Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Саломатовой Н. М. к АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», Черевко Н. А., Сидоровой Н. А. о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру, по исковому заявлению АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к Саломатовой Н. М., Шаминой Н. В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Саломатова Н.М. обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», Черевко Н.А., Сидоровой Н.А. о признании истца добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>. В обосновании иска указала, что 08.09.2015г. Саломатовой Н.М., ФИО11 (умер ДД.ММ.ГГГГ.) и Черевко Н.А. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Однако впоследствии выяснилась, что никакие документы на регистрацию сделки не сдавались, право собственности Саломатовой Н.М. ФИО11 на квартиру не оформлялось (том 1 л.д. 4-8).

АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее АО «ЮУ КЖСИ») обратились с исковым заявлением к Саломатовой Н.М., Шаминой Н.В., в котором просят признать Саломатову Н.М. утратившей право пользования жилым помещением, выселить из квартиры <адрес> Саломатову Н.М., Шамину Н.В. В обоснование иска указало, что 05.04.2018г., на основании протокола о результатах несостоявшегося аукциона по продаже арестованного имущества № от 29.12.2017г., за АО «ЮУ КЖСИ» зарегистрировано право собственности в отношении названного объекта недвижимости, о чем сделана в ЕГРН запись о регистрации права собственности. Однако фактически в квартире проживают Саломатова Н.М., Шамина Н.В. Соглашение о порядке права пользования с ответчиками не имеется. Кроме этого, АО «ЮУ КЖСИ» просит взыскать с ответчиков неустойку с даты вступления в законную силу решения суда о выселении до дня его фактического исполнения из расчета 1000 рублей в день с каждого (том 1 л.д. 77, ходатайство об уточнении исковых требований – том 2 л.д. 103).

Гражданские дела по названным искам объединены в одно производство (определение судьи Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 26 сентября 2018г. – том 1 л.д. 93).

Черевко Н.А. обратилась со встречным исковым заявлением (в редакции заявления об уточнении требований) о признании договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015г. незаключенным. В обосновании иска истец указала, что намерения продать квартиру Саломатовой Н.М. не имела, оспариваемый договор не подписывала, подпись в договоре ей не принадлежит (том 2 л.д. 105, уточненное исковое заявление – том 2 л.д. 156).

В судебное заседание Саломатова Н.М. явилась, заявленные требования поддержала в редакции заявления об уточнении исковых требований – том 2 л.д. 166, требования АО «ЮУ КЖСИ» не признала.

Представитель АО «ЮУ КЖСИ» Волошин А.С. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, относительно заявленных требований Саломатовой Н.М. возражал.

Черевко Н.А. не явилась, извещена. В судебное заседание явился представитель Пичугин В.В. возражал по заявленным Саломатовой Н.М. требованиям, требования АО «ЮУ КЖСИ» поддержал.

Сидорова Н.А. в судебное заседание не явилась, извещена. В судебное заседание явился представитель Смакотина Е.А., возражала по заявленным требованиям АО «ЮУ КЖСИ», требования Саломатовой Н.М. поддержала.

Шамина Н.В. в судебное заседание явилась, требования АО «ЮУ КЖСИ» не признала.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области извещено, в судебное заседание представителя своего не направило.

Судом установлено следующее.

Спорным является жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Названное жилое помещение принадлежит на праве собственности АО «ЮУ КЖСИ» на основании протокола о результатах несостоявшегося аукциона по продаже арестованного имущества от 29.12.2017г., решения Миасского городского суда Челябинской области от 30.03.2017г., вступившего в законную силу 18.07.2017г., в соответствии с которым обращено взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Черевко Н.А. (том 1 л.д. 215, 226-236).

Ранее спорная квартира принадлежала Черевко Н.А. на основании договора уступки права требования от 13.03.2014г. к договору № участия в долевом строительстве от 25.10.2013г. и акта приема-передачи жилого помещения от 30.12.2014г. (том 1 л.д. 165-168 и 201).

Право собственности Черевко Н.А. было зарегистрировано 28.05.2015г. Данные фактические обстоятельства подтверждаются выпиской ЕГРН о переходе прав на объект от 26.09.2018г. (том 1 л.д. 163).

Как объясняет Саломатова Н.М., она и её умерший <данные изъяты>ФИО13 спорную квартиру купили на основании договора с Черевко Н.А. от 08.09.2015г.

В судебном заседании 02.11.2018г. истец Саломатова Н.М. дала суду объяснения, что гражданку Черевко Н.А. видит первый раз, с этой гражданкой договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> не заключала.

В судебном заседании 02.11.2018г. Черевко Н.А. обозревала договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, подписанный 08.09.2015г. от имени Саломатовой Н.М., ФИО11 (умер ДД.ММ.ГГГГ.), с одной стороны, именуемых «Покупатели» и Черевко Н.А., с другой стороны, именуемой «Продавец». Черевко Н.А. дала объяснения суду, что подпись и запись фамилии, имени отчества ей не принадлежат.

ФИО13 умер ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с ответом нотариуса на судебный запрос следует, что после смерти ФИО11 наследственное дело не открывалось (том 2 л.д. 139).

Управление Росреестра по Челябинской области в ответ на судебный запрос сообщило, что заявление о переходе права от Черевко Н.А. и заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности от ФИО11 и Саломатовой Н.М. на основании договора купли-продажи квартиры от 08.09.2015г. на указанную квартиру в регистрационный орган не поступали. Документы, подтверждающие осуществление государственной регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ФИО13 и Саломатовой Н.М. не выдавались (том 2 л.д. 141).

В связи с тем, что Черевко Н.А. не подписывала договор с Саломатовыми Н.М. и ФИО11., в судебном заседании 02.11.2018г. истец Саломатова Н.М., ответчик Черевко Н.А., просили утвердить заключенное между ними мировое соглашение о нижеследующем:

Саломатова Н.М. и Черевко Н.А. признают договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 08.09.2015г. Саломатовой Н.М., ФИО11 и Черевко Н.А., - незаключенным.

Представитель АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» не возражал против утверждения судом мирового соглашения о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 08.09.2015г. Саломатовой Н.М., ФИО11 и Черевко Н.А., - незаключенным.

Представитель Сидоровой Н.А. дала суду объяснения, что также не возражает против утверждения судом мирового соглашения, поскольку Сидорова Н.А. подтвердила факт того, что от лица Черевко Н.А. подписывало договор совершенно иное лицо, оспариваемый договор никогда на регистрацию не сдавался.

Стороны, Саломатова Н.М. и Черевко Н.А., указывают на то, что договор купли-продажи друг с другом не заключали.

В соответствии с определением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 02.11.2018г. утверждено мировое соглашение о нижеследующем: Саломатова Н.М. и Черевко Н.А. признают договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подписанный 08.09.2015г. Саломатовой Н.М., ФИО11 (умер ДД.ММ.ГГГГ.), с одной стороны, именуемых «Покупатели» и Черевко Н.А., с другой стороны, именуемой «Продавец» - незаключенным. Производство по гражданскому делу в этой части прекращено. На дату рассмотрения дела по существу определение суда вступило в законную силу (том 2 л.д. 190-193).

После подписания мирового соглашения Саломатова Н.М. уточнила основания иска (том 2 л.д. 166). Саломатова Н.М. настаивала на том, что она является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку фактически договорилась со своим риелтором Сидоровой Н.А. о покупке спорной квартиры, передала денежные средства за покупку квартиры Сидоровой Н.А, вселилась в квартиру и проживает в ней до настоящего времени.

Из пояснений Саломатовой Н.М. следует, что в августе 2014г. она обратилась к Сидоровой Н.А. для оказания последней услуг по поиску покупателей в связи с продажей собственной квартиры по адресу <адрес> поиску подходящего варианта покупки нового жилья. Свою квартиру, расположенную по адресу <адрес>, Саломатова Н.М. продала 13.08.2014г. (том 2 л.д. 78). По поводу покупки новой квартиры Сидорова Н.А. сообщила, что имеется вариант приобретения квартиры в строящемся доме по <адрес>. В сентябре 2014г. Саломатова Н.М. и Сидорова Н.А. поехали в Управление Росреестра по Челябинской области, находящееся по <адрес>. Там Сидорова Н.А. познакомила её с женщиной по фамилии Черевко Н.А., в дальнейшем Саломатова Н.М. и женщина, представлявшаяся по фамилии Черевко Н.А., подписали договор купли-продажи квартиры (том 2 л.д. 81). До подписания и после подписания договора, частями, Саломатова Н.М. отдала денежные средства в размере, обусловленном договором купли-продажи квартиры, Сидоровой Н.А. При этом расписки, подтверждающие факт передачи денежных средств, не составлялись. Саломатова Н.М. и её <данные изъяты> лично в Управлении Росреестра по Челябинской области документы на регистрацию не сдавали, так как Сидорова Н.А. сказала, что они с Черевко Н.А. самостоятельно сдадут документы. В течение года Саломатова Н.М. не могла получить какие-либо документы на квартиру и вселиться в квартиру, лишь в декабре 2015г. Сидорова Н.А. отдала ей ключи от квартиры и свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г. (том 2 л.д. 97 и 98).

Договор купли-продажи квартиры от 08.09.2015г. и свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г., которые Саломатовой Н.М. передала Сидорова Н.А., истцом Саломатовой Н.М. были приобщены в материалы дела (том 2 л.д. 81 и 97,98).

Как поясняет представитель Сидоровой Н.А., действительно Саломатова Н.М. обращалась к Сидоровой Н.А. за помощью в поиске подходящего варианта покупки квартиры. Сидорова Н.А. нашла подходящий вариант покупки квартиры у Черевко Н.А., однако подписать договор купли-продажи Сидорова Н.А. и Черевко Н.А. не смогли. Тем не менее Сидорова Н.А. решила получить от Саломатовой Н.М. денежные средства за покупку квартиры и организовать подписание договора купли-продажи договора спорной квартиры. На встречу она пригласила женщину, которую представила Саломатовой Н.М., как Черевко Н.А. В действительности Черевко Н.А. никогда в органы по регистрации прав на подписание договора не приходила, доверенность на подписание сделок Черевко Н.А. Сидоровой Н.А. не выдавала. В дальнейшем Сидорова Н.А. самостоятельно изготовила свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г. (том 2 л.д. 97 и 98) и передала их Саломатовой Н.М. Также самостоятельно Сидорова Н.А. изготовила договор со штампом Росреестра и выписку. Таким образом данные документы являлись подложными.

В действительности Черевко Н.А. имела намерение продать квартиру Сидоровой Н.А. Как следует из объяснений Черевко Н.А. Сидорова Н.А. планировала для себя приобрести квартиру. Часть денежных средств за покупку квартиры Сидорова Н.А. передала Черевко Н.А., что подтверждается расписками (копии расписок – том 2 л.д. 167-170) и перевела на карту (том 2 л.д. 171-182). Черевко Н.А. также выдала доверенность Сидоровой Н.А. на действия, связанные с подписанием акта-приема передачи квартиры и получением ключей от застройщика (том 1 л.д. 203). Однако сделка между Черевко Н.А. и Сидоровой Н.А. по купле-продаже квартиры не состоялась. В дальнейшем Черевко Н.А. уехала в другой город и не интересовалась фактическим состоянием квартиры.

В связи с предъявленными требований АО «ЮУ КЖСИ» о выселении, Саломатова Н.М. обратилась в СУ УМВД Росси по г. Челябинску с заявлением о возбуждении уголовного дела.

В соответствии с постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 15.10.2018г. следователь отдела по расследованию преступлений СУ УМВД России по г. Челябинску установил, что в период с 08.09.2015г. по 23.12.2015г., неустановленное лицо, находясь по <адрес>, путем обмана и злоупотребления доверием гр. Саломатовой Н.М., похитило принадлежащие ей денежные средства в сумме 1940 000 рублей, причинив последеней материальный ущерб в особо крупном размере, в связи с чем постановил возбудить уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту совершения мошеннических действий в отношении игр. Саломатовой Н.М., с причинением материального ущерба гражданину в особо крупном размере (том 3 л.д. 42).

До даты возбуждения настоящего гражданского дела Сидорова Н.А. связалась с Саломатовой Н.М. и передала последней расписку, датированную 23.05.2018г., подтверждающую, что Сидорова Н.А. получила от Саломатовой Н.М. денежные средства в размере 1 940 000 рублей в счет оплаты квартиры <адрес>, в которой обязалась вернуть данную сумму Саломатовой Н.М. до 23.07.2018г. Подлинная расписка приобщена в материалы дела (том 2 л.д. 92).

Сторонами не оспаривается, что договоренности о продаже квартиры непосредственно между Саломатовой Н.М. и Черевко Н.А. не было. На подписание договора купли-продажи в органы по регистрации прав пришла женщина, представившаяся Черевко Н.А. Однако как поясняет Саломатова Н.М. она не проверила личность, не попросила у этой женщины предъявить паспорт. Сидорова Н.М. не имела доверенности от Черевко Н.А., уполномочивающей её вести переговоры о продаже квартиры, заключать и подписывать договоры купли-продажи квартиры.

Саломатова Н.М. до подписания договора (признанного по мировому соглашению – незаключенным) и после подписания договора не запрашивала выписки из государственного реестра о правообладателях квартиры, невзирая на то, что все реестровые данные о правообладателях недвижимого имущества являются открытыми.

Саломатова Н.М. и умерший ФИО13 не выдавали доверенность Сидоровой Н.А. на представление их интересов в государственных органах. Однако в 2015г. приняли от Сидоровой Н.А. свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г., наивно полагая, что Сидорова Н.А. могла без доверенности получить такие документы в органах по регистрации прав на недвижимое имущество.

Для подтверждения добросовестности недопустим формальный подход к платежным документам оплаты приобретенного имущества, возмездность приобретения сама по себе не является критерием добросовестности.

Исходя из действующего стандарта доказывания, относимых и достоверных данных, обуславливающих о наличии у Саломатовой Н.М. статуса добросовестного приобретателя квартиры, не добыто и стороной истца не представлено.

В рассматриваемом случае Саломатовыми не выяснялась действительная воля собственника на отчуждение квартиры, а также наличие у продавца соответствующих полномочий на заключение сделки купли-продажи.

Помимо этого при покупке квартиры Саломатовы не удостоверились в личности продавца. Отсутствие личного контакта с работниками Управления Росреестра по Челябинской области без выданной Сидоровой Н.А. доверенности не породило у них сомнений в отношении чистоты заключаемой сделки.

Следовательно, оснований полагать, что Саломатовы проявили должную осмотрительность при заключении договора купли-продажи, не усматривается.

Саломатова Н.М. не лишена права требования неосновательного обогащения полученного по незаключенной сделке от Сидоровой Н.А.

Собственником спорной квартиры в настоящее время является АО «ЮУ КЖСИ».

30.03.2017г. Миасский городской суд Челябинской области рассмотрел гражданское дело по иску АО «ЮУ КЖСИ» к Черевко Н.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии с решением суда от 30.03.2017г. с Черевко Н.А. взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу <адрес> (том 2 л.д. 4-8). Решение вступило в законную силу 18.07.2017г.

На основании протокола о результатах несостоявшегося аукциона по продаже арестованного имущества № от 29.12.2017г АО «ЮУ КЖСИ» принадлежит на праве собственности квартира по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.09.2018 года. Дата государственной регистрации права 05.04.2018г. (том 1 л.д. 163).

Согласно сведениям, содержащимся в справке ООО «<данные изъяты>» в настоящее время в квартире по адресу: <адрес>, имеет регистрацию по месту жительства Саломатова Н.М. (том 1 л.д. 108 и 114). Как установлено судом, она была зарегистрирована на основании подложного свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2015г.

Как следует из объяснений сторон, фактически в квартире проживают Саломатова Н.М. и <данные изъяты> Шамина Н.В.

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Согласно статье 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Согласно статьям 56 и 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Саломатова Н.М. и Шамина Н.В. не представили доказательства, подтверждающие, что они приобрели право пользования спорным жилым помещением. В случае отсутствия у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение; если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ст.35 ЖК РФ).

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Сама по себе регистрация Саломатовой Н.М. в спорном жилом помещении, не может служить доказательством возникновения у неё права пользования данным жилым помещением.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что Саломатова Н.М. не приобрела право пользования спорной квартирой. В этой связи её нельзя признать утратившей право пользования квартирой.

Прокурор по делу дал заключение об удовлетворении требований о выселении Саломатовой Н.М. и Шаминой Н.В.

Суд приходит к выводу, что поскольку основания для проживания Саломатовой Н.М. и Шаминой Н.В. в спорной квартире отсутствуют, то требования о выселении следует удовлетворить.

Между тем требования АО «ЮУ КЖСИ» о взыскании с Саломатовой Н.М. и Шаминой Н.В. неустойки с даты вступления в законную силу решения суда о выселении до дня его фактического исполнения из расчета 1000 рублей в день с каждого, являются преждевременными и подлежат отклонению.

Решение о выселении является основанием для снятия с регистрационного учета по спорному адресу Саломатовой Н.М.

В соответствии с определением судьи от 31.08.2018г. был наложен арест на спорную квартиру (том 1 л.д. 30).

Суд приходит к выводу, что меры по обеспечению иска – арест на квартиру по адресу: <адрес> следует отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Необходимо взыскать с Саломатовой Н.М., Шаминой Н.В. в пользу АО «ЮУ КЖСИ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей (том 1 л.д. 84), в равных долях по 3000 рублей с каждого.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Саломатовой Н. М. отказать в полном объеме.

Исковые требования Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» – удовлетворить частично.

Выселить Саломатову Н. М., Шамину Н. В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для снятия Саломатовой Н. М. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

В остальной части иска Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - отказать.

Взыскать с Саломатовой Н. М., Шаминой Н. В. в пользу Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, в равных долях по 3000 рублей с каждого.

Меры по обеспечению иска – арест на квартиру по адресу: <адрес> – отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Левинская