Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Крым-Москва-Строй» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договоров бронирования помещений, встречному иску о признании договоров бронирования помещения нарушающими права потребителей, обязании заключить основной договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями законодательства,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Крым-Москва-Строй» обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о расторжении договора бронирования помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крым-Москва-Строй» и ФИО2, о расторжении договора бронирования помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крым-Москва-Строй» и ФИО3, взыскании судебных расходов, указывая на то, что между истцом и ответчиками были заключены договоры бронирования, которыми определены условия и порядок бронирования квартир в строящемся <адрес>А в г. Севастополе, порядок реализации права ответчиков на получение забронированных объектов в собственность. Цена договора с ФИО2 составила 2 042 952,90 рублей. Цена договора с ФИО2 составила 2 306 258 рублей, цена подлежала уплате согласно графику, установленному п.п.2.2 договоров.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и истцом заключено дополнительное соглашение об изменении объекта бронирования, п.2.1 и 2.2 изложены в новой редакции.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и истцом заключено дополнительное соглашение об изменении объекта бронирования, п.2.1 и 2.2 изложены в новой редакции.

Ответчики свои обязательства по договору бронирования в части оплаты третьего и четвертого платежа не выполнили. Им были направлены уведомления о расторжении договора, которые возвращены истцу за истечением срока хранения. В связи с существенными нарушениями условий договора и односторонними отказами ответчиков от исполнения договоров истец просит суд расторгнуть договора бронирования.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 требования иска не признали и предъявили встречный иск, в обоснование которого указали, что они заключили с истцом (ответчиком по встречному иску) договоры бронирования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями и дополнениями. При заключении договоров им поясняли, что данные договоры являются предварительными и в последующем будут заключены основные договоры. Ответчик по встречному иску при заключении договоров действовал недобросовестно, без разрешения на строительство. Разрешение на строительство ответчиком по встречному иску получено лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть с нарушением действующего законодательства, ответчик, по сути, получил необоснованное обогащение. Просили признать договора бронирования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями и дополнениями нарушающими права потребителей в части абзаца 5 пункта 2.2. раздела 2, пункта 4.3, нарушающими требования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», просили признать договоры в части исполнения п.2.1 исполненными истцами (по встречному иску), неисполненными ответчиком (по встречному иску), прекратившими свое действие в связи с не заключением сторонами основных договоров, признании их исполненными со стороны истцов, неисполненными со стороны ответчика и прекратившими свое действие в связи с не заключением сторонами основных договоров. Просили обязать ответчика по встречному иску ООО «Крым-Москва-Строй» заключить с ними Договоры участия в долевом строительстве на условии п.2.1. Договора бронирования с указанием цены в размере 2 570 567,08 рублей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и 2 309 642,43 рублей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании требования иска поддержала и просила их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска возражала, представив письменные возражения на иск.

Ответчики и их представитель адвокат Буженко О.В. возражали в удовлетворении иска, требования встречного иска поддержали и просили их удовлетворить.

Выслушав представителя истца, ответчиков и их представителя, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Таким образом, обязательным условием признания гражданина потребителем является приобретение таким гражданином товаров (работ, услуг) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В судебном заседании установлено, что ООО «Крым-Москва-Строй» является правопреемником ООО «Крым-Киевстрой».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крым-Киевстрой» (Сторона-1) и ФИО2 (Строна-2) заключили договор бронирования помещения №, котором определены условия и порядок бронирования квартиры в строящемся <адрес>А в г. Севастополе, порядок реализации права ответчика на получение забронированного объекта квартиры строительный № площадью 53 кв.м. в собственность. Цена договора составила 2 042 952,90 рублей эквивалентных 58 100 долларов США по курсу ЦБ РФ ФИО1 рубля к доллару США на день подписания договора и равного 35,1627 ФИО1 рублей за 1 доллар США, которая подлежала уплате согласно графику, установленному п.п.2.2 договора.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крым-Москва-Строй» является правопреемником ООО «Крым-Киевстрой», объектом бронирования является <адрес> общей проектной площадью 49 кв.м. Цена договора составила 2 570 567,08 рублей, которая подлежала уплате согласно графику, установленному п.п.2.2 договора, изложенному в новой редакции:

548 226,48 рублей, что составляет 20% от стоимости объекта и эквивалентно 14 287 долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания дополнительного соглашения и равного 38,3724 ФИО1 рублей за 1 доллар США – оплачивается Стороной-2 в течение 10 рабочих дней с даты уведомления Стороной-1 о завершении монтажа 1-го этажа,

771 170,12 рублей, что составляет 30% от стоимости объекта и эквивалентно 20 097 долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания дополнительного соглашения и равного 38,3724 ФИО1 рублей за 1 доллар США – оплачивается Стороной-2 в течение 10 рабочих дней с даты уведомления Стороной-1 о завершении монтажа 7-го этажа,

257 056,71 рублей, что составляет 10% от стоимости объекта и эквивалентно 6 699 долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания дополнительного соглашения и равного 38,3724 ФИО1 рублей за 1 доллар США – оплачивается Стороной-2 в течение 10 рабочих дней с даты уведомления Стороной-1 о завершении отделочных работ дома.

Согласно п.п.3.1.1 договора в случае нарушения срока оплаты более чем на 10 дней от срока, определенного в п.2.1 и п.2.2, ООО «Крым-Москва -Строй» имеет право расторгнуть договор по вине Стороны-2.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было вручено уведомление с просьбой произвести платеж 891 365,93 рублей на счет ООО «Крым-Москва-Строй».

ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление с просьбой произвести платёж 1 164 420,18 рублей эквивалентных 20 097 долларов США по курсу ЦБ РФ, также истцом неоднократно направлялись уведомления о необходимости оплаты очередного платежа и погашения долга.

Согласно справке ООО «Крым-Москва-Строй» ФИО2 оплатил стоимость объекта в сумме 1 710 760 рублей. В связи с тем, что ответчик свои обязательства по договору бронирования в части оплаты третьего и четвертого платежа не выполнил, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было направлено уведомление о расторжении договора, которое было возвращено с отметкой «истек срок хранения». В ходе рассмотрения дела ФИО2 перечислил истцу ДД.ММ.ГГГГ - 600 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ - 2 750,37 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крым-Киевстрой» и ФИО3 заключили аналогичный договор бронирования помещения №, которым определены условия и порядок бронирования квартиры в строящемся <адрес>А в г. Севастополе, порядок реализации права ответчика на получение забронированного объекта в собственность. Цена договора составила 2 306 258 рублей, которая подлежала уплате согласно графику, установленному п.п.2.2 договора.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору № ООО «Крым-Москва-Строй» является правопреемником ООО «Крым-Киевстрой» объектом бронирования является <адрес> общей проектной площадью 44 кв.м. Цена договора составила 2 309 642,43 рублей, которая подлежала уплате согласно графику, установленному п.п.2.2 договора, изложенному в новой редакции.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было вручено уведомление с просьбой произвести платеж 751 603,60 рублей на счет ООО «Крым-Москва-Строй.

ДД.ММ.ГГГГ ею получено уведомление с просьбой произвести платёж 1 046 226,06 рублей эквивалентных 18 057,06 долларов США по курсу ЦБ РФ, также истцом неоднократно направлялись уведомления о необходимости оплаты очередного платежа и погашения долга.

Согласно справке ООО «Крым-Москва-Строй» ФИО3 оплатила стоимость объекта в сумме 1 541 244,43 рубля. Поскольку свои обязательства по договору бронирования в части оплаты третьего и четвертого платежа она не выполнила, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направлено уведомление о расторжении договора, которое было возвращено с отметкой «истек срок хранения». В ходе рассмотрения дела ФИО3 перечислила истцу ДД.ММ.ГГГГ – 537 433,76 рублей.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Судом установлено, что в спорных договорах бронирования согласованы условия о предмете (индивидуально определенное жилое помещение в строящемся в многоквартирном доме), стоимости, предоплате, по сути, договоры бронирования, заключенные истцом с ответчиками являются предварительными договорами.

На основании договоров бронирования ответчики приобрели право требования передачи им квартир с целью удовлетворения их личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома, жилые помещения в котором предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Таким образом, на возникшие правоотношения распространяется Закон "О защите прав потребителей", поскольку договор бронирования является разновидностью договора возмездного оказания услуг, и на правоотношения, возникающие из таких договоров, распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Согласно ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 2.1 договора бронирования предусмотрено, что ответчиком бронируется объект - квартира в строящемся доме при оплате ответчиком по частям в уставленные сроки стоимости объекта в сумме эквивалентной сумме долларов США по курсу ЦБ РФ ФИО1 рубля к доллару США.

Согласно абз.5 п. 2.2 раздела 2 договора, в случае увеличения курса ЦБ РФ ФИО1 рубля к доллару США на день производства оплаты, в том числе первой части стоимости объекта, свыше установленного на день подписания настоящего договора, сумма оплаты в ФИО1 рублях, в том числе перовой части стоимости объекта, подлежит корректировке согласно эквиваленту в долларах США.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая требования и доводы ответчиков о признании договоров бронирования нарушающими права потребителей в данной части, суд приходит к следующему выводу. Исходя из положений п. 2 ст. 140 и п. 3 ст. 317 ГК РФ, на территории Российской Федерации допускается использование иностранной валюты в случаях, в порядке и на условиях, определяемых законом или в установленном им порядке. Поэтому в случае, когда на территории РФ допускается использование иностранной валюты в качестве средства платежа по денежному обязательству, последнее может быть выражено в иностранной валюте.

В соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Давая оценку данным условиям договора, суд пришел к выводу, что они не противоречат ГК РФ, допускающему возможность выражения денежного обязательства в иностранной валюте с оплатой последнего в рублях (ст. 317 ГК РФ), а также допускающему возможность установления в договоре купли-продажи изменения цены товара в зависимости от показателей, ее обусловливающих (п. 3 ст. 485 ГК РФ), условие при увеличении курса ЦБ РФ рубля к доллару США, сумма оплаты подлежит корректировке, не нарушает права потребителя, оснований для удовлетворения иска в данной части требований не имеется.

Согласно п.4.3 договора бронирования в случае расторжения настоящего договора по требованию Стороны - 2 (истицы по встречному иску), Сторона - 1 (ответчик по встречному иску) обязана вернуть Стороне - 2 внесенные денежные средства за минусом неустойки в размере 10% от стоимости объекта. Возврат производится после заключения на объект договора бронирования с новым покупателем, суд приходит к выводу, что данные условия нарушают права А-вых как потребителей.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (ч. 3 ст. 781 ГК РФ).

Таким образом, независимо от наступления срока исполнения договора и внесения изменений в законодательные акты, потребитель в любое время вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств, оплатив фактически понесенные исполнителем расходы.

Положения договора о взыскании неустойки с потребителя при его отказе от исполнения от договора и о выплате уплаченных им сумм после заключения договора с новым покупателем противоречат требованиям Федерального Закона №214-ФЗ и Закона РФ «О защите прав потребителей», ущемляют права потребителя и потому не подлежат применению.

Оценивая требования о признании спорного договора бронирования исполненным со стороны ответчиков и не исполненным со стороны истца, прекратившим свое действие в связи с не заключением основного договора, суд приходит к выводу о том, что договор является действующим, согласно его условиям в договоре не определены конкретные даты, сроки оплаты привязаны к определенным этапам строительства.

Согласно ст.2 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 6-ФКЗ со дня принятия в ФИО1 Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - <адрес> и город федерального значения Севастополь. Договоры бронирования с ответчиками заключены на территории города федерального значения Севастополя после вступления в силу указанного закона в период действия переходного периода и должны были быть приведены в соответствии с действующим законодательством РФ, и полагать, что договоры не являются действующими, у суда оснований не имеется, требований о расторжении договора в одностороннем порядке ответчики не заявляли. Таким образом, срок исполнения договоров не истек.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий закон регулирует отношения, связанные в привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участник долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства и права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Положения Закон № 214-ФЗ применяется на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя после ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, правоотношения по участию в долевом строительстве, возникшие после ДД.ММ.ГГГГ, регулируются положениями Закона № 214-ФЗ. При этом необходимо учитывать, что согласно ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что спорный договор бронирования является предварительным, содержание которого исходя из буквального толкования предусматривает строительство многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартир в построенном жилом доме ответчикам, внесшим инвестиционные денежные средства, разрешение на строительство получено только ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований об обязания истца заключить с ответчиками договоры об участии в долевом строительстве на условиях оплаты, предусмотренных договорами бронирования с учетом внесенных дополнений, то есть предварительных договоров с соблюдением требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, гражданского законодательства в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Требования о включении в договоры участия в долевом строительстве условий, изложенных в п. 2.1 договоров бронирования с указанием цены в размере 2 570 567,08 рублей и 2 309 642,43 рублей удовлетворению не подлежат, по указанным основаниям.

В судебном заседании установлено, что условия заключенных договоров ущемляют права ответчиков, поскольку истцом договоры бронирования помещения не были приведены в соответствии с действующим законодательством РФ, суд приходит к выводу об отклонении требований истца о расторжении договоров и обязывает его заключить с ответчиками договоры в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 333.19 НК РФ, ст. 103 ГПК РФ с истца в пользу бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 600 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Крым-Москва-Строй» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договоров отказать.

Встречный иск ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Крым-Москва-Строй» заключить с ФИО2 договор об участии в долевом строительстве на условиях о строящемся объекте, его цене и условиях оплаты, предусмотренных Договором бронирования № от ДД.ММ.ГГГГ (предварительном договоре) с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, с соблюдением требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», гражданского законодательства РФ с исключением из условий договора подпункта 4.3 как нарушающего права потребителей в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Крым-Москва-Строй» заключить с ФИО3 договор об участии в долевом строительстве на условиях о строящемся объекте, его цене и условиях оплаты, предусмотренных Договором бронирования № от ДД.ММ.ГГГГ (предварительном договоре) с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, с соблюдением требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», гражданского законодательства РФ с исключением из условий подпункта 4.3 договора как нарушающего права потребителей в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крым-Москва-Строй» в пользу местного бюджета госпошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя Н.Н.Кныш