Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Эфк Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» о понуждении к исполнению обязательств по договору,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ИнвестКом», просит возложить на ответчика обязанность по заключению основного договора на условиях предварительного договора купли-продажи от 10.04.2017 года, снять обременение с квартиры, расположенной в ломе № 7 по ул. Вилюйская, в г. Новосибирске, предоставить справку от Залогодержателя о снятии обременения с указанной квартиры, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, в связи с внесением полной оплаты и с неисполнением ответчиком обязательств по указанному договору.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, направила в суд своего представителя ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала соответствующие пояснения.

Представитель ответчика ООО «ИнвестКом» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Так судом установлено, что 10.04.2017 между ООО «ИнвестКом» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно пункту I которого стороны обязуются в течение не позднее двух месяцев с момента заключения Предварительного договора заключить основной договор купли-продажи на следующих условиях: часть Продавец обязуется передать, а Покупатель оплатить и принять в собственность однокомнатную квартиру, расположенную на 23 этаже жилого дома по адресу: <...>, принадлежащей Продавцу на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве № 4-ВБ 2-Н от 18.12.2012, цена квартира определена в размере 2055 000 рублей.

В силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из вышеприведенной нормы, и условий, изложенных в Предварительном договоре от 10.04.2017 года, основной договор купли-продажи в отношении спорной квартиры должен был быть заключен сторонами не позднее 10.06.2017 года, либо, не позднее указанной даты должно быть направлено стороной договора предложение другой стороне о заключении основного договора.

Также, судом установлено, что 31.01.2014 между ООО «ИнвестКом» (Заемщик) М.А. (Займодавец) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 0175/0017, по условиям которого Займодавец обязуется предоставить заемщику беспроцентный заем в размере 2055000 рублей, а Заемщик обязуется возвратить поученную сумму в срок до 04.02.2014 года.

Факт внесения денежных средств в размере 2055000 рублей Займодавцем на счет ООО «ИнвестКом» в судебном заседании сторонами не оспаривался.

10.04.2017 года между М.А. (Займодавец), ООО «ИнвестКом» (Заемщик) и ФИО1 (Правопреемник займодавца) было заключено Соглашение № 1 о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № 0175/0017 от 31.01.2014.

Согласно условиям указанного Соглашения Займодавец передает, а Правопреемник займодавца принимает в полном объеме права и обязанности Займодавца, принадлежащие ему по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № 0175/0017 от 31.01.2014 года. За уступаемые правомочия ФИО1 уплачивает М.А. денежные средства в размере 2055000 рублей в момент подписания соглашения.

Факт оплаты по Соглашению в указанной сумме сторонами в ходе судебного разбирательства не оспорен.

В силу положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что истцом в материалы дела не представлено доказательств направления в адрес ответчика в период с 10.04.2017 по 10.06.2017 предложения Продавцу о заключения основного договора, в силу положения пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, возникшие между сторонами из предварительного договора купли-продажи прекращены, в связи с чем требование истца о понуждении ответчика заключить основной договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежит удовлетворению.

При этом, поскольку между сторонами обязательства на условиях предварительного договора между сторонами прекращены с 10.06.2017, правовых оснований для возложения обязанности на ответчика исполнять его условия указанные в разделе III договора («Продавец обязуется осуществить действия по снятию обременения (залога) права указанного в п.II настоящего договора, к моменту государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя»).

Кроме того, 28.12.2012 между ООО «ИнвестКом» и ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (до реорганизации ОАО «Номос-Банк») заключен договор кредитной линии, № 22579/л, согласно условиям, которого Банк обязуется предоставить ООО «ИнвестКом» денежные средства в размере 962765000 рублей для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <...>.

25.12.2013 между Банком и ООО «ИнвестКом» заключен Договор залога прав № 62705/22579/л (в редакции дополнительного соглашения № 12 от 19.01.2013 года), согласно которому в залог Банку предаются права требования по договору участия в долевом строительства № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012.

Таким образом, квартира в доме 7 по ул. Вилюйская в г. Новосибирске, находится в залоге у Банка.

В пункте 3.1.1 указанного Договора залога прав предусмотрено, что ООО «ИнвестКом» вправе уступать свои права и обязанности по договору только с согласия ОАО «НОМОС-БАНК» (в настоящее время ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие»), так как право требования по договору участия в долевом строительстве № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012 передано в залог банка по договору залога прав № 62705/22579/л от 25.01.2013 во исполнение обязательств ООО «ИнвестКом» перед банком по договору кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012.

Обязанность ООО «ИнвестКом» перед банком в части возврата кредитных денежных средств до настоящего времени не исполнена, требования банка о досрочном возврате кредитных денежных средств являются предметом спора, рассматриваемым Арбитражным судом Новосибирской области, что сторонами не оспаривается. Доказательств иного материалы дела не содержат.

Пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

По делу установлено, что договор залога прав № 62705/22579/л от 25.01.2013, заключен Банком с ООО «ИнвестКом», который является участником долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012.

Согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующий отношения по участию сторон в долевом строительстве жилого дома, и их ответственность за не исполнение или не надлежащее исполнение обязательств по такому договору.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав № 62705/22579/л от 25.01.2013 и на момент рассмотрения данного спора ЕГРП не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «ИнвестКом» и Банка, в отношении спорной квартиры.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, подписанные ФИО1 и генеральным директором ООО «ИнвестКом» датирован 10.04.2017.

Из вышеуказанного следует, что и на дату заключения договора залога прав № 62705/22579/л от 25.01.2013 года, и возникновения права залога банка, ФИО1 никакими правами в отношении спорной квартиры не обладала, а перенос права залога банка на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...> соответствует, и условиям заключенного договора долевого участия, и нормам действующего законодательства, устанавливающего порядок ведения государственного реестра недвижимости.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 названного Закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как уже указано выше, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «ИнвестКом» по договору кредитной линии № 22579/л от 28.12.2012, между банком и ООО «ИнвестКом» 25.01.2013 заключен договор залога прав № 62705/22579/л, согласно которому в залог Банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012, который зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО 06.02.2013, регистрационная запись № 54-01/551/2012-658.

В соответствии со статьей 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Из правового анализа указанной нормы в системном толковании с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке следует, что основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку лицом, не являющемся собственником.

Принимая во внимание обстоятельства заключения договора залога прав: факт регистрации в установленном порядке и прав участника долевого строительства, и прав залога банка и отсутствие в материалах дела доказательств, что на дату заключения договора залога прав имелись права третьих лиц в отношении спорной квартиры, в том числе ФИО1, оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о прекращении ипотеки, не имеется.

Оценивая все, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку договор участия в долевом строительстве № 4-ВБ2-Н от 18.12.2012, заключенный между ООО ПТК «СтройИнвест» и ООО «ИнвестКом», предметом которого, в том числе является квартира, расположенная по адресу: <...> ххх, прошел в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в установленном договором и в соответствии с законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРП, принимая во внимание, что на дату подписания предварительного договора купли-продажи истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства (раздел II Предварительного договора от 10.04.2017 года), законных оснований для удовлетворения заявленных требований о снятии обременения с квартиры № ххх, не имеется.

Из представленных доказательств судом усматривается, что ООО «ИнвестКом» в нарушение требований указанных выше норм права, без согласия залогодержателя заключило соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, права требования, по которому были обременены залогом в пользу третьего лица – ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие».

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении, заявленных исковых требований о возложении на ООО «ИнвестКом» обязательств, взятых на себя при заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, о возложении на ООО «ИнвестКом» обязательств снять обременение с объекта и передать истцу справку об отсутствии ограничений и обременений в отношении объекта.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований истцу отказано, требование о возмещении судебных расходов в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ также не подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 98, 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Эфа ххх – оставить без удовлетворения.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 21 декабря 2018 года

Судья С.Л. Малахов