Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика ООО «МАКстрой» по доверенности Арса Л.М., представившей удостоверение № 1019 от 13.05.2013 года и ордер 211750 от 04.10.2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 2619/18 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Союз», обществу с ограниченной ответственностью «МАКстрой», ФИО4 о признании недействительными инвестиционного договора, договора передачи всех прав и обязанностей по инвестиционному договору, признании крышной котельной общим имуществом собственником помещений многоквартирного дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Союз», обществу с ограниченной ответственностью «МАКстрой», ФИО4 о признании недействительными инвестиционного договора, договора передачи всех прав и обязанностей по инвестиционному договору, признании крышной котельной общим имуществом собственником помещений многоквартирного дома.

В обоснование иска ФИО1 указал, что является собственником помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу<адрес>.

Данный многоквартирный дом оснащен крышной котельной, посредством которой в жилые и нежилые помещения многоквартирного дома подается отопление и горячее водоснабжение. В проектной декларации крышная котельная входила в перечень общего имущества.

Согласно изменениям, внесенным в проектную декларацию от 26.07.2013 и 17.10.2013 года, крышная котельная входила в состав общего имущества жилого дома.

01.08.2014 года между застройщиком ООО «МАКстрой» и инвестором ФИО4 был заключен инвестиционный договор, по условиям которого при инвестировании ФИО4 денежных средств в строительство крышной котельной, она после ввода объекта в эксплуатацию переходила в собственность инвестора.

02.03.2016 года между цедентом ФИО4 и цессионарием ООО «Союз» был заключен договор о передаче всех прав и обязанностей по инвестиционному договору от 01.08.2014 года.

По сведениям ЕГРН собственником котельной является ООО «Союз».

Протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома № № по ул. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истец уполномочен собственниками на обращение в суд от их лица с иском о возврате крышной котельной в состав общего имущества МКД (п. 18 протокола).

Истец полагает, что передача крышной котельной в собственность ООО «Союз» существенным образом нарушила права собственников многоквартирного <адрес> г. Тулы. Ссылаясь на нормы ст. 37 ЖК РФ истец просил суд признать недействительным инвестиционный договор от 01.08.2014 года, заключенный между ООО «МАКстрой» и ФИО4, признать недействительным договор от 02.03.2016 года о передаче всех прав и обязанностей по вышеуказанному инвестиционному договору между ФИО4 и ООО «Союз», признать крышную котельную с кадастровым номером 71:30:0206221:9139 и установленное в ней оборудование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов ФИО2, ФИО3 по доверенности.

Представители истца по доверенности ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании поддержали исковые требования по изложенным в заявлении основаниям. Указали, что ФИО1, приобретая жилое помещение в данном доме, оборудованном крышной котельной, рассчитывал на возможность начала отопительного сезона ранее дат, определенных органами местного самоуправления, не знал о том, что данное общедомовое имущество находится в собственности юридического лица. Представили проектную документацию крышной котельной многоквартирного <адрес>. Пояснили, что из проектной документации усматривается, что котельная снабжает все жилые и нежилые помещения многоквартирного жилого дома, не может являться частной собственностью ООО «Союз», поскольку относится к общедомовому имуществу.

Представитель ООО МАКстрой» по доверенности адвокат Арса Л.М. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска. Указала, что денежные средства по инвестиционному договору, заключенному между ООО МАКстрой» и ФИО4 от 01.08.2014 года не передавались, какая- либо конкретная сумма документально не может быть подтверждена.

Ответчики ООО «Союз», ООО «МАКстрой», ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Третьи лица ООО «Энергоресурс», Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Ч. 1 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, включая котельные.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Судом установлено, что 01.08.2014 года между застройщиком ООО МАКстрой» и инвестором ФИО4 заключен инвестиционный договор, по условиям которого застройщик обязуется в счет целевого взноса инвестора до 01.06.2016 года осуществить строительство объекта- крышной котельной с оборудованием и внешним газопроводом среднего давления в многоэтажном многоквартирном доме по <адрес>, строительство которого ведет застройщик. По завершении строительства объекта застройщик обязуется передать объект в собственность инвестора, который выплачивает застройщику целевой взнос, размер которого в соответствии с п. 3.1 договора составляет до 28000000 руб. В течение 30 дней с даты уплаты целевого взноса и получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязуется представить все необходимые документы в Управление Росреестра по Тульской области для регистрации права собственности инвестора на объект.

Из проектной документации крышной котельной многоквартирного дома по <адрес> усматривается, что на кровле проектируемого жилого дома над техническим этажом размещена котельная. Трубопроводы теплоносителя от котельной поступают в тепловой пункт жилого дома, откуда идет распределение по жилым помещениям. Схема теплоснабжения закрытая с контурами отопления, вентиляции и горячего водоснабжения.

Из проектной документации от 13.05.2013, 26.07.2013, 17.10.2013 года следует, что в состав общего имущества многоквартирного дома по <адрес> входит крышная котельная и вытяжные венткамеры, расположенные на кровле трехсекционного жилого дома.

02.03.2016 года инвестор ФИО4 заключил договор о передаче прав и обязанностей по инвестиционному договору от 01.08.2014 года с ООО «Союз».

Как следует из акта приема- передачи к инвестиционному договору от 01.08.2014 от 19.05.2016 года застройщик ООО «МАКстрой» передал, а инвестор ООО «Союз» в лице директора ФИО4 принял в собственность крышную котельную с оборудованием и внешним газопроводом среднего давления в многоэтажном многоквартирном доме по <адрес>.

Право собственности ООО «Союз на крышную котельную зарегистрировано в ЕГРН 14.06.2016 года, что подтверждается свидетельством о регистрации права.

14.06.2016 года ООО «Союз» в лице директора ФИО4 заключило договор аренды помещения № 313- крышной котельной <адрес> с ООО «Энергоресурс», по условиям которого ООО «Энергоресурс» обязалось осуществлять пользование объектом, поставляя потребителям тепловую энергию в соответствии с утвержденным тарифом.

06.10.2016 года ФИО1 приобрел жилое помещение- <адрес> г. Тулы, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от 15.07.2018 года ФИО1 уполномочен собственниками на обращение в суд от их лица с иском о возврате крышной котельной в состав общего имущества МКД (п. 18 протокола)

21.08.2018 года между ООО «Союз» и ООО «Энергоресурс» заключено соглашение о расторжении договора аренды пом. 313.

21.08.2018 года ООО «Союз» в лице директора ФИО4 заключило договор аренды помещения № 313- крышной котельной <адрес> с ООО «Инжиниринг сервис», по условиям которого ООО «Инжиниринг сервис» обязалось осуществлять пользование объектом, поставляя потребителям ресурсы.

Проанализировав изложенные обстоятельства в совокупности с представленными доказательствами, суд исходит из того, что спорное нежилое помещение относится к техническим помещениям и является общим имуществом многоквартирного дома, что также следует из проектной декларации на жилой дом, в связи с чем регистрация на имя ответчика ООО «Союз» права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Учитывая изложенное, а также исходя из положений ГК Российской Федерации о недействительности сделок, суд приходит выводу о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

При таких обстоятельства, учитывая положения ст. 168 ГК РФ, суд считает необходимым признать инвестиционный договор от 01.08.2014 года, заключенный между ООО МАКстрой» и ФИО4 о передаче в собственность ФИО4 нежилого помещения № 313 недействительной сделкой.

Договор о передаче прав и обязанностей по инвестиционному договору от 01.08.2014 года, заключенный между ФИО4 и ООО «Союз» от 02.03.2016 года также подлежит признанию недействительным как вытекающий из недействительной сделки от 01.08.2014 года.

Требование истца о признании крышной котельной с кадастровым номером № и установленное в ней оборудования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес> также подлежит удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

Вместе с тем суд учитывает, что согласно п. 2 ст. 167 ГК Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК Российской Федерации). Однако, с учетом того, что из объяснения представителя ответчика ООО «МАКстрой» адвоката Арса Л.М. следует, что денежные средства по договору от 01.04.2014 года не передавались, определить точную сумму инвестиционных вложений не представляется возможным, суд лишен возможности решить вопрос о правовых последствиях недействительности указанного договора и возможности применении двусторонней реституции.

При этом, суд полагает необходимым разъяснить сторонам, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом в судебном порядке при подтверждении выполнения условий договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Союз», обществу с ограниченной ответственностью «МАКстрой», ФИО4 о признании недействительными инвестиционного договора, договора передачи всех прав и обязанностей по инвестиционному договору, признании крышной котельной общим имуществом собственником помещений многоквартирного дома удовлетворить.

Признать недействительным инвестиционный договор от 01.08.2014 года, заключенный между ООО «МАКстрой» (ИНН <***>) и инвестором ФИО4.

Признать недействительным договор от 02.03.2016 года о передаче прав и обязанностей по инвестиционному договору от 01.08.2014 года, заключенный между ФИО4 и ООО «Союз» (ИНН <***>).

Признать крышную котельную с кадастровым номером 71:30:020621:9139 и установленное на ней оборудование с внешним газопроводом среднего давления в многоэтажном многоквартирном <адрес> общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Разъяснить положения ст. 167 ГК РФ о возможности заявления любым заинтересованным лицом требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Советский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 07.12.2018 года.

Судья Борисова Д.А.