Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шишкановой Н.Н. к Васильевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Шишканова Н.Н. обратилась в суд с иском к Васильевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Шишкановой Н.Н. и Васильевой Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был подписан сторонами, при этом в интересах продавца действовала представитель ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности. В соответствии с п.1.2 договора купли-продажи, покупатель приобретает недвижимость с использованием заемных средств, предоставленных покупателю КПК «Кредитно-Сберегательная компания», а также денежных средств полученных по договору займа «Материнский» № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость недвижимого имущества составила 453 026 руб., из которых 59 090 руб. 35 коп. уплачено покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи, а 393 935 руб. 65 коп. подлежит уплате покупателем за счет заемных средств, предоставленных КПК «Кредитно-Сберегательная компания» путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Ответчик Васильева Н.А. свои обязательства по оплате денежных средств не исполнила, пояснив истцу, что денежные средства получены ею лично от КПК «Кредитно-Сберегательная компания», и передавать она их истцу не намерена. Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шишкановой Н.Н. и Васильевой Н.А.; прекратить право собственности Васильевой Н.А. на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: <адрес> признать право собственности Шишкановой Н.Н. на вышеуказанные объекты недвижимости; прекратить обеспеченное залогом обязательство в виде ипотеки на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>; взыскать с Васильевой Н.А. в пользу Шишкановой Н.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8039 руб. 35 коп.

В судебное заседание Шишканова Н.Н. не явилась, была надлежащим образом извещена, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 (действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) поддержала заявленные требования в полном объеме, дав пояснения соответствующие вышеизложенному.

В судебное заседание ответчик Васильева Н.А. не явилась, была извещена. С согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

В судебном заседании представитель третьего лица КПК «Кредитно-Сберегательная компания» ФИО5 (действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что согласно договора купли-продажи недвижимого имущества влекущего ипотеку в силу закона, Васильева Н.А. приобрела с использованием заемных средств, предоставленных ей Кредитным потребительским кооперативом «Кредитно-сберегательная компания», жилой дом стоимостью 393 935 рублей 65 копеек и земельный участок, стоимостью 59 090 рублей 35 копеек, всего общей стоимостью 453 026 руб. Предметом ипотеки обеспеченно исполнение обязательств Васильевой Н.А., возникших на основании Договора займа предоставленного на приобретение в собственность жилого дома стоимостью 453 026 руб., заключенного сроком на 3 месяца считая с даты фактического предоставления займа.

Согласно п. 2.1. Договора займа, кооператив предоставил займ Васильевой Н.А. в безналичной форме, путем перечисления на счет заемщицы, с последующим снятием денежных средств Васильевой Н.А. с данного счета и передачей наличных денежных средств продавцу Шишкановой Н.Н. Кооператив свои обязательства по Договору займа выполнил, перечислив денежные средства в сумме 393 935,65 рублей 65 копеек на счет Васильевой Н.А., открытый в ОАО АИКБ «Енисейский объединенный банк», что подтверждается платежным поручением № от «12» июля 2016 года. В соответствии со ст. 77 ФЗ-102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации права собственности Васильевой Н.А. на недвижимость, недвижимость считается находящимся в залоге у кооператива в обеспечение исполнения обязательств Васильевой Н.А. по договору займа. Условиями Договора займа предусмотрено погашение основного долга и процентов по займу за счет средств государственного сертификата на Материнский (Семейный) капитал, в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". Пункт 3.3. Договора займа допускает гашение основного долга по займу и платы за пользование займом следующими способами: путем перечисления денежных средств материнского капитала Васильевой Н.А. УПФР <адрес> на расчетный счет Кредитного потребительского кооператива «Кредитно-сберегательная компания»; за счет собственных денежных средств Васильевой Н.А. В нарушение условий Договора займа ВАсильева Н.А. основной долг и проценты по займу, за счет собственных денежных средств не оплатила, в УПФР <адрес> не обратилась. Таким образом, кооператив считает, что в удовлетворении требований, заявляемых истцом, необходимо отказать, поскольку удовлетворение иска противоречит п. 1 статьи 348 ГК РФ, в котором предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Поскольку обязательства Васильевой Н.А. не исполнены, кооператив осуществил действия направленные на погашение основного долга и процентов по договору займа, путем реализации жилого дома и земельного участка по адресу: Российская Федерация, <адрес>, путем подачи искового заявления в Сухобузимский районный суд <адрес>.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц УПФР по <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, были извещены. В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество (статья 130).

На основании ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Шишкановой Н.Н. в лице ФИО4 и Васильевой Н.А. заключен договор купли-продажи недвижимости (земельного участка и жилого дома) с использованием заемных средств № (№), расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно п.1.1 Договора, покупатель приобретает недвижимость с использованием заемных средств, предоставленных КПК «Кредитно-Сберегательная компания» по договору займа «Материнский» № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Кооперативом и Васильевой Н.А. и передает данную недвижимость Кооперативу в залог (ипотеку).

Пунктом 2 Договора определена цена иска в размере 453 026 руб., из которых 59 090 руб. (стоимость земельного участка) уплачено Васильевой Н.А. продавцу Шишкановой Н.Н. до подписания настоящего Договора за счет собственных средств. Оплата суммы в размере 393 935 руб. 65 коп. за дом производится за счет заемных средств КПК «Кредитно-Сберегательная компания», на основании договора займа №К0893/М3-732 от ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления на счет Покупателя открытый в АО АИКБ «Енисейский объединенный банк» на имя Заемщика не позднее 30 дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости с использованием заемных средств № (№) и перехода права собственности по нему, и предоставления Заемщиком свидетельств о государственной регистрации права, с последующим снятием денежных средств Заемщиком с данного счета и передачей наличных денежных средств Продавцу, осуществляющему продажу недвижимости.

Пунктом 3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определено, что земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, товарищество «Отличный», <адрес>, 14 находятся в залоге у КПК «Кредитно-Сберегательная компания» в обеспечение исполнения обязательств Покупателя по Договору займа «Материнский» № от ДД.ММ.ГГГГ. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимость у Кооператива возникают все предусмотренные действующим законодательством права залогодержателя. Стороны определили, что Недвижимость с момента передачи ее Покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у Продавца.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Кредитно-Сберегательная компания» и Васильевой Н.А. заключен договор займа «Материнский» №, по условиям которого Кооператив предоставляет Заемщику займ в размере 393 935 руб. 65 коп. сроком на 3 месяца, считая от даты фактического предоставления займа, в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по нему.

Согласно п.1.2 Договора, заемщик обязуется возвратить Кооперативу полученный займа, и внести плату за пользование денежными средствами в размере, в сроки и на условиях, установленных настоящим Договором.

В силу п.п. 1.6, 1.6.1, 1.7 Договора обеспечение исполнения обязательства Заемщика по настоящему договору является Ипотека «Недвижимости» в силу закона, договор купли-продажи «Недвижимости», влекущий возникновение ипотеки в силу закона.

Пунктом 2 Договора определено, что займ предоставляется Заемщику в безналичной форме путем перечисления на счет Покупателя открытый в АО АИКБ «Енисейский объединенный банк» на имя Заемщика не позднее 30 дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости с использованием заемных средств № (№) и перехода права собственности по нему, и предоставления Заемщиком свидетельств о государственной регистрации права, с последующим снятием денежных средств Заемщиком с данного счета и передачей наличных денежных средств Продавцу, осуществляющему продажу недвижимости.

Исполнение обязательств Заемщиком по настоящему договору допускается следующими способами: путем перечисления денежных средств материнского капитала Заемщика (государственный сертификат на Материнский (Семейный) капитал серии МК-5 №, выдан УПРФ в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ) на территориальным органом Пенсионного фонда РФ на расчетный счет Кооператива; за счет собственных средств заемщика.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указывал на то, что ответчик ВАсильева Н.А. свои обязательства по оплате денежных средств не исполнила, пояснив, что денежные средства получены ею лично от КПК «Кредитно-Сберегательная компания», и передавать она их истцу отказалась.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель КПК «Кредитно-Сберегательная компания» указывала на то, что Кооператив предоставил займ Васильевой Н.А. в безналичной форме, путем перечисления на счет заемщицы, с последующим снятие денежных средств Васильевой Н.А. с данного счета и передачей наличных денежных средств продавцу Шишкановой Н.Н. Кооператив свои обязательства по Договору займа выполнил, перечислив денежные средства в сумме 393 935,65 рублей 65 копеек на счет Васильевой Н.А., открытый в ОАО АИКБ «Енисейский объединенный банк», что подтверждается платежным поручением № от «12» июля 2016 года. До настоящего времени свои обязательства истица перед Кооперативом не выполнила, в связи с чем в Сухобузимский районный суд <адрес> подано исковое заявление об обращении взыскания на спорные объекты недвижимости.

Согласно п.4.1.2. Договора, Заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и погасить начисленную Кооперативом плату за весь срок пользования займом. В течение 30 (тридцати) рабочих дней со дня регистрации права собственности заемщика на недвижимость и получения Свидетельств о регистрации права на недвижимость, приобретенную с использованием заемных средств обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением о направлении средств материнского капитала на погашение займа на приобретение недвижимости в случае, если Заемщик осуществляет гашение займа в соответствии с пунктом 3.3.1. настоящего договора.

В случае использования Покупателем средств краевого материнского (семейного) капитала для реализации права на приобретение «Недвижимости» в соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей, в <адрес>», обязуется в течение 30 рабочих дней со дня регистрации права собственности Заемщика на недвижимость и получения Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную с использованием заемных средств обратиться в территориальное Управление социальной защиты населения с заявлением о направлении средств краевого материнского (семейного) капитала на погашение займа на приобретение недвижимости (пункт 4.1.3 Договора).

В случае неисполнения покупателем п.4.1.2., 4.1.3 денежные средства будут возвращены на счет кооператива. Продавец имеет право на расторжение договора купли-продажи недвижимости на основании п.2 ст. 450 ГК РФ (Пункт 4.1.4 Договора).

В ходе судебного разбирательства представитель КПК «Кредитно-Сберегательная компания» пояснила, что ВАсильева Н.А. не обратилась в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением о направлении средств материнского капитала на погашение займа на приобретение недвижимости. Кроме того, Васильева Н.А. не рассчиталась с Кооперативом за счет собственных денежных средств. Таким образом, до настоящего времени обязательства Васильевой Н.А. перед КПК «Кредитно-Сберегательная компания» не исполнены.

Из материалов дела следует, что Кооператив свои обязательства перед Васильевой Н.А. по Договору займа выполнил в полном объеме, перечислив денежные средства в сумме 393 935,65 рублей 65 копеек на счет Васильевой Н.А., открытый в ОАО АИКБ «Енисейский объединенный банк», что подтверждается платежным поручением № от «ДД.ММ.ГГГГ года.

Из протокола допроса свидетеля Васильевой Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года она обратилась в КПК «Кредитно-Сберегательная компания» для получения заемных денежных средств на приобретение земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, товарищество «Отличный», <адрес>, 14. ДД.ММ.ГГГГ она получила путем поступления на банковский счет от Кооператива денежных средств в размере 393 000 руб. и решила их обмануть, потратив не на покупку дома, как указано в договоре, а на личные нужды.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 334 ГК РФ, ст. 3 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом, сумм в возмещение убытков и (или) неустойки, вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также уплату сумм в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и расходов по реализации заложенного имущества.

Статьей 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ ипотека установлена в силу закона в обеспечение исполнения договора займа «Материнский» № с условием уплаты Кооперативу денежных средств за счет материнского капитала или за счет собственных средств; у Васильевой Н.А. имеется задолженность перед КПК «Кредитно-Сберегательная компания» по уплате долга по займу, обязательство заемщика, обеспеченное залогом недвижимости, не прекращено и законные основания для прекращения ипотеки в силу ст. 352 ГК РФ отсутствуют.

Кроме того, факт совершения сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома с применением ипотечного кредита подтверждается всеми обстоятельствами дела. Договор составлен в требуемой форме, содержит все существенные условия. На основании договора купли-продажи обеспеченного залогам на счет Васильевой Н.А. были перечислены денежные средства в размере 393 935 руб. 65 коп. Факт получения всей суммы ВАсильева Н.А. не оспаривает, подтвердила данные обстоятельства в качестве свидетеля в ходе предварительного следствия. Пункт 3.1 Договора купли-продажи определяет указанный договор одновременно документом о возникновении у КПК «Кредитно-Сберегательная компания» всех предусмотренных действующим законодательством права залогодержателя. Право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> с обременением ипотекой.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о прекращении обеспеченного залогом обязательства в виде ипотеки на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, товарищество «Отличный», <адрес>, 14. Факт неполучения истцом денежных средств, перечисленных на счет АО АИКБ «Енисейский объединенный банк» открытый на имя Васильевой Н.А. в размере 393 935 руб. не является достаточным основанием для признания сделки недействительной.

Доводы представителя истца о том, что в соответствии с п.4.1.4 Договора займа «Материнский» №К0893/МЗ-732 продавец имеет право на расторжение договора купли-продажи недвижимости на основании п.2 ст. 450 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд принимает во внимание, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи по порядку расчета за жилой дом перед истцом и данные обстоятельства влекут для истца ущерб, между тем суд учитывает, что основания прекращения залога предусмотрены п. 1 ст. 352 ГК РФ, при этом таких оснований для прекращения договора залога судом установлено не было. Ссылка истца на п. 4.1.4 Договора займа, также не принята во внимание, поскольку Шишканова Н.Н. не является стороной данного договора.

Кроме того, как предусмотрено п. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Следовательно, ссылка в договоре займа на расторжение договора купли-продажи недвижимости на основании п.2 ст. 450 ГК РФ, по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре купли-продажи о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога.

При этом, истец не лишен права обратиться в суд защитой нарушенных прав избрав надлежащий способ его защиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Шишкановой Н.Н. к Васильевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Е.Н. Горбачева