Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Щетинина Сергея Павловича к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третье лицо - ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оспаривании расчета арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании расчета арендной платы в размере 410608,08 рублей, определенной на основании отчета об оценке от 10.02.2018г., и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка площадью 1093 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес> в размере 35520 рублей в год.

В обоснование требований указывая на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка площадью 1093 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу:г.<адрес>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома». В последующем Департамент направил в адрес истца дополнительное соглашение, согласно которому стоимость аренды земельного участка, определена в размере 410608,08 рублей. Полагал данный расчет не соответствующим требованиям закона и не соответствующим величине рыночной стоимости годового размера арендной платы, определенной на основании отчета ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

С учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, просил признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы на основании Отчета №р от 16.02.2016 года, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» недостоверным; установить годовой размер арендной платы по результатам судебной экспертизы.

Представитель истца в лице Нетесовой С.Е., действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, просила суд признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы на основании Отчета № от 16.02.2016 года, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» недостоверным; установить годовой размер арендной платы по результатам экспертизы ООО «Прайм» в размере 21163 рубля.

В судебном заседание представитель Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в лице Щегрова Н.А. явилась, просила в удовлетворении иска отказать, указывая на обоснованность заключения о рыночной стоимости аренды земельного участка, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Истец не явился в судебное заседание, о дне слушания дела извещенеы надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» не явился в суд, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. В письменных возражениях представитель третьего лица указывает на наличие недостатков заключения ООО «ЦСЭ «Прайм», и недопустимость его в качестве доказательства по настоящему делу.

Суд, изучив материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В случае если размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления Главы администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону№316 от 26.06.1996г., договора аренды земельного участка от 03.09.1996г.за 310271 Щетинин С.П. является арендатором земельного участкаплощадью 1093 кв.м с КН №, расположенного по адресу:г.<адрес>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома». Указанный договор заключен сроком до 26.06.2045г., и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за год за указанный земельный участок составляет 36069 рублей в год, уплачиваемых арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы, не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункты 2.1. и 2.3.).

14.06.2016г. в адрес истца, Департамент направил дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка, в котором размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке от 16.02.2016г., выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об определении рыночной стоимости права пользования участком на условиях аренды, и который составил 410 608,08 рублей в год.

Щетинин С.П. в обоснование несогласия с установленным Департаментом размером годовой арендной платы на основании оценки ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», ходатайствовал о проведении судебной оценочной экспертизы.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.09.2018 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости права аренды, производство которой поручено ООО «ДЭКА».

Согласно выводам Заключения эксперта № от 02.10.2018 года, выполненного экспертом ООО «ДЭКА», рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком на праве аренды общей площадью 1093 кв.м с КН №, расположенного по адресу:г.<адрес>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома», составляет 283918 рублей.

Допрошенный в судебной заседании эксперт ООО «ДЭКА» Золотарь А.А. пояснил, что при производстве экспертизы в рамках доходного подхода использовался метод капитализация рыночной стоимости и сравнительных продаж, пояснив, что судом неверно поставлен вопрос на разрешение эксперта.

При этом при выводах вышеназванной экспертизы, равно как и в заключении ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», экспертами определялась величина годовой арендной платы за пользование земельным участком в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок, имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, т.е. является некоммерческой недвижимостью.

В этой связи, определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 14.11.2018 года была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».

Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» № от 10.12.2018г., рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком на праве аренды общей площадью 1093 кв.м с КН №, расположенного по адресу:г.<адрес>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома», по состоянию на 10.02.2016 года составляет 21 163 рубля.

Заключение, выполненное экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает основания ставить под сомнение достоверность заключения ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», проведенного по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В этой связи суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определена ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок, имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, т.е. является некоммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает у суда сомнения, при том, что арендатор земельного участка какого-либо дохода в рассматриваемой правовой ситуации от него не получает, т.е. инвестиций в него для целей последующего извлечения прибыли не привлекает. Данные обстоятельства ставят под сомнение стоимость годовой арендной платы, определенной ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» спорным земельным участком.

При этом, расчет произведен ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г.Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объекта коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Однако участок, расположенный по адресу:г.<адрес> расположен в районе, в котором не развита социальная и инженерная инфраструктура, при этом экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» во внимание приняты аналогичные объекты.

Согласно статье 12 ФЗ "Об оценочной деятельности", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям».

В связи с чем суд приходит к выводу о недостоверности размера арендной платы, определенной Отчетом № от 10.02.2016 года, выполненным третьим лицом.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».

Учитывая изложенное, установленный Департаментом расчет арендной платы в размере 410608,08 рублей на основании № от 10.02.2016г. является недостоверным, поскольку не соответствует величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и соответственно не может применяться в сложившихся между сторонами правоотношениях.

Суд полагает правильными выводы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» в части определения рыночной стоимости аренды земельного участка в размере 21 163 рубля в год, в связи с чем приходит к выводу об установлении стоимости аренды земельного участка, расположенного по адресу:<адрес> в указанном размере.

Доводы возражений представителя третьего лица относительно наличия существенных недостатков, содержащихся в заключении ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» ничем объективно не подтверждены.

Доводы в части подбора объектов-аналогов по состоянию на декабрь 2017г, несмотря на необходимость исследования по состоянию на 10.02.2016г. также подлежат отклонению, учитывая данные, содержащиеся в заключении об отсутствии аналогов по состоянию на указанную дату, в связи с чем экспертом был рассмотрен рынок продаж земельных участков на ближайшую дату, к дате определения стоимости объекта (л.д.223).

Также суд находит несостоятельными доводы представителя третьего лица о пропуске 6-ти месячного срока для оспаривания Отчета, и его рекомендованности в течении 6 месяцев.

Статья 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета за исключением случаев, предусмотренных в законодательстве Российской Федерации.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что отчет об оценке, является рекомендуемым до истечения шестимесячного срока, после истечения которого, указанный отчет не может быть использован для совершения сделки.

Однако в данной правовой ситуации, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» стоимость аренды земельного участка является обязательной для сторон договора. При этом ФИО1 был вправе оспорить результат данной оценки при рассмотрении конкретного судебного спора, то есть в рамках рассмотрения настоящего спора, вне зависимости от истечения 6-ти месячного срока.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от 10.02.2016 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1093 кв.м с КН №, расположенного по адресу:г.<адрес>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома» выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1093 кв.м, с КН №, расположенного по адресу:г.<адрес>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, в размере 21 163 рублей в год.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2018 года.

Судья