Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ООО «Рублевское-Плаза» к ФИО2, ООО «МПН Групп», ФИО1 по <адрес> о признании договора купли-продажи недействительным, о признании существующим права залога,

по встречному иску ФИО2 к ООО «Рублевское-Плаза»; 3-е лицо ООО «МПН Групп» о признании добросовестным приобретателем,

у с т а н о в и л:

ООО «Рублевское-Плаза» обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, о признании существующим права залога.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рублевское-Плаза» и ООО «МПН Групп» был заключен договор об уступке прав требований №Рубл/13-4-22/У/У по договору от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве №Рубл/13-4-22, по условиям которого ООО «Рублевское-Плаза» передало ООО «МПН Групп» в полном объеме права требования и обязанности в отношении объекта долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Глухово, <адрес> предместье, <адрес>, принадлежащие ООО «Рублевское-Плаза» на основании договора участия в долевом строительстве.

Цена договора уступки (цена уступаемых прав требований и обязанностей) согласована в п. 2.1 договора уступки в размере 3083200 руб.

Договор уступки прав требований был зарегистрирован в установленном порядке, номер государственной регистрации 50-50/011-50/011/012/2016-7467/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Исполнение обязательств по договору уступки было обеспечено залогом квартиры, договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке, номер государственной регистрации 50-50/011-50/011/012/2016-7468/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А40-288102/19, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования ООО «Рублевское-Плаза» к ООО «МПН Групп» о взыскании неустойки в размере 1233000 руб.

Указанное решение до настоящего времени ООО «МПН Групп» не исполнено.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что собственником спорной квартиры является ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «МПН Групп» и ФИО2

ООО «Рублевское-Плаза» не давало своего согласия на отчуждение предмета залога.

ООО «МПН Групп» был не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, в связи с чем договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой.

Учитывая изложенное, просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, кроме того, просит признать право залога существующим.

ФИО2, не согласившись с основным иском, предъявила встречные исковые требования к ООО «Рублевское-Плаза» о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Глухово, <адрес> предместье, <адрес>.

В обоснование встречного иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МПН Групп» и ФИО2 был заключен договор купли продажи указанной квартиры.

На момент заключения договора купли-продажи, отметок об ограничении прав на спорную квартиру в ЕГРН не содержалось.

Таким образом, при совершении сделки ФИО2 проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая от нее требовалась при совершении подобного рода сделок, не знала и не могла знать о наличии залога квартиры, что дает основания полагать, что она является добросовестным приобретателем указанной квартиры.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 основные исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ФИО1ФИО6 по доверенности ФИО7 встречные исковые требования поддержала, в удовлетворении основных исковых требований просила отказать.

Представитель ФИО1 ООО «МПН Групп» по доверенности ФИО7 в удовлетворении основных исковых требований просила отказать.

ФИО1 по <адрес> в судебное заседание не явился. О времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом – судебными извещениями. Заявлений от ФИО1 с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие, а также с указанием уважительности причин неявки в судебное заседание в суд не поступало.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ФИО1.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ФИО1, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в совокупности, суд считает основные исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рублевское-Плаза» (участник долевого строительства) и ООО «МПН Групп» (новый участник долевого строительства) был заключен договор об уступке прав требований № Рубл/13-4-22/У/У по договору № Рубл/13-4-22 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор уступки прав требований).

В соответствии с пунктом 1.1 договора уступки прав требований, участник долевого строительства передает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме права требования и обязанности в отношении объекта долевого строительства, расположенного по строительному адресу: <адрес>, д. Глухово, корпус № (настоящий фактический адрес: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес> предместье, <адрес>, корпус 1, <адрес>) со следующими характеристиками: <адрес>, этаж 4, кол-во комнат 1, проектная площадь 32,8 кв. м (далее - объект), принадлежащие участнику долевого строительства на основании договора об участии в долевом строительстве, заключенного между участником долевого строительства и застройщиком (ЗАО «Новая усадьба»).

Договор уступки прав требований зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: 50-50/011-50/011/012/2016-7467/1.

Исполнение обязательств по договору уступки прав требований было обеспечено залогом квартиры, договор залога зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 50-50/011-50/011/012/2016-7468/1.

В обоснование исковых требований ООО «Рублевское-Плаза» ссылается на то, что в отношении указанного объекта ни совместное заявление залогодателя и залогодержателя, ни заявление залогодержателя не подавались.

Однако согласно полученной ДД.ММ.ГГГГ выписке из ЕГРН на объект с кадастровым №, в настоящее время собственником объекта является - ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи в отношении жилого помещения (квартиры), заключенным между ООО «МПН Групп» (продавец) и ФИО2 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности в отношении объекта зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Общество своего согласия на отчуждение предмета залога не давало.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Пунктом 2 статьи 20 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога залог прекращается.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, следует исходить из того была ли проявлена им разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество и т.д. («Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

При этом добросовестность приобретателя в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ предполагается (абзац четвертый пункта 133 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Как установлено судом, на момент заключения договора купли-продажи в реестре прав на недвижимое имущество отсутствовала запись о наличии обременения в виде ипотеки.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО2 могла обоснованно исходить из того, что на момент приобретения квартиры, она не находится в залоге.

Кроме того, цена договора уступки прав требований (цена уступаемых прав требований и обязанностей) согласована в п. 2.1 договора уступки прав требований в размере 3083200 руб.

ООО «МПН Групп» обязалось выплатить цену договора уступки прав требований в следующем порядке: - сумму в размере 100000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2.1 договора уступки); - сумму в размере 1750000 в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2.2 договора уступки); - сумму в размере 1233200 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2.3 Договора уступки), обязательства по оплате которой исполнены ООО «МПН Групп» в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ.

В то время как пунктом 2.4. договора уступки прав требований установлено, что в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ до момента полной оплаты новым участником долевого строительства цены договора уступки прав требований, указанной в пункте 2.1. договора уступки прав требований, в полном объеме, права требования по договору об участии в долевом строительстве будут находиться в залоге у участника долевого строительства для обеспечения исполнения новым участником долевого строительства его обязанности по оплате цены договора (залог в силу закона возникает).

Таким образом, оснований полагать, что залог действовал в момент заключения договора купли-продажи в отношении жилого помещения (квартиры) между ООО «МПН Групп» (продавец) и ФИО2 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, поскольку иных оснований для признания договора купли-продажи недействительным, кроме существующего права залога на момент его заключения, истцом не заявлялось, то оснований для удовлетворения исковых требований ООО «МПН Групп» не имеется.

При этом, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Глухово, <адрес> предместье, <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 – 198 ГПК РФ

Р е ш и л:

Исковые требования ООО «Рублевское-Плаза» к ФИО2, ООО «МПН Групп», ФИО1 по <адрес> о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Глухово, <адрес> предместье, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, о признании существующим права залога – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Глухово, <адрес> предместье, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Красногорского

Городского суда

<адрес> И.П.Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская