Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации Верхнеуфалейского городского округа о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение, прекращении права собственности на нежилое помещение

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации Верхнеуфалейского городского округа о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение, площадью 106,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> прекращении права собственности на нежилое помещение.

Свои требования истцы обосновали тем, что на основании договора купли-продажи от 01.11.2012 года, являются долевыми собственниками нежилого помещения, площадью 106,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> по ? доли в праве собственности, каждый.

Постановлением Администрации Верхнеуфалейского городского округа от 18.12.2019 года № 654 многоквартирный жилой дом, расположенный по указанному адресу, в котором находится принадлежащее истцам нежилое помещение признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Соглашение с ответчиком о выкупе спорного нежилого помещения до настоящего времени не заключено. Неоднократные обращения в Администрацию Верхнеуфалейского городского округа по вопросу возмещения истцам стоимости принадлежащего им нежилого помещения оставлены без удовлетворения.

Министерством строительства и инфраструктуры Челябинской области на обращение истцов дано разъяснение о том, что решение вопроса о выплате компенсации за изымаемое нежилое помещение возможно только за счет средств местного бюджета Верхнеуфалейского городского округа.

Истцы считают, что взыскание с ответчика возмещения за изымаемое помещение является способом защиты их нарушенного права, как собственников аварийного помещения.

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, изготовленному ИП ФИО7 по заказу Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа размер возмещения за изымаемый объект по состоянию на 30.04.2020 года составляет 2439305 руб.

Просят взыскать с Администрации Верхнеуфалейсколго городского округа в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение, площадью 106,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> в размере 2 439 305 руб., в равных долях, по 609826 руб. 25 коп., каждому. После выплаты ответчиком возмещения, прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на нежилое помещение, площадью 106,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебном заседании участия не принимали, в письменных заявлениях просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивают.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика Администрации Верхнеуфалейского городского округа Куткина С.Д. в судебном заседании представила письменный отзыв, просила отказать истцам в удовлетворении исковых требований указав, что решения об изъятии нежилого помещения либо земельного участка по адресу : <...>. 12 А для муниципальных нужд, администрацией Верхнеуфалейского городского округа не принимались.

Представитель Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал. Представили в суд письменный отзыв о рассмотрении дела в их отсутствие. Просят отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, собственники жилых и нежилых помещений в данном доме не лишены своей собственности и после проведения реконструкции данного дома получат свои помещения обратно.

Представитель Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области в письменном просили о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Указали, что мероприятия и бюджетные ассигнования подпрограммы не предусматривают предоставление собственникам нежилых помещений благоустроенных жилых помещений, предназначенных для переселения граждан, или выплату компенсации стоимости, изымаемых нежилых помещений.. В случае принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции финансирование мероприятий по выкупу нежилых помещений у собственников возможно только за счет средств местного бюджета Верхнеуфалейского городского округа.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Статья 32 ч. 10 ЖК РФ не устанавливает точных (конкретных) сроков для принятия органом местного самоуправления решений об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный дом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен нормами Жилищного кодекса РФ и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.

В силу ч. 11 ст. 32 ЖК РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Из приведенных правовых норм следует, что в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд, которое (изъятие) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

При этом, суд отмечает, что федеральный законодатель регламентирует правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции только для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Для собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных ветхими и аварийными, правовые последствия законодательством не урегулированы.

В целях методического обеспечения подготовки субъектами Российской Федерации заявок в государственную корпорацию – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд) на предоставление финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ), разработаны «Методические рекомендации по разработке региональной программы переселения граждан из аварийного жилья», утвержденные правлением Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Методические рекомендации).

В п. 3.2.4 Методических рекомендаций прямо указано: «на нежилые помещения в аварийных многоквартирных домах не распространяются положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем указанная статья устанавливает, что в случае, если собственники помещений в таких домах не осуществили снос или реконструкцию аварийных многоквартирных домов, земельные участки на которых расположены такие дома, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Таким образом, в отношении нежилых помещений следует руководствоваться положениями статьи 239 и других статей Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Средства на выкуп нежилых помещений в аварийных многоквартирных домах могут быть предусмотрены в региональной программой по переселению граждан дополнительно по отношению к средствам, предусмотренным на финансирование этой программы в соответствии с Федеральным законом».

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1); 3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.

В п. 1 ст. 239 ГК РФ установлено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279-282 и 284-286 настоящего Кодекса.

Из представленных в материалы дела документов следует, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на основании договора купли-продажи от 01.11.2012 года являются собственниками нежилого помещения, площадью 106,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> помещение № доли в праве общей долевой собственности, каждый, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.11.2012 года.

Постановлением Администрации Верхнеуфалейского городского округа от 13.08.2018 года № 413 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

На основании Постановления администрации Верхнеуфалейского городского округа от 08 ноября 2018 года № 646, вышеуказанное Постановление признано утратившим силу.

Постановлением Администрации Верхнеуфалейского городского округа от 24 января 2019 года № 37 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Определен срок расселения жильцов до конца 2023 года. Управлению имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа поручено в кратчайшие сроки направить в адрес собственников жилых помещений требование о реконструкции.

Постановлением № 536 от 17.10.2019 года вышеуказанное Постановление признано утратившим силу.

Постановлением Администрации Верхнеуфалейского городского округа от 18.12.2019 года № 654 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Определен срок расселения жильцов до конца 2020 года. Управлению имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа поручено в кратчайшие сроки направить в адрес собственников жилых помещений требование о реконструкции.

24 декабря 2019 года Управлением имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа в адрес истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 направлены требования о реконструкции помещения собственными силами в течение двух месяцев со дня получения настоящего требования.

В своих заявлениях, адресованных Главе Верхнеуфалейского городского округа 27 декабря 2019 года, истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 отказались производить реконструкцию многоквартирного дома 12 А по ул. Ленина, так как не имеют финансовой возможности.

Министерством строительства и инфраструктуры Челябинской области на обращение ФИО1 письмом от 17.02.2021 года № 1774 сообщено, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации обязанности по переселению граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, входят в компетенцию органов местного самоуправления. Соответственно, вопрос о расселении аварийных домов должен решаться администрацией Верхнеуфалейского городского округа в соответствии с полномочиями.

Дополнительно сообщено, что в 2020 году Верхнеуфалейскому городскому округу оказана финансовая поддержка в рамках подпрограммы «Мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания» государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации» в Челябинской области». В соответствии с заявкой муниципального образования указанные средства запланированы на мероприятия по расселению аварийного дома по адресу: <...>.

Целью предоставления субсидии местным бюджетам в рамках подпрограммы является завершение строительства жилых домов, на которые ранее направлялись средства областного бюджета, осуществление нового строительства жилья и приобретение жилых помещений, в том числе на вторичном рынке, для переселения граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

Мероприятия и бюджетные ассигнования Программы не предусматривают предоставление собственникам нежилых помещений (частным предпринимателям) благоустроенных жилых помещений, предназначенных для переселяемых граждан, или выплату компенсации стоимости изымаемых нежилых помещений.

Соответственно решение указанного вопроса возможно только за счет средств местного бюджета Верхнеуфалейского городского округа.

Вопрос о выделении дополнительного финансирования для выплаты компенсации за изымаемое нежилое помещение в аварийном доме № 12 а по ул. Ленина в г. Верхний Уфалей рассматривается Правительством Челябинской области с учетом анализа бюджета Верхнеуфальского городского округа.

По информации главы Верхнеуфалейского городского округа от 10 февраля 2021 года адресованной заместителю Губернатора Челябинской области и Министру строительства и инфраструктуры Челябинской области, по состоянию на 10 февраля 2021 года обязательства по расселению и предоставлению выкупной цены не выполнены перед 50-тью жильцами дома № 12 А по ул. Ленина. Кроме того, внеочередное рассление жильцолв дома № 12 А по ул. Ленина нарушает очередность предоставлении жилья и нарушает права жильцов 177 квартир, чье жилье было признано аварийным и подлежащим сносу значительно раньше дома № 12 А по ул. Ленина.

Согласно протокола совещания при заместителе Губернатора Челябинской области от 15.02.2021 года, в повестку совещания был включен вопрос по расселению жителей дома 12 А по ул. Ленина. Указано, что расселено 77 квартир, подлежат расселению 48 квартир и 2 собственникам нежилых помещений необходимо выплатить покупную стоимость. Решили: оценить возможность проведения застройки на земельном участке, расположенном по адресу: <...>.

По отчету № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> № по состоянию на 30.04.2020 года, в результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методов оценки, оценщик определил, что размер возмещения за изымаемый объект недвижимости, в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, по состоянию на 30.04.2020 года составит 2439305 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании, пояснила, что расселение жителей дома расположенного по адресу: <...> не завершено. Многоквартирный дом подлежит реконструкции. Решение об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: <...> для муниципальных нужд Администрацией Верхнеуфалейского городского округа не принималось.

Проанализировав изложенное, суд приходит к выводу, что признание многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> аварийным и подлежащим реконструкции, не прекращает право собственности истцов на нежилое помещение, расположенное в указанном доме. Право собственности на это имущество, в силу статьи 235 ГК РФ, у истцов может быть прекращено в случае уничтожения имущества. В данном случае, как следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании, многоквартирный дом подлежит реконструкции. Вопрос о сносе данного дома не ставится. Решение об изъятии принадлежащего истцам нежилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа в установленном порядке органом местного самоуправления не принималось.

В отсутствие решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд у него отсутствует право на изъятие путем выкупа жилых ( нежилых) помещений, расположенных на данном участке.

С учетом изложенного правовые основания для взыскания с Администрации Верхнеуфалейского городского округа в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение, площадью 106,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> в размере 2 439 305 руб., в равных долях, по 609826 руб. 25 коп., каждому, прекращении права собственности истцов на нежилое помещение по вышеуказанному адресу, отсутствуют. Исковые требования истцов не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании с Администрации Верхнеуфалейсколго городского округа Челябинской области денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение, площадью 106,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> в размере 2 439 305 руб., в равных долях, по 609826 руб. 25 коп., каждому, прекращении права собственности на нежилое помещение, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верхнеуфалейский городской суд.

Председательствующий: Н.Е. Шунина

Решение принято в окончательной форме 19 июля 2021 года

Судья: Н.Е. Шунина