Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-91/2019 по исковому заявлению ФИО14, ФИО16 к ФИО17 о расторжении договоров купли-продажи долей в праве собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование предъявленных требований указано, что ****год между ФИО16 (покупателем) и ФИО17 (продавцом) был заключен договор купли-продажи доли в нежилых зданиях, по условиям которого покупатель приобрела 1/2 доли в праве общей долевой собственности в здании, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 783,7 кв.м., инв. №, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый (или условный) номер №; в здании, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 228,1.кв.м., инв. №, лит. Ч, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый (или условный) номер №; в здании, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 102 кв.м., инв. №, лит. К, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №. Согласно пункту 2 договора купли-продажи от ****год, стоимость указанных долей составила 22 600 000 руб. ****год между продавцом и покупателем было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи, в соответствии с которым стоимость долей в недвижимом имуществе была определена сторонами в размере 5 500 000 руб. При подписании дополнительного соглашения № от ****год истец уплатила ответчику 3 140 000 руб., о чем было указано в п.2 дополнительного соглашения. ****год истец уплатила ответчику оставшиеся 100 000 руб., что подтверждается выданной им распиской. Таким образом, в соответствии с условиями дополнительного соглашения № от ****год истец полностью произвела расчет с ответчиком в общей сумме 5 500 000 руб. Право собственности ФИО16 было зарегистрировано в ЕГРПН. ****год между ФИО14 (покупателем) и ФИО17 (продавцом) был заключен договор купли-продажи доли в нежилых зданиях, по условиям которого покупатель приобрела ? доли в праве общей долевой собственности в здании, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общая площадь 360,6.кв.м., лит. М, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый (или условный) номер №; в здании, назначение: нежилое, 1-этажное кирпичное здание - диспетчерская, лит. Л, площадь 209,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №. Согласно пункта 2 договора купли-продажи от ****год, стоимость указанных долей составила 14 250 000 руб. При подписании договора купли-продажи от ****год истец уплатила ответчику 1 500 000 рублей, о чем было указано в п. 2 договора купли-продажи ****год между продавцом и покупателем было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи, в соответствии с которым стоимость долей в недвижимом имуществе была определена сторонами в размере 4 100 000 руб. При подписании дополнительного соглашения № от ****год истец уплатила ответчику 1 950 000 руб., о чем было указано в п. 2 дополнительного соглашения. ****год истец уплатила путем безналичного перечисления на банковский счет ответчика 307 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ****год. ****год истец уплатила путем безналичного перечисления на банковский счет ответчика 207 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ****год. ****год истец уплатила ответчику наличными денежными средствами, оставшиеся 136 000 руб., что подтверждается выданной им распиской. Таким образом, в соответствии с условиями дополнительного соглашения № от ****год истец полностью произвела расчет с ответчиком в общей сумме 4 100 000 руб. Право собственности ФИО14 было зарегистрировано в ЕГРПН. В последующем между истцами (продавцами) и ФИО8 (покупателем ) ****год были заключены договоры купли-продажи указанных выше долей в праве собственности на объекты недвижимости. После этого истцам стало известно, что ООО «Контроль инвестиций» обратилось с иском об обращении взыскания на указанные объекты недвижимости как на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований ООО «Контроль инвестиций» указало на наличие права залога спорного имущества в связи с заключением между ФИО17 и «Сбербанк России» договоров ипотеки №з/2011 от ****год, № от ****год, № от ****год в отношении земельного участка, на котором расположено приобретенное истцами имущество. По указанным договорам ООО «Контроль инвестиций» приобрело права залогодержателя в результате правопреемства. Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от ****год по делу № исковые требования ООО «Контроль инвестиций» удовлетворены в полном объеме, обращено взыскание на принадлежащее ФИО2 недвижимое имущество. Из содержания решения истцам стало известно, что приобретенные объекты недвижимости обременены ипотекой в силу закона с 2011 года, поскольку находились на заложенном земельном участке по адресу: г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №, площадью 39928 кв.м. Данный земельный участок был заложен ФИО5 в 2011 году. При заключении между сторонами договоров купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество истцы не знали о наличии ипотеки в силу закона на приобретаемые объекты недвижимости. О наличии залогового обязательства, предметом которого является приобретенное истцами имущество, последним стало известно лишь при получении решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от ****год по делу № по иску ООО «Контроль инвестиций» об обращении взыскания на заложенное имущество. ****годФИО4 вручила под роспись ФИО5 письменное предложение расторгнуть договор купли-продажи. Письмом ФИО5 от ****год в расторжении договора было отказано. ****годФИО1 вручила под роспись ФИО5 письменное предложение расторгнуть договор купли-продажи. Письмом ФИО5 от ****год в расторжении договора было отказано. Истцы просили суд расторгнуть договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности нежилого, 1-этажного здания, общая площадь 783,7 кв.м., инв. №, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, Кадастровый (или условный) №; нежилого, 1-этажного здания, общая площадь 228,1.кв.м., инв. №, лит. Ч, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый (или условный) помер: № нежилого, 2-этажного здания, общая площадь 102 кв.м., инв. №, лит. К, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый (или условный) помер: №, заключенные ****год между ФИО4 и ФИО5, с дополнительным соглашением от ****год; расторгнуть договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности нежилого 2-х этажного здания, общая площадь 360,6.кв.м., лит. М, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №; нежилого 1-этажного кирпичного здания - диспетчерская, лит. Л, площадь 209,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, заключенные ****год, между ФИО14 и ФИО17

Истцы ФИО16, ФИО14 в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО17 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Обсудив причины неявки ответчика в судебное заседание, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, суд полагает рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст. 233 ГПК РФ, в порядке заочного производства.

Третьи лица ФИО8, ФИО10 в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Представитель третьих лиц финансового управляющего ФИО6, ООО «Контроль инвестиций» ФИО7 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, представила возражения на иск, в которых указала, что спорные нежилые здания расположены на земельном участке, на который ранее судом было обращено взыскание, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также и на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружения. Спорное имущество используется ФИО17 и подконтрольными ему третьими лицами, спорные объекты недвижимости мнимо отчуждены в пользу родственников гражданской супруги должника ФИО17 в отсутствие согласия, как первоначального кредитора – <...>, так и впоследствии ООО «Контроль инвестиций» и в нарушении договорного запрета на отчуждение. ООО «Контроль инвестиций» ****год уведомило ответчиков, а также третьих лиц, пользующихся объектом недвижимости - это ООО «СибСвет» директором в котором является ФИО17 (должник), учредитель ФИО16 (собственник имущества, аффилированное лицо должника) о том, что общество является залогодержателем спорных объектов недвижимости, на которые возникала ипотека в силу закона и попросило освободить их. Ссылаясь на возможность последующего отчуждения имущества, в связи с обращением на него взыскания ООО «Контроль инвестиций» просило суд при подаче иска об обращении взыскания на заложенное имущество, о принятии срочных обеспечительных мер, в виде наложения ареста без права пользования. ****год судом указанное ходатайство было удовлетворено и на объекты недвижимости, являющиеся предметом исковых требований, был наложен арест, обращенный к немедленному исполнению. Однако, несмотря на принятые судом меры по обеспечению иска, ФИО14, ФИО16, ФИО10 произвели отчуждение спорных объектов недвижимости, о чем ****год в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о переходе права собственности на ФИО8 ****год суд заменил ненадлежащих ответчиков (ФИО19, ФИО16 и ФИО20) на ФИО8 ФИО8 приобрела объекты недвижимости с рассрочкой платежа до ****год, ****год на здания был наложен судебный арест по заявлению ООО «Контроль инвестиций», возбуждено исполнительное производство: ****год по заявлению судебного пристава запись об аресте внесена в ЕГРПН; ****год спорное имущество арестовано по акту о наложении ареста и передано на хранение. То есть при наличии судебного ареста и ареста приставов, иска ООО «Контроль инвестиций», при рассрочке платежа по договору ФИО8 не отказывается от его исполнения, не расторгает его, а досрочно платит оставшуюся часть задолженности в пользу продавцов, при этом позволяя обществам, учредителями которых являются продавцы, а директором ФИО17 продолжать осуществлять свою деятельность в купленных ею зданиях. Представитель истца обращала внимание суда, что ****год ФИО19, ФИО16 и ФИО20, представив себя собственниками зданий, обратились к судебному приставу - исполнителю ФИО9 с заявлением о замене хранителя арестованных зданий с представителя взыскателя ФИО7 на ФИО19, ФИО16 и ФИО20 - хотя на указанную дату они собственниками имущества не являлись. Данные лица с момента возбуждения исполнительного производства не поставили в известность судебного пристава о продаже имущества, не предоставили договор купли-продажи и контакты нового собственника. ****год судебный пристав - исполнитель сменил ответственного хранителя и назначил хранителями имущества ФИО19, ФИО16 и ФИО20 с правом беспрепятственного пользования имуществом, как на собственников имущества. ФИО21 в спорном имуществе так и не появлялась ни разу от даты приобретения по настоящее время, к приставу не обращалась, а ****год - в день замены хранителя на бывших собственников имущества, ею подан иск в Ленинский районный суд г. Иркутска об исключении указанного имущества из описи, с приложением выписок из ЕГРП, в которых отражены данные об аресте. Получив ****год документы (согласно данным Росреестра), ФИО8 после регистрации права собственности сразу, этой же датой, выдала судебную доверенность на адвоката ФИО18 В материалах данного дела, по иску Контроль инвестиций к ФИО8 имеются документы, который были истребованы по судебному запросу из Управления Росреестра по ИО, а именно: доверенность от ****год, выданная ФИО8 на ФИО26., удостоверенная нотариусом ФИО12 сроком на 3 года и с правом передоверия. ФИО8, как следует из материалов, приобрела спорные здания по договору от ****год, а документы поданы на государственную регистрацию только ****год с ипотекой в силу закона в ее пользу в связи с неполным расчетом, которая была погашена по заявлению ФИО11, действующей в интересах Кутневской на основании доверенности только ****год. При этом, ****год ФИО8 выдала на ФИО11 «генеральную» доверенность со всеми возможными правами в отношении имущества: владением, пользованием и распоряжением по усмотрению ФИО11, с правом получения денег и уплатой налогов, а также судебным представительством от имени ФИО8 ФИО29 является невесткой ФИО17 и супругой его сына - ФИО22. Вместе со своим будущим мужем они учились на юрфаке ИГУ, после окончания которого и по настоящее время она работает в <...><...> по защите прав предпринимателей.100% бенефициарным собственником <...> - заемщика по документам Сбербанка России, поданным в правоохранительные органы с заявлением по факту преднамеренного банкротства в отношении ФИО17 - является ФИО5 То, что ФИО13 является невесткой должника ФИО17 установлено в деле о его банкротстве № А10-78/2018, по обособленному спору по оспариванию выданного ею в пользу должника займа, а также по ее требованию о включении в реестр требований кредиторов, где ФИО23 представлено свидетельство о заключении брака со ФИО3 (сыном должника). С ****год на основании решения Октябрьского районного суда города Иркутска от ****год, принятого по делу № Ленинским ОСП города Иркутска было возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО17 Прекращение залога в связи с приобретением заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога предусмотрено в новой редакции пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК. Указанная редакция Гражданского кодекса Российской Федерации вступила в законную силу с ****год, до заключения сторонами договора купли-продажи от ****год, в связи с чем ФИО8 обратилась со встречным иском к ООО «Контроль инвестиций». ****год судом был принят к производству встречный иск ФИО8 о признании права залога (ипотеки) прекращенным в связи с возмездностью приобретения и не знанием того, что спорные объекты обременены залогом в пользу ООО «Контроль инвестиций». Решением от ****год, принятого по делу № Октябрьский районный суд города Иркутска отказал истцу по первоначальному иску - ООО «Контроль инвестиций» в требованиях об обращении взыскания на недвижимое имущество и удовлетворил встречное исковое заявление ФИО8 о признании прекращенным права залога (ипотеки) в отношении спорных объектов недвижимости. ООО «Контроль инвестиций» обратилось с апелляционной жалобой на вышеназванное решение суда. Апелляционным определением ****год судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда оставила обжалуемый судебный акт без изменения. Президиум Иркутского областного суда Постановлением от ****год№ удовлетворил кассационную жалобу ООО «Контроль инвестиций», отменил судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение. Верховный суд РФ ****год дело №-КГ17-9 по результатам рассмотрения истребованного дела по кассационной жалобе ФИО8 на Постановление Президиума от ****год - отказал в передаче дела в суд кассационной инстанции. Решением от ****год, принятого по делу № Октябрьский районный суд города Иркутска удовлетворил требования ООО «Контроль инвестиций» об обращении взыскания на недвижимое имущество и отказал во встречном иске ФИО8 о признании прекращенным права залога (ипотеки) в отношении спорных объектов недвижимости. Оспаривая решение, ответчик ФИО8, третьи лица - ФИО14, ФИО10, ФИО17 обратились с апелляционными жалобами в Иркутский областной суд. Апелляционным определением от ****год по делу № судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда решение суда оставила без изменения. Вышепостановленные судебные акты, по ранее рассмотренному спору являются преюдициальными, выводы судов об отсутствии добросовестности приобретения объектов ФИО8, о том, что ей при проявлении должной осмотрительности должно быть известно о наличие залогового права в отношении приобретенных объектов недвижимости, и что такую должную осмотрительность при наличие общедоступной информации в ЕГРПН она не проявила - не подлежат переоценке. Кроме того, в предшествующем споре ООО «Контроль инвестиций» заявляло, что ФИО8 приобрела объекты по многократно заниженной цене по сравнению с проведенной судебно-оценочной экспертизой. Если исходить из данных судебно-оценочной экспертизы, здания приобретены ею на 10 642 000 руб. ниже установленной экспертизой рыночной цены (18642000 -8000000 руб.). Для ФИО8 нормальным оказалось купить пять нежилых зданий по цене, равной стоимости 3-комнатной квартиры, еще и без расчета по ним и с ипотекой в пользу должника ФИО17 на дату подачи основного договора купли-продажи в Росреестр, с работающими в них сотрудниками, оборудованием на территории действующего завода. При этом здание профилактория 102 кв.м. фактически полуразрушено и без коммуникаций, а 2-х этажных зданий 360,6 кв.м. и 209,7 кв.м. не существует в натуре ввиду того, что они были самовольно реконструировано ФИО17 и теперь представляют собой одно трехэтажное сблокированное здание офиса площадью 1039,2 кв.м.

Заслушав представителя третьих лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 1 ст. 451 ГК РФ закреплено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Судом установлено, что ****год между ФИО16 (покупатель) и ФИО17 (продавец) заключен договор купли – продажи доли в нежилых зданиях, согласно которому, продавец продает, а покупатель покупает ? долю в праве общей долевой собственности в нежилых зданиях, а именно (согласно ч. 1 договора):

а) нежилом кирпичном одноэтажном здании - автогараже, нежилое, инвентарный номер №, литер А, площадь 783,7 кв. м., этажность 1, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №;

б) кирпичном одноэтажном здании - столярный цех, нежилое, литер Ч, площадь 228,1 кв. г, находящееся по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер №

в) нежилом 2х-этажном кирпичном здании - профилактории, нежилое, литер К, площадь 102 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №

Согласно п. 2 указанного договора, по соглашению ? доли продаются: в здании, указанном в п. «а» ч. 1, за 16 000 000 руб.; в здании, указанном в п. «б» ч. 1, за 4 500 000 руб., в здании, указанном в п. в ч. 1, за 2 100 000 руб., итого за 22 600 000 руб. Из которых 2 260 000 руб. продавец получил от покупателя при подписании настоящего договора. Оставшаяся сумма оплачивается следующим образом: 5 085 000 руб. до ****год; 5 085 000 рублей до ****год; 5 085 000 руб. до ****год; 5 085 000 руб. до ****год Оплата может быть произведена покупателем ранее указанных сроков.

Согласно п. 3 договора, ? доля в указанных объектах недвижимости до заключения договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует, что ? доля в указанных объектах недвижимости правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.

При передаче ? доли в указанных объектах недвижимости составлен передаточный акт (п. 4 договора).

Установлено, что договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области ****год

****год дополнительным соглашением № к Договору купли-продажи доли в нежилых зданиях от ****год, в п. 2 Договора внесены изменения: «по соглашению сторон ? доля продается: в здании, указанном в п. «а» ч. 1, за 3 950 000 руб.; в здании, указанном в п. «б» ч. 1, за 1 200 000 руб., в здании, указанном в п. «в» ч. 1, за 350 000 руб. Общая цена настоящего договора купли-продажи доли в нежилых зданиях составляет 5 500 000 руб. Из общей цены настоящего договора продавец получил от покупателя 2 260 000 руб. при подписании договора. Оставшаяся сумма выплачивается покупателем в следующем порядке: 3 140 000 руб. в срок до ****год, 100 000 руб. в срок до ****год Оплата может быть произведена покупателем ранее указанных сроков.

Согласно расписке от ****год, ФИО17 получил от ФИО16 100 000 руб. в счет окончательного расчета по договору купли-продажи доли в нежилых зданиях от ****год и дополнительному соглашению № от ****год Расчет по указанным договору и дополнительному соглашению произведен полностью, претензий по расчетам к ФИО16 Э.ФИО22 не имеет.

Право собственности ФИО16 на ? доли в вышеуказанных нежилых зданиях зарегистрировано ****год, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от указанной даты.

Судом установлено, что ****год между ФИО17 (продавец) и ФИО14 (покупатель) заключен договор купли – продажи доли в нежилых зданиях, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает ? долю в праве общей долевой собственности в нежилых зданиях, а именно (согласно ч. 1 Договора):

а) 2-х этажном кирпичном здании - контора, нежилое, литер М, площадь 360,6 кв. м., этажность 2, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №

б) нежилом 1-этажном кирпичном здании - диспетчерская, нежилое, литер Л, площадь 209,7 кв. м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №

По соглашению сторон указанная 1/2 (одна вторая) доля продается: в здании, указанном в п. «а» ч. 1, за 9 000 000 руб., в здании, указанном в п. «б» ч. 1, за 5 250 000 руб., итого за 14 250 000 руб. Из которых 1 500 000 рублей Продавец получил от Покупателя при подписании настоящего Договора. Оставшаяся сумма оплачивается следующим образом: 3 187 500 руб. до ****год; 3 187 500 руб. до ****год; 3 187 500 рублей до ****год; 3 187 500 руб. до ****год Оплата может быть произведена Покупателем ранее указанных сроков (п. 2 Договора).

Согласно п. 3 договора, ? доля в указанных объектах недвижимости до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует, что ? доля в указанных объектах недвижимости правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.

В соответствии с п. 4 договора, при передаче ? доли в указанных объектах недвижимости составлен передаточный акт.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области ****год

****год дополнительным соглашением № к договору купли-продажи доли в нежилых зданиях от ****год, в п. 2 договора внесены изменения: «по соглашению Сторон ? доля продается: в здании, указанном в п. «а» ч. 1, за 2 400 000 руб.; в здании, указанном в п. «б» ч. 1, за 1 700 000 руб. Общая цена настоящего Договора купли-продажи доли в нежилых зданиях составляет 4 100 000 руб. Из общей цены настоящего Договора Продавец получил от Покупателя 1 500 000 руб. при подписании Договора. Оставшаяся сумма выплачивается Покупателем в следующем порядке: 3 187 500 руб. до ****год, 3 187 500 руб. до ****год, 3 187 500 руб. до ****год, 3 187 500 руб. до ****год Оплата может быть произведена покупателем ранее указанных сроков.

Согласно представленным платежным поручениям № от ****год, № от ****год ИП ФИО14 оплатила ИП ФИО17 по договору купли-продажи доли в нежилых зданиях от ****год 307 000 руб. и 207 000 руб. соответственно.

****год ФИО17 получил от ФИО14 136 000 руб. в счет окончательного расчета по договору купли-продажи доли в нежилых зданиях от ****год и дополнительному соглашению № от ****год. Расчет по указанным договору и дополнительному соглашению произведен полностью, претензий по расчетам к ФИО16 Э.ФИО22 не имеет, что подтверждается распиской от ****год.

Право собственности ФИО14 на ? доли в вышеуказанных нежилых зданиях зарегистрировано ****год, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от указанной даты.

Также судом установлено, что ****год ФИО16 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в нежилых зданиях, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу на праве собственности ? долю в праве общей долевой собственности в следующих нежилых зданиях:

а) здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 783,7 кв.м., инв. №, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> Кадастровый (или условный) номер: №

б) здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 228,1кв.м., инв. №, лит. Ч, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес> кадастровый (или условный) номер: №

в) здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 102 кв.м., инв. №, лит. К, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: № (согласно ч. 1 Договора).

В соответствии с п. 2.1. стороны установили, что цена долей, указанных в ч. 1 настоящего договора составляет: в здании, указанном в п. «а» - 1 600 000 руб.; в здании, указанном в п. «б» - 520 000 руб.; в здании, указанном в подпункте «в» - 380 000 руб. Итого цена составила 2 500 000 руб.

Продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора 1 250 000 руб. Покупатель обязуется оплатить продавцу в срок до ****год 1 250 000 руб. путем передачи наличных денег или перечисления на банковский счет продавца (п. 2.2. договора).

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>****год

****год ФИО14 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в нежилых зданиях, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу на праве собственности ? долю в праве общей долевой собственности в следующих нежилых зданиях:

а) здание, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 360,6.кв.м., лит. М, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №;

б) нежилое 1 этажное кирпичное здание-диспетчерская, нежилое, лит. Л, площадь 119,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №

В соответствии с п. 2.1. стороны установили, что цена долей, указанных в ч. 1 настоящего Договора составляет: в здании, указанном в п. «а» - 1 580 000 руб.; в здании, указанном в п. «б» - 920 000 руб. Итого цена составила 2 500 000 руб. Продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора 1 250 000 руб. Покупатель обязуется оплатить продавцу в срок до ****год 1 250 000 руб. путем передачи наличных денег или перечисления на банковский счет продавца.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области ****год.

Согласно пояснениям истцов, только из решения от ****год им стало известно, что приобретенные объекты недвижимости обременены ипотекой в силу закона с 2011 года, поскольку данные объекты находились на заложенном земельном участке по адресу: г. Иркутск, <адрес>, кадастровый номер №, площадью 39928 кв.м. Данный земельный участок был заложен ФИО17 в 2011 году. При заключении между истцами и ответчиком договоров купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество истцы не знали о наличии ипотеки в силу закона на приобретаемые объекты недвижимости.

Судом установлено, что ****год ФИО16 и ФИО14 обратились к ФИО17 с предложением расторгнуть договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, однако ФИО17 на данное предложение ответил отказом.

Из материалов дела установлено, что ООО «Контроль инвестиций» обратилось в Октябрьский районный суд г. Иркутска с иском об обращении взыскания на указанные объекты недвижимости как на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований ООО «Контроль инвестиций» указало на наличие права залога спорного имущества в связи с заключением между ФИО17 и <...> договоров ипотеки № от ****год, № от ****год, № от ****год в отношении земельного участка, на котором расположено приобретенное истцами имущество. По указанным договорам ООО «Контроль инвестиций» приобрело права залогодержателя в результате правопреемства.

ФИО8 обратилась в суд со встречным иском о прекращении залога и указала, что спорные объекты недвижимости были приобретены ею в собственность по договорам купли-продажи долей в нежилых зданиях. Продавцами по договорам выступали ФИО14, ФИО16 и ФИО10 В августе 2015 г. ФИО2 стало известно о том, что ООО «Контроль инвестиций» обратилось в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. Она не знала и не могла знать, что спорное имущество обременено правами залога в пользу ООО «Контроль инвестиций» (ранее <...>»). Она не являлась стороной договоров об ипотеке и не могла знать об их заключении, в ЕГРН не внесены записи о наличии обременений на спорные объекты недвижимости (нежилые здания).

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от ****год, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от ****год, исковые требования ООО «Контроль инвестиций» об обращении взыскания на недвижимое имущество были оставлены без удовлетворения, встречное исковое заявление ФИО8 удовлетворено.

Из постановления Президиума Иркутского областного суда от ****год№ усматривается, что отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворяя жалобу ООО «Контроль инвестиций», Президиум указал, что суды не проверили надлежащим образом недобросовестность аффилированных к должнику ФИО17 лиц - это родственники по линии его гражданской жены - ФИО24, ФИО16 а также ФИО8 и других, суды не учли правопреемство по залогу, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, наличие вступившего в силу судебного решения от ****год об обращении взыскания па земельный участок, который являлся предметом залога.

Решением Октябрьского районного суда гор. Иркутска от ****год, вступившим в законную силу ****год, удовлетворены исковые требования ООО «Контроль инвестиций» к ФИО8 об обращении взыскания на недвижимое имущество. Обращено взыскание на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. <адрес>

- нежилое 2-х этажное здание, площадью 102 кв.м., литер К, инв. №, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 533 304 руб.;

- нежилое 1-этажное здание, площадью 783,7 кв.м., инв. №, литер А, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 6 168 323,2 0 руб.

- нежилое 1-этажное здание, площадью 228,1 кв.м., инв. №, литер Ч, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 897 585, 60 руб.;

- нежилое 2-этажное здание, площадью 360,6 кв.м., литер М, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 649 635,20 руб.

- нежилое 1-этажное кирпичное здание - диспетчерская, площадью 209,7 кв.м., литер Л, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 664 405, 60 руб.

Взысканы с ФИО8 в пользу ООО «Контроль инвестиций» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО8 о признании прекращенным права залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>: нежилое 2-х этажное здание, площадью 102 кв.м., лит. К, инв. №, кадастровый номер №; нежилое 1-этажное здание площадью 783,7 кв.м. инв. №, литер А, кадастровый номер №; нежилое 1-этажное здание, площадью 228,1 кв.м., инв. №, литер Ч, кадастровый номер №; нежилое 2-этажное здание, площадью 360,6 кв.м., литер М, кадастровый номер №; нежилое 1-этажное кирпичное здание - диспетчерской, площадью 209,7 кв. м. литер Л, кадастровый номер №, отказано.

Как следует из решения Октябрьского районного суда гор. Иркутска от ****год, между <...> и <...> был заключен ряд кредитных договоров от ****год, ****год, ****год, исполнение обязательств по которым обеспечивались договорами ипотеки (залога) нежилых зданий и земельного участка площадью 39 928 кв.м. с кадастровым номером № категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующей производственной базы, расположенной по адресу: <адрес>, залогодателем которых является ФИО17, а также договорами поручительств со стороны ФИО15, ФИО17, <...>

В соответствии с п.1.3 договоров ипотеки между <...> и ФИО17, право залога распространяется также на иные объекты недвижимости, не указанные в п. 1.2 (а), (б), но находящиеся или строящиеся на земельном участке. Залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя отчуждать предмет залога (п.4.1.2 договоров залога).

На основании договора уступки прав требования, заключенного между <...> и ООО «Контроль инвестиций», произведена замена стороны ОАО <...> на правопреемника ООО "Контроль инвестиций".

В ходе рассмотрения данного дела, судом были проверены доводы ответчика ФИО8 о добросовестности приобретения объектов недвижимости, и были признаны несостоятельными, поскольку она не представила доказательств истребования из Росреестра соответствующей информации (о внесении записи об ипотеках, основаниях погашения ипотек) не только в отношении объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором они расположены, учитывая, что договор ипотеки № от ****год в отношении земельного участка был зарегистрирован в Управлении росреестра по Иркутской области ****год, и эта информация является общедоступной.

Таким образом, вышеназванным решением установлено отсутствие добросовестности ФИО8 при приобретении спорных объектов недвижимости, должную осмотрительность при наличии общедоступной информации в ЕГРПН она не проявила.

В соответствии со ст. 353 Гражданского кодекса РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В силу положений ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 39 ФЗ от ****год N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода права.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Частью 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Разрешая исковые требования, принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что доводы истцов о том, что они не знали и не могли узнать о том, что объекты недвижимости обременены залогом являются несостоятельными, доказательств того, что, проявив должную степень осмотрительности и заботливости, они не могли узнать о наличии обременения на спорное имущество истцы не представили, истцы не доказали, что предприняли все разумные меры для установления наличия обременений на спорные объекты, истцы не представили доказательств истребования из Росреестра соответствующей информации (о внесении записи об ипотеках, основаниях погашения ипотек) не только в отношении спорных объектов недвижимости, но и земельного участка, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принимая во внимание, что договор ипотеки № от ****год в отношении земельного участка был зарегистрирован ****год, и эта информация является общедоступной.

Таким образом, поскольку истцы должны были знать о наличии ипотеки в силу закона при залоге земельного участка и единстве судьбы объектов недвижимости с ним, их требования о расторжении договоров удовлетворению не подлежат.

Рассматривая заявление представителя третьих лиц финансового управляющего ФИО6, ООО «Контроль инвестиций» ФИО7 о пропуске срока исковой давности, суд приходит к выводу об отутствии оснований для применения к требованиям истца последствий пропуска срока исковой давности, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку финансовый управляющий ФИО6 и ООО «Контроль инвестиций» являются третьими лицами, в соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» соответствующее заявление их представителя не является основанием для применения срока исковой давности. Доводов о возможности, в случае удовлетворения иска к ответчику, предъявления ответчиком к третьим лицам регрессного требования или требования о возмещении убытков суду со стороны третьего лица суду не представлено. При таких обстоятельствах, в удовлетворении ходатайства о применении к требованиям истцов ФИО16, ФИО14 исковой давности надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО14, ФИО16 к ФИО17 о расторжении договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности нежилого, 1-этажного здания, общая площадь 783,7 кв.м., инв. №, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> Кадастровый (или условный) номер: №; нежилого, 1-этажного здания, общая площадь 228,1.кв.м., инв. №, лит. Ч, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №; нежилого, 2-этажного здания, общая площадь 102 кв.м., инв. №, лит. К, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) помер: №, заключенного ****год между ФИО16 и ФИО17, с дополнительным соглашением от ****год; о расторжении договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности нежилого 2-х этажного здания, общая площадь 360,6.кв.м., лит. М, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый (или условный) номер: №; нежилого 1-этажного кирпичного здания - диспетчерская, лит. Л, площадь 209,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, заключенного 03.10.2013 г. между ФИО14 и ФИО17, с дополнительным соглашением от ****год, отказать.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г. Иркутска заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Я.В. Герасимова

Мотивированное заочное решение изготовлено ****год.