Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера адвоката Дегтярева С.П., представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой», действующего на основании доверенности ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» об обязании привести объекты долевого строительства в соответствие с договорами участия в долевом строительстве объектов недвижимости

установил:

Истец ФИО1 обратился в Советский районный суд г. Воронежа с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» с требованием об обязании привести объекты долевого строительства в соответствие с договорами участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что 14.10.2015г. между ним и обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, зарегистрированный 20.10.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №. Объектом долевого строительства являются нежилые помещения № и № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, 7 в секции №, проектной площадью 34,51 кв.м. и 37,36 кв.м., общей площадью 71,78 кв.м. Цена договора истцом оплачена в полном объеме.

25.11.2015г. между обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, зарегистрированный 01.12.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №. Объектом долевого строительства является нежилое помещение № на первом этаже, в секции №, в подъезде № в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, по адресу: <адрес> общей проектной площадью 85,93 кв.м. Цена договора истцом оплачена в полном объеме.

25.12.2015г. между обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, зарегистрированный 30.12.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №. Объектом долевого строительства является нежилое помещение № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, 43, пер. Учительский, 7 в секции №, в подъезде № общей проектной площадью 84,76 кв.м. Цена договора истцом оплачена в полном объеме.

Кроме того, 22.07.2015г. и 16.08.2016г. между истцом ФИО1 и ФИО3 были заключены договоры об уступке права требования исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве объектов недвижимости: нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 30,02 кв.м.; нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 75,26 кв.м. Цена договоров оплачена истцом в полном объеме.

При заключении договоров долевого строительства, нежилые помещения истцом были осмотрены и измерены. Конфигурация помещений и их площади соответствовали проектной документации и описанию объектов по договорам участия в долевом строительстве.

Срок передачи объектов долевого строительства был определен сторонами – I квартал 2016г., однако, до настоящего времени ответчик общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» объекты долевого строительства не передал истцу.

В мае 2017г. в связи с нарушением обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» сроков передачи объекта долевого строительства истец направил ответчику претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательств.

19.06.2017г. при осмотре объектов долевого строительства истцом было обнаружено, что застройщик произвел на объектах долевого строительства незаконные действия в нарушение проекта строительства и договоров долевого участия. В результате указанных действий конфигурация и площади нежилых помещений значительно уменьшились. Урегулировать спор во внесудебном порядке не представилось возможным, что и послужило причиной обращения в суд с настоящим иском.

В связи с чем, истец ссылаясь на п. 1 ст. 450 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ просил суд обязать ответчика общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» привести объект долевого строительства: нежилое помещение № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 34,51 кв.м. в соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости, зарегистрированным 20.10.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №;

нежилое помещение № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 37,36 кв.м. в соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости, зарегистрированным 20.10.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №;

нежилое помещение № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, в подъезде № общей проектной площадью 84,76 кв.м. в соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости, зарегистрированным 30.12.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №;

нежилое помещение № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, общей проектной площадью 85,93 кв.м. в соответствии с договором участия в долевом строительстве объекта недвижимости, зарегистрированным 01.12.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №;

нежилое помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в секции №, общей проектной площадью 30,02 кв.м. в соответствии с договором об уступке права требования, зарегистрированным 01.09.2016г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №;

нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, общей проектной площадью 75,26 кв.м. в соответствии с договором об уступке права требования, зарегистрированным 21.09.2016г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области за №.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В материалах гражданского дела имеется заявление с просьбой о рассмотрении гражданского дела в отсутствие ФИО1 (л.д. 126). Воспользовался своим правом, направив в суд своего представителя, действующего на основании ордера адвоката Дегтярева С.П.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании ордера адвокат Дегтярев С.П. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования. Просил суд удовлетворить их в полном объеме. Полагал заявленные исковые требования законными и обоснованными, в связи с чем настаивал на удовлетворении иска в полном объеме. При этом пояснил, что права истца нарушены ответчиком тем, что границы и площади нежилых помещений, принадлежащих истцу явно не соответствуют условиям договора, следовательно, нарушено качество товара.

Кроме того, пояснил, что ввиду того, что общество с ограниченной ответственностью ООО «БизнесИнвестСтрой» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом), денежные средства, как установлено в договоре участия в долевом строительстве не могут быть взысканы с ответчика ввиду их отсутствия.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой», участвующий в деле на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Просил суд отказать в их удовлетворении в полном объеме. Представил письменные возражения на иск, в которых ссылается на то, что правовых последствий несоответствия фактически построенных помещений договорным, как возможность понуждения дольщиком застройщика к приведению данных помещений в точное соответствие с закрепленными в договорах долевого участия в строительстве конфигурациям и площадям, договорами долевого участия в строительстве не предусмотрено.

Фактическое расположение стен объектов долевого строительства истца не нарушает условий договоров участия в долевом строительстве, следовательно, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие.

Выслушав мнения лиц, участвующих стороны, исследовав материалы гражданского дела, анализируя их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу требований части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Частью 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4 ст. 422 ГК РФ).

Как установлено судом, усматривается из материалов гражданского дела и не оспорено сторонами по делу 14.10.2015г. между обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1 был заключен договор № б/н участия в долевом строительстве объекта недвижимости, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» (Застройщик), имеющий на праве аренды земельные участки, общей площадью 5 457 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный многоэтажный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора, принять объект после ввода дома в эксплуатацию (п. 1.1 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости) (л.д. 35 - 44).

Согласно п. 1.3 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 14.10.2015г. объектом договора является: 1) нежилое помещение № на первом этаже, в секции №, в подъезде № в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 34,51 кв.м.; 2) нежилое помещение № на первом этаже, в секции №, в подъезде № в многоквартирном, многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 37,36 кв.м.; общая площадь помещений № и № составляет 71,87 кв.м.

В пункте 3.1.1 данного договора указана цена объекта долевого строительства – она составила 7 187 000,00 руб.

В соответствии с пунктом 1.7 договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в первом квартале 2016 года.

Таким образом, указанный в договоре объект долевого строительства должен быть передан ответчиком не позднее 31.03.2016г.

Свои обязательства по данному договору ФИО1 исполнил в полном объеме, что подтверждается справкой выданной обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» (л.д. 10).

25.11.2015г. между обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1 был заключен договор № б/н участия в долевом строительстве объекта недвижимости, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» (Застройщик), имеющий на праве аренды земельные участки, общей площадью 5 457 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный многоэтажный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект после ввода дома в эксплуатацию (п. 1.1 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.11.2015г.) (л.д. 61 - 70).

Согласно п. 1.3 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.11.2015г. объектом договора является: нежилое помещение № на первом этаже, в секции №, в подъезде № в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> общей проектной площадью 85,93 кв.м.

В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.11.2015г. указана цена объекта долевого строительства – она составила 8 163 350,00 руб.

Свои обязательства ФИО1 по оплате объекта выполнил своевременно и в полном объеме.

28.12.2015г. между обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1 был заключен договор № б/н участия в долевом строительстве объекта недвижимости, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» (Застройщик), имеющий на праве аренды земельные участки, общей площадью 5 457 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный многоэтажный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект после ввода дома в эксплуатацию (п. 1.1 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 28.12.2015г.) (л.д. 51 - 60).

Согласно п. 1.3 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 28.12.2015г. объектом договора является: нежилое помещение № на первом этаже, в секции №, в подъезде № в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> общей проектной площадью 84,76 кв.м.

В пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 28.12.2015г. указана цена объекта долевого строительства – она составила 8 052 200,00 руб.

Таким образом, указанный в договоре объект долевого строительства должен быть передан ответчиком не позднее 31.03.2017г.

Свои обязательства ФИО1 по оплате объекта выполнил своевременно и в полном объеме.

Как следует из материалов гражданского дела между истцом ФИО1 и ФИО3 были заключены договоры об уступке права требования.

Так, согласно договору об уступке права требования от 22.07.2016г. ФИО3 передала ФИО1 право требования исполнения обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» обязательств по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.11.2015г., заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» на объект недвижимости: на нежилое помещение №В, на первом этаже в секции №, в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенное по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 30,02 кв.м., стоимостью 2 101 400,00 руб. (л.д. 45 - 48).

Согласно договору об уступке права требования от 16.08.2016г. ФИО3 передала ФИО1 право требования исполнения обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» обязательств по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.11.2015г., заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» (л.д. 81 - 94), а также к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве объектах недвижимости дополнительного соглашения от 15.03.2016г., дополнительного соглашения от 23.04.2016г., дополнительного соглашения от 21.07.2016г. к договору о долевом участии в строительстве объекта недвижимости от 25.11.2015г. объекта недвижимости: нежилое помещение № на первом этаже в секции №, в многоквартирном, многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес><адрес>, общей проектной площадью 75,26 кв.м., стоимостью 6 773 400,00 руб. (л.д. 95-100).

Свои обязательства по договорам об уступке права требования от 22.07.2016г. и от 16.08.2016г. ФИО1 выполнил своевременно и в полном объеме, что не оспорено сторонами по делу. Доказательств обратного, суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из материалов гражданского дела судом усматривается, что договоры участия в долевом строительстве многоквартирного многоэтажного жилого дома заключены в письменной форме и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем на каждом из представленных в материалы гражданского дела договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома имеются соответствующие отметки.

Таким образом, факт заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома между истцом ФИО1 и ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» подтверждается материалами гражданского дела и не оспорен ответчиком.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу требований части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу требований части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем, действующее гражданское законодательство предусматривает основания изменения и расторжения договора. Так, согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как усматривается из материалов гражданского дела, истец свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве исполнил, уплатив цену, указанную в договорах б/н от 14.102015г., 25.11.2015г. и 28.12.2015г. в полном объеме. Данные обстоятельства ответчиком по делу не оспорены. Доказательств обратного суду не представлено.

В свою очередь, ответчик свои обязательства по договорам надлежащим образом не исполнил, в установленный п. 1.7 договоров участия в долевом строительстве срок объекты недвижимости истцу не передал.

Из материалов гражданского дела, судом усматривается, что истец ФИО1 обращался в общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» с претензией о нарушении сроков передачи ему объектов долевого строительства и требованиями о предполагаемых сроках сдачи дома в эксплуатацию и выплате неустойки в размере 2 115 134,00 руб. (л.д. 11-13).

В установленные сроки, досудебная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило причиной обращения в суд с настоящим иском.

Не признавая исковые требования, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, представителем ответчика общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой», действующим на основании доверенности ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы строительно – технической экспертизы.

Определением Советского районного суда г. Воронежа от 14.09.2017г. по делу была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой поручить АНО «ПрофЭксперт».

Согласно выводам заключения эксперта № от 27.10.2017г., выполненного АНО «ПрофЭксперт» на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, в помещениях № и №, проектной площадью 85,93 кв.м. и 84,76 кв.м. соответственно, следов, либо иных признаков демонтажа и последующего переноса каких - либо стен (перегородок) не обнаружено.

Между помещениями № и №, проектной площадью 34,51 кв.м. и 37,36 кв.м. соответственно, расположенными на первом этаже секции № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес><адрес>, на потолке, обнаружены следы демонтажа закладных деталей для крепления перегородки, с отверстиями от ранее установленных дюбелей. Причем, вновь возведенная гипсокартонная перегородка, имеет аналогичные крепления к потолку.

Таким образом, обоснованно и достоверно, можно сделать вывод о том, что ранее смонтированную перегородку из гипсокартонных листов по металлическому каркасу, меду нежилыми помещениями № и №, проектной площадью 34,51 кв.м. и 37,36 кв.м. соответственно, расположенными на первом этаже секции № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, демонтировали и выполнили вновь со смещением в сторону помещения № на 960 мм.

Фактическое положение перегородок нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 34,51 кв.м.; нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 37,36 кв.м.; нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, общей проектной площадью 85,93 кв.м.; нежилого помещение № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 84,76 кв.м., оценивалось на соответствие указанных в договорах долевого участия в строительстве от 14.10.2015г., 28.12.2015г. и 25.11.2015г., без учета на момент заключения этих договоров проекта.

Положение перегородок нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 34,51 кв.м.; нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 37,36 кв.м.; нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 85,93 кв.м.; нежилого помещения № на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в секции №, проектной площадью 84,76 кв.м., не соответствует указанному в договорах долевого участия в строительстве от 14.10.2015г., 28.12.2015г. и 25.11.2015г.

Из заключения эксперта № от 27.10.2017г., выполненного АНО «ПрофЭксперт» судом усматривается, что при демонтаже ранее смонтированных перегородок из газосиликатных блоков на стенах должны были остаться следы Т- образных анкеров, как минимум в двух местах по высоте помещения, и следы упругой прокладки или монтажной пены на потолке, а при демонтаже перегородок из гипсокартонных листов – следы отверстий от дюбелей.

При осмотре нежилых помещений, видимых следов на полу и стенах, свидетельствовавших о демонтаже ранее смонтированных перегородок, обнаружено не было.

Между помещениями № и №, на потолке, обнаружены следы демонтажа закладных деталей для крепления перегородки, с отверстиями от ранее установленных дюбелей. Причем, вновь возведенная гипсокартонная перегородка имеет аналогичные крепления к потолку. Таким образом, можно сделать вывод о том, что ранее смонтированную перегородку из гипсокартонных листов по металлическому каркасу, между нежилыми помещениями № и №, демонтировали и выполнили вновь со смещением в сторону помещения № на 960 мм.

Кроме того, в заключении эксперта № от 27.10.2017г., выполненном АНО «ПрофЭксперт» установлено, что положение стен (перегородок) в графических приложениях к Договорам долевого строительства указаны схематично и оценить их точное проектное положение не представляется возможным, так как схемы представлены не в масштабе, без указания габаритных размеров стен (перегородок) и привязок к разбивочным осям или несущим конструкциям. Фактическое и договорное положение стен (перегородок) оценивалось с ориентиром на их положение относительно монолитных колонн каркаса здания.

Выводы, изложенные в заключении эксперта № от 27.10.2017г., выполненном АНО «ПрофЭксперт» сторонами оспорены не были.

Предъявление иска мотивировано тем, что общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой», незаконно, без каких-либо объективных оснований, в нарушение проекта строительства и договоров долевого участия осуществил изменение объектов долевого строительства, тем самым, ухудшив их состояние и значительно уменьшив. Полагает, что ответчиком в одностороннем порядке были изменены условия договора.

Анализируя в совокупности материалы гражданского дела, суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов гражданского дела усматривается, что до настоящего времени объект долевого строительства не введен в эксплуатацию, в связи с чем нежилые помещения не передавались истцу по акту приема – передачи.

Положения договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости, а именно п. 1.4.1 и 1.4.2 прямо предусматривают, что фактическая площадь объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома может измениться как в сторону увеличении, так и в сторону уменьшения.

Как установлено в статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд исходит из того, что договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости б/н от 14.10.2015г., 25.11.2015г. и 28.12.2015г., заключенные между истцом и ответчиком являются действующими, прошли соответствующую государственную регистрацию (правовую экспертизу регистрирующего органа) и в настоящее время сторонами по делу не оспорены.

Как следует из договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости б/н от 14.10.2015г., 25.11.2015г. и 28.12.2015г., заключенных между ООО «БизнесИнвестСтрой» и ФИО1, а именно п. 1.4.2 которым предусмотрено, если фактическая площадь объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома будет меньше общей проектной площади, указанной в п.1.3 договора, то застройщик обязан в течение тридцати банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления участника, возвратить участнику разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта, указанной, в п.3.1 настоящего договора.

Из изложенного следует, что участник договора вправе требовать возврата разницы превышения уплаченной им суммы.

При этом, судом отмечается, что такое требование истцом заявлено в претензии от 18.09.2017г., адресованной руководителю общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой», в которой истец ФИО1 указывает, что фактическая площадь нежилого помещения № на 1 этаже в секции № в подъезде № в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> общей проектной площадью 84,76 кв.м. равна 65,2 кв.м., что на 19,56 кв.м. меньше оплаченной по договору, в связи с чем он просит возвратить разницу в цене на сумму 1 858 200,00 руб.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом при рассмотрении настоящего гражданского дела, выбран способ защиты нарушенного права, не предусмотренный договором, в связи с чем, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать.

Однако, истец не лишен права выбрать иной способ защиты своих нарушенных прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ.

Частью 1 статьи 11 ГК РФ предусмотрено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

По смыслу ст. 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В силу положений ст. ст. 55 - 57 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио-и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Из системного толкования ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По мнению суда, довод представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера адвоката Дегтярева С.П. о том, что истцу передан товар, качество которого не соответствует условиям договора и проектной документации, является несостоятельным, поскольку, как усматривается из материалов гражданского дела и не оспаривается сторонами по делу многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> вплоть до настоящего времени не введен в эксплуатацию, следовательно, объекты недвижимости не были переданы истцу и как следствие говорить о передаче товара ненадлежащего качества преждевременно.

Кроме того, как из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости, так и из материалов гражданского дела, судом не усматривается целевое назначение объектов недвижимости, в связи с чем не возможно определить его пригодность для предусмотренного договором использования.

На основании ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом учитываются положения п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Довод представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера адвоката Дегтярева С.П. о том, что ответчик общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» своими действиями злоупотребляет правом, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, по мнению суда, не нашел своего подтверждения.

Об отсутствии злоупотребления правом со стороны ответчика общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» говорят выводы заключения эксперта № от 27.10.2017г., выполненного АНО «ПрофЭксперт», согласно которым не установлен демонтаж и последующий перенос стен. Из заключения эксперта судом усматривается только наличие демонтажа и последующего переноса перегородки, расположенной между двумя помещениями принадлежащими истцу ФИО1

По мнению суда, демонтаж и последующий перенос указанной перегородки не может быть расценен судом как злоупотреблением правом, поскольку указанная перегородка находится между помещениями, принадлежащими истцу, которую он, после передачи ему объектов недвижимости по акту приема - передачи, после ввода в эксплуатацию жилого дома может по собственному усмотрению демонтировать или перенести, тем самым увеличив или уменьшив площадь того или иного нежилого помещения, принадлежащего истцу.

Так же судом отмечается, что приложением № к Договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 28.12.2015г. (л.д. 58) предусмотрено передвижение стен в нежилом помещении № (по оси «Г») на 2,5 метра в сторону 3 подъезда.

В связи с чем суд принимает во внимание пояснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой», действующего на основании доверенности ФИО2 о передвижении стен в нежилом помещении № (по оси «Г») на 2,5 метра в сторону 3 подъезда и как следствие, перемещение иных перегородок в связи с возникшей технической необходимостью, в том числе необходимостью размещения коммуникаций (водопровод, отопление, канализация).

Довод представителя истца ФИО1, действующего на основании ордера адвоката Дегтярева С.П. о том, что ответчик общество с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» 15.11.2017г. обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом), в связи с чем не представляется возможным взыскать с ответчика денежные средства, по мнению суда, является необоснованным, поскольку, согласно определению Арбитражного суда Воронежской области от 22.11.2017г. заявление общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» о признании его несостоятельным (банкротом) оставлено без движения и кроме того, в случае признания ответчика общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» несостоятельным (банкротом) истец не лишен возможности взыскания денежных средств за счет реализации имущества должника.

Каких – либо доводов о недостаточности имущества или об отсутствии имущества у должника на которое может быть наложено взыскание, истцом и его представителем не представлено.

Кроме того, в суд поступило заявление Автономной некоммерческой организации «ПрофЭксперт» о возмещении расходов по оплате судебной экспертизы в размере 48 000,00 руб.

Согласно ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению (отделу) Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Судом установлено, что определением Советского районного суда г. Воронежа от 14.09.2017г. по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» об обязании привести объекты долевого строительства в соответствие с договорами участия в долевом строительстве объектов недвижимости была назначена судебная экспертиза. Расходы по проведению судебной экспертизы были возложены на ответчика.

Во исполнение определения Советского районного суда г. Воронежа от 14.09.2017г. судебная экспертиза была произведена, что подтверждается заключением № от 27.10.2017г., составленным Автономной некоммерческой организацией «ПрофЭксперт».

Однако, до настоящего времени, ответчик не произвел оплату судебной экспертизы.

Учитывая, что требования истца о взыскании страхового возмещения не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, следовательно, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с истца.

Таким образом, с истца ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации «ПрофЭксперт» подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы, назначенной определением Советского районного суда г. Воронежа от 14.09.2017г. в размере 48 000,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» об обязании привести объекты долевого строительства в соответствие с договорами участия в долевом строительстве объектов недвижимости отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации «ПрофЭксперт» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 48 000 (сорок восемь тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: М.В. Шатских

Мотивированное решение суда

составлено 04.12.2017г.