Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, встречное исковое заявление ФИО1 к Управлению муниципального имущества г. Пензы о признании договора аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества г. Пензы обратилось в суд с названным иском, указав, что 27.06.2018 г. Управление муниципального имущества администрации г. Пензы заключил с ФИО1 договор № 331 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды предоставляется земельный участок с кадастровым номером Номер , площадью 1101 кв. м., расположенный по адресу: Адрес под физкультурно- оздоровительные комплексы. Участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 27.06.2018 года.

Согласно п. 2.2 указанного договора ежегодная арендная плата за пользование участком составляет 1 109 800 руб. Согласно п. 2.5 арендная плата за второй и последующий годы вносится ежемесячно не позднее 10- го числа месяца включительно, за который производится платеж. Но в нарушение норм ГК РФ, а также договорных обязательств, ответчик не исполнил свою обязанность по своевременному внесению арендной платы. За арендатором ФИО1 образовалась задолженность за период с июня 2019 г. по февраль 2020 г. в сумме 554 900,02 руб. Пунктом 4.1. договора установлена ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы путем начисления пени в размере, равном 0,3 % от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Таким образом, размер пени за период с 11.07.2019 по 29.02.2020 составляет 13 498,41 руб.

20.05.2020 УМИ г.Пензы в адрес арендатора была направлена претензия № 7/2267, в соответствии с которой ответчику было предложено в добровольном порядке погасить возникшую задолженность по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства. Однако до настоящего времени обязанности арендатора в этой части не исполнены.

Согласно решению Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. № 55-6/5 Управление муниципального имущества г. Пензы наделено полномочиями Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы и Управления муниципального имущества администрации города Пензы по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжением муниципальным имуществом города Пензы, а также по сделкам, предметом которых являются земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно п. 1.1 ст. 44.1 Устава г. Пензы Управление муниципального имущества г. Пензы осуществляет полномочия, связанные владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы, в соответствии с федеральными законами, законами Пензенской области и решениями Пензенской городской Думы. Согласно п. 1.8 Положения об Управлении муниципального имущества г. Пензы, утвержденного постановлением администрации г. Пензы от 169.09.2019 № 1775, Управление вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности по входящим в его компетенцию вопросам, выступать истцом и ответчиком в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно п. 2.2.7 Положения Управление муниципального имущества г. Пензы заключает от имени муниципального образования сделки, связанные с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделки по купле- продаже, передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование, передаче в доверительное управление муниципального имущества г. Пензы, соглашений об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы.

Управление муниципального имущества города Пензы просило суд взыскать с ФИО1 в бюджет Муниципального образования «город Пенза» задолженность по арендной плате за период с июня 2019 г. по февраль 2020 г. в сумме 554 900,02 руб. и пени за период с 11.07.2019 по 29.02.2020 в сумме 13 498,41 руб.

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ принимает встречный иск в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования.

ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к Управлению муниципального имущества г. Пензы, указав, что между ним и Управлением муниципального имущества города Пензы на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 08.16.2018 (лот. № 1) заключен договор аренды земельного участка №331. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2018 за Номер .

Согласно п.1.1 вышеназванного договора арендодатель предоставляет во временное пользование за плату земельный участок площадью 1101 кв. м., кадастровый номер Номер , по адресу: Адрес , категория земель - земли населенных пунктов. Участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования - зона малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным правилами землепользования и застройки в городе Пензе. Разрешенное использование - физкультурно-оздоровительные комплексы (п. 1.2. договора). В соответствии с п. 3.2.1 арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п.1.2. договора.

Срок действия договора в силу п. 2.1. договора с 27.06.2018 по 26.02.2021.

В соответствии с п. 2.2. договора размер ежегодной арендной платы составляет 1 109 800 руб. Данная сумма была оплачена им, что подтверждается чек-ордером от 01.06.2018, чек - ордером от 04.07.2018.

После осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка в ноябре 2018 года он обратился в проектную организацию ООО «Пензагражданпроект» для подготовки предпроектного предложения для разработки проектной документации для строительства объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером Номер - физкультурно- оздоровительные комплексы.

Письмом от 20.12.2018 г. ООО «Пензагражданпроект» сообщило о невозможности проектирования объекта - физкультурно-оздоровительный комплекс на земельном участке с кадастровым номером Номер в силу невозможности соблюдения требований Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5, и требований СП 383.1325 800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования».

22.10.2019 г. выдан градостроительный план земельного участка № 7205, подготовленный Управлением градостроительства и архитектуры города Пензы. На чертеже градостроительного плана земельного участка определено место допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

В ноябре 2019 года он повторно обратился в проектную организацию ООО «Пензагражданпроект» для разработки проектной документации с приложением градостроительного плана земельного участка. Письмом от 17.01.2020 г. ООО «Пензагражданпроект» ответило о невозможности проектирования объекта с учетом требований градостроительного регламента территориальной зоны Ж-1 Правил землепользования и застройки города Пензы, градостроительного плана № 7205 от 22.10.2019, конфигурации земельного участка, его площади и наличия охранных зон, расположения объекта на смежном земельном участке с кадастровым номером Номер , требований СП 383.1325 800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования».

Вид разрешенного использования арендованного земельного участка – физкультурно - оздоровительные комплексы. В соответствии с п. 3.6 СП 383.1325 800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования» комплекс физкультурно- оздоровительный (ФОК): Крытый специализированный или многофункциональный объект спортивного назначения, в состав помещений которого входят различные спортивные зоны, предназначенные для проведения физкультурно- оздоровительных занятий, а также необходимое количество вспомогательных и технических помещений, обеспечивающих безопасное функционирование объекта.

Между тем, размер земельного участка, его конфигурация, наличие охранных зон, место допустимого размещения объекта согласно градостроительному плану не позволяет осуществить проектирование и строительство здания физкультурно-оздоровительного комплекса, пригодного для пребывания людей и проведения в нем физкультурно- оздоровительных занятий.

Он принял по акту приема-передачи 27.06.2018 земельный участок, который невозможно использовать его по целевому назначению. К освоению земельного участка - строительству объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка он не приступил в связи с тем, что на арендованном земельном участке размещение физкультурно-оздоровительного комплекса не представляется возможным.

На основании изложенного, просил признать договор аренды земельного участка № 331 от 27.06.2018, заключенный между ним и Управлением муниципального имущества города Пензы недействительным.

В уточнениях к иску Управление муниципального имущества г. Пензы просило суд взыскать с ФИО1 сумму задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 08.10.2020 в размере 1 226 150 руб., пени за период с 11.07.2019 по 08.10.2020 в размере 25 579,05 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.10.2020 по 25.05.2021 в размере 33 711,55 руб.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Управления муниципального имущества города Пензы по доверенности ФИО2 просила первоначальный иск удовлетворить, встречный иск оставить без удовлетворения.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1- ФИО3, просила удовлетворить встречный иск, признать договора аренды недействительным и отказать в иске УМИ г.Пензы о взыскании задолженности по арендной плате.

Представители третьих лиц администрации г. Пензы, Управления градостроительства и архитектуры г.Пензы, ФИО4, МУП ОГСАГ и ТИ, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 44.1 п. 1 пп. 1.7 Устава города Пензы к компетенции Управления муниципального имущества города Пензы отнесено заключение от имени муниципального образования сделок, связанных с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделки по купле-продаже, передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование, передаче в доверительное управление муниципального имущества города Пензы, соглашений об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы.

В соответствии с п. 2.2.1. Положения об Управлении муниципального имущества города Пензы, утвержденного Постановлением администрации г.Пензы от 16.09.20 19 № 1775 Управление осуществляет полномочия, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы, в соответствии с федеральными законами, законами Пензенской области и решениями Пензенской городской Думы; заключает от имени муниципального образования сделки, связанные с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделки по купле-продаже, передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование, передаче доверительное управление Муниципального имущества города Пензы, соглашений об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы (п. 2.2.7); в соответствии с законодательством представляет интересы муниципального образования город Пенза в организациях всех форм собственности по вопросам установленной компетенции, выступает истцом и ответчиком в судах по вопросам, отнесенным к полномочиям Управления (п. 2.2.24); Управление вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности по входящим в его компетенцию вопросам, выступать истцом и ответчиком в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.1.8.).

Положением об Управлении муниципальным имуществом администрации города Пензы, утвержденным Решением Пензенской городской Думы от 30.10.2015 N 301-13/6 "О внесении изменений в решение Пензенской городской Думы от 29.05.2009 N 55-6/5 "О создании Управления муниципального имущества администрации города Пензы", в редакции, действующей на момент заключения спорного договора аренды предусмотрено, что Управление в соответствии с законодательством представляет интересы администрации города Пензы при осуществлении сделок, связанных с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделок по купле-продаже, передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование, передаче в доверительное управление муниципального имущества города Пензы, соглашений об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы; на основании решений администрации города Пензы оформляет сделки по передаче в собственность бесплатно, передаче в бессрочное пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы (пп. 10 п. 2 статьи 2).

Согласно ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что 27.06.2018 между Управлением муниципального имущества города Пензы и ФИО1 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 08.16.2018 (лот. № 1), заключен договор аренды земельного участка №№331. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2018г. за Номер .

Согласно п.1.1. вышеназванного договора, арендодатель предоставляет во временное пользование за плату земельный участок площадью 1101 кв. м., кадастровый Номер , по адресу: Адрес , категория земель - земли населенных пунктов. Участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования - зона малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным правилами землепользования и застройки в городе Пензе. Разрешенное использование - физкультурно-оздоровительные комплексы (п. 1.2. договора). В соответствии с п. 3.2.1. арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п.1.2. Договора. Срок действия договора в силу п. 2.1. договора с 27.06.2018 по 26.02.2021.

В соответствии с п. 2.2. договора размер ежегодной арендной платы составляет 1109 800 руб.

Данная сумма была оплачена ФИО1 чеком-ордером от 01.06.2018, чеком-ордером от 04.07.2018.

После осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка в ноябре 2018 года ФИО1 обратился в проектную организацию 000 «Пензгражданпроект» для подготовки проектного предложения для разработки проектной документации для строительства объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка кадастровый Номер - физкультурно- оздоровительные комплексы.

Письмом от 20.12.2018 г 000 «Пензгражданпроект» сообщило о невозможности проектирования объекта - физкультурно-оздоровительный комплекс на земельном участке с кадастровым номером Номер в силу невозможности соблюдения требований Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5, и требований СП 383.1325 800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования».

Получив указанную информацию ФИО1 совместно с ФИО4, являющимся арендатором земельного участка, кадастровый Номер , с разрешенным использованием физкультурно-оздоровительные комплексы, площадью 1500 кв. м., расположенный по адресу: Адрес , на основании договора уступки права аренды земельного участка от 09.09.2016 (дата государственной регистрации 11.10.2017, номер государственной регистрации Номер ), обратился в администрацию города Пензы с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером Номер площадью 2601 кв. м., для целей использования- физкультурно-оздоровительный комплекс. Данный земельный участок образовался путем объединения земельного участка с кадастровым номером Номер

Письмом от 21.02.2019 г. № 476 Главы администрации города Пензы отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером Номер в аренду.

В ноябре 2019 года ФИО1 повторно обратился в проектную организацию ООО «Пензгражданпроект» для разработки проектной документации с приложением градостроительного плана земельного участка.

Письмом от 17.01.2020 г. ООО «Пензгражданпроект» ответило о невозможности проектирования объекта с учетом требований градостроительного регламента территориальной зоны Ж-1 Правил землепользования и застройки города Пензы, градостроительного плана № 7205 от 22.10.2019, конфигурации земельного участка, его площади и наличия охранных зон, расположения объекта на смежном земельном участке с кадастровым номером Номер , требований СП 383.1325 800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования». Вид разрешенного использования арендованного земельного участка – физкультурно - оздоровительные комплексы. В соответствии с п. 3.6 СП 383.1325 800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования» комплекс физкультурно- оздоровительный (ФОК): Крытый специализированный или многофункциональный объект спортивного назначения, в состав помещений которого входят различные спортивные зоны, предназначенные для проведения физкультурно- оздоровительных занятий, а также необходимое количество вспомогательных и технических помещений, обеспечивающих безопасное функционирование объекта. Между тем, размер земельного участка, его конфигурация, наличие охранных зон, место допустимого размещения объекта согласно градостроительному плану не позволяет осуществить проектирование и строительство здания физкультурно-оздоровительного комплекса, пригодного для пребывания людей и проведения в нем физкультурно- оздоровительных занятий.

Судом установлено, что извещение Управления муниципального имущества администрации города Пензы о проведении открытого аукциона, назначенного 13 июня 2018 года на 15.00, на право заключения договоров аренды земельных участков из состава земель населенных пунктов в разделе лот № 1 (земельный участок площадью 1101 кв. м. кадастровый Номер ) содержит данные о том, что по земельному участку ограничений в использовании и обременений правами третьих лиц нет.

ФИО1 принял по акту приема-передачи 27.06.2018 земельный участок.

Вместе с тем, согласно сведениям из ООО «Пензгражданпроект» размер земельного участка, его конфигурация, наличие охранных зон, место допустимого размещения объекта согласно градостроительному плану не позволяет осуществить проектирование и строительство здания физкультурно-оздоровительного комплекса, пригодного для пребывания людей и проведения в нем физкультурно- оздоровительных занятий.

Согласно сведениям, содержащимся в Градостроительном плане земельного участка кадастровый Номер № 7205 от 22.10.2019, значительная часть участка находится в границах зон действия публичных сервитутов.

В порядке ст. 79 ГПК РФ, по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта Н.А. №45/27.1 от 21.04.2021 АНО «Пензенская ЛСЭ», которая также поддержала свое заключение при допросе в судебном заседании, размещение на земельном участке с кадастровым номером Номер , площадью 1101 кв. м., расположенный по адресу: Адрес , под физкультурно - оздоровительные комплексы, согласно требованиям нормативно-технической документации невозможно. При проведении судебной строительно - технической экспертизы установлено, что общая площадь места допустимого размещения здания составляет 362 кв. м. (два контура 237 кв. м. и 125 кв. м.), ограничения земельного участка составляют площадь 739 кв.м. (67% от общей площади земельного участка). Размер самого большого по площади контура 7 -14 м. в ширину и 22 м. в длину, зауженные части земельного участка не позволяют разместить объект, кроме того, расстояние от здания (кадастровый Номер ), расположенного на смежном земельном участке кадастровый Номер и местом допустимого размещения объекта на спорном земельном участке составляет 4,82 кв.м., что не соответствует требованиям пожарной безопасности п. 4.3 СП 4.13130.2013.Экспертом указано, что размер земельного участка кадастровый Номер , площадью 1101 кв.м. не соответствует минимальной площади земельного для ФОК (4500 кв. м.) согласно СП 383.1325800.2018.

В заключении эксперта указано, что осуществить строительство физкультурно- оздоровительно комплекса на земельном участке кадастровый Номер , площадью 1101 кв. м., расположенном по адресу: Адрес , категория земель- земли населенных пунктов с соблюдением требований действующего законодательства на момент заключения договора аренды и возможности проектирования объекта с учетом требований градостроительного регламента территориальной зоны Ж-1 Правил землепользования и застройки города Пензы, градостроительного плана № 7205 от 22.10.2019, невозможно.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 не может использовать спорный земельный участок по назначению, а именно для строительства ФОКа, поскольку имеются ограничения для строительства объекта капитального строительства.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с п. 1, пп. 1 и абз. 1 пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (ч. 4 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации к ограничениям прав на землю, в частности, относятся особые условия и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 82 постановления Пленума ВС РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату. Возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению недопустимо.

Поскольку арендованный ФИО1 земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению (под строительство физкультуро-оздоровительного комплекса), в связи с наличием охранной зоны на момент заключения договора аренды, при этом указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, суд приходит к выводу об ответственности арендодателя - истца по делу - за недостаток переданного в аренду с торгов имущества, и как следствие к обоснованности требования о признании сделки недействительной.

ФИО1 лишен возможности использовать земельный участок кадастровый Номер площадью 1101 кв. м., находящийся в аренде на основании договора аренды № 331 от 27.06.2018, в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка - физкультурно-оздоровительные комплексы (п. 1.2 договора), а также иного использования земельного участка в силу прямого запрета, содержащегося в самом договоре (п. 3.2.1 договора) и земельном законодательстве, поскольку в соответствии с п.17 ст. 39.8. Земельного кодекса РФ, внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка, не допускается.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка № 331 от 27.06.2018 установлено, что договор действует с 27.06.2018 по 26.02.2021 (2 года 8 месяцев).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.20 15 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться только законом (пункт 3 статьи 610 ГК РФ). В части 1 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Данная норма права является императивной и не предоставляет право

муниципальному образованию самостоятельно определять срок действия договора аренды, в том числе уменьшать или увеличивать срок, указанный в законе, следовательно, оспариваемый договор совершен с нарушением земельного законодательства и является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ.

Довод УМИ г.Пензы о пропуске срока на обращение с требованием о признании договора аренды недействительным, отклоняется судом, в связи с тем, что спорный договор аренды заключен 27.06.2018 и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" требования о признании недействительными ничтожных сделок могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, т.е. в течение трех лет с момента исполнения сделки.

Довод представителя истца в части отсутствия оснований для расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по причине того, что истец самостоятельно выбрал земельный участок для определенных целей, судом не может быть принят, так как пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п. 4 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, приведенные нормы права возлагают обязанность на владельца земельного участка по предоставлению арендатору необходимой информации о данном объекте, включая существующие обременения и ограничения.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На день рассмотрения спора договор в установленном порядке сторонами расторгнут, однако в материалах дела имеется соглашение от 02.11.2020г. о расторжении договора №331 от 27.06.2018г. с протоколом разногласий, в котором ФИО1 указывает, что причиной к досрочному расторжению договора с 08.10.2020г. послужила невозможность использовать данный земельный участок по назначению. Сведения о расторжении внесены в Управление Росреестра по Пензенской области, акт приема-передачи земельного участка не подписан.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату ( п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В связи с вышеизложенным, суд полагает возможным признать договор аренды №331 от 27.06.2018, заключенный между Управлением муниципального имущества г.Пензы и ФИО1, недействительным, требование Управления муниципального имущества г.Пензы о взыскании суммы задолженности с ФИО1 по арендной плате за период с 01.06.2019 по 08.10.2020 в размере 1 226 150 руб., пени за период с 11.07.2019 по 08.10.2020 в размере 25 579,05 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.10.2020 по 25.05.2021 в размере 33 711,55 руб. оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО1 к Управлению муниципального имущества г. Пензы о признании договора аренды земельного участка недействительным - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка №331 от 27.06.2018, заключенный между Управлением муниципального имущества г.Пензы и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья Ю.В.Петрова

Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2021 года