Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру, по исковому заявлению АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО1, ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», ФИО2, ФИО3 о признании истца добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>. В обосновании иска указала, что 08.09.2015г. ФИО1, ФИО11 (умер ДД.ММ.ГГГГ.) и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Однако впоследствии выяснилась, что никакие документы на регистрацию сделки не сдавались, право собственности ФИО1 ФИО11 на квартиру не оформлялось (том 1 л.д. 4-8).

АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее АО «ЮУ КЖСИ») обратились с исковым заявлением к ФИО1, ФИО4, в котором просят признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением, выселить из квартиры <адрес> ФИО1, ФИО4 В обоснование иска указало, что 05.04.2018г., на основании протокола о результатах несостоявшегося аукциона по продаже арестованного имущества № от 29.12.2017г., за АО «ЮУ КЖСИ» зарегистрировано право собственности в отношении названного объекта недвижимости, о чем сделана в ЕГРН запись о регистрации права собственности. Однако фактически в квартире проживают ФИО1, ФИО4 Соглашение о порядке права пользования с ответчиками не имеется. Кроме этого, АО «ЮУ КЖСИ» просит взыскать с ответчиков неустойку с даты вступления в законную силу решения суда о выселении до дня его фактического исполнения из расчета 1000 рублей в день с каждого (том 1 л.д. 77, ходатайство об уточнении исковых требований – том 2 л.д. 103).

Гражданские дела по названным искам объединены в одно производство (определение судьи Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 26 сентября 2018г. – том 1 л.д. 93).

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением (в редакции заявления об уточнении требований) о признании договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015г. незаключенным. В обосновании иска истец указала, что намерения продать квартиру ФИО1 не имела, оспариваемый договор не подписывала, подпись в договоре ей не принадлежит (том 2 л.д. 105, уточненное исковое заявление – том 2 л.д. 156).

В судебное заседание ФИО1 явилась, заявленные требования поддержала в редакции заявления об уточнении исковых требований – том 2 л.д. 166, требования АО «ЮУ КЖСИ» не признала.

Представитель АО «ЮУ КЖСИ» ФИО5 в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, относительно заявленных требований ФИО1 возражал.

ФИО2 не явилась, извещена. В судебное заседание явился представитель ФИО6 возражал по заявленным ФИО1 требованиям, требования АО «ЮУ КЖСИ» поддержал.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена. В судебное заседание явился представитель ФИО7, возражала по заявленным требованиям АО «ЮУ КЖСИ», требования ФИО1 поддержала.

ФИО4 в судебное заседание явилась, требования АО «ЮУ КЖСИ» не признала.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области извещено, в судебное заседание представителя своего не направило.

Судом установлено следующее.

Спорным является жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Названное жилое помещение принадлежит на праве собственности АО «ЮУ КЖСИ» на основании протокола о результатах несостоявшегося аукциона по продаже арестованного имущества от 29.12.2017г., решения Миасского городского суда Челябинской области от 30.03.2017г., вступившего в законную силу 18.07.2017г., в соответствии с которым обращено взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО2 (том 1 л.д. 215, 226-236).

Ранее спорная квартира принадлежала ФИО2 на основании договора уступки права требования от 13.03.2014г. к договору № участия в долевом строительстве от 25.10.2013г. и акта приема-передачи жилого помещения от 30.12.2014г. (том 1 л.д. 165-168 и 201).

Право собственности ФИО2 было зарегистрировано 28.05.2015г. Данные фактические обстоятельства подтверждаются выпиской ЕГРН о переходе прав на объект от 26.09.2018г. (том 1 л.д. 163).

Как объясняет ФИО1, она и её умерший <данные изъяты>ФИО13 спорную квартиру купили на основании договора с ФИО2 от 08.09.2015г.

В судебном заседании 02.11.2018г. истец ФИО1 дала суду объяснения, что гражданку ФИО2 видит первый раз, с этой гражданкой договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> не заключала.

В судебном заседании 02.11.2018г. ФИО2 обозревала договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, подписанный 08.09.2015г. от имени ФИО1, ФИО11 (умер ДД.ММ.ГГГГ.), с одной стороны, именуемых «Покупатели» и ФИО2, с другой стороны, именуемой «Продавец». ФИО2 дала объяснения суду, что подпись и запись фамилии, имени отчества ей не принадлежат.

ФИО13 умер ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ответом нотариуса на судебный запрос следует, что после смерти ФИО11 наследственное дело не открывалось (том 2 л.д. 139).

Управление Росреестра по Челябинской области в ответ на судебный запрос сообщило, что заявление о переходе права от ФИО2 и заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности от ФИО11 и ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015г. на указанную квартиру в регистрационный орган не поступали. Документы, подтверждающие осуществление государственной регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ФИО13 и ФИО1 не выдавались (том 2 л.д. 141).

В связи с тем, что ФИО2 не подписывала договор с ФИО1 и ФИО11., в судебном заседании 02.11.2018г. истец ФИО1, ответчик ФИО2, просили утвердить заключенное между ними мировое соглашение о нижеследующем:

ФИО1 и ФИО2 признают договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 08.09.2015г. ФИО1, ФИО11 и ФИО2, - незаключенным.

Представитель АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» не возражал против утверждения судом мирового соглашения о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 08.09.2015г. ФИО1, ФИО11 и ФИО2, - незаключенным.

Представитель ФИО3 дала суду объяснения, что также не возражает против утверждения судом мирового соглашения, поскольку ФИО3 подтвердила факт того, что от лица ФИО2 подписывало договор совершенно иное лицо, оспариваемый договор никогда на регистрацию не сдавался.

Стороны, ФИО1 и ФИО2, указывают на то, что договор купли-продажи друг с другом не заключали.

В соответствии с определением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 02.11.2018г. утверждено мировое соглашение о нижеследующем: ФИО1 и ФИО2 признают договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подписанный 08.09.2015г. ФИО1, ФИО11 (умер ДД.ММ.ГГГГ.), с одной стороны, именуемых «Покупатели» и ФИО2, с другой стороны, именуемой «Продавец» - незаключенным. Производство по гражданскому делу в этой части прекращено. На дату рассмотрения дела по существу определение суда вступило в законную силу (том 2 л.д. 190-193).

После подписания мирового соглашения ФИО1 уточнила основания иска (том 2 л.д. 166). ФИО1 настаивала на том, что она является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку фактически договорилась со своим риелтором ФИО3 о покупке спорной квартиры, передала денежные средства за покупку квартиры ФИО3, вселилась в квартиру и проживает в ней до настоящего времени.

Из пояснений ФИО1 следует, что в августе 2014г. она обратилась к ФИО3 для оказания последней услуг по поиску покупателей в связи с продажей собственной квартиры по адресу <адрес> поиску подходящего варианта покупки нового жилья. Свою квартиру, расположенную по адресу <адрес>, ФИО1 продала 13.08.2014г. (том 2 л.д. 78). По поводу покупки новой квартиры ФИО3 сообщила, что имеется вариант приобретения квартиры в строящемся доме по <адрес>. В сентябре 2014г. ФИО1 и ФИО3 поехали в Управление Росреестра по Челябинской области, находящееся по <адрес>. Там ФИО3 познакомила её с женщиной по фамилии ФИО2, в дальнейшем ФИО1 и женщина, представлявшаяся по фамилии ФИО2, подписали договор купли-продажи квартиры (том 2 л.д. 81). До подписания и после подписания договора, частями, ФИО1 отдала денежные средства в размере, обусловленном договором купли-продажи квартиры, ФИО3 При этом расписки, подтверждающие факт передачи денежных средств, не составлялись. ФИО1 и её <данные изъяты> лично в Управлении Росреестра по Челябинской области документы на регистрацию не сдавали, так как ФИО3 сказала, что они с ФИО2 самостоятельно сдадут документы. В течение года ФИО1 не могла получить какие-либо документы на квартиру и вселиться в квартиру, лишь в декабре 2015г. ФИО3 отдала ей ключи от квартиры и свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г. (том 2 л.д. 97 и 98).

Договор купли-продажи квартиры от 08.09.2015г. и свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г., которые ФИО1 передала ФИО3, истцом ФИО1 были приобщены в материалы дела (том 2 л.д. 81 и 97,98).

Как поясняет представитель ФИО3, действительно ФИО1 обращалась к ФИО3 за помощью в поиске подходящего варианта покупки квартиры. ФИО3 нашла подходящий вариант покупки квартиры у ФИО2, однако подписать договор купли-продажи ФИО3 и ФИО2 не смогли. Тем не менее ФИО3 решила получить от ФИО1 денежные средства за покупку квартиры и организовать подписание договора купли-продажи договора спорной квартиры. На встречу она пригласила женщину, которую представила ФИО1, как ФИО2 В действительности ФИО2 никогда в органы по регистрации прав на подписание договора не приходила, доверенность на подписание сделок ФИО2 ФИО3 не выдавала. В дальнейшем ФИО3 самостоятельно изготовила свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г. (том 2 л.д. 97 и 98) и передала их ФИО1 Также самостоятельно ФИО3 изготовила договор со штампом Росреестра и выписку. Таким образом данные документы являлись подложными.

В действительности ФИО2 имела намерение продать квартиру ФИО3 Как следует из объяснений ФИО2 ФИО3 планировала для себя приобрести квартиру. Часть денежных средств за покупку квартиры ФИО3 передала ФИО2, что подтверждается расписками (копии расписок – том 2 л.д. 167-170) и перевела на карту (том 2 л.д. 171-182). ФИО2 также выдала доверенность ФИО3 на действия, связанные с подписанием акта-приема передачи квартиры и получением ключей от застройщика (том 1 л.д. 203). Однако сделка между ФИО2 и ФИО3 по купле-продаже квартиры не состоялась. В дальнейшем ФИО2 уехала в другой город и не интересовалась фактическим состоянием квартиры.

В связи с предъявленными требований АО «ЮУ КЖСИ» о выселении, ФИО1 обратилась в СУ УМВД Росси по г. Челябинску с заявлением о возбуждении уголовного дела.

В соответствии с постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 15.10.2018г. следователь отдела по расследованию преступлений СУ УМВД России по г. Челябинску установил, что в период с 08.09.2015г. по 23.12.2015г., неустановленное лицо, находясь по <адрес>, путем обмана и злоупотребления доверием гр. ФИО1, похитило принадлежащие ей денежные средства в сумме 1940 000 рублей, причинив последеней материальный ущерб в особо крупном размере, в связи с чем постановил возбудить уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту совершения мошеннических действий в отношении игр. ФИО1, с причинением материального ущерба гражданину в особо крупном размере (том 3 л.д. 42).

До даты возбуждения настоящего гражданского дела ФИО3 связалась с ФИО1 и передала последней расписку, датированную 23.05.2018г., подтверждающую, что ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в размере 1 940 000 рублей в счет оплаты квартиры <адрес>, в которой обязалась вернуть данную сумму ФИО1 до 23.07.2018г. Подлинная расписка приобщена в материалы дела (том 2 л.д. 92).

Сторонами не оспаривается, что договоренности о продаже квартиры непосредственно между ФИО1 и ФИО2 не было. На подписание договора купли-продажи в органы по регистрации прав пришла женщина, представившаяся ФИО2 Однако как поясняет ФИО1 она не проверила личность, не попросила у этой женщины предъявить паспорт. ФИО8 не имела доверенности от ФИО2, уполномочивающей её вести переговоры о продаже квартиры, заключать и подписывать договоры купли-продажи квартиры.

ФИО1 до подписания договора (признанного по мировому соглашению – незаключенным) и после подписания договора не запрашивала выписки из государственного реестра о правообладателях квартиры, невзирая на то, что все реестровые данные о правообладателях недвижимого имущества являются открытыми.

ФИО1 и умерший ФИО13 не выдавали доверенность ФИО3 на представление их интересов в государственных органах. Однако в 2015г. приняли от ФИО3 свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г., наивно полагая, что ФИО3 могла без доверенности получить такие документы в органах по регистрации прав на недвижимое имущество.

Для подтверждения добросовестности недопустим формальный подход к платежным документам оплаты приобретенного имущества, возмездность приобретения сама по себе не является критерием добросовестности.

Исходя из действующего стандарта доказывания, относимых и достоверных данных, обуславливающих о наличии у ФИО1 статуса добросовестного приобретателя квартиры, не добыто и стороной истца не представлено.

В рассматриваемом случае Саломатовыми не выяснялась действительная воля собственника на отчуждение квартиры, а также наличие у продавца соответствующих полномочий на заключение сделки купли-продажи.

Помимо этого при покупке квартиры С-вы не удостоверились в личности продавца. Отсутствие личного контакта с работниками Управления Росреестра по Челябинской области без выданной ФИО3 доверенности не породило у них сомнений в отношении чистоты заключаемой сделки.

Следовательно, оснований полагать, что С-вы проявили должную осмотрительность при заключении договора купли-продажи, не усматривается.

ФИО1 не лишена права требования неосновательного обогащения полученного по незаключенной сделке от ФИО3

Собственником спорной квартиры в настоящее время является АО «ЮУ КЖСИ».

30.03.2017г. Миасский городской суд Челябинской области рассмотрел гражданское дело по иску АО «ЮУ КЖСИ» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии с решением суда от 30.03.2017г. с ФИО2 взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу <адрес> (том 2 л.д. 4-8). Решение вступило в законную силу 18.07.2017г.

На основании протокола о результатах несостоявшегося аукциона по продаже арестованного имущества № от 29.12.2017г АО «ЮУ КЖСИ» принадлежит на праве собственности квартира по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.09.2018 года. Дата государственной регистрации права 05.04.2018г. (том 1 л.д. 163).

Согласно сведениям, содержащимся в справке ООО «<данные изъяты>» в настоящее время в квартире по адресу: <адрес>, имеет регистрацию по месту жительства ФИО1 (том 1 л.д. 108 и 114). Как установлено судом, она была зарегистрирована на основании подложного свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г.

Как следует из объяснений сторон, фактически в квартире проживают ФИО1 и <данные изъяты> ФИО4

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Согласно статье 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Согласно статьям 56 и 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

ФИО1 и ФИО4 не представили доказательства, подтверждающие, что они приобрели право пользования спорным жилым помещением. В случае отсутствия у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение; если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ст.35 ЖК РФ).

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Сама по себе регистрация ФИО1 в спорном жилом помещении, не может служить доказательством возникновения у неё права пользования данным жилым помещением.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что ФИО1 не приобрела право пользования спорной квартирой. В этой связи её нельзя признать утратившей право пользования квартирой.

Прокурор по делу дал заключение об удовлетворении требований о выселении ФИО1 и ФИО4

Суд приходит к выводу, что поскольку основания для проживания ФИО1 и ФИО4 в спорной квартире отсутствуют, то требования о выселении следует удовлетворить.

Между тем требования АО «ЮУ КЖСИ» о взыскании с ФИО1 и ФИО4 неустойки с даты вступления в законную силу решения суда о выселении до дня его фактического исполнения из расчета 1000 рублей в день с каждого, являются преждевременными и подлежат отклонению.

Решение о выселении является основанием для снятия с регистрационного учета по спорному адресу ФИО1

В соответствии с определением судьи от 31.08.2018г. был наложен арест на спорную квартиру (том 1 л.д. 30).

Суд приходит к выводу, что меры по обеспечению иска – арест на квартиру по адресу: <адрес> следует отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Необходимо взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу АО «ЮУ КЖСИ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей (том 1 л.д. 84), в равных долях по 3000 рублей с каждого.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Исковые требования Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» – удовлетворить частично.

Выселить ФИО1, ФИО4 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

В остальной части иска Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО4 в пользу Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, в равных долях по 3000 рублей с каждого.

Меры по обеспечению иска – арест на квартиру по адресу: <адрес> – отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Левинская