Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Менделевича ... к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» и Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани об урегулировании преддговорного спора,

установил:

Истец Менделевич О. обратился в суд с иском к ответчику – Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани (далее по тексту – МКУ «КЗИО ИК МО г.Казани») о об урегулировании преддговорного спора. В обосновании требований истец указал, что решением Вахитовского районного суда г. Казани от 29.07.2013 г. по был расторгнут договор аренды № 9525 от 15.03.2004 г. земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу ... заключенный между ООО "Кеньен" и Службой Земельного кадастра по г. Казани, действующей от имени Главы Администрации г. Казани, и на МКУ "КЗИО ИК МО г.Казани" была возложена обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... сроком до 06.12.2052 г. Ответчик 30.11.2013 г. передал нарочно истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... Согласно п. 3.1. проекта указанного договора «Арендная плата исчисляется с 01.11.2009 г.». Пункт 3.5. договора гласит: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы по настоящему договору производиться с 01 декабря 2009 г.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производиться в следующем порядке:

По истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет;

По истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет;

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке.

Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки ( пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора:»

Истец подписал договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... с протоколом разногласий к договору, который был передан ответчику 04.12.2013 г. В протоколе просит изложить п. 3.1. в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с момента вступления в законную силу решения Вахитовского районного суда г. Казани от 29.07.2013 г. по делу 2-7695/2013, а именно с 30.09.2013 г.», п. 3.5.: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы по настоящему договору производиться по истечении одного месяца с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.»

Ответчик письмом ... исх/01 от 30.12.2013 г., направленным по истечению 30 дней 14.01.2014 г. почтой, указал на то, что указанный протокол разногласий не принимается.

Таким образом, т.к. стороны не пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, данный договор подлежит государственной регистрации, и, следовательно, вступает в силу с момента его регистрации. Кроме того, решением Вахитовского районного суда г. Казани 29.07.2013 г. по делу 2-7695/2013 было вынесено решение о расторжении договора аренды № 9525 от 15.03.2004 г., заключенный между ООО "Кеньен" и Службой Земельного кадастра по г. Казани, действующей от имени Главы Администрации г. Казани. Следовательно, до 30.11.2013 г. на данный земельный участок действовали права аренды ООО «Кеньен» по договору №9525 от 15.03.2004 г. С пунктом 3.5. договора аренды истец не согласен, поскольку МКУ «КЗИО ИК МО г. Казани» с учетом того, что до настоящего времени договор не заключен, начисляет неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с 01 декабря 2009 г. Поскольку о нарушении договора можно говорить только после его регистрации, следовательно, пени могут быть взысканы только с того момента, когда договор аренды был зарегистрирован. Кроме того арендодатель устанавливает несоразмерный нарушенным обязательствам размер неустойки в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что соответствует 36 % годовых. Истец просит принять условия спорных пунктов (3.1. и 3.5) договора аренды земельного участка кадастровым номером ... № 17428 в следующей редакции: "Пункт 3.1 изложить в следующей редакции; «Арендная плата исчисляется с момента его государственной регистрации настоящего договора», пункт 3.5 изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы по настоящему договору производиться по истечении одного месяца с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.».

Истец в судебное заседание не явился.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала.

Судом в качестве соответчика был привлечен Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани (далее по тексту – ИК МО г.Казани).

Представитель ответчиков Кошлева И.Н. в судебном заседании иск не признала.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу требований статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст.425 ГК РФ 1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ 1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судом установлено, что 15.03.2004г. между ООО «Кеньён» и Службой Земельного кадастра по г. Казани, действующего от имени Главы Администрации г. Казани был заключен договор аренды № 9525 на 49 лет земельного участка площадью 0,053 га с кадастровым номером ... расположенного по адресу: г... под здание и прилегающую территорию, необходимую для его использования, для реконструкции под офис.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между истцом и ООО «Кеньён», истец является собственником нежилого помещения (2-х этажное кирпичное строение), площадью 109,6 кв.м., инв. № 95, лит. Б-Б, адрес объекта: ..., условный номер ..., что подтверждается свидетельством о праве собственности серия ... от 06.10.2009 г.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани от 29.07.2013 г. был расторгнут договор аренды № 9525 от 15.03.2004 г. земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу ... площадью 530 кв.м., заключенный между ООО "Кеньен" и Службой Земельного кадастра по г. Казани, действующей от имени Главы Администрации г. Казани, и на МКУ "КЗИО ИК МО г.Казани" была возложена обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу ..., площадью 530 кв.м. сроком до 06.12.2052 г.

МКУ «КЗИО ИК МО г.Казани» 30.11.2013 г. передало истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... Согласно п. 3.1. проекта указанного договора «Арендная плата исчисляется с 01.11.2009 г.». Согласно пункту 3.5. договора: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производиться в следующем порядке:

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке.

Истец подписал договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... с протоколом разногласий к договору, который был передан ответчику 04.12.2013 г. В протоколе просит изложить пункт 3.1. в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с момента вступления в законную силу решения Вахитовского районного суда г. Казани от 29.07.2013 г. по делу 2-7695/2013, а именно с 30.09.2013 г.», пункт 3.5.: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы по настоящему договору производиться по истечении одного месяца с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.».

Ответчик письмом N 3055/кзио исх/01 от 30.12.2013г. указал на то, что указанный протокол разногласий не принимается и отклоняется от согласования.

Суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Возникшие разногласия переданы истцом в суд в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, предусматривающим, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно редакции пункта 3.1. договора, предложенной арендодателем истцу, арендная плата исчисляется с 01.11.2009 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям до заключения договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Статьей 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору.

Арендодатель обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

Суд считает, что пункт 3.1. договора должен быть изложен в редакции, предложенной Менделевичем О., поскольку распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, с 01.11.2009 г., то есть на отношения, возникшие до заключения договора, возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд считает, что условия Договора аренды земельного участка, предлагаемого МКУ «КЗИО ИК МО г.Казани» к подписанию истцу, в соответствии с которыми начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за земельный участок с 01 декабря 2009г. являются незаконными, поскольку о нарушении договорных обязательств можно говорить только после государственной регистрации договора, а потому пени могут быть начислены только после государственной регистрации договора.

Данный вывод суда согласуется с положениями, содержащимися в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

При таких обстоятельствах, суд считает, что из договора аренды №17428 земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 530 кв.м. с кадастровым номером ..., предлагаемого к подписанию Менделеевичу О. должны быть исключены условия по оплате договорной неустойки за период фактического использования земельного участка.

Требования истца в части включения в договор аренды условий о начислении неустойки в размере 0,01% от суммы просроченного платежа не могут быть удовлетворены, поскольку указанный размер пени установлен постановлением Руководителя Исполкома муниципального образования г. Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани".

На МКУ «КЗИО ИК МО г.Казани» подлежит возложению обязанность заключить с Менделевичем Олегом договор аренды №17428 земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Большая Красная, д. 57, площадью 530 кв.м. с кадастровым номером ..., изложив пункт 3.1. договора в редакции Менделевича Олега: «Арендная плата исчисляется с момента государственной регистрации настоящего договора». Пункт 3.5 изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы по настоящему договору производиться по истечении одного месяца с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить частично.

Обязать Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» заключить с Менделевичем ... договор аренды №17428 земельного участка, расположенного по адресу: ... площадью 530 кв.м. с кадастровым номером ..., изложив пункт 3.1. договора в редакции Менделевича ...: «Арендная плата исчисляется с момента государственной регистрации настоящего договора». Пункт 3.5 изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы по настоящему договору производиться по истечении одного месяца с момента государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.».

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд города Казани в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: Е.В.Зыбунова