Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Русский Фонд Недвижимости Северо-Запад» к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Русский Фонд Недвижимости Северо-Запад» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств в виде неуплаченного агентского вознаграждения в размере 200 000 рублей, судебных расходов в размере 5 200 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что между ним (далее-истец/агент) и ФИО2 (далее-ответчик/принципал) был заключен агентский договор № от 11.08.2020г., по условиям которого агент обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала юридические и иные действия по рекламе земельного участка площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: , д.Аннолово, , кадастровый № (далее-объект), в том числе агент производит поиск потенциальных покупателей и организовывает просмотр объекта, заключает от имени принципала предварительный договор купли-продажи объекта с покупателем с условием обеспечения исполнения обязательств по нему одним из способов, предусмотренных законом, осуществляет координацию подготовки документов к продаже объекта, в том числе согласовывает с принципалом дату продажи объекта, организовывает переход права собственности на объект к покупателю и проведение расчетов покупателя с принципалом.

Договор действует с 11.08.2020г. по 11.08.2021г.

Договором определена стоимость земельного участка в размере 1 000 000 рублей.

Во исполнение своих обязательств истец заключил с потенциальным покупателем ФИО6 агентский договор № от 04.04.2021г. Согласно п.1.2 договора стоимость объекта для покупателя - 1 200 000 рублей.

Таким образом, стоимость агентского вознаграждения составляет 200 000 рублей.

Агентское вознаграждение ответчик не оплатил.

Истец полагает, что исполнил в полном объеме обязательства по договору № от 11.08.2020г.

Выполнение агентом обязательств подтверждается отчетами агента, направленными им в адрес ответчика и потенциального покупателя.

22.06.2021г. истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием выплаты агентского вознаграждения; претензия оставлена без удовлетворения.

По мнению истца, он надлежащим образом исполнил свои обязательства перед принципалом по агентскому договору, в связи с чем вправе требовать агентское вознаграждение.

Истец ООО «Русский Фонд Недвижимости Северо-Запад» в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО2 и его представитель в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали, представили письменную позицию по делу.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, заслушав свидетелей ФИО5, ФИО6, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном в агентском договоре (ст. 1006 ГК РФ).

Материалами дела доказано, что п. 4.6 договора № от 11.08.2020г. предусмотрено, что в случае отказа принципала от продажи объекта недвижимости при условии, что на момент отказа агентом заключен предварительный договор, принципал обязан оплатить агенту вознаграждение в полном объеме (л.д.44-46).

В соответствии с п.4.2 договора вознаграждение агента формируется при заключении агентом предварительного договора с потенциальным покупателем и составляет разницу между стоимостью объекта недвижимости, установленной принципалом в п.4.1 настоящего договора, и стоимостью объекта недвижимости для покупателя, указанной агентом в соответствующем предварительном договоре с потенциальным покупателем.

Согласно п.4.7 договора в случае заключения агентом иного предусмотренного законодательством договора (агентского, на оказание услуг) с покупателем объекта недвижимости, позволяющего принципалу получить стоимость объекта недвижимости, обязанности агента считаются выполненными надлежаще также, как и при заключении предварительного договора.

Таким образом, договором предусмотрено возникновение у истца права на вознаграждение в случае отказа ответчика от договора лишь при условии заключения истцом с потенциальным покупателем предварительного договора или иного предусмотренного законодательством договора (агентского, на оказание услуг), позволяющего принципалу получить стоимость объекта недвижимости, до даты отказа ответчика от договора.

Судом установлено, что предварительный договор с покупателем ФИО6 истец не заключал.

04.04.2021г. истец заключил с покупателем ФИО6 агентский договор №, согласно которому истец обязался за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала юридические и иные действия по переходу права собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: , д.Аннолово, , кадастровый № (далее-объект), в том числе показ объекта, организацию расчетов (л.д.41-43).

В договоре № от 04.04.2021г. отсутствуют положения об обязательстве ФИО6 заключить договор купли-продажи объекта, а также иные положения, позволяющие ответчику получить стоимость объекта.

Положения параграфа 52 «Агентирование» ГК РФ также не содержат подобных норм.

29.04.2021г. покупатель направил в адрес истца уведомление о расторжении агентского договора № от 04.04.2021г. в одностороннем порядке.

Правовые механизмы обязать покупателя-принципала заключить основной договор купли-продажи ни законом, ни договором не предусмотрены.

Данное обстоятельство также подтверждает, что заключив с покупателем агентский договор, истец не гарантировал ответчику заключение покупателем сделки по покупке объекта и получение ответчиком продажной стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства истец не доказал, что он выполнил условие, необходимое для возникновения у него права на вознаграждение, поскольку до даты получения уведомления ответчика о расторжении договора он не заключил с потенциальным покупателем предварительный договор, предусмотренный ст.429 ГК РФ, либо иной договор, гарантирующий ответчику заключение договора купли-продажи объекта и получение стоимости объекта.

Cогласно п.3.1.6 договора № от 11.08.2020г. агент должен предоставить отчет о проделанной работе после исполнения п.11. договора или по окончании срока действия договора.

Договором срок предоставления отчета не установлен.

При таких обстоятельствах подлежат применению положения ст.314 ГК РФ.

Истец получил от ответчика уведомление о расторжении договора 29.04.2021г. (л.д.47).

Следовательно, отчет о проделанной работе истец должен был быть направить ответчику в срок до 06.05.2021г.

Материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику отчет о проделанной работе 08.06.2021г., т.е. по истечении 40 дней с даты расторжения агентского договора (л.д.54).

Суд считает, что период времени в 40 календарных дней не соответствует критерию разумности.

Истец представил в материалы дела копии отчетов о проделанной работе, направленные им в адрес ответчика и покупателя ФИО6 (л.д.52-53).

Отчеты истца являются первичными документами агента. Следовательно, они должны иметь обязательные реквизиты, перечисленные в п.2 ст. 9 закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011г. № 402-ФЗ, в том числе: место составления, дату составления, подпись уполномоченного лица, печать.

ГОСТом Р 7.0.97-2016. Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов, утвержденным Приказом Росстандарта от 08.12.2016 №-ст, правила применения которого установлены в ст.26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации», определено, что обязательным реквизитом документа является, в том числе: подпись, печать.

Согласно п.5.22 данного ГОСТа подпись включает: наименование должности лица, подписывающего документ, его собственноручную подпись, расшифровку подписи (инициалы, фамилия)».

Собственноручная подпись уполномоченного лица на отчетах истца отсутствует, электронная подпись также отсутствует.

Пунктом 1.4 устава истца, представленного в материалы дела, предусмотрено наличие у истца круглой печати (л.д.14-25).

В силу гл.52 ГК РФ отчет агента является финансовым документом, удостоверяющим право агента на денежные средства (вознаграждение).

Согласно п.5.24 ГОСТа Р 7.0.97-2016 печать заверяет подлинность подписи должностного лица на документах, удостоверяющих права лиц, фиксирующих факты, связанные с финансовыми средствами, а также на иных документах, предусматривающих заверение подписи печатью в соответствии с законодательством Российской Федерации. Документы заверяют печатью организации.

На отчетах истца оттиск печати отсутствует (л.д.52-53).

На отчетах истца в качестве представителя истца, обязанного подписать отчет, указана ФИО5

В материалах дела имеется доверенность № С-З от 01.01.2021г, согласно которой у ФИО5 отсутствуют полномочия на подписание отчета агента.

Перепиской свидетеля ФИО6 от 04.04.2021г. и его показаниями в судебном заседании подтверждается, что копия доверенности была представлена ему 04.04.2021г. в дату подписания агентского договора и переслана им своему агенту.

Истец не заявлял суду о фальсификации доверенности № С-З от 01.01.2021г., не оспаривал получение свидетелем ФИО6 копии доверенности без полномочий ФИО5 на подписание отчетов агента.

Таким образом, истец в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представил доказательств, что представленная им доверенность № С-З от 01.01.2021г., содержащая полномочия ФИО5 на подписание отчета агента, имелась у истца в период составления отчетов по агентским договорам с ответчиком и покупателем, она не была приложена ни к отчетам, ни к исковому заявлению.

Согласно п. 2 ст. 1008 ГК РФ если в договоре не прописано иного, то к отчету агент должен приложить документы, подтверждающие расходы, которые совершены им за счет заказчика. Иное договором не предусмотрено.

Истец не направлял в адрес ответчика и ФИО6 документы, подтверждающие расходы агента.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец не исполнил обязательство по направлению ответчику отчета о проделанной работе.

Суд допросил в качестве свидетеля ФИО5, которая будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердила, что в ее обязанности входило выполнение условий агентских договоров, и она заинтересована доказать факт выполнения истцом обязательств по агентским договорам.

У суда отсутствуют основания доверять показаниям свидетеля ФИО5, являющейся непосредственным исполнителем агентских договоров, поскольку она заинтересована в исходе настоящего дела.

Свидетель ФИО6, потенциальный покупатель, подтверждается факт оказания истцом услуг по агентским договорам не подтвердил.

У суда нет оснований не доверять показаниям данного свидетеля, сведений о его заинтересованности не имеется, его показания не противоречат материалам дела, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Показаниями свидетеля ФИО6 подтверждается, что он сам позвонил истцу и попросил организовать просмотр объекта, однако, в связи с его отказом, сам поехал осматривать объект без представителя истца. Истец предлагал оформить договор в простой письменной форме, однако, свидетель, по совету своего агента, настаивал на подписании основного договора в нотариальной форме. Истец предлагал провести расчет, используя банковскую ячейку, однако, свидетель по совету своего агента, настаивал на осуществлении расчетов с использованием аккредитива. 29.04.2021г. свидетель направил истцу уведомление о расторжении агентского договора в одностороннем порядке, поскольку не считал возможным подписать договор купли-продажи объекта на предложенных истцом условиях: в основном договоре указывается стоимость 1 200 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей передается ответчику, 200 000 рублей агенту в качестве вознаграждения, при этом агент отказался предоставить ответчику и покупателю ФИО6 документы, подтверждающие получение вознаграждения.

Материалами дела подтверждается, что предложенный истцом порядок расчетов и формирования условий основного договора не соответствовал интересам ответчика и покупателя.

В агентском договоре с покупателем стоимость объекта указана в размере 1 200 000 рублей. Истец настаивал, чтобы именно эту сумму денежных средств указали в качестве продажной цены в основном договоре купли-продажи, несмотря на то, что 200 000 рублей из 1 200 000 рублей являются вознаграждением агента в случае выполнения агентом его обязательств по агентскому договору.

Ответчик не согласился подписывать договор купли-продажи объекта на подобных условиях.

ФИО2 подтвердил, что он расторгнул договор по причине нежелания подписывать основной договор, в котором указана продажная стоимость объекта 1 200 000 рублей, при том, что на руки он получает 1 000 000 рублей в отсутствие документов, подтверждающих оплату истцу агентского вознаграждения.

Доводы ответчика подтверждены отметкой ФИО5 на уведомлении ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке, где указано: «продавец отказался подписывать основной договор по сумме большей, чем он получает на руки».

Ответчик полагал, что в основном договоре купли-продажи стоимость объекта должна указываться в той сумме, которую он фактически получит от покупателя. Вознаграждение истца не должно учитываться в стоимости объекта. Истец с этим не согласился, что и послужило основанием отказа ответчика от агентского договора в одностороннем порядке.

В ходе рассмотрения дела установлено, что отказы ответчика и потенциального покупателя ФИО7 от агентских договоров обусловлены недостижением согласия с предлагаемой истцом формулировкой существенного условия договора купли-продажи объекта недвижимости-цены объекта, указываемой в основном договоре купли-продажи.

Таким образом, истец не смог организовать проведение расчетов между покупателем и продавцом, согласовать существенные условия основного договора купли-продажи таким образом, чтобы обе стороны дали согласие на подписание основного договора на предложенных агентом условиях. Истец не принял все зависящие от него меры, не выполнил все действия, необходимые для беспрепятственного заключения основного договора купли-продажи.

Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что ООО «Русский Фонд Недвижимости Северо-Запад» не был совершен комплекс действий, направленных на продажу объекта, в связи с чем у истца не возникло право на получение вознаграждения за оказанные услуги в размере 200 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.12,56,57,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ООО «Русский Фонд Недвижимости Северо-Запад» к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

В порядке ст. 199 ГПК РФ решение изготовлено 01.07.2022г.

Судья