Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истицы ФИО1 ФИО2, представителя ответчика администрации г.Чебоксары, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета иска, МКУ «Земельное управление» ФИО3, представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета иска, Минэкономразвития ЧР - ФИО4, МБУ «Управление территориального планирования» г.Чебоксары - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к администрации г.Чебоксары об обязании заключить договор аренды земельного участка, изменить вид разрешенного использования земельного участка,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском после неоднократных уточнений к администрации г.Чебоксары об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года однократно для завершения строительства нежилого здания с кадастровым номером №, без проведения торгов, изменить вид разрешенного использования указанного земельного участка с вида «для складирования строительных материалов и размещения строительной техники на период реконструкции незавершенного строительства – внеплощадочные тепловые сети под 3-этажное производственно-административное здание» на вид разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг».

Исковые требования мотивированы тем, что истице на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства – нежилое здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. метра. В результате выполнения кадастровых работ выяснилось, что объект частично расположен на 4 земельных участках: №, №, №, №. Ранее между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ№-К «для складирования строительных материалов и размещения строительной техники на период реконструкции незавершенного строительства – внеплощадочные тепловые сети под 3-этажное производственно-административное здание» сроком до 1 года с пролонгацией на следующий год, который прекратил свое действие письмами администрации от 04 июля 2017 года и от 04 июля 2019 года. После изменения сведений о местоположении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № ответчик должен был признать факт расположения объекта незавершенного строительства и заключить договор аренды земельного участка «для завершения строительства», однако этого не сделал. Истица не имеет возможности возвратить земельный участок администрации, так как на нем расположена часть здания, и не может завершить строительство без договора аренды и изменения вида разрешенного использования.

Истица ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика администрации г.Чебоксары, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета иска, МКУ «Земельное управление» ФИО3 иск не признала, указав, что иск не должен был быть принят к производству в связи с изменением как предмета, так и основания иска, что является недопустимым.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета иска, Минэкономразвития ЧР ФИО4 оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета иска, МБУ «Управление территориального планирования» г.Чебоксары ФИО5 считала иск не подлежащим удовлетворению, поскольку иск не должен был быть принят к производству в связи с изменением как предмета, так и основания иска, что является недопустимым.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 той же статьи.

Согласно пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

В соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп.1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п.1, пп.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п.9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

ФИО6 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 02 сентября 2011 года. (т.1 л.д.43-52).

Установлено, что указанный объект расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, № (т.1 л.д.35-51).

20 октября 2014 года между администрацией г.Чебоксары в лице заместителя Главы администрации – Председателя Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Чувашской Республики и ФИО6 заключен договор аренды №-К земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв. метра для складирования строительных материалов и размещения строительной техники на период реконструкции незавершенного строительства – внеплощадочные тепловые сети под 3-этажное производственно-административное здание, расположенного по адресу: <адрес><адрес> (т.1 л.д.6-7).

Согласно п.9.2 договора Договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок действующим со всеми остальными условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам по договору.

04 июля 2017 года администрация г.Чебоксары уведомила ФИО6 об отказе от договора аренды от 20 октября 2014 года №-К (т.1 л.д.15).

25 декабря 2020 года ФИО6 обратилась в администрацию г.Чебоксары с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на вид «предоставление коммунальных услуг», а также заключить с ней договор аренды указанного земельного участка на три года однократно для завершения строительства – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № – без проведения торгов (т.2 л.д. 108).

Письмом от 19 января 2021 года администрация г.Чебоксары отказала заявителю в удовлетворении заявления (т.2 л.д. 107).

Между тем, в соответствии с п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Судом установлено, что на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец подал заявление о заключении договора аренды, продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал меры по взиманию арендных платежей, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Истец в силу закона имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом заключение договора аренды необходимо для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Таких оснований для отказа в предоставлении земельного участка ФИО6 на основании ее письменного обращения в администрацию г. Чебоксары в материалах дела не имеется.

Ответ администрации г. Чебоксары от 19 января 2021 года также не содержит правовое обоснование отказа в предоставлении земельного участка истице в аренду, установленное статьей 39.16 Земельного Кодекса, в связи с чем, оснований полагать его соответствующим требованиям пп.3 п.5 ст.39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требования об обязании заключить договор аренды земельного участка, исходя из того, что отказ в заключении с ФИО6 договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности истца, нарушает ее права на пользование и распоряжение данным имуществом и земельным участком, занятым данным объектом.

Истицей заявлено требование об обязании ответчика изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка с вида «для складирования строительных материалов и размещения строительной техники на период реконструкции незавершенного строительства – внеплощадочные тепловые сети под 3-этажное производственно-административное здание» на вид разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг».

Письмом от 19 января 2021 года ответчиком было отказано ФИО6 в удовлетворении заявления об изменении вида разрешенного использования по тем основаниям, что истица не является правообладателем земельного участка, в связи с чем не имеет полномочий на подачу такого заявления в силу п. 1.2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Изменение целевого назначения земельного участка», кроме того, земельный участок, на который заявитель намерен изменить вид разрешенного использования, предоставлен для целей, не связанных со строительством.

Согласно ч.3 ст.34 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Постановлением администрации г. Чебоксары ЧР от 21 августа 2018 года № утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Изменение целевого назначения земельного участка».

Согласно п.1.2 Административного регламента в качестве заявителей могут выступать физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся правообладателями земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Чебоксары, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Чебоксарского городского округа.

Принимая во внимание, что ФИО6 на момент обращения в администрацию г.Чебоксары не являлась правообладателем (в настоящем случае – арендатором) земельного участка с кадастровым номером №, отказ ответчика в удовлетворении заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка не нарушал ее права и законные интересы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование об обязании администрации г.Чебоксары изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка заявлено истцом преждевременно, в связи с чем оснований для его удовлетворения у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

р е ш и л:

Возложить на администрацию города Чебоксары обязанность по заключению с ФИО6 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства нежилого здания с кадастровым номером №.

Отказать ФИО6 в удовлетворении требования об обязании ответчика изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. метра, расположенного по адресу: <адрес>, с вида «для складирования строительных материалов и размещения строительной техники на период реконструкции незавершенного строительства – внеплощадочные тепловые сети под 3-этажное производственно-административное здание» на вид разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг».

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Тимофеева

Мотивированное решение составлено 23 марта 2021 года.