Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка №-АФ от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что ответчик не исполняет условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, не использует земельный участок согласно установленного вида разрешенного использования, использует его с нарушением условий договора.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Третьи лица – Министерство имущественных отношений Московской области в судебное заседание представителей не направило, извещены надлежащим способом.

Третье лицо ФИО5, будучи уведомленная, в судебное заседание не явилась.

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, дав оценку установленным обстоятельствам и собранным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № 809-АФ от 22.11.2012 г. Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск передал в аренду ФИО2 сроком на 10 лет земельный участок площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: .

По условиям договора аренды, определенным в п.п. 4.3.2., арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли.

В силу положений ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п.п.6.3.2, 6.3.4., договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут в установленном законом порядке в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ст. 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Ст. 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено деление видов разрешенного использования земельного участков на основные, условно разрешенные и вспомогательные. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Ст. 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления физическому или юридическому лицу разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, который носит обязательный заявительный характер, проведение публичных слушаний, по результатам которых органом местного самоуправления принимается соответствующее решение.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № – для индивидуального жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области в рамках ежегодного мониторинга земельных участков осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №. В ходе осмотра установлено, что земельный участок не освоен и не используется в соответствии с категорией и видом разрешенного использования. Земельный участок не огорожен забором по периметру, на территории земельного участка не обнаружен объектов капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области осуществлен повторный выезд на вышеуказанный земельный участок. По результатам проведенного осмотра установлено, территория земельного участка не осваивается.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса.

Таким образом, в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законодательством.

Согласно статьям 44, 47, 48 Градостроительного кодекса РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе получение градостроительного плана земельного участка, разработка проектной документации (на усмотрение правообладателя земельного участка) на объект капитального строительства.

Из содержания статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии с условиями договора аренды освоение земельного участка, а также строительство объектов недвижимого имущества на нем должны производиться в соответствии с разрешительной документацией, утвержденной соответствующими службами, что предписано в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-АФ (п.4.3.7.).

Как следует из письменных возражений ответчика:

- в целях подготовки разрешительной документации, в том числе получения разрешения на строительство жилого дома, между ответчиком и МУП «Кадастровое производство» был ранее заключен договор, во исполнении которого в апреле 2018 года был осуществлен повторный выезд кадастрового инженера для повторного обозначения границ участка с установкой реперных отметок на земельном участке.

- ответчиком была подана заявка на техническое присоединение к электросетям и получены технические условия на впервые вводимые энергопринимающие устройства (№С8-21-302-50144(627546). Земельный участок подготовлен к фактическому приему (подачи) электрического напряжения и мощности от электрических сетей.

- ответчиком было подано заявление в администрацию Солнечногорского о получении уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства и получено Уведомление №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ. Заключен договор о вывозе ТБО от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ФАРТ» во исполнении п. 4.3.8 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-АФ.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ№-АФ арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а освоение земельного участка, строительство объектов недвижимого имущества на участке производить в соответствии с разрешительной документацией, утвержденной соответствующими службами (пункты 4.3.7.).

В соответствии со ст. 51.1. Градостроительного кодекса РФ строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании Уведомления.

Из пояснений ответчика и письменных возражений следует, что Уведомление № RU№ получено им ДД.ММ.ГГГГ, строительство дома было запланировано на весну 2020 года, однако началась пандемия, срок начала строительства был отложен, а в последующем ответчик узнал, что заочным решением суда с ним был расторгнут договор аренды, в связи с чем строительство на участке так и не началось до разрешения спора.

В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены копии: Уведомления №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ; технические условия для физических лиц в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств … (№С8-21-302-50144(627546); договор по оказанию услуг по транспортировке и размещению бытовых и строительных отходов от ДД.ММ.ГГГГ;

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиком произведены необходимые действия по освоению земельного участка, т.к. им выполнены подготовительные работы, предусмотренные самим договором аренды (п.4.3.7), такие как получение разрешительной документации и Уведомления №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ; заключен договор о вывозе ТБО от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ФАРТ»; подана заявка на техническое присоединение к электросетям и получены технические условия на впервые вводимые энергопринимающие устройства (№С8-21-302-50144(627546); земельный участок подготовлен к фактическому приему (подачи) электрического напряжения и мощности от электрических сетей.

При таких обстоятельствах дела доводы истца о нарушении со стороны ответчика условий договора аренды и не принятия мер в течении длительного времени по освоению участка носят голословный характер.

Дополнительно суд считает необходимым отметить следующее.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство не раскрывает понятия «освоение земельного участка», между тем ст. 42 ЗК РФ предусматривает обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с данными положениями действующее законодательство разделяет два понятии «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В материалы дела ответчиком представлено выданное администрацией г.о. Солнечногорск Московской области Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, которое по своей сути является разрешением на строительство и подтверждает намерение ответчика в дальнейшем продолжить освоения земельного участка и возведения на нем объекта индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, как следует из письменного возражения ответчика и представленных им доказательств, ответчиком подана заявка на присоединение энергопринимающих устройств с максимальной мощностью до 15 кВт включительно (используемых для бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора аренды в части неиспользования земельного участка по целевому назначению. Доказательств существенного ухудшения земельного участка истцом не представлено. Фактов использования Ответчиком земельного участка с нарушением целевого назначения или вида разрешенного использования, не установлено. Арендная плата за участок вноситься своевременно и в полном объеме. Задолженности по арендным платежам ответчик не имеет. Ответчиком, в свою очередь, представлены доказательства осуществление действий, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, что также свидетельствует об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

То обстоятельство, что на момент рассмотрения дела, земельный участок с кадастровым № был передан в аренду ФИО5, судом не могут быть приняты в качестве основания для удовлетворения иска, поскольку заочное решение, согласно которого с ответчиком ФИО2 был расторгнут договор аренды, отменено; ФИО5 привлечена к участию в деле; сведений об освоении ею земельного участка истцом не представлено. При указанных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка №-АФ от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течении одного месяца с момента составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Гордеев И.И.