Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Порфир» о признании акта приема-передачи недействительным по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Порфир» о признании акта приема-передачи недействительным по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки и просил: признать акт приема-передачи объекта долевого строительства (апартамент № общей площадью 27,6 кв.м.) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Порфир» в пользу ФИО1 неустойку в размере 605295 рублей 60 копеек; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Порфир» в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 9553 рубля.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком требований Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в части подписания акта-приема-передачи объекта долевого строительства после сдачи объекта в эксплуатации и нарушением сроков передачи объекта строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве №, заключенным между истцом и ответчиком.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца адвокат ФИО3 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, в случае взыскания неустойку просила применить положения статьи 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Порфир» заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому ООО «Порфир» приняло на себя обязательства после ввода в эксплуатацию объекта строительства – «Рекреационный комплекс», размещенный на земельном участке площадью 4 га, кадастровый номер земельного участка №, расположенном по адресу: г.Севастополь, <адрес>, 134, передать истцу в собственность апартаменты № общей площадью 27,6 кв.м., находящиеся на 1 этаже в корпусе 1 указанного объекта, а участник обязался оплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства у застройщика.

ООО «Порфир» в соответствии с п.3.2. Договора взяло на себя обязательство обеспечить сдачу строительства и введение в эксплуатацию объекта строительства не позднее IV квартала 2016 года. Однако в установленный договором срок объект истцу передан не был.

Истец оплатил паевой взнос в размере 19320000 рублей в полном объеме.

В соответствии с положениями п.3.3. Договора в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня ввода Объекта строительства в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения ФИО1 своих обязательств по Договору ООО «Порфир» взял на себя обязательство передать истцу объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ представителями ООО «Порфир» предложено истцу подписать «промежуточный» акт приема-передачи апартаментов для выполнения истцом ремонта указанного объекта.

В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 02.10.2018г. объект строительства введен к эксплуатацию 02.10.2018г.

Право собственности ФИО1 на апартамент № в спальном корпусе 1 по адресу: <адрес>, 134 в г.Севастополе зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии со статьёй 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Из разъяснений пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Оценивая условия заключенного сторонами договора о паевом участии в строительстве с учётом приведённых выше норм права, суд отмечает, что участник строительства, надлежащим образом исполнивший обязательства по внесению платы за апартамент в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из приведенных положений следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть 1).

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или иную уполномоченную организацию (часть 2).

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечисленные в частях 3 и 4 данной статьи.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указаны в частях 6 и 7 названной статьи и связаны с отсутствием необходимых документов, с несоответствием объекта строительства обязательным требованиям либо с неисполнением застройщиком обязательных при строительстве требований.

Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости удостоверяется разрешением на ввод в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Таким образом, акт приема-передачи объекта долевого строительства составлен до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию рекреационного комплекса, что противоречит п. 2 ст. 8 Федерального закона от дата N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и является основанием для признания акта недействительным в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ. При этом доводы представителя ответчика о том, что данный акт не является самостоятельной сделкой и явился основанием для регистрации за истцом право собственности на апартамент, подлежат отклонению.

При таких положениях закона, условий договора, и фактических обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении застройщиком принятой обязанности по передаче истцу объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В соответствии с п.5.2. Договора в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику Объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств от цены Договора, за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01.01.2017 года по 12.02.2020 года – дату регистрации за истцом права собственности на апартамент, т.е., которое пресекло нарушение права истца в размере 879446,40 рублей (1932000,00 рублей? 1138 дней ? 2 ? 1/300 ? 6%). При этом расчет неустойки истцом произведен не верно, без учета условий договора о размере неустойки и положений статьи 6 ФЗ-214.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Исходя из смысла данных правовых норм, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Суд приходит к выводу о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижению ее размера, поскольку застройщик является юридическим лицом, ведущим строительство за счет привлечения денежных средств дольщиков и сталкивается с определенными трудностями, с учетом соотношения неустойки с размером основного обязательства по договору компенсационного характера неустойки, учитывая принцип равноправия сторон и недопущения обогащений одной стороной за счет другой, суд полагает возможным уменьшить сумму подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 50.000 рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 3500 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать акт приема-передачи объекта долевого строительства: апартамент № на 1 этаже корпуса 1, общей площадью 27,6 кв.м. в составе рекреационного комплекса, расположенного по адресу: г.Севастополь, <адрес>, 134, от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Порфир» в пользу ФИО1 неустойку в размере 100000 (сто тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Порфир» в пользу ФИО1 в пользу ФИО1 сумму государственной пошлины в размере 3500 рублей.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: /подпись/ Е.П.Матюшева

Копия верна.

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя Е.П. Матюшева