Гражданский кодекс часть 1

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе судьи Хромовой А.А., при секретаре Захарове А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мэрии г. Новосибирска к ФИО1 о взыскании задолженности,

по встречному иску о признании договора прекратившим свое действие, обязании произвести перерасчет,

Установил:

Истец обратился с иском в суд к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в сумме 4 166 183 рубля 33 копейки, неустойки в размере 351 214 рублей 65 копеек.

Свои требования истец мотивировал тем, что по результатам торгов между мэрией города Новосибирска (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от xx.xx.xxxx__ сроком действия по xx.xx.xxxx. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации xx.xx.xxxx.

В соответствии с п.п. 1.1., 7.1. Договора аренды, Арендатору был передан земельный участок для строительства с кадастровым __ площадью 600 кв.м.

Пунктами 2.2., 4.2.7. Договора аренды установлено, что Арендатор принял на себя обязательства по своевременной оплате арендных платежей, которые должны вноситься ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. В нарушение взятых на себя обязательств у Арендатора образовалась задолженность по арендным платежам на сумму 4 166 183, 33 руб. за период с xx.xx.xxxx

Согласно ст. 330 ГК РФ, п. 2.3. Договора аренды, начисляется неустойка в размере 0,05 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа. Сумма неустойки составила 351 214, 65 руб. за период с xx.xx.xxxx.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору аренды земельного участка от xx.xx.xxxx__ по состоянию на xx.xx.xxxx составляет 4 517 397, 98 рублей

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением (с учетом уточненного встречного иска) о признании договора аренды от xx.xx.xxxx__ земельного участка на территории города Новосибирска прекратившим свое действие xx.xx.xxxx г., обязании Мэрии города Новосибирска произвести с xx.xx.xxxx г. перерасчет платы за пользование земельным участком с кадастровым __ для эксплуатации индивидуального жилого дома с кадастровым __ в сумме 1 095,78 руб.

В обоснование встречного иска указал, что по договору аренды от xx.xx.xxxx__ земельного участка на территории города Новосибирска арендатору был передан земельный участок с кадастровым __ с местоположением: г. Новосибирск, ... для индивидуального жилищного строительства (2.1) — индивидуальные дома. На земельном участке с кадастровым __ ФИО1 осуществлено строительство индивидуального жилого дома с кадастровым __ зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой __ г., запись регистрации права ____ от xx.xx.xxxx., что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Правомерность оформления индивидуального жилого дома с кадастровым __ в собственность подтверждена Решением Советского районного суда от 25.04.2018 г. по делу № 2-469/2018, Определением Новосибирского областного суда от 09.08.2018 г. по делу № 33-6911/2018.

С 14.11.2017 г. ФИО1 имеет право на выкуп земельного участка в соответствии со ст. 39.3, 39.5 Земельного кодекса РФ. При этом, поскольку цель договора аренды от xx.xx.xxxx__ — индивидуальное жилищное строительство достигнута, строительство завершено, то разрешенное использование земельного участка должно быть изменено на эксплуатацию индивидуального жилого дома.

Таким образом, земельный участок уже не может использоваться для строительства, следовательно, договор аренды от xx.xx.xxxx__ не может продолжать действовать в такой редакции. При этом размер арендной платы за использование земельного участка для строительства в соответствии с договором аренды от xx.xx.xxxx__ и плата за эксплуатацию земельного участка, на котором находится индивидуальный жилой дом, рассчитанная в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, существенно отличается.

С момента регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым __ и волеизъявления арендатора на прекращение договора аренды путем выкупа земельного участка на период оформления документов о выкупе расчет платы за пользование земельным участком производится в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года __ как платы за земельный участок под эксплуатацию здания.

ФИО1 обращался в Мэрию города Новосибирска с заявлением о выкупе в ноябре 2017 г., однако вместо удовлетворения его заявления Мэрией города Новосибирска было подано исковое заявление в Советский районный суд о сносе самовольной постройки. Решением Советского районного суда от 25.04.2018 г. по делу __ Мэрии города Новосибирска было отказано в сносе, признана правомерность строительства жилого дома, Определением Новосибирского областного суда от 09.08.2018 г. по делу __ решение от 25.04.2018 г оставлено в силе.

В xx.xx.xxxx г. ФИО1 повторно обращался с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым __ в соответствии со ст. 39.3, 39.5 Земельного кодекса РФ. Письмом от xx.xx.xxxx г. __ Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска ему ответил, что в соответствии с Решением Советского районного суда от 25.04.2018 г. по делу № 2-469/2018 объект с кадастровым __ может иметь назначение: индивидуальный жилой дом, только после завершения ремонтно-отделочных работ. В связи с чем, предоставление земельного участка будет возможно в случае подтверждения Вами проведения работ, указанных в решении суда.

При этом, официального решения в виде муниципально-правового акта (Постановления о предоставлении земельного участка в собственность либо об отказе в предоставлении земельного участка в собственность) на заявление о выкупе он так и не получил.

Однако, при составлении вышеуказанного письма Мэрия города Новосибирска руководствовалась мотивировочной, а не резолютивной частью решения суда, где суд обосновывал мотив принятого решения. При этом фраза о ремонтно-отделочных работах была выдернута из контекста, тогда как при прочтении всего текста цитируемого абзаца суд приходит к выводу, что «вместе с тем, и на момент осмотра экспертами в нем, в целом, созданы условия для проживания, не противоречащие действующим нормам и правилам, требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.»

ГПК РФ не содержит понятие отлагательного условия, кроме того в решении суда не было никаких условий, стороны должны руководствоваться резолютивной частью. Где указано отказать в сносе, без каких-либо условий. В мотивировочной части указано, что объект соответствует требованиям к индивидуальным жилым домам, что подтвердила апелляционная инстанция, так, в апелляционном Определении Новосибирского областного суда от 09.08.2018 г. по делу № 33-6911/2018 указано: «Несмотря на утверждение апеллянта об обратном, спорный объект на момент принятия судом решения соответствовал требованиям действующего законодательства, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, что прямо следует из заключения дополнительной строительно-технической экспертизы. Временное отсутствие водоснабжения и электроснабжения не свидетельствуют об изменении функционального назначения здания. Истцом не представлено в суд каких-либо доказательств непригодности индивидуального жилого дома ответчика для проживания».

Квартира под самоотделку тоже полностью пригодна для проживания после оклейки обоев и установки всей мебели, но это субъективно, кто-то и без отделки и без мебели живет в квартире и одновременно делает ремонт, но отсутствие отделки не влияет на назначение квартиры, возможность проживания, возможность ее приобретения и регистрации на нее права собственности.

ФИО2 обращался в суд первой инстанции за разъяснением Решения суда от 25.04.2018 г. по делу № 2-469/2018, чтобы понять установлено ли в нем отлагательное условие. Определением Советского районного суд от 24.04.2019 г. мне было отвечено, что Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 25 апреля 2018 г. исковые требования Мэрии города Новосибирска о сносе самовольной постройки оставлены без удовлетворения в полном объёме. Единственным правовым последствием вступившего в законную силу решения суда является сохранение спорной постройки. Какого-либо порядка исполнения решения суда об отказе в сносе самовольной постройки не предусмотрено. Мотивировочная часть решения изложена достаточно подробно и понятно, не вызывает двоякого толкования и не требует дополнительного разъяснения, все выводы суда в решении обоснованы.

В настоящее время xx.xx.xxxx г. ФИО2 повторно обратился с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым __ в соответствии со ст. 39.3, 39.5, Земельного кодекса РФ.

Учитывая, что срок для ответа на заявление от xx.xx.xxxx г. прошел ещё xx.xx.xxxx, и на данный момент прошло уже два месяца с момента обращения, однако Мэрия города Новосибирска не предоставила официального ответа на заявление от xx.xx.xxxx г. По устным сообщениям сотрудников Мэрии города Новосибирска документы на выкуп готовы, находятся на оформлении.

При этом, как обращалось внимание суда, поскольку цель договора аренды от xx.xx.xxxx__ – индивидуальное жилищное строительство достигнута, строительство завершено, то разрешенное использование земельного участка должно быть изменено на эксплуатацию индивидуального жилого дома. Таким образом, земельный участок уже не может использоваться для строительства, следовательно договор аренды от xx.xx.xxxx__ не может продолжать действовать в такой редакции. Мэрия города Новосибирска полагает, что арендатор не обращался с требованием о прекращении договора аренды. Однако, при рассмотрении заявления о выкупе земельного участка действие договора аренды прекращается, участок переходит в собственность собственника индивидуального жилого дома.

Таким образом, Бочкарев выразил свое желание на прекращение арендных отношений для строительства индивидуального жилого дома по договору аренды xx.xx.xxxx__ при обращении в Мэрию города Новосибирска еще в xx.xx.xxxx, а затем повторно в xx.xx.xxxx г. Обращаем внимание суда на то, что Мэрия города Новосибирска рассчитывает задолженность по договору аренды как раз по xx.xx.xxxx г. (повторное заявление о выкупе), но Мэрией города Новосибирска не учтено, что затягивание вопроса о выкупе земельного участка вызвано действиями Мэрии по предъявлению необоснованного иска о сносе и уже имел волеизъявление на прекращение договора аренды.

Поскольку цель договора аренды от xx.xx.xxxx__ — индивидуальное жилищное строительство достигнута, строительство завершено, то разрешенное использование земельного участка должно быть изменено на эксплуатацию индивидуального жилого дома. Таким образом, земельный участок уже не может использоваться для строительства, следовательно договор аренды от xx.xx.xxxx__ не может продолжать действовать в такой редакции. При этом размер арендной платы за использование земельного участка для строительства в соответствии с договором аренды от xx.xx.xxxx__ и плата за пользование земельным участком, на котором находится индивидуальный жилой дом не совпадает. Данная плата за пользование земельным участком для эксплуатации индивидуального жилого дома рассчитывается в соответствие с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, Решением Совета депутатов от 24 июня 2015 года N 1404 г. Новосибирск «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска». Согласно данным нормативным актам расчет производится следующим образом:

Коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Кр) -прочие — 0,015

Коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора (Ка) — прочие категории арендаторов — 1,0

Корректирующий коэффициент (Кдоп) - эксплуатация индивидуальных жилых домов — 0,1334

Кс - кадастровая стоимость земельного участка

Годовая плата за пользование земельным участком = Кр х Ка х Кдоп х Кс Согласно данным Росреестра по Новосибирской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером __ составляет 285 714 руб. 0,015 х 1,0 х 0,1334 х 285 714 = 571,713

При этом, арендная плата согласно условиям договора аренды от xx.xx.xxxx__ с xx.xx.xxxx г. (до даты регистрации права собственности наиндивидуальный жилой дом) составляет 589 725 руб. ((4305 000 / 365 дней = 11 794,5 в день) х 50 дней = 589 725 руб.). .

С xx.xx.xxxx арендная плата за пользование земельным участком для эксплуатации индивидуального жилого дома составляет: 571,713 руб. (с xx.xx.xxxx)+ 524,07 руб. (с xx.xx.xxxx) = 1 095,78 руб.

__т задаток, ранее внесенный в сумме 201 000 (двести одна тысяча) руб., засчитывается в счет погашения арендной платы.

Таким образом, задолженность по оплате договорной арендной платы и арендной платы за пользование для эксплуатации индивидуального жилого дома земельным участком с кадастровым __ составляет 389 820,78 руб. (589 725 - 201 000 + 1095,78).

Представитель мэрии г. Новосибирска в судебном заседании доводы искового заявления поддержал, просил требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

ФИО1 в судебное заседание не явился, судом извещен, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении первоначального иска, поддержала встречное исковое заявление в уточненном виде.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, судом извещена, о причинах неявки суду не сообщила.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, между мэрией города Новосибирска (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) по результатам проведенных торгов, был заключен договор аренды земельного участка от xx.xx.xxxx__ сроком действия по xx.xx.xxxx. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации xx.xx.xxxx

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

Судом установлено, что ответчик надлежащим образом не исполнял свои обязанности по договору аренды земельного участка, в связи, с чем истец направил в адрес ответчика уведомление от xx.xx.xxxx г. __ о необходимости уплаты задолженности по договору.

Ответчик в добровольном порядке требования истца не исполнил, доказательств исполнения суду не представил, в связи с чем требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требования встречного иска удовлетворению не подлежат ввиду нижеследующего.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшему до 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015, предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договор аренды от xx.xx.xxxx__ не содержит условия о его прекращении при достижении цели предоставления земельного участка, а именно в связи с завершением строительства индивидуального жилого дома.

Договор аренды xx.xx.xxxx__ сторонами не был расторгнут. Доказательств того, что ответчик обращался к истцу с требованием об изменении условий договора, о заключении дополнительного соглашения, с требованием о расторжении договора аренды в материалы дела не представлено.

Таким образом, в спорный период времени договор аренды от xx.xx.xxxx__ являлся действующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Исходя из приведенных положений законодательства, использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является арендная плата, размер которой определяется договором аренды, а общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что расчет арендной платы за спорный земельный участок должен быть произведен в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, Решением Совета депутатов от 24 июня 2015 года N 1404 г. Новосибирск «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска», судом отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 по делу N 307-ЭС15-16409, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Как указывалось выше, договор аренды от xx.xx.xxxx__ заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона) от xx.xx.xxxx__ что сторонами в судебном заседании не оспорено, в связи с чем, размер арендной платы не может быть менее либо более той суммы, которая указана в конкурсной документации.

Таким образом, ответчик, приняв участие в аукционе, подписав договор аренды от xx.xx.xxxx__ в качестве победителя аукциона, принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, суд исходит из следующего: поскольку договор аренды земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, заключен истцом и ответчиком на срок до 25.09.2037 года по результатам торгов и размер арендной платы определен по результатам проведенных торгов, арендная плата не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования; мэрия наделена полномочиями требовать взыскания долга по арендной плате и пеней; а достижение цели, для которой предоставлен земельный участок, а именно, завершение строительства индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него, не является основанием для прекращения договора аренды ни в силу закона, ни по условиям спорного договора аренды; ввиду того, что ответчик в период, указанный в иске, не вносил арендную плату, с него надлежит взыскать долг и начисленные в соответствии с договором аренды на сумму долга пени.

На дату рассмотрения спора, мэрией рассмотрено заявление ответчика о выкупе земельного участка, представлен ответчику проект договора __ купли-продажи земельного участка, который сторонами не подписан, ответчиком в мэрию представлен протокол разногласий к договору.

В качестве одного из условий договора (п. 3.3) указано, что договор аренды земельного участка от xx.xx.xxxx__ считается расторгнутым с xx.xx.xxxx.

На основании изложенного, требования встречного иска о признании договора аренды от xx.xx.xxxx__ прекратившим свое действие с xx.xx.xxxx обязании Мэрию г. Новосибирска произвести с xx.xx.xxxx перерасчет платы за пользование земельным участком в сумме 1 095,78 рублей в год, удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию 30 786 рублей 99 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Мэрии г. Новосибирска задолженность по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от xx.xx.xxxx года в размере 4 166 183 рублей 33 копеек, неустойку в размере 351 214 рублей 65 копеек, а всего – 4 517 397 рублей 98 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета государственную пошлину в размере 30 786 рублей 99 копеек.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья А.А. Хромова

Решение изготовлено в окончательной форме 22 октября 2019 года.