, которые установлены земельным законодательством. Земельное законодательство возлагает на арендатора обязанность провести строительство в период действия договора. Из материалов дела следует, что с конца 90-х годов семья ФИО9 владела объектом незавершенного строительства, при этом ими не применялось никаких мер по завершению строительства. Договоры заключались без принятия ФИО9 каких-либо мер по строительству. Право аренды не является абсолютным и бессрочным. В п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ имеется специальная норма, относящаяся к спорным правоотношениям, то есть земельный участок может быть представлен собственнику объекта незавершенного строительства однократно для завершения строительства на срок до 3 лет. Данный срок является пресекательным и не подлежит продлению. Заявитель уже реализовал свое право на однократное заключение договора для завершения строительства, то он это право может только приобрести участок на торгах. Само намерение истцов заключить новый договор аренды не свидетельствует о возникновении у администрации г. ФИО7 такой обязанности. Из пояснений эксперта следует, что завершенность фундаментных работ составляет 90 %. Из разъяснений Постановлении Пленума ВС РФ №25 следует, что признаки завершенности капитального строительства заключаются в завершенности фундаментных работ, считают, что объекта незавершенного строительства не существует. Кроме того, когда ФИО1 администрацией было отказано в заключении договора аренды, существовало два обстоятельства, препятствующие этому, то, что договор аренды для завершения строительства был однократно заключен с ФИО9, а так же границы земельного участка не были установлены в соответствии с действующим законодательством. Ст. 39.16 п. 24 ЗК РФ прямо устанавливают основания для отказа в заключении договора аренды, считают, что оно может являться основанием для самостоятельного отказа. Когда данный отказ был вынесен, администрация г. ФИО7 исходила из того, что объект на земельном участке имеется. В настоящее время объект не соответствует признакам ст. 130 ГК РФ. Считаем, что заявленные ответчиком встречные требования не исключает правомерности отказа. Считают, что исковые требования не подлежат удовлетворению, просит в удовлетворении иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Третье лицо Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, представило письменный отзыв, из которого следует, что в настоящее время в ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером <данные изъяты> содержатся следующие сведения: вид объекта – объект незавершенного строительства, наименование – незавершенное строительство, назначение – жилой дом, статус – ранее учтенный, актуальный, дата постановки на учет – 24.11.2011, местоположение: <данные изъяты>, общая площадь застройки – 25.4 кв.м., степень готовности объекта -27%, этажность – 1, сведения о правах – собственность ФИО1 По сведениям из ЕГРН объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, правообладателем которого является МО «Город Киров».

Третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра по Кировской области» в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, представили отзыв, согласно которому спорный земельный участок является ранее учтенным земельным участком В соответствии с ч.4 ст. 69 Закона о регистрации технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном порядке до дня вступления в законную силу ВЗ № 221 –ФЗ» О государственном кадастре недвижимости» признается юридически действенным и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. Сведения о ранее учтенном объекте недвижимости внесены в ЕГРН на основании инвентаризационной описи по состоянию на 01.01.2002 года.

Суд, заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подп. 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1).

Судом установлено, что распоряжением администрации Ганинского сельского округа № 47 от 04.03.1999 года «Об изъятии земельного участка и предоставлении его в аренду для строительства» в связи с заявлением ФИО4 о предоставлении земельного участка в аренду для окончания строительства жилого дома, у ФИО5 был изъят земельный участок, находящийся в <данные изъяты>, и предоставлен ФИО4 в аренду для окончания строительства индивидуального жилого дома, площадью 957 кв.м. по адресу: <данные изъяты>. Срок строительства установлен 3 года (л.д.12 т.1).

Между арендодателем в лице администрации Гагаринского сельского округа и ФИО4 04.03.1999 года заключен договор аренды земельного участка бессрочный, который зарегистрирован в ЕГРН 30.08.1999 года, согласно которому земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома (л.д.16 т.1).

24.01.2001 года ФИО4 умер.

После его смерти ФИО5 приняла наследство по закону, в состав наследственного имущества вошло: право аренды на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли поселений. Разрешенное использование: для индивидуального жилого дома. Указанный земельный участок принадлежит наследодателю на основании договора аренды от 04 марта 1999 года для строительства индивидуального жилого дома. На земельном участке расположен недостроенный жилой дом. Согласно справке БТИ МУП от 17.07.2003 года № 03: одноэтажный бревенчатый жилой дом, недостроен, отсутствуют перегородки, перекрытие, окна, двери, полы, внутренняя отделка, отопление электричество, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 22.09.2003 года (л.д.17).

07.10.2003 года в Управление Росреестр поступило заявление ФИО5 о государственной регистрации перехода права аренды.

Истцу незавершенный строительством объект, назначение: незавершенный строительством объект, по адресу: <данные изъяты>, принадлежит на основании договора дарения от 07.05.2009 года, зарегистрированного 20.05.2009 года (л.д.24 т.1).

Согласно договору дарения, заключенному 07.05.2009 года между ФИО5 (даритель) и ФИО1 (одаряемый), даритель подарила принадлежащий ей на праве собственности незавершенный строительством объект, а одаряемый принял в дар незавершенный строительством объект, который имеет площадь 24 кв.м., фундамент кирпичный ленточный, бревенчатые стены. Договор дарения и право собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области 20.05.2009 года.

Земельный участок на праве собственности принадлежит МО «Город Киров», прав собственности зарегистрировано 30.08.1999 года (л.д.81 т.1)

21.09.2015 года между ФИО5 и Департаментом муниципальной собственности администрации города ФИО7 заключено соглашение о расторжении договора аренды. 26.10.2015 года произведена регистрация соглашения и расторжения договора аренды.

21.09.2015г. между Департаментом муниципальной собственности города ФИО7 ( арендодатель) и истцом был заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 957 кв.м., разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов. Участок предоставлен для завершения строительства. Фактически занимает земельный участок с 20.05.2009 года. Договор заключен на основании от 11.08.2015 пп.10.п. 2 ст 39.6 Земельного кодекса РФ.

Срок действия договора аренды с 11.08.2015г. по 10.08.2018г. ( том 1 л.д. 25-28), договор зарегистрирован 26.10.2015 года.

На земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположен незавершенный строительством объект: жилой дом, общая площадь застройки 25,4 кв.м., степень готовности 27%, с кадастровым номером <данные изъяты>, собственником которого является истец (л.д.82 т.1).

18.06.2018 года истец обратился с заявлением в Департамент муниципальной собственности администрации города ФИО7 с заявлением об продлении действия договора аренды № 7823.

Письмом департамента муниципальной собственности администрации города ФИО7 от 17.07.2018 года отказано в продлении срока договора, в обоснование указано, что в соответствии с п.21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 года ; 137 «О введение в действие земельного кодекса РФ» указанный договор заключается на срок 3 года. Предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства осуществляется однократно для завершения строительства собственнику этого объекта и прекращает свое действие по истечении установленного срока, то есть 10.08.2018 года (л.д.30 т.1).

Запись о регистрации договора аренды погашена 31.08.2018 Управлением Росреестра Кировской области на основании письма Департамента муниципальной собственности администрации города ФИО7 от 23.07.2018 года

Письмом от 14.11.2018 года Департамент муниципальной собственности администрации города уведомил истца о прекращении договора в связи с истечением срока, регистрационная запись погашена (л.д.31 т.1).

Истец повторно обратился с заявлением о заключении договора аренды.

25.06.2019 года истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> со ссылкой на п.п.1,24 ст. 39 16 ЗК РФ, в связи с тем, что обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка в собственности без проведения торгов и границы земельного участка, указанного в заявлении, подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (л.д.32 т.1).

Решением от 28.02.2019 года заседания протокола № 2 заседания жилищной комиссии УФСБ России по Забайкальскому краю пенсионеру ФСБ России ФИО3 и членам его семьи ФИО10, сыну ФИО1., ФИО2 предоставлена жилищная субсидия в размере 8588052 руб.(л.д.47т.1).

Как следует из материалов дела, истец обратился с заявлением о продлении срока договора в период действия договора, по окончании срока договора и по настоящее время продолжает пользоваться спорным земельным участком, вносит плату за фактическое пользование, что подтверждено платежными документами. Администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, кому –либо земельный участок не предоставлялся.

Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом принято решение об отказе в удовлетворении требований или объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших на торгах, указанный участок в соответствии с подп. 2п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Отказывая первоначально продлении срока договора, а затем в заключении договора аренды администрация в то же время к реализации полномочий, предусмотренных ст. 239.1 ГК РФ в отношении спорного участка не приступила. Доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев с указанной даты (10.08.2018 года) в суд заявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, материалы дела не содержат.

В тоже время истцом представлены доказательства, что выделение жилищной субсидии позволило истцу принять меры по завершению строительства, с учетом длительной эксплуатации деревянного сруба путем капитального ремонта данного дома, что подтверждается представленным договором на выполнение работ. В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Под объектом незавершенного строительства понимается здание, строение, сооружение, строительство, которых не завершено (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Представленными доказательствами, заключением эксперта подтверждается наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 21 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ (введен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ) «О введении с действие Земельного кодекса РФ», действовавшая до 01.03.2015 года собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной и муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельном участки собственникам зданий и сооружений.

Как следует из материалов дела, право собственности истца возникло 20.05.2009 года, т.е. до 01.01.2012 года, при этом вышеназванный пункт не содержал ограничений по сроку предоставления и кратности заключения договора аренды.

При этом суд, отклоняет доводы представителя ответчика администрации города ФИО7, что возможность однократного приобретения земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов уже реализована собственником объекта незавершенного строительства. Суд считает данные доводы основанными на неверном толковании норм права, поскольку на момент возникновения права собственности у истца на незавершенный строительством объект земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды для завершения строительства указанного объекта, при отсутствии ограничения срока и кратности,

На спорном участке находится незавершенный строительством объект, принадлежащий истцу, отвечающий признакам ст. 130 ГК РФ, в связи с чем процедура заключения договора аренды на торгах не может быть применена.

Кроме того, с учетом п. 1 статьи 551 ГК РФ, абз3. ст. 552 ГК РФ, и п. 1 статьи 617 ГК РФ по смыслу названных норм права при смене собственника недвижимого имущества договор аренды сохраняется на тех же условиях и не является вновь заключенным. При смене собственника 20.05.2009 года при изменении сторон договор аренды сохраняется на тех же условиях, который действовал с 04.03 1999 года, в котором срок аренды земельного участка не был предусмотрен. В силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон. С учетом вышеназванных норм права истец имел право на замену стороны - арендатора по вышеназванному названному договору аренды.

Учитывая, что имели место длящиеся арендные правоотношения возможность для реализации указанного права возникла у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства с 04.03.1999 года, то есть до даты вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство (01.03.2015 года) и в рамках арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право могло быть реализовано.

Факт получения предыдущим собственником в аренду земельного участка для строительства не ограничивало в данном случае права истца, поскольку предоставление земельного участка для продолжения строительства имело место до принятия Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Введение в Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ с 23 июня 2014 года нормы, предусматривающей принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие ранее ее введения.

Объект является ранее учтенным объектом недвижимости в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, государственный учет которого был осуществлен уполномоченной ранее организацией технической инвентаризации – Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» в ранее действовавшем порядке (до вступления в силу ФЗ №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В связи с чем доводы о наличии оснований для отказа в заключении договора в порядке п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ не имеется, поскольку данный земельный участок состоит на кадастровом учете, ему присвоен кадастровый номер, он существует как объект права, является ранее учтенным.

При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

Встречный иск удовлетворению не полежит по следующим основаниям.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертно-оценочная корпорация» от 13.05.2020 года объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, имеет признаки и является объектом капитального строительства. Установленными признаками объекта капитального строительства являются: конструкция фундамента не является сборно-разборной; фундамент имеет заглубленную часть, для возведения которой необходимо проведение земляных работ. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, имеет признаки недвижимого имущества: конструкция фундамента обеспечивает прочную связь с землей и его перемещение без соразмерного ущерба назначению невозможно, так как монолитная конструкция фундамента не подразумевает его повторного использования и на другом участке потребуется возведение нового фундамента. Объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, соответствует характеристикам, указанным в выписке ЕГРН №43/014/5000/2019-80737 ОТ 13.06.2019 по наименованию, местоположению и площади. Объект не может иметь признаков функциональной завершенности, так как является объектом незавершенного строительства. На момент производства экспертизы объект незавершенного строительства нуждается в ремонте цоколя (необходимо выполнение восстановительных работ по ремонту кладки цоколя), и требует завершения строительства. Степень готовности жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, на момент производства экспертизы составляет 5,4% (л.д. 74-94 т.2).

Заключение эксперта отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, результаты осмотра, заключение мотивировано. Эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы, не представлено. Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривают. Суд принимает данное заключение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт К. С.Е. выводы экспертного заключения подтвердил в полном объеме, указав, что объект обладает признаками капитальности, имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Согласно разъяснениям п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в постановлении от 24.01.2012 года №12756/11, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства, права на которое в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, обладает соответствующими признаками недвижимой вещи. Доводы ответчика о том, что строительство фундамента не завершено, суд находит несостоятельными, как следует из материалов дела и заключения эксперта цоколь не является обязательным элементов фундамента, более того, поврежден частично в результате сноса деревянной конструкции сруба в целях капитального ремонта, ленточный фундамент непосредственно связан с землей, монолитная конструкция фундамента не подразумевает его повторного использования и на другом участке потребуется возведение нового фундамента.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных встречных требований.

Таким образом, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства материалами дела подтверждено.

С учетом ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд усматривает наличие у истца права на аренду земельного участка, и приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца, и возлагает обязанность на МО «Город Киров» в лице администрации города ФИО7 заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, с кадастровый номером <данные изъяты>, сроком на 3 года, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Меры обеспечительного характера в виде запрета ФИО1, ФИО2, ФИО3 осуществлять определенные действия – строительные работы на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, а также запрета Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, примененные определением суда от 26.11.2019 года, отменить.

Руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать МО «Город Киров» в лице администрации города ФИО7 заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, с кадастровый номером <данные изъяты>, сроком на 3 года, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В удовлетворении встречного иска МО «Город Киров» в лице администрации города ФИО7 к ФИО1 о признании зарегистрированного права отсутствующим отказать.

Меры обеспечительного характера в виде запрета ФИО9 ФИО21, ФИО2, ФИО3 осуществлять определенные действия – строительные работы на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, а также запрета Управлению Росреестра по Кировской области совершать регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, примененные определением суда от 26.11.2019 года, отменить.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд г. ФИО7 в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде - 07.07.2020г.

Судья Стародумова С.А.