Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Прокосовой М.М., при секретаре Хаташкееве А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Сапфир» к Бойковой А. В. о взыскании арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, истец ООО «Сапфир» просит взыскать с ответчика Бойковой А.В. сумму задолженности по арендным платежам в размере 731892 руб. 83 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ, в том числе задолженность по базовой части арендной платы в размере 417548 руб. 28 коп., по возмещению эксплуатационных расходов в размере 174108 руб.18 коп., по оплате маркетинговых платежей в размере 43527 руб., по возмещению коммунальных расходов в размере 96709 руб. 28 коп. исковые требования мотивированы тем, что ИП Мариева А.В. вступила в права арендатора на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с соглашением Мариевой А.В. передано на праве аренды нежилое помещение площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес><адрес>. К арендатору перешли все права и обязанности арендатора в соответствии с договором аренды, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сапфир» и ООО «<данные изъяты>». Расчетный период начинается с даты подписания акта о коммерческой деятельности ДД.ММ.ГГГГ базовая часть арендной платы составляет <данные изъяты> исходя из стоимости <данные изъяты>. в период с ДД.ММ.ГГГГ. для ответчика был установлен льготный период из расчета <данные изъяты>., что составило <данные изъяты> руб. в месяц. Ставка эксплуатационных расходов составляет <данные изъяты> стоимость коммунальных услуг рассчитывается исходя из установленных тарифов. Также в договоре оговорены маркетинговые платежи в размере <данные изъяты> в связи с неоднократным нарушением у4словий договора в части внесения арендных платежей, на основании уведомления, арендатору был прекращен доступ в помещение, а ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о расторжении договора аренды. Так как ответчиком не внесены суммы арендной платы, истец вынужден был обратиться с иском в суд.

В ходе судебного разбирательства представителем истца Доржиевым Е.Н. исковые требования уточнены.

Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 724677 руб. 62 коп., из которых задолженность по базовой арендной плате в размере 417548 руб. 28 коп., по возмещению эксплуатационных расходов в размере 174108 руб. 18 коп., по оплате маркетинговых платежей в размере 43527 руб. 09 коп., коммунальных расходов в размере 89494 руб. 07 коп.

В судебном заседании представитель истца Доржиев Е.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения так, как они указаны в иске. Просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик Бойкова А.В., представитель по устному заявлению Бойков А.Н. возражали против удовлетворения требований. Полагают, что вся сумма арендной платы была выплачена собственнику. Так как арендная плата должны быть оплачена с момента начала коммерческой деятельности, то фактически Мариева (Бойкова) должна платить за аренду с начала продаж, что подтверждается банковскими выписками по работе терминала. Эксплуатационные и коммунальные расходы арендатор не должен платить, так как в арендную плату уже входят все эти расходы, это обязанность собственника. Более того, со ДД.ММ.ГГГГ помещение с имуществом ответчика было незаконно закрыто и опечатано. В ходе судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения судом установлено, что ООО «Сапфир» незаконно прекратил доступ арендатора в помещение, в связи с чем рассчитывать арендную плату до ДД.ММ.ГГГГ, как заявляет истец неправомерно. Также полагает несостоятельным довод истца о взыскании с ответчика суммы маркетинговых платежей так как никаких услуг ответчик не получал, акта о выполненных маркетинговых услугах не имеется. Просит в удовлетворении требований отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что между ООО «Сапфир» (арендодатель) и ООО <данные изъяты>» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого (пункт 2.1) Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>., расположенное на <данные изъяты> этаже здания, обозначенное на поэтажном плане, являющимся Приложением № к Договору, в порядке и на условиях, определяемых Договором, помещение на поэтажном плане под №.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. Базовая часть арендной платы определяется в размере <данные изъяты> за всю арендуемую площадь в месяц, из расчета <данные изъяты> помещения в месяц, подлежит внесению Арендатором с даты подписания Акта начала коммерческой деятельности. В этом же пункте стороны договора согласовали, что изменение режима налогообложения арендодателя не влияет на ставку базовой части арендной платы. В соответствии с п.3.4. договора аренды переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения эксплуатационных расходов и сумму возмещения коммунальных расходов подлежит оплате с даты подписания Акта приема-передачи помещения. Стоимость возмещения эксплуатационных расходов, рассчитываемых как произведение общей площади помещения в квадратных метрах, определяется на основании Акта приема-передачи Помещения, на ставку в размере <данные изъяты> кв.м. в месяц. Эксплуатационные расходы уплачиваются в связи с предоставлением Арендодателем услуг по эксплуатации здания и помещения Арендатора, которые приведены в перечне услуг по эксплуатации Здания и помещения Арендатора р. 3.5 Договора). Стоимость возмещения коммунальных расходов, потребленных Арендатором, рассчитывается по тарифам, устанавливаемым для Арендодателя поставщиками услуг как сумма стоимости фактически потребленной в помещении электроэнергии на основании приборов учета электроэнергии в помещении, а также суммы, пропорциональной доле арендатора в общей стоимости потребленных услуг по теплоснабжению, энергоснабжению, вентиляции, кондиционированию, водоснабжению, водоотведению Здания, при этом доля арендатора составляет <данные изъяты> в общей стоимости таких услуг (п.3.6 договора). В рамках действия настоящего договора арендодатель оказывает арендатору услуги по организации и проведению маркетинговых акций по ставке <данные изъяты> площади помещения в месяц. Услуги по организации и проведению маркетинговых акций оплачиваются арендатором с момента подписания сторонами акта начала коммерческой деятельности. Согласно п. 3.7 Договора аренды базовая часть арендной платы подлежит внесению авансом не позднее <данные изъяты> числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Возмещение эксплуатационных расходов производится арендатором в срок не позднее <данные изъяты> числа месяца, предшествующего оплачиваемому, возмещение коммунальных расходов осуществляется в срок не позднее 5 рабочих дней с даты получения счета на оплату.

По акту приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал, а арендатор принял помещение, указанное в договоре аренды. По акту начала коммерческой деятельности ООО «<данные изъяты> приступил к использованию недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Соглашению к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сапфир» (арендодателя), ООО «<данные изъяты> (арендатора) и ИП Мариевой А.В. (новый арендатор), стороны согласились о замене Стороны в Договоре Арендатора на Нового Арендатора. На основании ст.ст. 382,384,388-390,391 ГК РФ Арендатор передает, а Новый арендатор принимает все права и обязанности по Договору. Новый арендатор несет ответственность за ненадлежащее исполнение и/или неисполнение обязательств по Договору, допущенные Арендатором до подписания настоящего соглашения.

В соответствии с Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между ООО «Сапфир» и ИП Мариевой А.В.ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали внесение изменений в п.3.3. Договора и изложили его в следующей редакции: «Размер базовой части арендной платы (ставки арендной платы), подлежащей внесению втором за каждый календарный месяц, составляет <данные изъяты> рублей (НДС не облагается, Арендодатель находится на УСН), из расчета <данные изъяты> рублей (НДС не облагается, Арендодатель находится на УСН) за <данные изъяты> кв.м. помещения в месяц. Подлежит внесению Арендатором с Даты подписания Акта начала коммерческой деятельности в Помещении. При переходе Арендодателя на общий режим налогообложения, подлежащая уплате арендная плата увеличивается на ставку НДС. На период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали внести изменение в пункт 3.3. договора и установить следующие условия по внесению арендной платы: Размер Базовой части арендной платы (ставки арендной платы), подлежащей внесению Арендатором за каждый календарный месяц, составляет <данные изъяты> рублей (НДС не облагается, Арендодатель находится на УСН), из расчета <данные изъяты> рублей (НДС не облагается, Арендодатель находится на УСН) за <данные изъяты> кв.м. Помещения в месяц. При переходе Арендодателя на общий режим налогообложения, подлежащая уплате арендная плата увеличивается на ставку НДС. Все остальные положения договора и приложения к нему остаются неизменным и устраняются на взаимоотношения сторон по передаче в аренду Помещения.

Анализ условий договора свидетельствует о том, что ООО «Сапфир» (арендодатель) и ИП Мариева А.В. (арендатор) вступили в правоотношения по аренде имущества по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. В части проведения маркетинговых акций указанный договор содержит элементы договора оказания услуг, регулируемого главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для правильного расчета суммы задолженности по арендной плате суду необходимо определить период за который подлежит оплата арендной платы, с учетом спора между сторонами в части периода, суд по данному вопросу приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ООО «Сапфир» и арендаторов ООО «<данные изъяты>».

Ответчик Бойкова А.В. приняла на себя все обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается условиями соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Мариевой А.В., ООО «<данные изъяты>», и ООО «Сапфир».

Согласно п.1 соглашения новый арендатор несет ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение арендатором обязательств по договору, допущенные арендатором до подписания настоящего соглашения.

Так как акт начала коммерческой деятельности подписан арендатором ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ, с этого момента и начинает течь срок аренды, в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения.

Что касается окончания срока арендных отношений, суд считает, что датой окончания следует признать дату фактического прекращения доступа к помещению арендатора Бойковой А.В., а именно с ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Бойковой А.В. к ООО «Сапфир» об истребовании имущества удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Данными судебными актами установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ помещение, арендуемое Бойковой А.В. было опечатано арендодателем вместе с находящимся в нм товаром и торговым оборудованием. ДД.ММ.ГГГГ арендатором частично вывезен товар, следовательно, пользоваться арендованным имуществом арендатор не мог по объективным причинам пользоваться с ДД.ММ.ГГГГ, в следствие чего арендная плата должна начисляться по ДД.ММ.ГГГГ, а не до ДД.ММ.ГГГГ то есть даты расторжения в одностороннем порядке арендодателем договора аренды.

Следовательно, период, за который ответчик обязан вносить арендную плату в соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из представленных суду платежных поручений, ответчиком Бойковой А.В., а также ИП <данные изъяты> за ИП Мариеву А.В. в счет оплаты арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № за период арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ внесено в счет арендной платы <данные изъяты>.: платежное поручение №

Как следует из п. 3.3 договора аренды размер базовой части арендной платы составляет <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> кв.м. помещения в месяц. При этом в соответствии с дополнительным соглашением на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали внести изменение в пункт 3.3. договора и установить размер арендной платы в месяц <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> кв.м.

Следовательно, за период с <данные изъяты>. по ДД.ММ.ГГГГ. базовая арендная плата составляет: <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ

Переменная часть арендной платы состоит из эксплуатационных платежей, а также возмещения коммунальных расходов.

Стоимость возмещения эксплуатационных расходов, рассчитываемых как произведение общей площади помещения в квадратных метрах, определяется на основании Акта приема-передачи Помещения, на ставку в размере <данные изъяты> (НДС не облагается) за 1 кв.м. в месяц.

Следовательно эксплуатационные расходы составляют сумму <данные изъяты> и рассчитываются следующим образом

Ежемесячно составляет <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ

Стоимость возмещения коммунальных расходов рассчитывается по тарифам, как сумма стоимости фактически потребленной в помещении электроэнергии на основании приборов учета электроэнергии в помещении, а также суммы, пропорциональной доле арендатора в общей стоимости потребленных услуг по теплоснабжению, энергоснабжению, вентиляции, кондиционированию, водоснабжению, водоотведению Здания, при этом доля арендатора составляет <данные изъяты> в общей стоимости таких услуг (п.3.6 договора).

Суду представлены счета на оплату по договору № на возмещение коммунальных услуг, из которых следуют суммы начисленных арендатору ИП Мариева А.В. начиная с ДД.ММ.ГГГГ. В размере <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ

Из представленных расчетов складывается общая сумма арендной платы, подлежащая оплате арендатором Бойковой А.В. собственнику ООО «Сапфир» и составляет:

Базовая часть арендной платы (<данные изъяты>

Исходя из оплаченных сумм, подтвержденных представленными платежными поручениями, ответчиком оплачено <данные изъяты>., следовательно, при вычете из общей суммы <данные изъяты>., подлежащей оплате по договору аренды за спорный период, сумму фактически внесенных денежных средств в размере <данные изъяты>. получим сумму, подлежащую взысканию с ответчика Бойковой А.В. в размере <данные изъяты>

Так как из представленных платежных поручений не следует назначение платежа, в счет какого вида арендной платы арендатором вносились платежи, суд считает возможным определить общую сумму задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>

Вместе с тем, суд считает необоснованными заявленные требования о взыскании с Бойковой А.В. маркетинговых платежей, так как, в состав арендной платы не может быть включена стоимость оказываемых услуг.

Более того, при предоставления услуг, на основании договора оказания услуг, по общему правилу, должны быть представлены акты выполненных услуг.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ, сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

В данном случае, заявляя требования о предоставлении маркетинговых услуг, истцом не представлено допустимых доказательств того, что ответчику, арендатору ИП Мариева (Бойкова) А.В. услуги маркетинга были предоставлены.

Перечень запланированных и проведенных мероприятий ТЦ «Пионер», договоры на оказание услуг по подготовке и размещению рекламы, заключенный между ООО «УК ТРЦ Пионер» и ООО «<данные изъяты> на оказание рекламных услуг между <данные изъяты> и ТРЦ «Пионер», на рекламное обслуживание с <данные изъяты> а также счета на оплату указанных услуг не свидетельствует о предоставлении именно ИП Мариевой услуг.

Более того, из представленных эфирных справок следует, что ТРЦ «Пионер» приглашает к сотрудничеству юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, что никоим образом не свидетельствует о привлечении покупателей в магазин ответчика ИП Мариевой А.В.

Так как маркетинговые услуги представляют собой самостоятельную услугу, подлежат оформлению путем заключения отдельного договора, суд полагает неправомерным определять оплату за предоставления маркетинговых услуг исходя из площади арендуемого помещения.

В этой связи суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика Бойковой А.В. маркетинговых платежей в размере <данные изъяты>

Согласно выписке из ЕГРИП Мариева А.В.ДД.ММ.ГГГГ прекратила деятельность индивидуального предпринимателя, о чем внесена запись в ЕГРИП.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Указанная норма закрепляет полную имущественную ответственность физического лица независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя и не разграничивает имущество гражданина как физического лица либо как индивидуального предпринимателя.

По смыслу приведенных норм права, определяющих особенности правового статуса гражданина, занимающегося предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, с учетом разъяснений постановлений Пленума юридически имущество индивидуального предпринимателя, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам, в том числе связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Следовательно, утрата гражданином государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не освобождает от обязанности отвечать по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Согласно свидетельству о перемене имени №№ от ДД.ММ.ГГГГМариева А. В.,ДД.ММ.ГГГГ года рождения переменила фамилию на Бойкову А. В., о чем составлена запись акта о перемене имени № от ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи истцом правомерно заявлены требования физическому лицу Бойковой А. В..

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании изложенного суд считает подлежащими частичному удовлетворению требования ООО «Сапфир» о взыскании задолженности с Бойковой А.В. в пользу истца в общей сумме 378613 руб. 30 коп.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, при удовлетворении исковых требований истца судебные расходы подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Соответственно подлежат взысканию с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6986,13 руб.

Руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Сапфир» к Бойковой А. В. о взыскании арендной платы удовлетворить частично.

Взыскать с Бойковой А. В. в пользу ООО «Сапфир» денежные средства в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 378613 руб. 30 коп., государственную пошлину в размере 6986,13 руб.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, то есть путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись М.М.Прокосова

Судья: копия верна М.М.Прокосова

Секретарь: А.Г.Хаташкеев

Оригинал находится в Октябрьском районном суде г. Улан-Удэ

в материалах гражданского дела № 2- 2638/16