Решение № 2-2605/18 от 03.08.2018 Ленинскогого районного суда г. Омска (Омская область)

Дело № 2-2605/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Кирьяш А.В., при секретаре Перминовой Д.Д., рассмотрев 03 августа 2018 года в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному предприятию города Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась к МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы», в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет, расположенных по адресу:г.Омск, ул. <адрес>.В период действия договора с письменного согласия ответчика за счет собственных средств были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, проведены работы по устройству отдельного входа, монтаж лестничного марша на второй этаж, выполнена входная дверь и козырек, выложена тротуарная плитка. Общая сумма всех работ составила 195 000рублей. Работы были истцом оплачены в полном объеме, что подтверждается подписанным актом. В марте 2017 года договор аренды с ответчиком был расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ года в адрес ответчика было направлено предложение об урегулированию спора и возмещение расходов затраченных на улучшении е неотделимых улучшений, однако денежные средства ответчиком не возмещены. Просила суд, взыскать с МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 195 000рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и дате слушания дела надлежаще.

Представитель истца ФИО2 требования поддержала по основаниям указанным в иске, все расходы ФИО1 по произведенным работам несла самостоятельно. Акт приема передачи выполненных подрядных работ с ООО «Кристалл» подписан. Лестничный пролет находился на месте после расторжении договора аренды помещений и выезда истца. Кроме того, была сделан фундамент под конструкцию, площадка лестница тротуарная плитка, переоборудование из окна дверной проем, проводился свет уличный, демонтаж вывесок, сделала козырек над входом. ФИО1 ничего не демонтировала и забирала, требований ранее к ответчику не предъявляла.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании требования не признала по основаниям указанным в письменных возражениях на иск, доказательств выполнения работ в имуществе, принадлежащему на праве хозяйственного ведения ответчику в материалы дела не представлено., место нахождения установки данной лестницы не обозначены в договоре с ООО «Кристалл». В согласии от 10.08.2012 г. №252 имеющемся в материалах дела о проведении работ в помещении №14, Литер В. Помещение №14, Литер В, указано выполнение ряда условий, которые не были выполнены истцом при выполнении работ. Материала дела подтверждается, что Между МП г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» и ФИО1 заключены договоры аренды нежилых помещений № ... от 15.10.2012 г. и № ... от 15.10.2012 г., согласно которым переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью 60,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. <адрес>, литера В, В1, В2, второй этаж, номера помещений № ....Договора аренды расторгнуты.На момент расторжения договоров аренды ФИО1 полностью взяты все вещи (имущество) являющееся) ее собственность.

Третьи лица, ООО «Гешефт», ООО Кристалл», ООО «Эстет», департамент имущественных отношений Администрации города Омска о времени и дате слушания дела извещены, представителей в суд не направили, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Стороны по делу в суд не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены, сведений о причинах неявки и доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, в связи с чем с учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав стороны, свидетелей, проверив и изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 59-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст.2, ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Согласно ч. 1, ч. 4 ст. 216 Гражданского кодекса РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, является право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

По ч. 2 ст. 296 Гражданского кодекса РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным предприятием г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор № ... аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (здание), расположенные по адресу: г. Омск, ул. <адрес>, Литера В, второй этаж, помещения № ..., общей площадью 2, 7 кв.м. для использования под административно-хозяйственную деятельность.

Согласно п. 1.2. вышеуказанного договора № ... аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ г. нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г. серия ..., выданным УФРС по Омской области, регистрационный №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.6. вышеуказанного договора № ... аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ г. помимо арендной платы арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги (тепло-, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение и др.) на основании счетов, выставленных арендодателем. Оплата производится на расчетный счет или в кассу арендодателя в течение 5-ти банковских дней с момента выставления счета.

Согласно п. 3.7. вышеуказанного договора № ... аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ г. размер оплаты за техническое обслуживание определяется в соответствии с расчетом стоимости технического обслуживания, НДС не предусмотрен (приложение №2). Оплата производится на основании выставленных счетов в течение 5-ти банковских дней на расчетный счет или в кассу арендодателя.

В силу п. 2.2.6. вышеуказанного договора № ... аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ г. арендодатель обязан в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений в аренду от ДД.ММ.ГГГГ г., МП г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» передало, а ФИО1 приняла в аренду нежилые помещения по адресу: г. Омск, ул. <адрес>, Литера В, 2 этаж, помещение №12, 13, общей площадью 32,7 кв.м.

Срок действия договора аренд определен с 15.10.2012г. по 14.10.2017г., договор аренды № ... от 15.10.2012 г. расторгнут 03.06.2012 г., договор аренды № ... от 15.10.2012 г. расторгнут 06 марта 2017 года.

В соответствии с частью 1 ст. 420, ч.1 ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 433, ч.3 ст. 438 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное е предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, к предмету исследования по данному спору относятся обстоятельства, подтверждающие факт прекращения договора аренды, наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендовавшегося имущества, производство улучшений арендатором за свой счет и их стоимость.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статье 1109 настоящего Кодекса, Правила, предусмотренные настоящей главой применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 1105 ГК РФ, в случае невозможности возвратить в натре неосновательно полученное или сбереженое имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

На основании изложенного, учитывая установленные обстоятельства и представленные доказательства, принимая во внимание объяснения сторон по обстоятельствам возникновения между ними спорных правоотношений, суд приходит к выводу о том, что фактически между сторонами сложились правоотношения по договору аренды имущества.

В обоснование исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец ссылается на договор подряда заключенный между ФИО1 и ООО «Кристалл»от 13.08.2012 года на выполнение работ по адресу: г.Омск, ул. <адрес> возведении лестничного марша с площадкой на второй этаж, производства входа в здание, изготовление козырька, над входом, проведение освещения перед входом изготовление тротуара перед лестничным маршем, работы по монтажу (демонтажу) рекламы магазина. Стоимость работ составляла 195 000 рублей, срок выполнения работ составлял до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В Гражданском кодексе нет определения, какие улучшения можно относить к неотделимым. Вместе с тем в п. 2 ст. 623 ГК РФ указано, что таковыми признаются улучшения, которые нельзя отделить от имущества без вреда для него. К ним, можно отнести перепланировку помещений, замену окон и дверей, установку встроенных систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и т.д. То есть проведение таких работ, без которых имущество в дальнейшем не сможет нормально функционировать, а в случае если разобрать улучшения - нарушится целостность применяемого объекта и его назначение будет невозможным.
Между тем, доказательств о том, что все произведенные улучшения в арендованном помещении произведены ФИО1 за счет собственных средств и с согласия собственника суду не представлено что подтверждается письменными материалами дела и объяснениями сторон.

Из представленного письменного Согласия от 10.08.2012 года №252 представленного истцом, указано о проведении работ в помещении №14, Литер В. Помещение №14, Литер В, между тем, как установлено указанное помещение ФИО1 в аренду не предоставлялось.

В согласии имеющемся в материалах дела, указано выполнение ряда условий при выполнении работ по адресу: г. Омск, ул. <адрес>, Литер В., в частности:

проведения и получения и предоставления экспертного заключения по факту возможности проведения работ по реконструкции (перепланировки) объекта недвижимости; предоставления и подготовки локально сметного расчета на проведение работ; подготовки и предоставления проекта реконструкции объекта недвижимости.

Как установлено судом, ФИО1 данные условия выполнены истцом не были документы подтверждающие данные обстоятельства ни ответчику, ни в ходе рассмотрения указанного спора в материалы дела не представлены.

Договор аренды № ... от 15.10.2012 г. расторгнут 03.06.2012 г., договор аренды № ... от 15.10.2012 г. между сторонами расторгнут 06 марта 2017 года, каких либо доказательств о том что на момент расторжения аренды ответчик препятствовал возврату имущества не представлено, при сдаче имущества истец каких-либо претензий не заявлял.

Как следует из материалов дела в состав основных средств МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» не входит лестница к зданию Литера В 2 этаж из помещения №<адрес>. Данное имущество на балансе предприятия не состояло. За период с 2012 года по настоящее время МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» не несет расходов по монтажу и демонтажу лестницы примыкающей к зданию Литера В 2 этаж из помещения №... по указанному адресу.

Таким образом, ФИО1 собственником здания не являлась, доказательств наличия у истца полномочий по согласованию реконструкции обьекта муниципального нежилого фонда, по адресу: по адресу: <...> в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Из пояснений представителя третьего лица ООО «Гешефт» ФИО4 суду пояснила, общество арендует помещения по адресу ул. <адрес>, более 400 кв.м расположенные на втором этаж здания.

ООО «Гешефт» произведены работы по монтажу лестничного пролета на второй этаж здания за счет собственных средств. При заключении договора в августе 2017 года здание лестницей на второй этаж оборудовано не было, было получено разрешение МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» на проведение работ, оформленное соглашением к договору аренды. Кроме того, был произведен ремонт фасада и внутренних помещений ООО «Гешефт».

Согласно договора заключенного между ООО «Инженерно-строительные системы» и ООО Гешефт» от 03.09.2017 года, акта приема-передачи, письменного разрешения на проведение работ МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» от ДД.ММ.ГГГГ, произведены работы по изготовлению, монтажу пожарной лестницы к зданию по адресу ул. <адрес>.Общая стоимость работ 419 982,23 рублей.

Кроме того, представленные в дело истцом документы подтверждающие выполнение работ носят так же противоречивый характер.

Проект изготовлен ООО «Сибирской проектной компанией» (ИНН ...)

Договор подряда заключенный между ООО «СК «Кристалл» регулирует отношения строительного подряда. В связи с чем, требует наличие форм КС-2, КС-3. Данные документы в состав не входят. Формулировки указанные в договоре о выполнении работ не дают достоверных данных о выполнение работ именно какой-либо организацией, в том числе выполнение работ и из каких материалов.

Доказательств выполнения лестничного пролета либо иных по договору работ в определенном ее видовом виде суду не представлено.

Согласно представленного договора подряда отсутствуют сведения о том, что проект изготовленный ООО «Сибирская проектная компания» является неотъемлемой частью договора, либо является видовым решением при выполнении работ ОО «СК Кристалл». Взаимной связи договора и проекта не установлено. Доказательств выполнения работ из определенных материалов (дерево или металл) так же не имеется.

К доводам истца о том, что письмом № 252 ото 10.08.2012 года МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» подтверждено наличие неотделимых улучшений, произведенных ФИО1 суд относится критически, поскольку указанные документы не содержат информацию о проведении истцом конкретных работ по созданию каких-либо неотделимых улучшений здания по адресу ул. <адрес> проведение работ за счет собственных средств, а также выражения согласия арендодателя на проведение работ, сведения о приемке выполненных работ и приемке объекта на основании проектной и разрешительной документации.

Проведение строительства, реконструкции и капитального ремонта нежилых зданий независимо от их принадлежности регламентируется Градостроительным кодексом РФ.

Какие конкретно улучшения и в какой период времени произведены истцом с точностью определить невозможно, проектная документация на исследование не представлена, без проектной документации реконструкцию здания и создание неотделимых улучшений производить запрещено.
Доказательств издания МП г.Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» каких -либо документов, наделяющих истца, полномочиями по приемке неотделимых улучшений нежилого здания, преданного в аренду, в материалы дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Исходя из условий договора аренды № ... от ДД.ММ.ГГГГ г, № ... от ДД.ММ.ГГГГ г обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость улучшений, произведенных в нежилом помещении в нем не предусмотрена.

Поскольку проект ремонтно-строительных работ и сметы расходов ФИО1 на согласование не предоставлялись, кроме договора и акта выполненных работ, в котором цена, стоимость материалов ничем не подтверждена, иных доказательств своих расходов по улучшению имущества, истец не представил, кроме этого, поскольку в представленных материалах суду отсутствуют сведения о состоянии имущества на момент заключения договора аренды, то суд не имеет возможности проверить обоснованность объема выполненных истцом улучшений арендованного имущества.

В силу выше изложенного, суд приходит к выводу что достоверных доказательств выполнения улучшения в имуществе принадлежащем на праве хозяйственного ведения ответчику не имеется., доводы истца по данному факту носят предположительный характер.

Таким образом, выполненные ФИО1 на свое усмотрение расходы на проведение работ не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к Муниципальному предприятию города Омска « Центр недвижимости, дизайна и рекламы» о возмещении стоимости неотделимых улучшений в сумме 195 000 рублей арендованного имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба не может содержать требования, не заявленные при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Ссылка лица, подающего апелляционную жалобу, на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, допускается только в случае обоснования в указанной жалобе, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции.

Мотивированное решение суда изготовлено 08.08.2018 года.