Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» поданного в защиту интересов ФИО1 и ФИО2 к ЗАО «Московская областная инвестиционно - строительная компания» и Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-155» и Компания» о признании права собственности на квартиру, прекращении обязательств по векселю, внесению в ЕГРП запись об обременении,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты прав потребителей» обратилось в суд с исковым заявлением в защиту интересов ФИО1 и ФИО2 к ЗАО «Московская областная инвестиционно - строительная компания» и Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-155» и Компания» о признании права собственности на квартиру, прекращении обязательств по векселю, внесению в ЕГРП запись об обременении.

ФИО1 и ФИО2 ходатайствовали перед МОО «ЮЦЗПП» о защите их интересов.

В обоснование заявленного требования истцы сослались на следующее: /Дата/ между ФИО1, ФИО2, и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в лице поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» был заключен предварительный договор /Номер/, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи /Номер/комнатной квартиры, предварительной площадью /Номер/ кв.м в доме-новостройке, расположенной по адресу: ... (строительный адрес: ...).

Согласно п. 2.7 Предварительного договора стоимость квартиры рассчитывается исходя из стоимости /Номер/ кв.м. равного /Номер/ руб., и ее предварительную стоимость стороны определили в размере /Номер/ руб. В соответствии с п. 2.7, 2.8 окончательная стоимость устанавливается по результатам обмера квартиры БТИ, о чем ЗАО «МОИСК» должно известить гр. ФИО1, Т.А. в течение 10 дней.

По настоянию поверенного ЗАО «МОИСК» оплата квартиры осуществлялась в момент заключения Предварительного договора путем приобретения простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии /Номер/ от /Дата/ года на сумму /Номер/ руб., т.е. равной стоимости квартиры (Договор купли-продажи векселя /Номер/ от /Дата/). Который как пояснили истцам, впоследствии будет зачтен в счет оплаты квартиры при подписании основного договора купли-продажи.

Платежным поручением /Номер/ от /Дата/г. поверенному продавца ЗАО «МОИСК» было перечислено /Номер/ руб. Приобретение квартиры частично кредитовал АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) по Кредитному договору /Номер/ от /Дата/г.. В обеспечение Кредитного договора вексель передан в залог банку по Договору залога /Номер/ от /Дата/г. В момент передачи векселя /Дата/г. ФИО1 сделал на векселе запись о том, что платить по векселю АКБ «РОСЕВРОБАНК».

По результатам обмера БТИ, зафиксированных Соглашением от /Дата/г. фактическая площадь квартиры (/Номер/ кв.м) оказалась меньше запланированной, и ответчики должны вернуть истцам разницу в ее цене, т.е. квартира полностью оплачена.

/Дата/г. КТ «СУ-№155» и Компания» выдало истцам Разрешение на ремонт квартиры, по которому истцы получили ключи от квартиры и заселились в нее. Однако до настоящего времени квартира не оформлена в их собственность.

Согласно п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение 45 рабочих дней после даты регистрации ЗАО «МОИСК» своего права собственности на квартиру. Не позднее 7 рабочих дней с даты регистрации права собственности, продавец должен направить истцам уведомление о заключении основного договора купли-продажи квартиры. Однако в нарушение принятых на себя обязательств ответчики ни уведомлений о заключении дополнительного соглашения по результатам обмеров квартиры БТИ, ни уведомление о подписании основного договора истцам не направляют, несмотря на то, что с момента заселения прошло уже больше года.

В связи, с чем ФИО3 обратились в МОО «ЮЦЗП» за защитой своих нарушенных прав. Исх. /Номер/ от /Дата/ МОО «ЮЦЗП» направило в адрес ЗАО «МОИСК» и КТ «СУ-№155» и Компания» претензионное письмо с просьбой в 5-дневный срок совершить все необходимые действия для оформления права собственности на квартиру, но ответа не получили.

Таким образом, несмотря на то, что гр. ФИО1, Т.А. полностью выполнили свои финансовые обязательства и заселились в квартиру, она до настоящего времени не оформлена в их собственность, что нарушает права и законные интересы истцов. В связи, с чем они вынуждены требовать признания права собственности на квартиру в судебном порядке.

ФИО1 и Т.А. считают, что путем подписания предварительного договора от /Дата/г., сторонами заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договор купли-продажи квартиры. Фактическое исполнение сторонами данного договора купли-продажи, но «возможность для истцов по независящим от них причинам оформить квартиру в собственность, дает им право в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ требовать признания права собственности на квартиру в судебном порядке.

Истцы просят суд признать за ФИО1 и ФИО2 право совместной собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения /Номер/ кв.м, расположенную по адресу: ..., внести в ЕГРП запись об обременении указанной квартиры залогом в силу закона, залогодержателем которого выступает АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) по Договору /Номер/ от /Дата/г., прекратить обязательство Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-155» и Компания» серии КТ СУ-155 /Номер/ от /Дата/ года на /Номер/ руб.

Представитель ответчиков исковые требования не признал и показал, что /Дата/ между ФИО3, и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в лице поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» был заключен Предварительный договор /Номер/ согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи /Номер/комнатной квартиры, предварительной площадью /Номер/ кв.м в доме-новостройке, расположенной по адресу: ... (строительный адрес: ...). Согласно п. 2.7 Предварительного договора стоимость квартиры рассчитывается исходя из стоимости /Номер/ кв.м. равного /Номер/ руб., и ее предварительную стоимость стороны определили в размере /Номер/ руб. В соответствии с п. 2.7, 2.8 окончательная стоимость устанавливается по результатам обмера квартиры БТИ, о чем ЗАО «МОИСК» должно известить гр. ФИО3 в течение 10 дней. /Дата/г. между Товариществом на вере (КТ) «СУ-155» и Компания» и ФИО1 был заключен договор /Номер/ купли продажи векселя /Номер/ от /Дата/ года на сумму /Номер/ руб., т.е. равной стоимости квартиры. Который как пояснили истцам, впоследствии будет зачтен в счет оплаты квартиры при подписании основного договора купли-продажи. Данный вексель находится в залоге в АКБ «РОСЕВРОБАНК» по кредиту, который был выдан ФИО1 /Дата/г. ЗАО «МОИСК» оформило в свою собственность ... после этого истцам дважды направлялось извещение о необходимости явиться для подписания договора купли-продажи квартиры, но ФИО3 от подписания договора уклонились. В настоящее время ФИО3 не оплатили стоимость квартиры, так как полученные ранее денежные средства в КТ «СУ-№155» и Компания» были перечислены по договору купли-продажи векселя. В настоящее время ответчик не возражают о заключении с истцами договора купли-продажи спорной квартиры, в котором будет прописан пункт о необходимости внесения денежных средств в счет оплаты договора.

Третье лицо АКБ «РОСЕВРОБАНК» не возражало об удовлетворении заявленных требований, указав, что между АКБ «РОСЕВРОБАНК» и истцами был заключен кредитный договор /Номер/ от /Дата/г., по условиям которого истцам были выданы денежные средства на приобретение спорной квартиры. На /Дата/г. истцы имели задолженности по возврату кредита в размере /Номер/ доллара США.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

/Дата/ между ФИО3, и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» в лице поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» был заключен Предварительный договор /Номер/, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи /Номер/комнатной квартиры, предварительной площадью /Номер/ кв.м в доме-новостройке, расположенной по адресу: ... (строительный адрес: ...). Согласно п. 2.7 Предварительного договора стоимость квартиры рассчитывается исходя из стоимости /Номер/ кв.м. равного /Номер/ руб., и ее предварительную стоимость стороны определили в размере /Номер/ руб. В соответствии с п. 2.7, 2.8 окончательная стоимость устанавливается по результатам обмера квартиры БТИ, о чем ЗАО «МОИСК» должно известить гр. ФИО1, Т.А. в течение 10 дней.

/Дата/г. ФИО1 заключает с КТ «СУ-№155» и Компания» договор /Номер/ купли-продажи векселя серии КТ СУ-155 /Номер/ от /Дата/ года на сумму /Номер/ руб.

Согласно кредитному договору /Номер/ от /Дата/г. Банк предоставил ФИО3 на приобретение векселя КТ СУ-155 номер /Номер/ кредит в размере /Номер/ долларов США.

Согласно договора залога /Номер/ от /Дата/г. ФИО1 в счет обеспечения исполнения всех обязательств по кредитному договору /Номер/ передал в залог Банку вексель КТ СУ-155 /Номер/ от /Дата/ года. При этом в соответствии с п.2.3.договора залога Залогодатель оформил на Векселе залоговый индоссамент в пользу Банка. Пункт 4.4.1 гласит, что Банк имеет право обратить взыскание на заложенный вексель в случае не исполнения ФИО3 обязательств по кредитному договору.

Согласно копии векселя серии КТ СУ-155 /Номер/ от /Дата/ года на сумму /Номер/ руб. /Дата/г. ФИО1 сделал запись об оплате по векселю АКБ «РОСЕВРОБАНК». Согласно векселю он должен быть оплачен не ранее /Дата/г.

Из свидетельства о государственной регистрации права /Номер/ от /Дата/г. следует, что собственником спорной квартиры является ЗАО «МОИСК».

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

Из обстоятельств дела, следует, что ФИО3 не исполнили надлежащим образом обязанностей по оплате квартиры, так как денежные средства до настоящего времени ответчикам по предварительному договору не перечислены. То есть истцы не исполнили основное требование по договору купли-продажи по оплате товара, а тем более не пришли с ответчиками к взаимному соглашению по стоимости квартиры, площадь которой в настоящее время не соответствует площади указанной в предварительном договоре.

Как установлено в судебном заседании Истцы в соответствии со ст. 486 ГК РФ не оплатили стоимость квартиры.

Факт передачи Ответчиками квартиры истцам путем выдачи им Разрешения на ремонт и ключей от квартиры, как того требует ст. 556 ГК РФ, не является основанием к признанию права собственности на квартиру. Тем более квартира была передана истцам не собственником квартиры ЗАО «МОИСК», а Товариществом на вере (КТ) «СУ-155» и Компания», полномочий на передачу квартиры истцам для проведения ремонта Товарищество на вере (КТ) «СУ-155» и Компания» не имела.

Подписанное между сторонами предварительный договор не может являться основным договором купли-продажи.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Приобретение векселя по договору купли-продажи не может свидетельствовать об исполнении истцами обязательства по оплате стоимости квартиры, так как в настоящее время право требовать исполнения обязательств по векселю принадлежит АКБ «РОСЕВРОБАНК». Вексель находится в залоге у Банка и не предъявлен истцами ответчикам не может, в связи, с чем не возможно зачесть вексель в счет исполнения обязательств по оплате квартиры.

Пункт 3.5 предварительного договора предусматривает оплату квартиры по основному договору за счет средств ипотечного кредита, между тем данный пункт договора не может быть примененим к настоящим правоотношениям, так как кредит был получен истцами на приобретение векселя, а не на приобретение квартиры.

Суд не может согласиться с доводами истцов, что сделка купли-продажи векселя является притворной, так как истцы, заключая данный договор, намеревались приобрести вексель, при этом получили кредит на его приобретение, а ответчик Товарищество на вере (КТ) «СУ-155» намеревалось продать вексель, который был передан ФИО1 Суд, считает, что все обязательства по договору купли-продажи векселя выполнены сторонами в полном объеме.

Согласно п. 1 ст. 142 ГК РФ осуществление и передача прав по ценной бумаге возможны только при ее предъявлении. Как следует из положений ст. 143 ГК РФ, вексель является ценной бумагой.

Статья 815 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком выдан вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы, отношения сторон по векселю регулируются законом о переводном и простом векселе.

Постановление от 7 августа 1937 г. N104/1341 «О введении в действие положения о переводном и простом векселе» предусматривает, что к простому векселю применяются, поскольку они не являются несовместимыми с природой этого документа, постановления, относящиеся к переводному векселю и касающиеся: индоссамента (статьи 11 – 20 положения); срока платежа (статьи 33 - 37); платежа (статьи 38 - 42); иска в случае неакцепта или неплатежа (статьи 43 - 50, 52 - 54), данная норма содержится в ст.77 положения.

Статья 19 положения гласит, что если индоссамент содержит оговорку "валюта в обеспечение", "валюта в залог" или всякую иную оговорку, имеющую в виду залог, векселедержатель может осуществлять все права, вытекающие из переводного векселя, но поставленный им индоссамент имеет силу лишь в качестве препоручительного индоссамента. Обязанные лица не могут заявлять против векселедержателя возражений, основанных на их личных отношениях к индоссанту, если только векселедержатель, получая вексель, не действовал сознательно в ущерб должнику.

Статья 334 ГК РФ предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статья 341 ГК РФ гласит, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. 2. Право залога на товары в обороте возникает в соответствии с правилами пункта 2 статьи 357 настоящего Кодекса.

Статья 346 ГК РФ предусматривает, что залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

В соответствии с п.7 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 04.12.2000г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» Векселедержатель может передать свое право требовать исполнения вексельного обязательства другому лицу.

В соответствии с п.9 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 04.12.2000г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» лицо, у которого находится вексель, рассматривается как законный векселедержатель в том случае, когда оно основывает свое право на непрерывном ряде индоссаментов.

Пункт 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 04.12.2000г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» предусматривает, что обязательство уплатить по векселю является денежным обязательством и прекращается исполнением, то есть уплатой обязанным лицом суммы вексельного долга (статья 408 Кодекса). Вместе с тем следует учитывать, что обязательство, вытекающее из векселя, может быть прекращено по иным основаниям, предусмотренным главой 26 Кодекса, в частности посредством предоставления отступного по соглашению между вексельным кредитором и должником (статья 409 Кодекса), зачетом встречного денежного требования (статьи 410 - 412 Кодекса). Такие способы прекращения вексельного обязательства порождают те же последствия, что и оплата по векселю. При рассмотрении споров, связанных с прекращением общегражданских обязательств зачетом встречных требований, вытекающих из векселей, судам следует учитывать следующее. Требования, вытекающие из векселя, являются денежными. Следовательно, для зачета требований необходимо, чтобы и обязательства, прекращаемые зачетом таких требований, также являлись бы денежными, то есть, чтобы встречное вексельное и основное общегражданское требование обладали бы предметной однородностью. Сторона, инициирующая зачет, должна доказать наличие у нее прав требования по векселям. При решении вопроса о том, был ли совершен зачет, необходимо устанавливать, сопровождалось ли направление заявления о зачете представлением доказательств наличия встречных вексельных требований.

На настоящий момент ФИО3 не являются обладателями векселя и не имеют права требовать исполнения обязательств по векселю, в том числе требовать прекращения обязательств по векселю.

Тем более согласно п.18 Постановления пленума ВС РФ №33 и ВАС РФ №14 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» от 04.12.2000г. простой либо акцептованный переводной вексель сроком по предъявлении должен быть оплачен немедленно по его предъявлении (то есть в день его надлежащего предъявления к платежу). Держатель векселя со сроком по предъявлении обязан предъявить его к платежу в течение года со дня его составления, если векселедатель не сократил этот срок или не обусловил более продолжительный срок. Эти сроки могут быть сокращены индоссантами (статья 34 Положения). Срок для предъявления течет со дня составления векселя. Если в векселе сроком по предъявлении установлено, что он не может быть предъявлен к платежу ранее определенной даты, то в этом случае срок для предъявления течет с этой даты. Судам следует учитывать, что при непредъявлении переводного векселя в указанные сроки держатель утрачивает права, вытекающие из этого векселя, против индоссантов, против векселедателя и против других обязанных лиц, за исключением акцептанта (статья 53 Положения). При непредъявлении простого векселя держатель утрачивает права в отношении обязанных по векселю лиц, кроме векселедателя (статьи 78, 53 Положения). Как следует из представленного в суд копии векселя, он должен быть оплачен по предъявлении, но не ранее 30.06.2008г., то есть вексель должен быть предъявлен и оплачен до 01.07.2009г., то есть срок предъявления к оплате векселя пропущен.

Так как своих обязательств по оплате квартиры истцы не выполнили, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорную квартиру, о прекращении обязательств по векселю, внесению в ЕГРП запись об обременении в полном объеме..

Суд отмечает, что истцы имеют право обратиться в суд с иском к ответчикам об обязании заключить основной договор.

На основании изложенного суд, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» поданных в защиту интересов ФИО1 и ФИО2 к ЗАО «Московская областная инвестиционно - строительная компания» и Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-155» и Компания» о признании права собственности на квартиру, прекращении обязательств по векселю, внесению в ЕГРП запись об обременении отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через канцелярию Химкинского городского суда в течение 10 дней.

Судья: Кучинский Е.Н.