Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области Семикраса К.А., представителя ООО «Три Инвест» Чумаковой Г.А., представителя Банка «Итуруп» Аристарховой Е.А., заместителя начальника отдела-старшего судебного пристава Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ФИО

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ульяновой Е.А к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области, обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест» о признании публичных торгов недействительными, признании протокола об итогах торгов от 23 мая 2019 года №, договора купли – продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

27 июня 2019 года Ульянова Е.А. обратилась в суд, с названным иском указывая, что вступившим в законную силу решением Южно-Сахалинского городского суда от 18 апреля 2014 года, в том числе обращено взыскание на земельный участок Ульяновой Е.А. для ведения садоводства, категории земель – земли поселений, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная стоимость определена по решению суда – 2 000 000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя указанное недвижимое имущество было передано на реализацию в ТУ Росимущества в Сахалинской области.

Торги по реализации имущества назначались на 21 января 2015 года, 27 февраля 2015 года, 16 января 2019 года и 23 мая 2019 года.

По результатам проведения торгов 23 мая 2019 года, торги признаны состоявшимися, победителем признано ООО «Три Инвест» с ценой предложения 2 720 000 рублей.

Нарушения, допущенные при проведении торгов 23 мая 2019 года, по мнению истца, являются существенными, сами торги истец считает незаконным и необоснованным, проведенным с нарушением норм действующего законодательства.

Полагает, что проведение повторных торгов после отзыва взыскателем исполнительного листа в 2016 году недопустимо.

Отчуждение земельного участка без возведённых на нем построек нарушает положения Земельного кодекса РФ, принципа единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем.

По основаниям, изложенным в иске, просила признать недействительными проведение 23 мая 2019 года публичных торгов по продаже недвижимого имущества Ульяновой Е.А.- земельного участка для ведения садоводства, категории земель – земли поселений, общей площадью <данные изъяты>№; признать недействительными протокол об итогах торгов от 23 мая 2019 года № и заключенного с победителем торгов ООО «Три Инвест» договора купли-продажи, применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель ответчика Семикрас К.А., возражал против иска по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление. Просил отказать в иске.

Представитель ответчика ООО «Три Инвест» Чумакова Г.А., также возражала против иска

Представитель 3-го лица Банк «Итуруп» (ООО) Аристархова Е.А. возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Заместителя начальника отдела-старшего судебного пристава Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ФИО в судебном заседании 22 мая 2020г. возражала против удовлетворении требований указав, что торги по реализации заложенного Ульяновой Е.А. были поведены в установленном законом порядке.

Истец, ее представитель Ульянов О.И., руководитель УФССП России по Сахалинской области, судебный пристав исполнитель МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Сахалинской области в судебное заседание инея вились, извещены надлежаще. О причинах не явки суд не известили.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке статьи 167 ГПК РФ

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы настоящего гражданского дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно ч. 1 ст. 89 ФЗ от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Организация и проведение торгов, последствия нарушения правил проведения торгов определены в ст. ст. 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 пункт 2 статьи 448 ГК РФ не определяет орган, в котором подлежит опубликование извещения о проведении торгов, в том числе публичных (статья 449.1 ГК РФ), поэтому следует руководствоваться частью 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 года № 909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 90 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещении информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет».

В соответствии с ч. 3 ст. 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Как видно из материалов дела вступившим в законную силу решением Южно-Сахалинского городского суда от 18 апреля 2014 года по гражданскому делу №, с Ульяновой Е.А. и Ульянова О.И. в пользу ООО Банк «Итуруп» взыскана задолженность по кредитному договору № от 24.03.2011г. в сумме 16 579 113, 40 рублей и обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Ульяновой Е.А.: земельный участок для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты>. №, кадастровый (или) условный №, реализовав заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Определена начальная продажная цена при реализации земельного участка 2000 000 руб.

08 августа 2014 года за номером № по заявлению ООО «Банк Итуруп» возбуждено исполнительное производство по обращению взыскания на указанное имущество.

Из представленных стороной истца суд сведений следует, что 23 декабря 2014 года опубликовано извещение о проведении электронных торгов № по реализации имущества.

Торги признаны не состоявшимися в связи с отсутствие заявок.

Повторно извещение о проведении торгов было опубликовано 30.01.2015г. Датой окончания подачи заявок было указано- 19.02.2015г. ( л.д.98)

Дата проведения аукциона установлена -27.02.2015г. в 10часов(л.д.99)

Однако 30 января 2015 года взыскатель обратился с заявлением о возврате исполнительного документа.

14 февраля 2015 года судебным приставом исполнителем вынесено постановление об отзыве имущества с реализации.

18.02.2015г. до проведения торгов судебных пристав –исполнитель направил постановление организаторам торгов ( л.д.102).

Таким образом, торги 27.02.2015г. не проводились в связи с отзывом имущества с реализации, а не были признаны не состоявшимися.

17 мая 2015 года вынесено постановление об окончании исполнительного производства по основаниям пункта 1 части 1 статьи 46, пункта 3 части 1 статьи 47 ФЗ от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Исполнительный лист возвращен в адрес взыскателя.

07 сентября 2016 года ООО «Банк Итуруп» обратился в МОСП по исполнению особых исполнительных производств с заявлением о возобновлении исполнительного производства по обращению взыскания по решению суда от 18 апреля 2014 года по гражданскому делу №.

Сроки обращения на предъявления исполнительного листа взыскателем не пропущены, поскольку исполнительный лист предъявлен ко взысканию в течение 3 лет после окончания исполнительного производства и вступлению решения суда в законную силу.

14 октября 2016 года судебным приставом-исполнителем МОСП по исполнению особых исполнительных производств вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № в отношении Ульяновой Е.А. по требованиям об обращении взыскания на имущество, поименованное в решении суда от 18 апреля 2014 года по гражданскому делу №.

Также 11 ноября 2016 года службой судебных приставов возбуждено исполнительное производство по взысканию с Ульяновой Е.А. задолженности по кредитным платежам №

03 ноября 2017 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложение ареста на имущество должника – земельный участок, кадастровый (или) условный №.

11 сентября 2018 года судебным приставом-исполнителем оформлена заявка на торги арестованного имущества.

Того же числа, 11 сентября 2018 года, по постановлению судебного пристава-исполнителя арестованное имущество передано на торги, с установлением начальной продажной цены 2 000 000 рублей.

11 сентября 2018 года вынесено постановление об оценке имущества должника, установлена стоимость, имущества – 2 000 000 рублей.

08 октября 2018 года подготовлено уведомление на торги арестованного имущества.

18 декабря 2018 года ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области подготовлено и опубликовано извещение о проведении торгов №.

Дата начала подачи заявок 19 декабря 2018 года, дата окончания подачи заявок 16 января 2019 года.

Торги признаны несостоявшимися в виду отсутствия допущенных участников.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 14 февраля 2019 года снижена цена имущества на 15% - 1 700 000 рублей.

23 апреля 2019 год ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области опубликовано извещение о проведении торгов №.

Дата начала подачи заявок 24 апреля 2019 года, дата окончания подачи заявок 23 мая 2019 года.

Согласно протокола о результатах торгов по продаже заложенного арестованного имущества от 23 мая 2019 года победителем признано ООО «Три Инвест».

Оспариваемые истцом торги были проведены в установленные законом сроки, все необходимые для их организации документы были переданы судебным приставом-исполнителем организатору торгов.

Извещение о проведении торгов было размещено в сети <данные изъяты>. №.

По результатам торгов подписан протокол от 23 мая 2019г. Победителем торгов было признано ООО «Три Инвест». Имущество истца было продано за 2 720 000рублей.

В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

31 мая 2019 года ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области с ООО «Три Инвест» заключен договор купли-продажи арестованного заложенного имущества № согласно которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок для ведения садоводства, категории земель – земли поселений, общей площадью <данные изъяты>№.

Подписан также акт приема передачи земельного участка 31 мая 2019г.

Доводы стороны истца о злоупотреблением правом взыскателем ООО Банк «Итуруп», тем, что он отозвал исполнительный лист в январе 2015г. и не воспользовался правом оставить себе заложенное имущество, суд отклоняет, поскольку право предъявить исполнительный документ ко взысканию, так же как и отозвать его, установлено Федеральным законом «Об исполнительном производстве». При этом истец мог предъявлять исполнительный документ в течение 3 лет после окончания исполнительного производства и вступления решения суда в законную силу. Указанные сроки к моменту повторного предъявления исполнительного листа-07 сентября 2016 года, не истекли.

Что касается оставления заложенного имущества взыскателю, то такое право предусмотрено после не состоявшихся повторно торгов. Вместе с тем судом установлено, что торги, назначенные на 27.02.2015г. не признавались не состоявшимися.

Доводы об отсутствии задолженности у Ульяновой Е.А. и Ульянова О.И. перед ООО Банк «Итуруп», в связи с тем, что между ЗАО «МПК «Истина» и ООО Банк «Итуруп» заключено мировое соглашение от 03.12.2015г., и по которому Ульянов О.И. перестал быть должником, суд отклоняет, поскольку исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного по гражданскому делу № в установленном Федеральным законом «Об исполнительном производстве» порядке не прекращалось и не оканчивалось.

Доводы истца о нарушении срока проведения повторных торгов 23мая 2019г. правового значения не имеют в силу следующего.

Согласно 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015г. № 50 публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Между тем доказательств, что нарушение срока проведения повторных торгов 23 мая 2019г. привели к занижению стоимости реализованного имущества и влияли на определение победителя торгов, а также ущемили права и законные интересы истца не имеется.

Вопреки доводам истца стоимость имущества в результате проведенных торгов 23 мая 2019г. повысилась на 720 000рублей.

Отчет, представленный истцом о стоимости земельного участка на сумму 3 349 220 рублей, не свидетельствует о допущенном организаторами торгов нарушений прав истца, поскольку истец не была лишена возможности в рамках исполнения решения обращаться с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения, в том числе, представлять доказательства изменения стоимости заложенного имущества, чего ею сделано не было.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель обоснованно руководствовался решением суда в части определения начальной продажной стоимости имущества, а также обоснованно снизил стоимость на <данные изъяты> после того как торги не состоялись.

Доводы истца об изменении судебным приставом-исполнителем предмета торгов, а именно в извещении указан иной, нежели в судебном решение предмет торгов являются не состоятельными в силу следующего.

Согласно решения Южно-Сахалинского городского суда от 18 апреля 2014 года по гражданскому делу №, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Ульяновой Е.А.: земельный участок для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты> кадастровый (или) условный №. Реализация имущества определена путем продажи с публичных торгов.

Согласно извещения 230419/10503885/01 о проведении торгов, опубликованное 13.04.2019г. предмет торгов указан земельный участок для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты>. №, кадастровый (или) условный №. На территории: постройка, летний деревянный дом (нежилой), тепличное помещение. Обременение : арест, залог.

Указание судебным приставом-исполнителем о нахождении объектов на земельном участке является конкретизацией характеристики земельного участка, а не изменение предмета залога.

При этом договор купли –продажи земельного участка содержит все существенные условия по предмету купли-продажи -земельный участок для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты>. №, кадастровый (или) условный №.

Доводы истца о том, что в решении суда не учтено, что на земельном участке возведены объекты недвижимого имущества: капитально-свайно ленточный забор с откатными автоматическими воротами. Скважина с пресной питьевой водой, теплицы на фундаменте, ленточно-свайный фундамент под дом и хозпостройку, подпорная станке, дренажная система водоотведения, высажены многолетние растения, на участке расположен деревянный дом, также не имеет правового значения, поскольку решение Южно-Сахалинского городского суда от 18 апреля 2014 года по гражданскому делу № вступило в законную силу и возможности пересмотра данного решения посредством вынесения иного решения суда первой инстанции по иску истца не имеется.

На основании изложенного суд признает торги состоявшиеся 23 мая 2019 года по реализации имущества Ульяновой Е.А в виде земельный участок для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты>№, кадастровый (или) условный № законными.

В связи с чем требования истца о признании недействительными публичных торгов, проведенных 23.05.2019г. по продаже недвижимого имущества Ульяновой Елены Алексеевны- земельного участка для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, о признании протокола об итогах торгов от 23 мая 2019 года №, и заключенного с победителем торгов ООО «три Инвест» договор купли – продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки- подлежат отклонению.

Суд также отменяет принятые по делу обеспечительные меры в силу статьи 144 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Ульяновой Е.А к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области, обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест» о признании недействительными публичных торгов, проведенных 23.05.2019г.по продаже недвижимого имущества Ульяновой Е.А- земельного участка для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, о признании протокола об итогах торгов от 23 мая 2019 года №, и заключенного с победителем торгов ООО «Три Инвест» договор купли – продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки- отказать.

Принятые по делу обеспечительные меры в виде запрета Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области осуществлять регистрацию прав, сделок и обременений в отношении земельного участка для ведения садоводства, категория земель: земли поселений, общей площадью <данные изъяты> кадастровый (или) условный №-отменить по вступлению решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий О.Н. Сим