Гражданский кодекс часть 1

Находкинский городской суд <.........> в составе председательствующего судьи О.В.Кирьяновой, при секретаре Ш, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Я к ООО «Крепость» о понуждении заключения договора управления на возмездной основе,

У С Т А Н О В И Л:

Я обратился в суд с данным иском, в обоснование которого указал, что в ДД.ММ.ГГ. собственники помещений МКД № планировали проведение внеочередного общего собрания с повесткой дня: выбор способа управления; выбор управляющей организации; утверждения перечня услуг и работ и установление размера платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД № (ч.7 ст.156 ЖК РФ); утверждение перечня коммунального ресурса (электроэнергии) используемого на содержание общего имущества и принцип его оплаты по показаниям прибора учета. ДД.ММ.ГГ. такое общее собрание собственников было проведено и по всем вопросам повестки дня были приняты решения оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГ.ДД.ММ.ГГ. он обратился к директору управляющей компании ООО «Крепость», (которая была избрана на общем собрании) Б с письмом (оферта) № от ДД.ММ.ГГ., о заключении договора управления на возмездной основе содержания и текущему ремонту общего имущества МКД № с приложением: договора управления № б/н от ДД.ММ.ГГ..; приложения № - протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГ.№; приложения № - состав общего имущества МКД №; приложения № - Перечень услуг и работ, расчет-смета их стоимости, и размер платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД №; приложения № - перечень коммунального ресурса (электроэнергии) по содержанию общего имущества и принцип его оплаты по приборам учете. В своем ответе от ДД.ММ.ГГ.. УК ООО «Крепость» без аргументированных доводов и экономических расчетов по утвержденному на собрании размера платы от подписи договора управления на возмездной основе, в лице директора Б, отказалось. Просит принять решение о принудительном заключении договора управления на возмездной основе ст.779 ГК РФ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД №.

Истец Я и его представитель Д в суде исковые требования поддержали, суду пояснили, что ответчик также нарушил ст.16 Закона «О защите прав потребителей», выставив объем услуг больше, чем просят собственники, при это не предоставляет объяснений, почему не может выполнить запрашиваемые собственниками услуги. Ответчику, было известно, что собственники многоквартирного дома по адресу <.........> в <.........> проводят общее собрание, на повестке дня которого стояли вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом, утверждения объема и перечня, периодичности работ и услуг, утверждение платы. Ответчиком были выставлены предложения в виде периодичности, состава и стоимости работ и услуг, при этом образец договора или протокол разногласий к предложенному договору ответчик не предоставил. Общее собрание, из предложения ответчика выбрало требуемый объем и периодичность услуг и по результатам общего собрания направило оферту, на которую был получен отказ, с формулировкой, что предложенный истцом объем услуг не соответствует минимальному перечню, при этом в какой части не соответствует и какие работы необходимо выполнять согласно минимального перечня, ответчик не указал. Из отзыва ответчика следует, что ответчик не согласен только с размером платы. Работы и услуги выбирались в меньшем объеме, чем предложено было управляющей компанией, но не меньше минимального перечня, установленного в соответствии с действующим законодательством. Ответчик, имея возможность выполнить минимальные услуги, отказывает в выполнении данных услуг и намерен навязать собственникам сверх минимального перечня услуги и при этом увеличить плату. Собственников лишают возможности самостоятельно выбирать и управлять своим домом и заказывать необходимую услугу, с учетом приемлемой экономической нагрузки. Управляющая компания не доказывает факта невозможности выполнения услуги, в связи с чем, нарушает нормы ГК РФ в части публичного договора и бездействует.

Представитель ответчика ООО «Крепость» К, в суде возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку вопреки требованиям действующего законодательства, собственниками МКД № по <.........> утвержден размер платы за содержание жилого помещения без учета предложений управляющей организации. При этом ООО «Крепость» неоднократно направлялись истцу предложения по размеру платы за содержание жилого помещения с экономическим обоснованием расчетов, которые были проигнорированы собственниками помещений в МКД при принятии решения об утверждении размера платы. Кроме того, условия договора по содержанию на возмездной основе общего имущества МКД № по <.........>, предложенного истцом к заключению ООО «Крепость», не согласованы с управляющей организацией. Управляющей организацией был рассчитан состав и периодичность работ и услуг по содержанию общего имущества, в соответствии с минимальным перечнем. Работы, указанные ответчиком соответствуют минимальному перечню. Периодичность работ была включена в пункт о размере платы. В письмах, направленных в адрес истца, ответчик указывал, какие услуги истец необоснованно исключил. Собственники МКД на общем собрании проигнорировали и не озвучили предложенный УК тариф. На общем собрании собственников по утверждению размера платы ООО «Крепость» участвовало, но собственниками была нарушена процедура проведения общего собрания, поскольку собрание проведено в заочной форме. После того, как собственники приняли решение, то решили провести общее собрание в очной форме. О проведении данного собрания ООО «Крепость» было уведомлено и предоставило собственникам предложение о размере платы с экономическим обоснованием, которое не было учтено собственниками жилых помещений при принятии решения. Из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГ., следует, что решение принималось собственниками до участия в собрании управляющей компанией, согласно абзаца первого протокола общего собрания, собственники с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. уже приняли решение. Стороной истца не представлено доказательств, что ответчик должен был заключить договор на условиях, которые были составлены без учета предложений ООО «Крепость» о размере платы. Считает, что ООО «Крепость» надлежащим образом приняло меры по установлению размера платы. Считает, что цена - это существенное условие договора, без согласования которого не может быть заключен договор, так как сторонами согласие в этой части не достигнуто. По поводу состава и периодичности работ, от собственников нареканий к объему работ не поступало, также ранее не было претензий, что ООО «Крепость» навязывает собственникам объем услуг. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Как следует из письма за № от ДД.ММ.ГГ. ООО «Крепость» направило в адрес собственников МКД № по <.........> в <.........> предлагаемый размер финансирования по перечню работ и услуг, включаемого в договор управления и подлежащего выполнению в течение 1 года с начала действия договора управления жилого МКД, расположенного по адресу: <.........> на период с ДД.ММ.ГГ.. по ДД.ММ.ГГ..

В обоснование предлагаемого размера финансирования по перечню работ и услуг на сумму 24,23 руб. с 1 кв.м жилого помещения, ООО «Крепость» ссылается на: постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГ. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"; постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГ. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"; Приказ Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГ. N 139 "Об утверждении Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда"; постановление Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГ. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"; Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1,2,3. (утв. Приказом Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГ. N191).

Не согласившись с предложением ответчика, собственниками МКД № было проведено внеочередное собрание.

Согласно протоколу Общего внеочередного собрания собственников помещений в МКД в очно-заочном формате голосования по адресу: <.........> от ДД.ММ.ГГ., собственниками МКД было проведено собрание по повестке дня: выбор способа управления общим имуществом МКД №; выбор управляющей организации; утверждение перечня услуг и работ и установление размера платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД № (ч.7 ст.156 ЖК РФ); утверждение перечня коммунального ресурса (электроэнергии) используемого на содержание общего имущества и принцип его оплаты по показаниям прибора учета.

По результатам голосования, собственники МКД № приняли решения утвердить решение собственников, в том числе: по избранию способа управления управляющей организацией; избрать управляющей организацией УК ООО «Крепость» и заключить договор возмездных услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД №; минимальный перечень работ и услуг в соответствии П.П.РФ от ДД.ММ.ГГ..№ и размер платы (ч.7 ст.156 ЖК РФ) на содержание и текущий ремонт общего имущества на ДД.ММ.ГГ.. в сумме 15,92 руб. за 1 кв.м общей жилой площади жилого помещения в месяц. Данные обстоятельства отражены в Протоколе № от ДД.ММ.ГГ.г.

На основании итогов указанного собрания собственником МКД №, председателем Совета МКД № - Я, ДД.ММ.ГГ.г. был составлен проект договора управления б/н по содержанию на возмездной основе общего имущества МКД по адресу: <.........>, который им направлен в адрес ответчика для подписания.

Письмом от ДД.ММ.ГГ.г. № ООО «Крепость» отказало истцу в подписании вышеуказанного договора, со ссылкой на то обстоятельство, что цена, предложенная истцом, указана без учета предложений ООО «Крепость», а также условия договора не согласованы с управляющей организацией. Поскольку договор на управление многоквартирным домом управляющей компанией относится к числу публичных (ст. 426 ГК РФ), то обязанность по его заключению возлагается на управляющую организацию.

При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п.1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Настоящий иск истец основывает на принятых, на Общем собрании собственников, и закрепленных в Протоколе № от ДД.ММ.ГГ.., решениях, полагая, что данное основание является безусловным для заключения управляющей компанией договора управления по содержанию на возмездной основе общего имущества МКД по адресу: <.........>, согласно проекта Договора управления №б/н, подготовленного истцом.

Однако при выборе управляющей компании собственники должны ознакомиться с предлагаемым ею вариантом договора управления и либо присоединиться к нему, либо обсудить вопросы о внесении в него изменений. Таким образом, выбирая управляющую организацию, собственники одновременно выбирают и предложенные ею условия договора.

Фактически настоящий спор возник не в связи с уклонением ответчика от заключения с истцом договора управления многоквартирным домом, а содержанием данного договора, по которому стороны не могут прийти к соглашению. Вместе с тем, наличие разногласий сторон по поводу условий договора на управление и содержание общего имущества многоквартирного дома не свидетельствует о бездействии управляющей организации по заключению данного соглашения и не может служить основанием для понуждения ответчика к заключению соответствующего договора именно по предложенному истцом варианту.

Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п.6 ч.2 ст.153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст.157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч.3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в частности: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч.3 ст.39 ЖК РФ).

Такие Правила утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ. N 491 (далее - Правила).

Требования к содержанию общего имущества предусмотрены разделом указанных Правил, согласно п. 10 которых, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

Из пунктов 29 - 31 Правил следует, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств. Размер платы на эти нужды устанавливается не менее чем один год на общем собрании собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом. При этом учитываются предложения управляющей организации.

В ходе рассмотрения дела, ответчик предоставил суду расчеты, подтверждающие отсутствие у ООО «Крепость» возможности надлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества МКД № по <.........> в <.........> за цену предложенную истцом. При этом доказательств обратного, материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ. N 290.

Согласно п. 5, п. 7 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ. N 416 проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников.

Доводы истца о навязывании управляющей организацией дополнительных услуг, со ссылкой на сравнительную ведомость, составленную Я и датированную 04.09.2019г., суд находит несостоятельными, поскольку доказательств понуждения собственников МКД № по <.........> в <.........> к заключению договора управления МКД, где в перечень работ включены работы в большем объеме, что предусмотрено указанным выше Минимальным перечнем услуг и работ, материалы дела не содержат. Более того в перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что факт определения собственниками помещений многоквартирного дома размера платы как реализация предоставленного им права не может служить безусловным основанием к принятию этого размера при установлении того обстоятельства, что данный размер не обеспечит содержание общего имущества в надлежащем состоянии.

Руководствуясь ст.ст.12,194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Я к ООО «Крепость» о понуждении заключения договора управления на возмездной основе – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <.........>вой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Находкинский городской суд.

Судья О.В.Кирьянова