Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО5, ФИО3 и просил признать за ФИО4 право залога в отношении квартиры площадью 112,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> на условиях договора ипотеки между физическими лицами ФИО5 и ФИО4, заключенным в обеспечение исполнения договора процентного займа от 23 июня 2020 года; вынести решение о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости залога квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>В <адрес> пользу ФИО4.

Свои требования мотивировал тем, что 23 июня 2020 между ФИО5 (залогодатель) и ФИО6 (залогодержатель) заключен договор ипотеки, по условиям которого залогодатель закладывает залогодержателю следующее принадлежащее залогодателю имущество:

квартира площадью 112,5 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0301001:4989, расположенная по адресу: <адрес>В <адрес>.

Предмет залога – квартира принадлежит залогодателю на основании договора купли-продажи квартиры от 08.09.2010 года и передаточного акта от 08.09.2010, о чем в Едином государственном реестра прав 22.10.2010 года сделана запись регистрации №.

Залогом обеспеченного исполнение договора займа от 23.06.2020, по которому ФИО5 получил от ФИО6 в долг 3 500 000 руб. с возвратом до 01.11.2020 года.

В соответствии с пунктом 5 Договора ипотеки Залогодатель гарантирует, что до заключения настоящего договора указанное в п.2 настоящего договора имущество никому не отчуждено, не заложено, не обещано в дарении, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено, под арестом или запрещением не значится, а также отсутствуют заявленные в судебном порядке права требования.

По результатам обращения истца в Управление Росреестра по <адрес> по вопросу регистрации договора залога было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-№ от 16 июля 2020 года. Основанием для приостановления государственной регистрации права явился тот факт, что на момент рассмотрения заявления о регистрации залога сменился собственник квартиры. Как выяснилось, ответчик ФИО5 17 марта 2020 заключил с ответчиком ФИО3 договор купли-продажи <адрес>В по <адрес> и сдал на государственную регистрацию права в Управление <адрес>, а затем, следом, до прохождения регистрации договора купли-продажи – повторно распорядился квартирой путем заключения договора залога.

Как указывает истец, он, не зная о договоре купли-продажи от 17.03.2020, добросовестно заключил договор залога от 23.06.2020, условия которого стали действовать с момента его подписания. Считает, что ответчик совершил по сути намеренный обман, поэтому право залога подлежит защите путем признания такого права залога на условиях заключенного договора ипотеки от 23.06.2020. При этом само по себе существование зарегистрированного в Едином государственном реестре договора купли-продажи квартиры от 17.03.2020 не препятствует защите прав истца путем установления залогового обременения на квартиру и значит не отменяет права нынешнего собственника квартиры ( т. 1 л.д.4-8, 68-71).

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители истца ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенности ( т. 1 л.д. 39), в судебном заседании исковые требования поддержали просили удовлетворить по изложенным в иске основаниям, дополнительно представили письменные пояснения ( т. 1 л.д. 77-78, 83-84,115-118, 227-228) указав, что согласно картотеке арбитражных судов заявление о признании ФИО5 банкротом поступило в Арбитражный суд <адрес> 03.06.2020. Определение о принятии заявления вынесено 08.06.2020. Требования о взыскании денежных средств по договору заключенному 23.06.2020 (деньги переданы заемщику в тот же день) между ФИО6 (займодавец) и ФИО5 (заемщик) являются с точки зрения закона № 127-ФЗ текущими платежами. Требования кредиторов по таким платежам не

включаются в реестр требований кредиторов Арбитражным судом, и соответственно, кредитора по текущим платежам не признаются законом лицами, участвующими в деле о банкротстве. Поэтому заявленные истцом требования должны быть рассмотрены по общим правилам искового судопроизводства. Также обращено внимание суда на представленные стороной истца доказательства платежеспособности и возможности выдать ответчику ФИО5 (заемщику) займа на сумму 3 500 000 руб., указав, что ФИО4 является индивидуальным предпринимателем с 27.02.2010 по настоящее время. Основным видом его деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, деятельность в области права и бухгалтерского учета. На протяжении более 11 лет ФИО4 является бизнесменом и получает ежегодный стабильный легальный доход от своей деятельности. В соответствии с налоговой декларацией, представленной в налоговый орган, доход ФИО4 за 2019 год составил 6 531 907 руб., за 2020 – 7 203 481 руб. За несколько месяцев до совершения сделки с ФИО5 ФИО4 и его супруга получили доход в размере 3 800 000 руб. от продажи недвижимого имущества. Вместе с тем, сторона истца полагает, что распоряжение ФИО5 своим имуществом говорит о недобросовестном поведении как его самого, так и его якобы «контрагентах». ФИО5 получив от истца деньги в займ, гарантировал их возврат залогом недвижимого имущества – квартиры. А как выяснилось позднее, он передавал в залог квартиру, в отношении которой ранее подписал договор купли-продажи со своим знакомым – ФИО3

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Ясинская А.С. в судебном заседании просила в иске отказать по основаниям изложенным в письменном отзыве на иск от 01.04.2021 ( т. 1 л.д. 241), в котором указано, что 01.10.2019 вступил в силу Федеральный закон от 02.08.2019 № 271-ФЗ, которым внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе в Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». С 01.11.2019 микрофинансовые организации будут не вправе выдавать гражданам займа обеспеченные залогом жилого помещения. То есть законом установлен исчерпывающий перечень лиц, наделенных правом предоставления ипотечных займов. Истец данным лицом не является, следовательно, договор залога является недействительным. Кроме того, решением суда ФИО4 отказано в удовлетворении иска о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации ипотеки в отношении квартиры ( дело №2в-1499/2021). Ранее был представлен отзыв на иск ( т. 1 л.д. 42-44), в котором представитель по доверенности ФИО7 указал, что на ДД.ММ.ГГГГ квартира находилась в залоге у банка, о чем не мог знать истец, так как данная информация находится в свободном доступе. Следовательно, истец, заключив договор залога действовал осознанно, зная что квартира обременена правами третьих лиц. Ответчик ФИО3 действовал добросовестно, заключил договор

купли-продажи до спорного договора залога и зарегистрировал свои права на квартиру до обращения истца в Росреестр с заявлением о регистрации права спорного залога. Кроме того, заявление о признании ответчика ФИО5 банкротом было подано 03.06.2020, то есть договор залога от 23.06.2020 имеет признаки недействительности.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений на иск не представил, каких-либо ходатайств в суд не поступало.

Третье лицо, Управление Росреестра по <адрес> своего представителя в суд не направило, о слушании дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрен договором займа.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Ипотека является ограничением прав на имущество (обременением), которое подлежит государственной регистрации путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в единый государственный реестр недвижимости (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим кодексом и другими законами.

Из материалов дела судом установлено, что 22.12.2015 ФИО5 заключил кредитный договор <***> 008015/00292 с ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК», в соответствии с которым Банк предоставил ему ( заемщику) кредит на сумму 4 332 700 руб. для приобретения 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> срок 180 месяцев ( т.2 л.д. 231-239). В тот же день, между Банком и ФИО5 был заключен договор об ипотеки и составлена закладная ( т. 2 л.д. 182-186, 240-244).

Исходя из постановления судебного пристава-исполнителя об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 24.12.2019 ( т. 2 л.д. 246), следует, что по данному кредитному договору у ФИО5 образовалась задолженность, в связи с чем Банк обратился в суд за защитой своих прав, на основании решения суда с ФИО5 в пользу Банка была взыскана задолженность по кредитному договору. По исполнительным документам ФС №, ФС № выданным Ленинским районным судом <адрес> по делу № в отношении должника ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на квартиру в пользу ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК», задолженность взыскана в полном объеме; исполнительные производства №-ИП от 17.01.2019, №-ИП от 17.01.2019 окончены в связи с фактическим исполнением исполнительного производства.

17.03.2020 между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>В <адрес> стоимостью 6 500 000 руб., принадлежащей на праве собственности ФИО5 ( т.1 л.д. 17-18, 19, 20, т. 2 л.д. 206-207,208).

Согласно п.4 данного договора квартира находится в залоге у ПАО ТКБ Банк, продавец обязуется погасить задолженность перед ПАО ТКБ БАНК в течение шести месяцев в даты подписания настоящего договора.

19.03.2020 ФИО5 и ФИО3 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ( т. 2 л.д. 202-219).

Данных о регистрации права собственности за ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ материалы дела не содержат. Однако представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании не отрицал, что собственником указанной квартиры в настоящее время является ответчик ФИО3

Согласно отметки о закладной, все обязательства по настоящей закладной выполнены в полном объеме 11.06.2020 ( т. 2 л.д. 197).

Кроме того, согласно справке Банка от 15.06.2020, обязательства ФИО5 по кредитному договору <***> 008015/00292 от 25.12.2015 на сумму 4 332 700 руб. исполнены в полном объеме 11.06.2020, договор закрыт ( т.1 л.д. 85).

23.06.2020 ФИО5 вновь заключил договор в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Так, 23.06.2020 ФИО5 (залогодатель) заключил с ФИО4 ( займодавец) договор ипотеки между физическими лицами ( т. л.д.15-16, т. 2 л.д. 228-229).

Данный договор ипотеки был заключен сторонами в обеспечение исполнения договора процентного займа от 23.06.2020 ( т.1 л.д. 13-14).

По условиям договора займа займодавец ФИО4 передал заемщику ФИО5 в долг денежные средства в размере 3 500 000 руб. в срок до 01.11.2020; в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в установленный срок заемщик предоставляет в залог на основании договора ипотеки между физическими лицами, заключенного в обеспечение исполнения договора займа от 23.06.2020 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>В <адрес>, принадлежащее заемщику на праве собственности.

По условиям договора ипотеки, в соответствии со ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, указанная квартира будет находиться в залоге у ФИО4 с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Залогодержателем по данному залогу будет являться ФИО4 Залогодатель гарантирует, что до заключения настоящего договора имущество квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещано в дарении, в споре не состоит, в доверительное управлении, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал физических лиц не передано, иными правами третьих лиц не обременено, под арестом или запрещением не значится.

25.06.2020 ФИО4 и ФИО5 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением для государственной регистрации ограничения и (или) обременения объекта недвижимости – ипотеки ( т. 2 л.д. 224-227). Однако государственная регистрация ипотеки не была произведена ввиду приостановления.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 16.07.2020 ( т. 1 л.д. 22-25), Управлением Росреестра по Воронежской области было сообщено о приостановлении государственной регистрации обременения в связи с тем, что в настоящее время завершена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости по ранее принятым документам и по сведениям Единого

государственного реестра недвижимости право собственности на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>В <адрес> зарегистрировано за иным лицом. Провести государственную регистрацию ипотеки не представляется возможным, поскольку ФИО5 не является собственником указанного объекта недвижимости.

Таким образом, договор ипотеки не прошел государственную регистрацию, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В материалы дела представлена копия решения Коминтерновского районного суда от 17.03.2021 по гражданскому делу № 2а-1499/2021 по административному иску ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения об отказе государственной регистрации ипотеки в отношении квартиры, выраженном в уведомлении № КУВД-001/2020-7293708/5 от 16.10.2020, о возложении обязанности вынести решение о государственной регистрации в ЕГРН залога квартиры. Данным решением в удовлетворении административных исковых требований ФИО4 отказано. Решение суда не вступило в законную силу.

Также в материалы дела стороной истца была представлена копия постановления о возбуждении уголовного дела от 09.04.2021 по заявлению ФИО4

Поскольку обязательства по договору займа заемщиком исполнены не были, истец обратился в суд с иском. На основании решения Центрального районного суда <адрес> от 18.03.2021 по гражданскому делу № 2-538/2021, с ФИО5 в пользу ФИО4 взысканы денежные средства по договору займа от 23.06.2020 в размере 3 500 000 руб. и проценты за пользование займом за период с 23.06.2020 по 01.11.2020 в размере 454 426 руб., проценты за просрочку суммы займа за период с 02.11.2020 по 12.11.2020 в размере 4470,63 руб., всего 3 958 896,63 руб. Решение суда не вступило в законную силу.

Таким образом, поскольку обязательства ответчиком ФИО5 по договору займа от 23.06.2020 до настоящего времени не исполнены, суд приходит к выводу о том, что истец не утратил права являться залогодержателем на вышеуказанный объект недвижимости по договору ипотеки.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что договор займа и договор ипотеки никем не оспорены и продолжают действовать, у истца имелись денежные средства для передачи ответчику ФИО5 в долг, что подтверждено письменными доказательствами ( т. 1 л.д. 119-226), истец является индивидуальным предпринимателем и имеет источник дохода.

В этой связи суд отклоняет доводы стороны ответчика о том, что договор залога является недействительным и считает доводы стороны истца о том, что договор залога действует с момента его подписания в

соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, заслуживающими внимания.

Суд считает, что ответчик ФИО5 действовал недобросовестно при заключении 23.06.2020 договора займа и договора ипотеки, поскольку на момент заключения договоров с истцом ФИО4, он уже произвел отчуждение квартиры, заключив 17.03.2020 договор купли-продажи квартиры с ответчиком ФИО3, тогда как в договорах от 23.06.2020 указано, что квартира принадлежит заемщику на праве собственности, залогодатель гарантирует, что до заключения настоящего договора квартира никому не отчуждена, что на самом деле не соответствовало действительности. При заключении договоров от 23.06.2020 истцу не было известно о состоявшейся ранее сделки от 17.03.2020 по отчуждению квартиры в пользу ответчика ФИО3 Доводы стороны ответчика ФИО3 о том, что истец при заключении договора залога знал, что квартира обременена правами третьих лиц, ничем не подтверждены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО4 к ФИО5, ФИО3 о признании права залога удовлетворить.

Признать за ФИО4 право залога в отношении квартиры площадью 112,5 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0301001:4989, расположенной по адресу: <адрес>В <адрес>.

Данное решение является основанием для регистрации залога на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>В <адрес> пользу ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 мая 2021 года.

Судья: О.И. Жарковская

УИД 36RS0003-01-2020-004256-13

Дело № 2-476/2021