Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сахарова Леонида Анатольевича к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Сахаров Л.А. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование иска истец указал, что 07.10.2010 года с ответчиком был заключен договор № 1778 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью 1209 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства. Срок договора аренды установлен на 3 года, с 07.10.2010 года по 07.10.2013 года. Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке. На спорном земельном участке истец построил нежилой объект недвижимости – баню и зарегистрировал на него право собственности. Смежный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит истцу на праве собственности, на данном земельном участке расположен жилой дом. Земельные участки огорожены одним забором. По истечении срока договора аренды земельного участка истец продолжает пользоваться спорным земельным участком, не имеет задолженности по внесению арендных платежей, возвел на участке баню. 02 февраля 2018 года истец обратился с заявлением к главе Горноуральского городского округа о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок. 01.03.2018 года в адрес истца поступил отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа в заключении договора аренды земельного участка. Истец считает отказ ответчика неправомерным и незаконным, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости - баня, собственником которой является истец. Также истец указывает на то, что продолжал пользоваться спорным земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Истец Сахаров Л.А., своевременно и надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Симонову С.А.

В судебном заседании представитель истца Симонов С.А. уточнил исковые требования и в дополнение к заявленным требованиям просил обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить требования. Дополнительно суду пояснил, что на земельном участке расположена баня, иных строений на земельном участке нет. Полагает, что в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа – Крупина К.В. в судебном заседании возражала против исковых требований. В обоснование своей позиции пояснила, что условия предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов предусмотрены п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельный участок предоставляется в аренду на общих условиях, в случае, если не имеется совокупности условий, предусмотренных п.3 и п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том случае, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка без торгов. Согласно нормам ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение в аренду или собственность земельного участка может быть предоставлено только под основным объектом, который расположен на земельном участке, на которое было получение разрешение на строительство – жилой дом. Баня - вспомогательный объект, при строительстве бани не требуется выдачи разрешения на строительство. Основного объекта на спорном земельном участке нет. Ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены 4 условия предоставления земельного участка в аренду без торгов, которые не соблюдены истцом, а именно, в частности не было подано заявление до окончания срока действия аренды. Срок договора аренды истек 5 лет назад. Объект вспомогательного типа не может являться объектом недвижимого имущества и быть основным. Наличие права собственности на баню не дает исключительного права на приобретение испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов. Срок договора аренды земельного участка истек и пролонгация данного договора не предусмотрена действующими нормами законодательства.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов указаны в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктами 19 и 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях предоставления: земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства; земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

При этом данное правило не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что на основании постановления главы администрации Горноуральского городского округа от 07.10.2010 года № 1729, Сахарову Л.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1209 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 28).

Во исполнение п. 3.1 вышеуказанного постановления Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа 07.10.2010 года заключен договор аренды № 1778 с Сахаровым Л.А. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1209 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Срок действия договора 3 года с 07.10.2010 года по 07.10.2013 года (л.д. 21-27).

Договор аренды спорного земельного участка был надлежащим образом зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, о чем в ЕГРН 04.05.2011 года внесена запись регистрации № 66-66-02/066/2011-502.

Согласно представленной справке у Сахарова Л.А. отсутствует задолженность по арендной плате за спорный земельный участок (л.д. 20).

Судом установлено, что 02.02.2018 года Сахаров Л.А. обратился к ответчику с заявлением о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка. 01.03.2018 года председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа истцу в ответ на его заявление сообщено, что ему отказано в заключении договора аренды на новый срок в связи с тем, что основания заключить договор без проведения аукциона отсутствуют, так как не возникло преимущественного права аренды земельного участка (л.д. 16, 17-18).

Как установлено судом, спорный земельный участок, из числа земель, собственность на которые не разграничена, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). В аренду он предоставлен также в целях использования для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Федерального закона N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Факт использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для ведения личного подсобного хозяйства - приусадебный земельный участок) и факт отсутствия задолженности по арендной плате не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен истцу без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Суд установил, что исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды № 1778 от 07.10.2010 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем истцом не представлено доказательств наличия совокупности условий для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано истцом ответчику по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка (по истечению более четырех лет со дня окончания срока договора аренды).

Кроме того, для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент отказа ответчиком истцу в заключении договора аренды на новый срок, а также на момент рассмотрения гражданского дела, не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 17.06.2011 года на основании договора аренды земельного участка № 1778 от 07.10.2010 года, декларации об объекте недвижимого имущества от 10.06.2011 года за истцом Сахаровым Л.А. зарегистрировано право собственности на баню, назначение нежилое, площадью 8 кв.м, расположенной на спорном земельном участке по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 66-66-02/140/2011-191 (л.д. 19).

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Разрешая исковые требования, суд принимает во внимание назначение спорного земельного участка и положения п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», согласно которому приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также то, что возведенная истцом баня является нежилым зданием, не используется в целях производства и переработки сельскохозяйственной продукции, имеет вспомогательный характер по отношению к земельному участку и к тому объекту недвижимости, который должен быть на нем возведен в будущем в соответствии с его целевым назначением (жилой дом). Кроме того, суд учитывает, что занимаемая баней площадь – 8 кв.м. составляет 0,66 % от площади спорного земельного участка.

Таким образом, на спорном земельном участке на момент рассмотрения гражданского дела жилой дом, пригодный для проживания, не возведен. Баня, выстроенная на спорном земельном участке, является нежилым зданием, носит вспомогательное назначение, не используется в целях производства и переработки сельскохозяйственной продукции.

При установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что, хотя положения Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» не исключают возможности возведения такого объекта недвижимости как баня на приусадебном земельном участке, но наличие такого строения не порождает у истца права на заключение с ним договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов по ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данный объект имеет вспомогательное назначение. Спорный земельный участок площадью 1209 кв.м. значительно превышает площадь 8 кв.м., занимаемую объектом недвижимости, принадлежащем истцу и находящемся на спорном земельном участке, а из анализа указанных выше положений закона следует, что предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, гражданину, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению.

При указанных обстоятельствах суд, руководствуясь положениями пунктов 1, 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что у истца отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания, необходимые для предоставления земельного участка вне процедуры торгов.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имеется (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах у истца Сахарова Л.А. отсутствует совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, дающих право на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов. Истец не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сахарова Леонида Анатольевича к Администрации Горноуральского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Пригородный районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Мотивированное решение суда составлено 09 июня 2018 года.

Судья: подпись Н.Е. Лисовенко

Копия верна.

Судья	Н.Е. Лисовенко
Секретарь	А.И.Чеснокова