Гражданский кодекс часть 1

29 марта 2010 года Могочинский районный суд Забайкальского края в
составе председательствующего судьи Исаевой Н.К., при секретаре
Кравченко А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
дело по иску Бочкарникова Николая Аркадьевича к Тутуниной Ларисе
Петровне о признании права собственности,

Установил:

Бочкарников Н.А. обратился в суд с вышеуказанным иском к Тутуниной Л.П., ссылаясь на то, что в 2004 году он приобрел у ответчицы <адрес> в <адрес>, передав ей 85 000 рублей в счет оплаты. Однако ответчица уклоняется от надлежащего оформления договора купли-продажи. Поэтому просил признать за ним право собственности на спорную квартиру.

В ходе рассмотрения дела произведена замена ответчика Тутуниной Л.П. на Тутунина А.В. в лице его законного представителя Мининой Т.В.

В судебном заседании истец Бочкарников Н.А. первоначально заявленные требования изменил, просил о признании действительной сделки купли-продажи квартиры, признании за ним права собственности на нее, государственной регистрации перехода права собственности, суду пояснил, что весной 2004 г. он узнал, что Тутунина Л.П. по доверенности продает <адрес> в <адрес>, собственником которой являлся ее сын Тутунин B.C. Он договорился с Тутуниной Л.П. о покупке квартиры за 85 000 рублей с условием, что сразу передаст ей 35 000 рублей, а она начнет оформлять необходимые для оформления договора документы. Этой же весной снял с книжки и передал Тутуниной 35 000 рублей, получив от нее ключи, стал обрабатывать огород, ремонтировать дом, который находился в плохом состоянии. 11 мая 2004 г. он передал Тутуниной под расписку 15 000 рублей. 11 августа 2004 г. оформил ссуду на 50 000 рублей, которые передал на хранение в сейф директору школы-интерната Федяковой В.А., где воспитывался. В сентябре 2004 года за домом-интернатом передал из этих денег Тутуниной Л.П. 19 000 рублей, в этом же месяце в присутствии своей жены передал еще 13 000 рублей, а 24 сентября 2004 г. отдал под расписку последние 3000 рублей. Часть расписок он потерял. Живя в квартире, продолжал делать ремонт, оплатил имевшуюся задолженность за электроэнергию в сумме 3 758 руб.40 коп., налог на имущество. В апреле 2008 г. со слов жены узнал о приходе Тутуниной и сообщении о том, что та нашла других покупателей, и если он не отдаст 50 000 рублей, которые он якобы ей не додал, то она продаст квартиру другим. Через некоторое время сын Тутуниной требовал от него передачи 16 000 рублей за квартиру и 24 000 рублей за моральный вред, либо освободить квартиру. В последующем он узнал, что собственник квартиры Тутунин умер. До настоящего времени договор купли-продажи не оформлен. Наследником умершего собственника квартиры Тутунина B.C. является его сын.

Представитель истца Мирьян В.В. доводы истца поддержала, просила исковые требования удовлетворить, суду пояснила, что истец выполнил условия устной договоренности, передав Тутуниной оговоренную сумму за квартиру в размере 85 000 рублей, исполнив обязательство оплаты 24 сентября 2005 года, проживает в квартире на правах собственника более 5 лет, между тем Тутунина уклонилась от оформления договора купли-продажи, не подготовив для этого необходимые документы.

Законный представитель несовершеннолетнего Тутунина А.В. - Минина Т.В. исковые требования не признала, суду пояснила, что ранее являлась женой собственника квартиры Тутунина B.C., который приватизировал квартиру еще до их брака. От брака имеется сын Тутунин Артур, 2000 года рождения. На момент продажи квартиры они с мужем уже не жили. Свекровь Тутунина Л.П. обещала передать ей 30 000 рублей после продажи квартиры, так как отец ребенка алименты не платил. Ей известно, что истец не передал Тутуниной за квартиру оговоренную сумму, заплатив только 68 400 рублей из 85 000, говорил ей, что дом гнилушка. В настоящее время она желает получить свидетельство о праве на наследство на имя сына, долги бывшего мужа не признает, поскольку у нее трудное материальное положение.

Будучи первоначально допрошенной в качестве ответчика, а затем свидетеля Тутунина Л.П. суду пояснила, что весной 2004 года срочно понадобились деньги для возмещения причиненного ее сыном Тутуниным B.C. ущерба, в течение месяца требовалось отдать 50 000 рублей, поэтому решили продать его квартиру. По договоренности с Бочкарниковым,

последний в качестве оплаты должен был передать ей сразу 50 000 рублей, а остальные 35 000 рублей при оформлении сделки у нотариуса, когда будут оформлены все документы на квартиру, но до сентября 2004 г. Деньги он отдавал маленькими частями, поэтому ей пришлось брать взаймы у Шарафеевой, чтобы рассчитаться с долгами сына. В последней расписке она указала, что получила от истца последние 3000 рублей, при этом имела в виду, что последние от 50 000 рублей, год указала неверно. В общей сложности истец передал ей с сыном 68 400 рублей, не доплатив 16 600 рублей до оговоренной суммы, ссылался на то, что квартира не стоит таких денег, он сам делает в ней ремонт, и за нее переплатил. Договор о приватизации, который она передала Бочкарникову, он потерял, потом его кто-то нашел на «семейке». Документы на дом были уже почти готовы, нужно было только заменить техпаспорт на новый, проблем с оформлением документов не возникало. До конца не оформила документы, так как Бочкарников обещал ей, что отдаст всю сумму долга, но их договора не выполнил. Поняв, что не получит денег от Бочкарникова, в 2005 году она сказала сыну, чтобы тот сам занимался своей квартирой. Сама она уже решила не продавать ее, так как имевшийся долг за сына был погашен. Сын ходил к истцу, но тот закрывал перед ним дверь, считал его за алкоголика. Ей

же говорил, что она не имеет никакого отношения к квартире. 20 апреля 2009 г. в школе-интернате, где она работала, и воспитанником которой являлся Бочкарников, провели собрание по поводу спорной квартиры, с которого она ушла со слезами и с намерением обратиться в суд с иском о выселении истца. Но через несколько дней умер сын и ей было не до суда, в суд обратился истец. После смерти сына к нотариусу не обращалась, наследником является ее внук.

Свидетель Шарафеева Л.А. суду показала, что является знакомой Тутуниной Л.П., в 2004 г. сын Тутуниной Л.П. попал в ДТП, и ему требовалось срочно заплатить деньги в размере 50 000 рублей, поэтому Тутунина решила продать его квартиру и договорилась с Бочкарниковым, который обещал передать деньги. В мае 2004 г. Тутунина отдала ему ключи от квартиры, деньги Бочкарников не отдавал, поэтому по просьбе Тутуниной они несколько раз ходили к нему за деньгами. При ней Бочкарников передавал 15 000 рублей, затем 3 000 и 2 000 рублей, обещал дать еще, но не отдал. Поэтому, получив отпускные, она дала Тутуниной деньги взаймы. Тутунина взяла еще ссуду и рассчиталась с долгом сына.

Свидетель Царева Л.И. показала, что с Тутуниной Л.П. работала вместе в
школе-интернате, Бочкарников воспитывался там же. При ней Бочкарников
передал Тутуниной под расписку 15 000 рублей, она также расписалась в ней.
Со слов Тутуниной ей известно, что Бочкарников передал за дом не все
деньги, не приходил к нотариусу.

Свидетель Курило Л.И. показала, что Тутунину и Бочкарникова знает по школе-интернату. Согласно договоренности Бочкарников должен был передать за квартиру сначала 35 000 рублей, остальные деньги после оформления документов. 35 000 рублей передавались в ее присутствии и воспитателей, сначала 15 000 затем 2 раза по 10 000 рублей, может быть и в другой последовательности, но именно 35 000 рублей, были составлены расписки. Затем Бочкарников взял ссуду 50 000 рублей и передал на хранение директору школы -интерната Федяковой. Сказав, что деньги нужны для приобретения мебели, Бочкарников взял 19 000, как оказалось, передал их Тутуниной на территории интерната. Со слов жены Бочкарникова знает, что они передавали еще 3 000 рублей. Каким образом, какими суммами и все ли деньги Бочкарников передал за квартиру, ей неизвестно, но из сейфа он забрал все 50 000 рублей. 20 апреля 2009 г. на собрании в интернате Тутунина сказала, что Бочкарников не отдал 16 000 рублей и еще 4 000 рублей за то, что долго не отдавал ей деньги. Она и воспитатели предупреждали Бочкарникова о строгом оформлении передачи денег, но он их не слушал, часть расписок потерял, какие-то сумму передавал без расписок, а сейчас не может ничего доказать. Считает, что Тутунина воспользовалась тем, что Бочкарников молодой и обвела его вокруг пальца.

Свидетель Зуева Т.Н. показала, что работает кассиром в энергосбытовой компании, со слов Бочкарникова знает о покупке им квартиры у Тутуниной. Электричество в квартире отключили за неуплату, так как Бочкарников был неплательщик, в настоящее время он всю задолженность погасил. Раньше квартира находилась в очень запущенном состоянии, в каком состоянии находится сейчас, ей неизвестно.

Свидетель Федякова В.А. показала, что работала директором школы-интерната, весной 2004 г. истец, на тот момент уже совершеннолетний, решил купить у воспитателя Тутуниной дом, на его сберкнижке было 30 000 рублей. Воспитатель Курило пояснила, что документы на дом еще не готовы, они убеждали Бочкарникова подождать, но он не стал их слушать. Истец взял ссуду и 48 000 рублей оставили на хранение в ее сейфе, сумму указали на листочке и расписались с воспитателями. Через несколько дней истец забрал примерно 13 или 15 000 рублей, пояснил, что деньги нужны Тутуниной для оформления каких-то документов. На этом же листочке она с воспитателями указала взятую сумму и все расписались. Она сказала ему, чтобы деньги передавал не один и под расписку и что оставшиеся деньги не отдаст, пока не будут оформлены документы. Через некоторое время он пришел вновь, сказал, что нужны деньги на ремонт, пиломатериалы и мебель, забрал всю оставшуюся сумму. В последующем он говорил, что отдал за дом все деньги, но документы еще не готовы, Тутунина говорила, что деньги он отдал не все, нужно оформлять новый техпаспорт и все будет нормально. Они специально собрали воспитателей, которые что-то знали о покупке Бочкарниковым дома, чтобы обсудить сложившуюся ситуацию, пришли к выводу, что деньги были отданы, просто документы на дом не были оформлены, но Тутунина это отрицает. На собрании Тутунина утверждала, что Бочкарников не отдал ей 16 000 рублей, Бочкарников согласился передать ей эту сумму, но Тутунина сказала, что это ее не устраивает, что она должна посоветоваться с сыном. После этого между ними произошел неприятный разговор, Тутунина сказала, что будет обращаться в суд.

Заслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, в том числе пояснений сторон, в 2004 году истец договорился с Тутуниной Л.П. о покупке квартиры, собственником которой на основании договора приватизации от 8 сентября 1997 г. являлся Тутунин B.C. (л.д.55). Денежные суммы в исполнение договоренности истец передавал Тутуниной, имевшей доверенность от сына на право продажи принадлежащей ему квартиры (л.д.54). Срок действия доверенности истек 27 мая 2007 г. Собственник квартиры Тутунин B.C. 22 апреля 2009 г. умер (л.д.56). В письменной форме договор купли-продажи заключен не был. В соответствии со ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, из всех способов заключения договора, предусмотренных статьей 434 ГК РФ, применительно к продаже недвижимости выбран только один. Такой договор заключается непременно в виде единого документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением условий, предусмотренных ст.554, 555 ГК РФ.

Вместе с тем, договор купли-продажи спорного жилого помещения надлежащим образом оформлен не был ни в период действия доверенности, согласно которой Тутунин B.C. доверял Тутуниной Л.П. продать за цену и на условиях по своему усмотрению <адрес> в <адрес> с земельным участком, ни до наступления смерти собственника квартиры после истечения срока доверенности.

В соответствии с п.2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо установленных в законе, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит оговорки об оспоримости сделок, нарушающих требование об обязательной письменной форме, независимо от наличия или отсутствия особого указания на этот счет, договор купли-продажи, заключенный с нарушением формы и по этой причине признаваемый недействительным, является ничтожным.

Исходя из смысла статей 454 и 549 ГК РФ ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании Тутунина Л.П. указывала на то, что цену квартиры определила в размере 85 000 рублей, при этом 50 000 рублей требовалось передать в течение одного месяца, а 35 000 рублей - до сентября 2004 года. Истец растянул оплату свыше оговоренного срока и до настоящего времени не уплатил за квартиру 16 600 рублей. По этой причине в пределах срока доверенности она не оформила договор купли-продажи, хотя неоднократно приглашала истца к нотариусу, надеясь, что там он передаст оставшуюся сумму, но истец к нотариусу не являлся. Истец Бочкарников указывал на то, что первоначально должен был передать 35 000 рублей, а затем оставшиеся 50 000 рублей, в конечном итоге, хоть и частями, передал всю сумму.

Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей Шарафеевой, Курило, Царевой, Федяковой усматривается, что в их присутствии истец передал Тутуниной только часть денежных средств, передал ли он всю оговоренную сумму за квартиру, им не известно.

Истец данное обстоятельство не оспаривал, пояснив, что после собрания в
школе-интернате хотел передать Тутуниной сумму за квартиру в пределах
20 000 рублей, но не стал этого делать и обратился в суд. Письменных
доказательств того, что за квартиру истец передал всю оговоренную сумму
суду не представлено, в связи с чем суд принимает за основу показания
Тутуниной о получении по недействительной сделке 68 400 рублей, как
признанные ею.

При таких обстоятельствах суд не может считать согласованным условия о цене квартиры.

Согласно ст.555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, а ее продаже считается незаключенным.

Для договора купли-продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что статьей 131 ГК РФ введена обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, а статьей 558 ГК РФ- также обязательная регистрация договоров продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры.

До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст.550 ГК РФ, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении (ст. 8 ФЗ РФ «О введении в действие части первой ГК РФ).

В связи с вступлением в действие 31.01.1998 года ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статья 8 свое
действие утратила.

Таким образом, после 31 января 1998 года нотариальная форма могла быть избрана только по соглашению сторон.

Как установлено в судебном заседании, Бочкарников с Тутуниной в период действия доверенности на ее имя, а также с собственником квартиры после истечения срока доверенности к нотариусу для оформления сделки не обращался.

В силу статьи 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно п.2 ct.550 ГК РФ. несоблюдение формы продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

При этом, в случае уклонения стороны от регистрации сделки действует ограничение, предусмотренное ч.3 ст. 165 ГК РФ: суд вправе удовлетворить

соответствующее требование только тогда, когда были соблюдены все требования к форме сделки.

Рассматриваемая сделка в надлежащей форме заключена не была.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поэтому у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании сделки действительной, признании права собственности на квартиру, государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

В связи с чем требования истца о взыскании 2 300 рублей, затраченных на оплату госпошлины при подаче заявления в суд, также не подлежат удовлетворению.

Согласно ч.4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что наследником спорной квартиры, инвентаризационная стоимость которой составляет 108 186 рублей (л.д.60), после смерти Тутунина B.C. является его сын Тутунин А.В., мать которого Минина Т.В. обратилась в нотариальную контору в его интересах с заявлением о принятии наследства на его имя (л.д. 182).

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ч.2 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

В соответствии с ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В конкретном случае истец должен возвратить наследнику спорную квартиру, а несовершеннолетний наследник в лице законного представителя Мининой Т.В. - 68 400 рублей, полученные Тутуниной от истца в период действия доверенности в интересах собственника квартиры.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Бочкарникова Николая Аркадьевича к Тутунину Артуру-Вячеславовичу в лице его законного представителя Мининой Татьяны Викторовны о признании сделки действительной, признании права собственности, регистрации перехода права собственности, взыскании судебных расходов отказать.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать Бочкарникова Николая Аркадьевича передать Тутунину Артуру Вячеславовичу в лице его законного представителя Мининой Татьяны Викторовны <адрес> в <адрес> края.

Обязать Тутунина Артура Вячеславовича в лице его законного представителя Мининой Татьяны Викторовны передать Бочкарникову Николаю Аркадьевичу 68 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Могочинский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения- с 02 апреля 2010 года.

Судья Исаева Н.К.