Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Чередниченко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.Т.В. к АО «Банк Жилищного Финансирования», Финансовому управляющему Г.А.А. – С.Ю.С. о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец В.Т.В. обратилась в Центральный районный суд г. Омска с иском к АО «Банк Жилищного Финансирования», Финансовому управляющему Г.А.А. – С.Ю.С. о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование иска указано, что решением Арбитражного суда Омской области от 19.06.2020 года Г.А.А. признана несостоятельной (банкротом) в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на пять месяцев (до ДД.ММ.ГГГГ), финансовым управляющим утверждена С.Ю.С. Истец является участником долевой собственности жилого помещения, в размере 2/3 доли, расположенного по адресу: , общей площадью 57,9 кв.м., кадастровый №. Согласно выписке из ЕГГРН от ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Центрального районного суда г. Омска от 19.09.2020 года по делу № 2-2504/2020. ДД.ММ.ГГГГ АО «Банк Жилищного Финансирования» зарегистрировало право собственности на часть квартиры по адресу: размере 1/3 доли на основании акта приема-передачи залогового имущества, нереализованного на торгах от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела о банкротстве №А46-6208/2020 об отступном. Указанное имущество передано финансовым управляющим Г.А.А. – С Ю.С. банку в счет погашения задолженности, без проведения повторных публичных торгов. Учитывая, что договор купли-продажи доли квартиры по адресу: , заключенный между финансовым управляющим Г.А.А. и АО «Банк Жилищного Финансирования» зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, с указанной даты у истца возникло право на обращение в суд с настоящим иском. Трехмесячный срок на обращение в суд с требованием о переводе на В.Т.В. прав и обязанностей покупателя истекает ДД.ММ.ГГГГ.

Просит перевести на истца права и обязанности АО «Банк Жилищного Финансирования» как собственника квартиры в размере 1/3 доли, расположенной по адресу: , общей площадью 57,9 кв.м, кадастровый № (л.д. 2-3).

В судебном заседании истец В.Т.В. участия не принимала, извещена надлежащим образом.

Представитель истца, действующий на основании доверенности (л.д. 7) П.И.Г., исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнил, что истцу В.Т.В. принадлежит право преимущественной покупки 1/3 доли в жилом помещении, поскольку она является собственником 2/3 доли. Было принято решение о продажи доли с публичных торгов. Истец была уведомлена о назначении первых публичных торгов. В свою очередь, истец направила конкурсному управляющему письмо, в котором указала, что ей принадлежит преимущественное право покупки и она готова выкупить 1/3 доли жилого помещения. Более сообщений в адрес истца не поступила. Сведений о проведении публичных торгов повторно в адрес истца не поступало. Истец полагала, что поскольку она уведомила о преимущественном праве и готовности выкупить долю, ей будет предложена такая возможность. Однако, впоследствии стало известно, что торги не состоялись и банк забрал предмет залога нереализованный с торгов. Истец обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском о признании передачи доли в квартире в процедуре реализации имущества недействительной сделкой. В удовлетворении требований было отказано, поскольку нарушено право преимущественной покупки. Трехмесячный срок не считают пропущенным, поскольку истец узнала о нарушенном праве с момента регистрации в ЕГРН права собственности за банком, то есть, ДД.ММ.ГГГГ. До этого времени она полагала, что ее право не будет нарушено и ей будет предложено купить долю. Не считает, что истец должна была участвовать в торгах, она ожидала предложения, считала, что ее преимущественное право будет учтено.

Представитель ответчика АО "Банк Жилищного Финансирования" участия в судебном заседании не принимал, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором указал, что определение Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-6208/2020 требования банка включены в третью очередь реестра требований кредиторов. Проведены торги ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, но не состоялись в связи с отсутствием заявок. Финансовым управляющим проведены торги в форме публичного предложения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ни одна заявка не поступила. ДД.ММ.ГГГГ банк выразил согласие об оставлении предмета залога. Считают, что в удовлетворении требований истца необходимо отказать, поскольку Закон «О банкротстве» не содержит положения о преимущественном праве покупки. Истец имел право участвовать в торгах, проводимых в рамках процедуры реализации имущества должника. В удовлетворении требований просил отказать в полном объеме (л.д. 52).

Ответчик финансовый управляющий Г.А.А. - С.Ю.С. участия в судебном заседании не принимала, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. В материалы дела представила письменный отзыв, в котором указала, что сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов. В связи с тем, что все этапы торгов признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, финансовый управляющий не направлял в адрес истца предложение о заключении договора. Так же Закон «О банкротстве» не содержит положения о преимущественном праве покупки. Заявитель мог участвовать в торгах (л.д. 144-145).

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании ч. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 указанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: принадлежит на праве собственности В.Т.В. (2/3 доли) и АО «Банк Жилищного Финансирования» (1/3 доли), что подтверждается выпиской ЕГРН (л.д. 121-124).

Решением Арбитражного суда Омской области по делу №А46-6208/2020 от ДД.ММ.ГГГГГ.А.А. признан несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утверждена С Ю.С.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца В.Т.В. направлено уведомление о том, что залоговый кредитор АО «Банк Жилищного Финансирования» определил порядок продажи реализации имущества должника – Г.А.А. Сообщено, что торги по реализации 1/3 доли в квартире по адресу: состоятся в электронной форме на ЭТП АО «Новые информационные сервисы» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81).

Торги признаны несостоявшимися, поскольку не были представлены заявки на участие в торгах.

ДД.ММ.ГГГГ проведены повторные торги. Начальная цена составила 596700 рублей. Сведений об извещении истца о проведении повторных торгов в материалах дела не имеется. Торги так же признаны несостоявшимися, поскольку не были представлены заявки на участие в торгах (л.д. 151-152).

В адрес АО «Банк Жилищного Финансирования» направлено предложение об оставлении предмета залога за собой. ДД.ММ.ГГГГ банк уведомил финансового управляющего от отказе оставить за собой нереализованное имущество и настаивал на проведении торгов в форме публичного предложения (л.д. 85,86).

Проведены торги в форме публичного предложения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что не было представлено ни одной заявки на участие в торгах, организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися и предложено банку оставить предмет залога за собой (л.д. 87-90).

ДД.ММ.ГГГГ банк принял решение об оставлении нереализованного предмета залога за собой о чем уведомил конкурсного управляющего. ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на 1/3 зарегистрировано за банком (л.д. 91,92).

Стороной истца в материалы дела представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в адрес финансового управляющего С Ю.С. в котором В.Т.В. сообщает, что является собственником 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу . Просит учесть преимущественное право покупки доли собственником (л.д. 139).

Таким образом, истец уведомила финансового управляющего о готовности выкупить 1/3 доли квартиры на основании преимущественного права покупки, еще до того, как было принято решение о проведении торгов.

Ответчик финансовый управляющий Г.А.А. - С Ю.С. не исполнила возложенную на нее законом обязанность об извещении сособственника доли в квартире о продаже доли иному лицу с указанием цены и других условий, не обеспечила при совершении сделки соблюдение права истца о преимущественной покупки доли.

В опровержении доводов стороны истца ответчики указывают, что продажа имущества должника, в том числе, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, проводится исключительно в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве и не предусматривает возможность реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на имущество должника, предусмотренного ст. 250 ГК РФ.

Суд с указанными доводами согласиться не может, поскольку реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом «О банкротстве», не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником общей собственности доли в праве, принадлежащей должнику; ГК РФ и Законом о банкротстве не установлены ограничения права сособственника недвижимого имущества на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности, принудительно продаваемой на торгах.

Как разъяснено в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при предъявлении иска о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав покупателя по договору истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Согласно п. 3 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость имущества, передаваемого в собственность, составила 537030 рублей (л.д. 92).

В ходе рассмотрения настоящего искового заявления истец в материалы дела предоставила платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 537030 рублей (л.д. 143).

Материалами дела подтверждено, что истец не отказывалась от покупки 1/3 доли квартиры. Более того, своевременно, до проведения первых торгов истец уведомила финансового управляющего о готовности приобрести долю по преимущественному праву покупки. Сведений о том, что истцу было предложено выкупить долю, как сособственнику, материалы дела не содержат. Так же истец доказала свою добросовестность и финансовую возможность приобрести указанную долю, путем размещения на депозите Управления судебного департамента Омской области денежных средств.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что доводы истца о нарушении его преимущественного права при продаже 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за 537030 рублей являются обоснованными, данные обстоятельства подтверждены письменными доказательствами, отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Истец была уведомлена надлежащим образом о проведении первых торгов. Но при этом, В.Т.В. заблаговременно уведомила финансового уполномоченного о наличии преимущественного права и о своем желании выкупить долю, воспользовавшись своим преимущественным правом. Сообщение о проведении торгов не является предложением о выкупе доли лицу, имеющему преимущественное право выкупа доли в спорном объекте. В связи с тем, что торги не состоялись, она обоснованно добросовестно полагала и ожидала поступления в ее адрес предложения о покупке доли по определенной цене. Стороной ответчика истец не уведомлялась об оставлении имущества за банком. О нарушенном праве узнала только с момента регистрации права собственности банка на спорную на 1/3 доли, то есть, ДД.ММ.ГГГГ. Настоящее исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок на обращение не пропущен. Иного со стороны ответчика не заявлено и не доказано. Стороной ответчика не надлежащее исполнение своей обязанности по извещению других участников долевой собственности и соблюдению прав истца, имеющего преимущественное право выкупа доли в праве собственности на указанный объект недвижимости.

Таким образом, исковые требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Надлежит удовлетворив исковые требования, перевести на В.Т.В.ДД.ММ.ГГГГ года рождения права и обязанности покупателя 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: общей площадью 57,9 кв.м., кадастровый №, принадлежащих АО «Банк Жилищного Финансирования» на основании результатов публичных торгов, организованных финансовым управляющим Г.А.А. - С.Ю.С. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с В.Т.В. в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» внесенные на депозитный счет Управления Судебного департамента Омской области по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в обеспечение исковых требований по делу № 2-2622/2022 в размере 537030 (пятьсот тридцать семь тысяч тридцать) рублей.

При этом, с учетом разъяснения п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, решение суда является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре права собственности АО «Банк Жилищного Финансирования» на 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: общей площадью 57,9 кв.м., кадастровый № и регистрации права собственности В.Т.В. на 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: общей площадью 57,9 кв.м., кадастровый №.

Решение суда является основанием для перечисления денежных средств в размере 537030 (пятьсот тридцать семь тысяч тридцать) рублей с депозитного счета Управления Судебного департамента Омской области в АО «Банк Жилищного Финансирования» по представленным АО «Банк Жилищного Финансирования» реквизитам.

Судебные расходы к взысканию при рассмотрении иска истцом не заявлялись.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования В.Т.В. к АО «Банк Жилищного Финансирования», Финансовому управляющему Г.А.А. – С.Ю.С. о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить полностью.

Перевести на В.Т.В.ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина права и обязанности покупателя 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: общей площадью 57,9 кв.м., кадастровый №, принадлежащих АО «Банк Жилищного Финансирования» на основании результатов публичных торгов, организованных финансовым управляющим Г.А.А. - С.Ю.С. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с В.Т.В. в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» внесенные на депозитный счет Управления Судебного департамента Омской области по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в обеспечение исковых требований по делу № 2-2622/2022 в размере 537030 (пятьсот тридцать семь тысяч тридцать) рублей.

Решение суда является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре права собственности АО «Банк Жилищного Финансирования» на 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: общей площадью 57,9 кв.м., кадастровый № и регистрации права собственности В.Т.В. на 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: общей площадью 57,9 кв.м., кадастровый №.

Судебные расходы к взысканию при рассмотрении иска истцом не заявлялись.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Н. Эннс

Решение суда в окончательной форме принято: 19 июля 2022 года.