Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 , третьи лица: МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, нотариус г. Ростова-на-Дону ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части и обязании не чинить препятствий в пользовании местами общего пользования и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, третьи лица ФИО3 , МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи квартиры действительным,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением в его обоснование указала, что является собственником и проживает в <адрес> в <адрес>. Право собственности на указанную квартиру у истца возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Данная квартира расположена на втором этаже трехэтажного кирпичного дома, где также расположена квартира № №, принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО5, право собственности которых возникло на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенного нотариусом г. Ростова-на-Дону ФИО4 Согласно п. 2 указанного договора, в пользование ФИО2, помимо комнат, расположенных в квартире, перешел коридор № 14, площадью 2,6 кв.м. Позже, в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО6 продал свою долю в указанной квартире ФИО3 Поскольку, из комнаты, находящейся в пользовании ФИО3 имеется отдельный выход на лестничную площадку, то указанным коридором ФИО3 не пользуется. Вместе с тем, коридор № расположен между квартирами, принадлежащими истцу и ответчикам, является местом общего пользования и предназначен для обслуживания отдельных жилых помещений. Данный коридор является единственным, предназначенным для входа в квартиру ФИО1 и выхода в подъезд, ФИО2 всячески препятствует истцу в пользовании указанным помещением, в том числе, ограничивая доступ, а также запрещая проход по коридору к дверям в квартиру, выражает намерение заварить дверь выхода из коридора в подъезд дома. Свои действия ФИО2 мотивирует тем, что является собственником указанного коридора. ФИО7 узнала о нарушении своего права лишь в 2012 году, когда ФИО2 потребовала убрать из коридора вещи, принадлежащие истцу, а на ссылку о том, что коридор является общим имуществом – представила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ из которого следовало, что коридор № является собственностью ответчика. На основании изложенного просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, недействительным; Считать коридор № 14, общей площадью 2,6 кв.м., относящимся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, обязать ФИО2 не чинить препятствия ФИО1 в пользовании местами общего пользования многоквартирного <адрес> в <адрес>, взыскать с ответчиков государственную пошлину.

В последующем ФИО1 неоднократно уточняла в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, в последней редакции исковые требования были заявлены следующие: признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенный нотариусом г. Ростова-на-Дону ФИО4 в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным; признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенный нотариусом г. Ростова-на-Дону ФИО8, в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным; признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным; считать коридор № 14, общей площадью 2,6 кв.м. относящимся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>; обязать ФИО2 не чинить препятствия ФИО1 в пользовании местами общего пользования многоквартирного <адрес>; взыскать с ФИО3 и ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, она приобрела 1/2 долю в праве собственности на квартиру, общей площадью 30,3 кв.м., состоящую из двух жилых комнат и мест общего пользования, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно экспликации площади квартиры, содержащейся в техническом паспорте, в состав квартиры входят: жилая комната, 10.9 кв.м., жилая комната, площадью 12,6 кв.м., коридор, площадью 1,9 кв.м., туалет, площадью 0,5 кв.м., коридор, площадью 1,3 кв.м., туалет, площадью 0,5 кв.м., коридор, площадью 2,6 кв.м. Итого площадь квартиры составляет 30,3 кв.м. Указанный договор купли-продажи квартиры был удостоверен нотариально и прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РО, а также государственную регистрацию прав на указанное жилое помещение. Предшествующая государственной регистрации договора купли-продажи и прав на квартиру правовая экспертиза не выявила законных оснований его недействительности. На основании изложенного просит признать действительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участи в деле, в качестве третьего лица привлечен ФИО6(т.1 л.д. 237-238)

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле, в качестве третьих лиц привлечены: ФИО9, ФИО10, нотариус г. Ростова-на-Дону ФИО4, нотариус г. Ростова-на-Дону ФИО11 (т.1 л.д. 253).

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО6, ФИО9, ФИО10 (т. 2 л.д. 57).

ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается Свидетельством о смерти (т.2 л.д. 63). Наследником после его смерти является ФИО12 на основании Свидетельства о праве на наследство по закону (т.2 л.д. 76).

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО13 (т.2 л.д. 83).

ФИО13 умер ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается Свидетельством о смерти (т.2 л.д. 126). Наследником после его смерти является супруга – ФИО14, данный факт подтверждается материалами наследственного дела и, в частности, Свидетельством о праве на наследство по закону (т. 2 л.д. 154-156).

Определением от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика ФИО6 на его правопреемника – ФИО12

Определением от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика ФИО13 на его правопреемника – ФИО14

Определением от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с неизвестностью места жительства ответчика ФИО14, суд назначил ответчику адвоката в порядке ст. 50 ГПК РФ.

В судебное заседание истец ФИО1 явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Встречные исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика – адвокат Маркин С.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, основные требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО14 в судебное заседание не явилась, согласно данным отдела адресно-справочной службы УФМС РФ по РО, место ее жительства неизвестно. Дело в отношении ответчика рассматривается в порядке ст. 119 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО14 – адвокат Зайкин Д.О., приглашенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. О причинах неявки суд не уведомили, с ходатайствами об отложении слушания дела не обращались. При таком положении, суд, признавая неявку лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, неуважительной, рассматривает дело в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, принадлежит <адрес>, общей площадью 31,8 кв.м., состоящая из двух комнат жилой площадью 24,8 кв.м., по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 27)

На основании договора передачи квартиры в частную собственность от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 передана в собственность квартира, состоящая из 2-х комнат общей площадью 28,10 кв.м., в том числе жилой 23,50 кв.м., по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 218).

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО15 продал ФИО9 и ФИО10 каждому по 1/2 доли в праве собственности, а всего целую квартиру, полезной площадью 28,1 кв.м., в том числе жилой площадью 23,5 кв.м. по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 209).

Согласно техническому паспорту на <адрес> в <адрес> на дату ДД.ММ.ГГГГ года, коридор № 14, площадью 2,6 кв.м., входит в состав указанной квартиры (т.2 л.д. 29).

В соответствии со справкой МУПТИиОН <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, изменение общей площади в <адрес> произошло за счет не учтенной площади коридора. По уточненным данным, общую площадь <адрес> следует считать равной 27,7 кв.м., с учетом коридора – 30,3 кв.м., жилую 23,5 кв.м. (т.1 л.д.269, т.2 л.д. 5)

ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому, продавцы ФИО9 и ФИО10 продали ФИО6 и ФИО2 по 1/2 доли в праве собственности на квартиру полезной площадью 27,70 кв.м. (с учетом коридора 30,30 кв.м.) в том числе жилой площадью 23,50 кв.м., состоящую из двух комнат, находящуюся по адресу: <адрес>, расположенную на втором этаже 2-этажного кирпичного дома.

По согласованию между покупателями в пользование переходят ФИО6: жилая комната № 11-12-13, площадью 12,60 кв.м., коридор № 10в, площадью 1,30 кв.м., туалет № 10г, площадью 0,5 кв.м. ФИО2: жилая комната № 10, площадью 10,90 кв.м., коридор № 10а, площадью 1,90 кв.м., туалет № 10б, площадью 0,5 кв.м., коридор № 14, площадью 2,6 кв.м. (т.1 л.д. 11-12).

ДД.ММ.ГГГГ года на основании договора купли-продажи квартиры, ФИО6 продал ФИО13 1/2 доли в праве общей долевой собственности <адрес> (т.1 л.д. 202-203).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО13 продал ФИО3 1/2 долю в праве собственности на <адрес> в <адрес> (т.1. л.д. 199).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Абзац 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ, предусматривает возможность предъявления требования о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности при наличии у заявителя, охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной.

Некоторые виды юридических составов ничтожных и оспоримых сделок определены в ГК РФ, но не исчерпывающим образом.

Юридические составы ничтожных сделок, предусмотренные ГК РФ, включают в себя:

-сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

-сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;

-сделки, совершенные лицами, не достигшими возраста 14 лет;

-сделки, совершенные с нарушением формы, если законом предусмотрены такие последствия;

-сделки, совершенные с нарушением требования об их государственной регистрации;

- мнимые и притворные сделки;

-сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено.

На основании ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Последствия недействительности сделок в виде признания права отсутствующим, законом не предусмотрено. В то же время, оно может быть самостоятельным негаторным способом защиты права в отсутствие других средств судебной защиты, предусмотренных законом, возможность использования которого не связана в наличием правопритязаний на соответствующее имущество и не ограничена сроком исковой давности.

Как установлено в судебном заседании, при приобретении ФИО1 <адрес> в <адрес>, коридор, числящийся в техническом паспорте <адрес> по указанному адресу под № 14, являлся общим имуществом многоквартирного дома, что подтверждается поэтажным планом (т.1 л.д. 21)

В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 ЖК РФ закрепляет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Истцом ФИО1 в судебном заседании пояснено, что в указанном спорном коридоре располагается система отопления принадлежащей ей квартире (АГВ). Ответчик чинит препятствие в пользовании принадлежащим истцу имуществом: ограничивает доступ к системе отопления, что подтверждается обращениями ФИО16 в ОП № УМВД России по г. Ростову-на-Дону.

Таким образом, суд приходит к выводу, что коридор, расположенный между квартирами № и № в доме по <адрес> в <адрес>, является помещением, предназначенным для обслуживания более чем одной квартиры, истец ФИО1 не имеет иного входа в принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – <адрес> кроме как чем через указанный коридор. Т.е. указанное помещение – коридор № является общим имуществом многоквартирного жилого дома и не может принадлежать только одному собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку, суд приходит к выводу, что договоры купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, являются недействительными, то суд применяет последствия недействительности сделки.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по заявленным ФИО1 требованиям.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом, срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом срок исковой давности не пропущен. ФИО1 узнала о нарушении ее прав в 2012 года, иск предъявлен в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону – ДД.ММ.ГГГГ года, таким образом, срок исковой давности, составляющий три года для лица, не являющегося стороной сделки, на момент предъявления иска не истек, в связи с чем, суд не находит оснований для применения срока исковой давности.

Также подлежат удовлетворению требования об обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании имуществом – коридором № 14, расположенным между квартирой № и квартирой № в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес>.

Факт ограничения ответчиком прав истца в пользовании указанным имуществом, нашел подтверждение в судебном заседании. Так истцом представлены обращения в правоохранительные органы с заявлениями о нарушении ее прав действиями ответчика.

В пункте 45 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано на то, что, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В силу части 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Это положение закона конкретизирует в отношении общего имущества в многоквартирном доме объем правомочий собственников, вытекающий из общей нормы пункта 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, т.к. спорный коридор является общим имуществом многоквартирного дома, а истец является собственником части общего имущества соразмерно своей доле, то ограничение прав истца, является недопустимым.

Приходя к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, суд считает заявленные встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

ФИО2 заявляя требования о признании договора купли-продажи квартиры действительным, ссылается на то, что при оформлении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, были соблюдены все условия при заключении указанного договора:

-условия, предъявляемые к участникам сделки;

- требования, предъявляемые к содержанию сделки;

-требования единства воли и волеизъявления в сделке;

-соблюдение формы сделки.

Также указывает, что заключенный договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом РФ, т.е. в договоре указан его предмет, цена, заключен в простой письменной форме, прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области, а также государственную регистрацию прав на указанное жилое помещение.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных встречных требований, учитывает, что спорный договор купли-продажи квартиры, в части включения в состав <адрес> в <адрес>, совершен в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено, в связи с чем, не может быть признан, в данной части, действительным.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО9, ФИО10 и ФИО6 и ФИО2, в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным.

Признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО6 и ФИО13 в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным.

Признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО13 и ФИО3 , в части включения коридора № 14, общей площадью 2,6 кв.м. в общую площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным.

Признать коридор № 14, общей площадью 2,6 кв.м., общим имуществом многоквартирного <адрес> в <адрес>.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на <адрес> в <адрес>, в части права собственности на коридор № 14, общей площадью 2,6 кв.м.

Обязать ФИО2 не чинить препятствий ФИО1 в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома – коридором, расположенным между квартирой № и квартирой № 13, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины по 100 рублей с каждого.

В удовлетворении требований ФИО2, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Решение в окончательном виде изготовлено 07 июля 2014 года.

СУДЬЯ Кукленко С.В.