Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Орелстрой» о расторжении договоров долевого участия и взыскания денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с исковыми требованиями к ответчику ПАО «Орелстрой» о расторжении заключенных договоров долевого участия нежилых помещений и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 17.04.2017 между ней и АО «Липецкая ипотечная корпорация» был заключен договор об участии в долевом строительстве (далее по тексту решения Договор ДДУ) № №, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоэтажный жилой дом <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее II полугодия 2019 года передать в собственность истца объект долевого строительства помещение № №, расположенное на первом этаже жилого дома, план и основные характеристики которого указаны в Приложении к договору. Согласно Приложению к договору № № от 17.04.2017 застройщик принял на себя обязательства передать нежилое помещение № № площадью 681,41 кв.м., расположенное на первом этаже, в состоянии, описанном в п.1.2 Договора, в том числе: система вентиляции (в объеме проекта), система отопления (в объеме проекта с установкой индивидуальных приборов учета) и прочее. Истец обязательства по оплате участия в долевом строительстве исполнила надлежащим образом, в размере 22 486 530 руб. На основании договора № II-9 от 12.02.2019 о передаче прав и обязанностей застройщика АО «ЛИК» передало, а ПАО «Орелстрой» приняло все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК» в связи с осуществлением строительства указанного многоквартирного жилого дома. ФИО1 дала нотариально оформленное согласие на переход прав и обязанностей застройщика к ответчику и на изменение срока передачи помещения № № не позднее 2 полугодия 2019 года. Уведомление со стороны застройщика о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче в адрес истца не поступало. В ходе осмотра помещения 30.12.2019 истцом и представителем ответчика составлен акт осмотра технического состояния объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков. В связи с тем, что выявленные недостатки ответчиком в добровольном порядке не были устранены, кроме того, застройщиком более чем на 2 месяца нарушен срок передачи помещений, произведено существенное изменение проектной документации, истец просила расторгнуть указанный договор ДДУ № № № от 17.04.2017, взыскать с ПАО «Орелстрой» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 22 486 530 руб. в счет основного долга и проценты в сумме 4 249 579,4 руб.

Кроме того, 17.04.2017 между ФИО1 и АО «Липецкая ипотечная корпорация» был заключен договор об участии в долевом строительстве (далее по тексту решения Договор ДДУ) № №, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоэтажный жилой дом <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее II полугодия 2019 года передать в собственность истца объект долевого строительства помещение № №

расположенное в цокольном этаже жилого дома, план и основные характеристики которого указаны в Приложении к договору. Согласно Приложению к договору № № от 17.04.2017 застройщик принял на себя обязательства передать нежилое помещение № № площадью 257,85 кв.м., расположенное в цокольном этаже, в состоянии, описанном в п.1.2 Договора, в том числе: система электроснабжения (без разводки по помещениям). Истец обязательства по оплате участия в долевом строительстве исполнила надлежащим образом, в размере 7 220 000 руб. На основании договора № II-9 от 12.02.2019 о передаче прав и обязанностей застройщика АО «ЛИК» передало, а ПАО «Орелстрой» приняло все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК» в связи с осуществлением строительства указанного многоквартирного жилого дома. ФИО1 дала нотариально оформленное согласие на переход прав и обязанностей застройщика к ответчику и на изменение срока передачи помещения №№ не позднее 2 полугодия 2019 года. Уведомление со стороны застройщика о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче в адрес истца не поступало. В ходе осмотра помещения 30.12.2019 истцом и представителем ответчика составлен акт осмотра технического состояния объекта долевого строительства, с указанием выявленных недостатков. В связи с тем, что выявленные недостатки ответчиком в добровольном порядке не были устранены, кроме того, застройщиком более чем на 2 месяца нарушен срок передачи помещений, произведено существенное изменение проектной документации, истец просила расторгнуть указанный договор ДДУ № № № от 17.04.2017, взыскать с ПАО «Орелстрой» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 7 220 000 руб. в счет основного долга и проценты в сумме 2 381 156 руб.

Кроме того, просила о возмещении в её пользу понесенных по делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности и ордера – адвокат Шишкина И.В. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, по заявленным в иске основаниям, указав, что требования о расторжении названных договоров ДДУ и взыскания денежных средств предъявляются по двум основаниям – это существенное нарушение требований к качеству объектов долевого строительства помещений № № и № № а также существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома в составе объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, указав в обоснование возражений, что ПАО «Орёлстрой» по завершению строительства жилого дома 26.11.2019 направил в адрес ФИО1 уведомление о завершении строительства и о готовности помещений к передаче. Уведомление адресатом получено не было, а риск неполучения такого уведомления возлагается на Участника долевого строительства. ФИО1 должна была приступить к приемке объектов долевого строительства в сроки либо указанные в Уведомлении, либо указанные в п.п. «а» п.5.7 каждого Договора. При изложенных обстоятельствах, оснований полагать, что застройщик ПАО «Орёлстрой» нарушил обязательства по передаче объектов долевого строительства на два месяца, не имеется. Из представленного экспертного заключения № 2454/9-2 от 21.05.2021 следует, что все выявленные в спорных помещениях № № и № № недостатки являются устранимыми, не относятся к критическим дефектам, в силу чего, в них отсутствует критерий «существенности», что исключает возможность расторжения спорных договоров по заявленному основанию. В приведенном экспертном заключении также отсутствует выводы о том, что проектная документация была существенно изменена в части спорных нежилых помещений № № и № № Истец не лишена права реализовать защиту нарушенных прав путем предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. То есть, истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права.

Просил учесть, что для возможности взыскания с ответчика денежных средств, истцу необходимо доказать не только наличие оснований для расторжения договоров участия в долевом строительстве, но и доказать реальность оплаты по спорным договорам. В отношении первоначального застройщика АО «ЛИК» 30.01.2019 возбуждено дело о банкротстве, а спорные Договоры заключены в период подозрительности. Для целей установления реальности исполнения Участником долевого строительства по оплате долевых взносов, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражаются ли эти средства в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности. Истцом представлены квитанции к приходно-кассовым ордерам, из содержания которых следует, что она за период май-август 2017 года внесла в кассу АО «ЛИК» 15000 000 рублей, а за период апрель-декабрь 2018 года – 14 706 530 руб. Вместе с тем, ФИО1 в исследуемый период времени не имела достаточного дохода, чтобы реально исполнить соответствующие обязательства. Представленные квитанции к приходно-кассовым ордерам не согласуются с представленной в материалы дела выпиской по расчетному счету АО «ЛИК» за период с 02.12.2015 по 11.10.2019, из анализа которой достоверно усматривается, что ни один платеж по представленным квитанциям к приходно-кассовым ордерам не был инкассирован на расчетный счет АО «ЛИК». Не подтверждают платежеспособность ФИО1 и представленные ею документы о совершенных сделках с недвижимостью. Неправомерны, по мнению представителя ответчика, и требования истца о взыскании начисленных процентов в размере 6 630 735 руб., поскольку какие-либо правовые последствия для нового застройщика возникли с 17.04.2019, в связи с чем и расчет процентов должен соответствовать указанному периоду, а сам размер процентов соответствовать 2 297 800 руб. Просил к начисленным процентам применить положения ст.333 ГК РФ, указав, что неустойка носит компенсационный характер и не должна служить для кредитора способ неосновательного обогащения за счет средств должника. Размер процентов, который просил взыскать истец, а также тот размер, который соответствует представленному им расчету, является необоснованно завышенным и противоречит компенсационной правовой природе неустойки, как способа обеспечения исполнения обязательств.

Истец, а также привлеченный к участию в деле конкурсный управляющий АО «ЛИК» Сидор П.Л. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом.

В соответствии со ст.165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, в том числе и экспертное заключение по правилам, определенным главой 6 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 17.04.2017 между истцом ФИО1 и АО «Липецкая ипотечная корпорация» заключен договор ДДУ № №, которым предусмотрены следующие существенные условия:

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность ФИО1 объект долевого строительства помещение №№ расположенное на первом этаже Жилого дома, план и основные характеристики которого также указаны в Приложении к настоящему Договору;

- участник договора приняла на себя обязательства по оплате обусловленной Договором цены в размере 26 007 580 руб., в том числе 23 406 822 руб. – затраты на строительство нежилого помещения и 2 600 758 руб.- денежные средства на оплату услуг застройщика;

- определено состояние, в котором помещение должно быть передано участнику договора ДДУ, в том числе должна быть выполнена система вентиляции (в объеме проекта); должна быть выполнена система электроснабжения (заведение в электрический щиток без разводки по стенам, с установкой прибора учета).

Кроме того, Договором ДДУ и проектной документацией к нему было установлено, что для сообщения между этажами встроено-пристроенной части здания предусмотрен траволатор (пассажирский контейнер), установка которого является обязанностью застройщика;

- определен срок передачи нежилого помещений участнику ДДУ – после наступления срока сдачи жилого дома в эксплуатацию, то есть 29.12.2017, в течение 6 месяцев нежилое помещение передается по акту приема-передачи.

В соответствии с указанным Договором, застройщик принял на себя обязательства передать ФИО1 нежилое помещение, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным строительным требованиям.

16.04.2018 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым была изменена цена договора, составившая 22 486 530 руб., в том числе 20 237 877 руб. – возмещение затрат на строительство нежилого помещения и 2 248 653 руб. денежные средства на оплату услуг застройщика.

Судом также установлено, что 17.04.2017 между ФИО1 и АО «Липецкая ипотечная корпорация» заключен договор ДДУ № №, которым предусмотрены следующие существенные условия:

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность ФИО1 объект долевого строительства помещение № №, расположенное в цокольном этаже Жилого дома, план и основные характеристики которого также указаны в Приложении к настоящему Договору;

- участник договора приняла на себя обязательства по оплате обусловленной Договором цены в размере 7 220 000 руб., в том числе 6 498 000 руб. – затраты на строительство нежилого помещения и 722 000 руб. денежные средства на оплату услуг застройщика;

- определено состояние, в котором помещение должно быть передано участнику договора ДДУ, в том числе должна быть выполнены стены (не оштукатурены), система электроснабжения (без разводки по помещениям), вентиляция (по проекту).

Судом также бесспорно установлено, что в отношении АО «ЛИК» ведется производство о банкротстве, в связи с чем 12.02.2019 между АО «ЛИК» и ПАО «Орелстрой» заключен Договор № II-9 о передаче прав и обязанностей застройщика, в том числе и по Договорам, заключенным с ФИО1

При этом ФИО1 дала нотариально заверенное согласие на смену застройщика, а также согласилась с тем, что будет изменен в сторону увеличения срок передачи её объектов долевого строительства – не позднее 2-го полугодия 2019 года.

Следовательно, суд приходит к выводу, что права и обязанности застройщика в рамках заключенных договоров ДДУ в полном объеме перешли к ПАО «Орелстрой» с даты регистрации договора, то есть с 17.04.2019.

Судом также установлено, что свои обязательства по двум договорам, в рамках которых инициированы требования о расторжении, ФИО1 исполнены в полном объеме.

Факт исполнения обязательств по договорам долевого участия со стороны ФИО1 подтверждается следующими доказательствами:

- приходно-кассовым ордером № 181 от 16.08.2018 года на сумму 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 97 от 26.04.2018 года на сумму 2 000 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 178 от 10.08.2018 года на сумму 550 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 103 от 27.04.2018 года на сумму 1 520 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 122 от 22.05.2018 года на сумму 1 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 198 от 31.08.2018 года на сумму 1 000 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 84 от 19.04.2018 года на сумму 2 000 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 183 от 17.08.2018 года на сумму 550 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 95 от 25.04.2018 года на сумму 1 200 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 227 от 26.10.2018 года на сумму 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 70 от 06.04.2018 года на сумму 1 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 485 от 08.08.2017 года на сумму 2 780 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 275 от 17.12.2018 года на сумму 1 186530 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 283 от 18.12.2018 года на сумму 200 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 269 от 11.05.2017 года на сумму 5 000 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года;

- приходно-кассовым ордером № 237 от 07.11.2018 года на сумму 500 000 руб., внесенные по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года, а всего на сумму 22 486 530 руб.

В рамках подтверждения исполнения обязательств по договору ДДУ № № от 17.04.2017 года, суду была представлена квитанция к приходно-кассовому ордеру № 484 от 08.08.2017 г. на сумму 7 220 000 руб.

Вопреки доводам представителя ответчика, представленные истцом доказательства бесспорно свидетельствуют об исполнении с её стороны условий договоров долевого участия в строительстве нежилых помещений на сумму 22 486 530 руб.по договору № № от 17.04.2017 и на сумму 7 220 000 руб. по договору № № от 17.04.2017.

Более того, из представленного представителем ответчика пояснения Конкурсного управляющего АО «ЛИК» Сидор П.Л. следует, что им не оспаривается факт поступления денежных средств ФИО1 на счета АО «ЛИК». Этот факт подтверждается представленной суду кассовой книгой ОАО «ЛИК».

Вопрос о том, как АО «ЛИК» расходовало поступившие денежные средства, в том числе и для оплаты текущих обязательств, не может ставить под сомнение фактическое исполнение ФИО1 своих обязательств.

Суд считает, что возложение на ФИО1 гражданско-правовой ответственности за возможные допущения в финансовой деятельности ОАО «ЛИК» противоречит фундаментальным принципам гражданского права. ОАО «ЛИК» являясь хозяйствующим субъектом, обязан соблюдать финансовое и кассовое законодательство Российской Федерации, а в случае допущенных нарушений ответственность за это не может быть возложена на истца.

Утверждения ответчика, что факт исполнения ФИО1 обязательств по двум договорам опровергается представленной им выпиской движения денежных средства ОАО «ЛИК» по счету № № Сбербанка РФ за период с 26.11.2015 по 11.10.2019, суд во внимание не принимает, поскольку Общество обслуживалось несколькими расчетными счетами, что подтверждается представленными сведениями по делу о признании ОАО «ЛИК» банкротом.

Проверен был судом и довод представителя ответчика о наличии или отсутствии у ФИО1 фактической возможности исполнить заключенные договора.

С учетом совокупности представленных доказательств, а именно: договоров купли-продажи недвижимого имущества, справок о доходах ФИО3 (тетя истца), договоров аренды нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, а также справок о внесении оплаты по таким договорам, суд приходит к выводу, что истец имела реальную возможность исполнять условия договоров долевого участия в строительстве нежилых помещений.

Также установлено, что 30.12.2019 ФИО1 с участием представителей Застройщика произвела осмотр нежилого помещения № № по итогам осмотра был составлен акт, в котором были зафиксированы недостатки и несоответствие помещения условиям Договора. В последующем, при повторном осмотре помещения 03.03.2020 года было установлено отсутствие траволатора, о чем была сделана соответствующая запись.

25.03.2020 года ФИО1 стало известно, что траволатор, предусмотренный Договором, застройщиком устанавливаться не будет, поскольку в указанной части были внесены изменения в проект, установка траволатора возложена на собственников помещений.

Судом установлено также, что 30.12.2019 ФИО1 с участием представителей Застройщика произвела осмотр нежилого помещения № №, по итогам осмотра помещения был составлен акт, в котором зафиксированы недостатки, в том числе не выполнена кирпичная кладка по проекту, не выполнена система электроснабжения (без разводки по помещениям).

При повторном осмотре помещения № № 03.03.2020 также были зафиксированы нарушения – отсутствие системы электроснабжения.

25.03.2020 ФИО1 получила сообщение от ПАО «Орелстрой», согласно которому система электроснабжения (без разводки по помещениям) выполняться не будет, поскольку данный вид работ был исключен из проекта.

Основанием заявленного истцом иска о расторжении двух Договоров ДДУ являются существенные нарушения требований к качеству объектов долевого строительства помещений №№ № а также существенное изменение проектной документации на строящийся многоквартирный дом.

Рассматривая каждое из заявленных оснований, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч.ч. 1 и 9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч.2).

Проверяя доводы истца о нарушении требований к качеству объекта долевого строительства – помещений № № и № №, а также возражения ответчика, судом была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой было поручено ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта № 2454/9-2 от 21.05.2021, проведенному ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», эксперт пришёл к следующим выводам:

По вопросу № 1: работы по строительству нежилого помещения № № площадью 681,41 кв.м., расположенного на 1-м этаже многоэтажного жилого дома № со встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения <адрес>, не соответствует строительным нормам и правилам, проектной документации шифр 01-75-16 (2017 года стадия «Р»), а, следовательно, условиям договора об участии в долевом строительстве № № от 17/04/2017 года.

Также следует отметить, что выявленные дефекты на спорном объекте не относятся к критическим дефектам.

По вопросу № 2: работы на спорном объекте выполнялись на основании проектной документации шифр 01-75-16 (2017г. стадия «Р»). Каких-либо сведений о внесении изменений в проектную документацию шифр 01-75-16 (2017 года стадия «Р») в распоряжение эксперта представлено не было.

Экспертом был проведен анализ проектной документации шифр 01-75-16 (2019г. стадия «П»), который показал, что по своей сути она является копией проектной документации шифр 01-75-16 (2016г. стадия «П») за исключением внесения отдельных изменений. То есть, по мнению эксперта, проектная документация шифр 01-75-16 (2019г. стадия «П») появилась путем изменения отдельных изменений в проектную документацию шифр 01-75-16 (2016г. стадия «П»). Как было отмечено при ответе на первый вопрос, именно рабочая документация («Р») разрабатывается на основании проектной документации («П»), а не наоборот.

Поэтому проектная документация шифр 01-75-16 (2019г. стадия «П») не может в себе нести изменения к проектной документации (2017г. стадия «Р»).

По вопросу № 3: работы на спорном объекте выполнялись на основании проектной документации шифр 01-75-16 (2017г. стадия «Р»). Каких-либо сведений о внесении изменений в проектную документацию шифр 01-75-16 (2017г. стадия «Р») в распоряжение эксперта представлено не было. Также эксперту не была представлена проектная документация шифр 01-75-16-ТХ «Технологические решения», а также 01-75-16-КЖ (2017г. стадия «Р»), в которой могла быть указана более конкретная информация по устройству траволатора и пассажирских лифтов в пристроенной части спорного объекта. В распоряжение эксперта была представлена только рабочая документация шифр 01-75-16-СМ (2017г.) «Смета на строительство объектов капитального строительства», в которой указаны работы по возведению фундаментов и стен под траволатор и под лифты, а также монтаж двух лифтов и пристроенной части.

На основании изложенного, вести речь об изменении проектной документации (2017г. стадия «Р») не представляется возможным.

В целях информирования судом экспертом был произведен анализ сравнения имеющейся проектной документации шифр 01-75-16-ИОС6 «Технологические решения» (2016г. стадия «П»), проектной документации шифр 01-75-16-ПЗ «Пояснительная записка» (2016г. и 2019г. стадии «П»), проектной документации шифр 01-75-16-АР «Архитектурные решения» (2019г. стадия «П»), а также рабочей документации шифр 01-75-16-СМ (2017г.).

По вопросу № 3: Согласно рабочей документации шифр 01-75-16-СМ (2017г.), л.д.61-66:Локальный сметный расчет № 02-01-04/п «Архитектурно-строительные решения. (пристрой)», выполненный на основании чертежей № 01-75-16 включает в себя работы по возведению фундаментов, стен и перегородок, а также устройство закладных деталей под траволатор.

Согласно проектной документации шифр 01-75-16-ИОС6 «Технологические решения» (2016г. стадия «П»), (П3, л.2):

Для сообщения между этажами встроено-пристроенной части здания (помещения многофункционального назначения) предусмотрены …траволатор (пассажирский конвейер) марки XOP-NC, V=0,5м/с.

На л.2,3,4 проекта на планах первого, второго и третьего этажей на отм. -3,300; -0,600; +3,300 отображен траволаторV=0,5м/с.

Проектная документация шифр 01-75-16-ИОС6 «Технологические решения» (2019г. стадия «П»), с изменениями представлена не была.

Согласно проектной документации шифр 01-75-16-ПЗ «Пояснительная записка» (2016г. стадия «П»), (л.4):

Для сообщения между этажами встроено-пристроенной части здания (помещения многофункционального назначения) предусмотрены траволатор.

В проектной документации шифр 01-75-16-ПЗ «Пояснительная записка» (2019г. стадия «П»), (л.4) внесены изменения:

Подъемное оборудование встроено-пристроенной части здания устанавливается владельцем помещения.

На основании изложенного, эксперт пришел к выводу, что проектной документацией шифр 01-75-16-СМ (2017 стадия «Р») предусматривались работы по возведению фундаментов, стен и перегородок, а также устройство закладных деталей под траволатор.

Проектной документацией от (2016г. стадия «П») предусматривались работы по устройству траволатора, при этом в проектную документацию (2019г. стадия «П») внесены изменения, суть которых состоит в том, что все подъемное оборудование устанавливается владельцем помещения.

Грузовые лифты.

Согласно рабочей документации шифр 01-75-16-СМ (2017г.), л.1-2:

Локальный сметный расчет № 02-01-16/п «Монтаж лифтов. (Пристрой)», выполненный на основании чертежей № 01-75-16-КЖ включает в себя работы по монтажу двух лифтов пассажирских грузоподъемностью 1000 кг.

Согласно проектной документации шифр 01-75-16-ИОС6 «Технологические решения» (2016г., стадия «П»), (П3, л.2):

Для сообщения между этажами встроенно-пристроенной части здания (помещения многофункционального назначения) предусмотрены … два грузовых выжимных лифта ПГ-1005В, Q=1000 кг, V=0.5 м/с, с нижним машинным помещением (размер шахты 2750х2700 мм) производство ОАО «Щербинский лифтостроительный завод»…

На л.2,3,4 проекта на планах первого, второго и третьего этажей на отм. -3,300; -0,600; +3,300 отображен лифт Q=1000 кг, V=0.5 м/с.

Проектная документация шифр 01-75-16ИОС6 «Технологические решения» (2019г. стадия «П») с изменениями представлена не была.

Согласно проектной документации шифр 01-75-16-ПЗ «Пояснительная записка» (2016г. стадия «П»), (л.4):

Для сообщения между этажами встроенно-пристроенной части здания (помещения многофункционального назначения) предусмотрены два грузовых лифта грузоподъемностью 1000 кг.

В проектной документации шифр 01-75-16-ПЗ «Пояснительная записка» (2019г. стадия «П»), (л.4) внесены дополнения:

Для сообщения между этажами встроенно-пристроенной части здания (помещения многофункционального назначения) предусмотрены … два грузовых лифта: грузовой – грузоподъемностью 1000 кг, грузопассажирский – грузоподъемностью 630 кг.

Подъемное оборудование встроено-пристроенной части здания устанавливается владельцем помещения.

Также в проектной документации шифр 01-75-16-АР «Архитектурные решения» (2019г. стадия «П») на л.10 внесены дополнения:

Все лифтовое оборудование пристраиваемого помещения устанавливается владельцем помещения.

Помимо этого, на чертеже в соседнем нежилом помещении № № изменены (уменьшены) габаритные размеры лифтовой шахты без указания соответствующих размеров.

Следует отметить, что подобное примечание и изменение размеров лифтовой шахты на соответствующем листе (л.9) в проектной документации шифр 01-75-16АР (2017г. стадия «Р») отсутствует.

На основании изложенного эксперт приходит к выводу, что проектной документацией (2016г., стадия «П»), а также проектной документацией шифр 01-75-16-СМ (2017г. стадия «Р») предусматривались работы по устройству двух грузовых лифтов. При этом, в проектную документацию (2019г. стадия «П») внесены изменения, суть которых состоит в том, что все подъемное оборудование устанавливается владельцем помещения, также произведена замена грузового лифта грузоподъемностью 1000 кг на грузопассажирский лифт грузоподъемностью 630 кг с изменением габаритных размеров лифтовой шахты (в осях 10п-11п/Е-Ж).

По вопросу № 4: работы по строительству нежилого помещения № № площадью 257,85 кв.м., расположенного на 1м этаже многоэтажного жилого дома № со встроенно-пристроенными помещениями многофункционального назначения <адрес> не соответствует строительным нормами и правилам, проектной документации шифр 01-75-16 (2017г. стадия «Р»), а следовательно условиям договора об участии в долевом строительстве № № от 17.04.2017 года.

Выявленные дефекты на спорном объекте не относятся к критическим дефектам.

По вопросу № 5: работы на спорном объекте выполнялись на основании проектной документации шифр 01-75-16 (2017г. стадия «Р»). Каких-либо сведений о внесение изменений в проектную документацию шифр 01-75-16 (2017г. стадия «Р») в распоряжение эксперта представлено не было.

Экспертом был проведен анализ проектной документации шифр 01-75-16 (2019г. стадия «П»), который показал, что по своей сути она является копией проектной документации шифр 01-75-16 (2019г. стадия «П»). Как было отмечено при ответе на первый вопрос именно рабочая документация (стадия «Р») разрабатывается на основании проектной документации (стадия «П»), а не наоборот.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердил правильность своих выводов. Дополнительно пояснил, что в нежилом помещении №№ не установлено элементов системы электроснабжения согласно проектной документации.

Суд принимает указанное заключение эксперта с учетом пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО11

При этом исходит из того, что экспертиза проведена специализированным учреждением, эксперт обладает высокой квалификацией и необходимыми познаниями; имеет достаточный стаж работы экспертом; само заключение является полным, мотивированным, аргументированным, содержит подробное обоснование ответов на вопросы суда, соответствует требованиям, предъявляемым ст.86 ГПК РФ. Таким образом, у суда не имеется оснований сомневаться в достоверности, правильности и объективности выводов экспертизы.

Каких-либо обоснованных, аргументированных возражений, относительно выводов эксперта, стороны суду не представили.

Кроме того, заключение эксперта согласуется с исследованными в судебном заседании доказательствами.

При этом суд приходит к выводу, что нежилое помещение № № имеет существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, подверженные исследовательской частью экспертного заключения, а именно:

- пристройка к многоэтажному дому, в части фасада помещения № № выполнена не по проекту, вместо сплошного остекления, выполнено частичное остекление, в остальной части фасад покрыт навесными плитами;

- не соблюдены предусмотренная проектом толщина наружных стен, имеется несоответствие толщины утеплителя или воздушной прослойки;

- не смонтирована предусмотренная проектом система вентиляции;

- некачественно выполнены работы по кладке стен;

- некачественно выполнены работы по устройству оконных блоков, в результате чего их требуется демонтировать и устанавливать новые блоки, соответствующие размеру проема.

В помещении № № были установлены следующие нарушения его качества:

- отсутствие системы электроснабжения, предусмотренной как Договором ДДУ, так и проектной документацией к нему;

- не в полном объеме выполнена система вентиляции;

- некачественно выполнены работы по кладке стен;

- некачественно выполнены работы по устройству стен лифтовой шахты;

- некачественно выполнены работы по устройству оконных блоков.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности наличия существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, при этом все допущенные нарушения и недостатки суд оценивает в их совокупности, приходя к выводу об их существенности.

Указанное обстоятельство является основанием к расторжению заявленных Договоров ДДУ.

Вместе с тем, суд также учитывает и то обстоятельство, что в судебном заседании было бесспорно установлено существенное изменение проектной документации в отношении строящегося объекта долевого строительства.

Так, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади (ч.1.1, п.2 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлено, что проектной документацией (2017г., стадия «Р») предусматривались работы по возведению фундаментов и перегородок, а также устройство закладных деталей под траволатор.

Проведение этих работ было предусмотрено и проектной документацией от 2016 года.

Однако, из проектной документации 2019 года усматривается, что в неё были внесены изменения, суть которых, состоит в том, что все подъемное оборудование устанавливается владельцем помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд соглашается с доводом истца, о том, что внесенные в этой части изменения в проект являются существенными, поскольку застройщик в одностороннем порядке возложил бремя несения расходов по установке (в том числе строительные работы) траволатора и лифтов на собственников многоэтажного жилого дома.

Согласно представленной проектной документации, доступ в помещение № №, приобретенное ФИО1, а также доступ на второй этаж, был предусмотрен со стороны фасада исключительно посредством траволатора, лифтов. Следовательно, внесение изменений в проект в данной части, является существенным нарушением прав и интересов истца.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание установленные фактические нарушения прав участника долевого строительства, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договоров об участии в долевом строительстве №№ № и №, заключенных 17.04.2017. Указанные обстоятельства являются основанием ко взысканию с ПАО «Орелстрой» в пользу ФИО1 денежных средств в размере 22 486 530 руб. и 7 220 000 руб., а всего 29 706 530 руб.

Удовлетворению подлежат и требования истца о взыскании процентов на основании ранее приведенной ч.2 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Истец, как участник долевого строительства, не являясь индивидуальным предпринимателем, полагал, что имеет право на проценты на сумму за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в двойном размере.

Действительно, данные договоры заключены ФИО1 как физическим лицом, что следует из текста самого договора, материалы дела не содержат данных о том, что данные помещения приобретаются истцом с целью систематического извлечения прибыли, для осуществления предпринимательской деятельности; доказательства того, что истец является индивидуальным предпринимателем, материалы дела также не содержат.

Однако, при расчете процентов суд не соглашается с приведенным истцом расчетом, и полагает правильным взыскать такие проценты за период с 17.04.2019-даты регистрации договора о переходе прав и обязанностей застройщика к ответчику.

При этом суд учитывает, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423"Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" с 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются проценты, подлежащие уплате дольщику по ч. 2 ст. 9. По требованиям об уплате процентов, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021 года.

Расчет неустойки следующий:

С 17.04.2019 года по 02.04.2020 года неустойка на сумму 29 706 530 руб. составляет : 29 706 530 руб.х4, 25%х352х1/300х2=2 962 731, 26 руб.

С 02.01.2021 года по 28.05.2021 года, неустойка на сумму 29 706 530 руб. составляет: 29 706 530 руб.х4, 25%х147х1/300х2=1237276, 97 руб.

Всего размер неустойки составляет 4 200 008, 23 руб.

От представителя ответчика поступило ходатайство об уменьшении размера процентов на основании ст.333 ГК РФ.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В п. 33 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) разъяснено, что в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи (п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сумма процентов, начисленных в соответствии с положениями п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на задолженность в сумме 29 706 530 руб. за период времени с 17.04.2019 по 28.05.2021 составляет 2548667, 25 из расчета :

за период с 17.04.2019 по 16.06.2019 - 29 706 530 х61х7, 75/365 = 384760, 6руб.

за период с 17.06.2019 по 28.07.2019 - 29 706 530 х42х7, 5/365 =256371,42руб.

за период с 28.07.2019 по 08.09.2019 - 29 706 530 х42х7, 25/365 =247825,71руб.

за период с 09.09.2019 по 27.10.2019 - 29 706 530 х49х7/365 =279159,99руб.

за период с 28.10.2019 по 15.12.2019 - 29 706 530 х49х6, 5/365 =259219,99руб.

за период с 16.12.2019 по 31.12.2019 - 29 706 530 х16х6, 25/365 =81387,75руб.

за период с 01.01.2020 по 09.02.2020 - 29 706 530 х40х6,25/365 =202913,46руб.

за период с 10.02.2020 по 26.04.2020 - 29 706 530 х77х6/365 =374984,07руб.

за период с 27.04.2020 по 21.06.2020- 29 706 530 х56 х5,5/365 =249989,38руб.

за период с 22.06.2020 по 26.07.2020- 29 706 530 х35х4,5/365 =127835,48руб.

за период с 27.07.2020 по 31.12.2020- 29 706 530 х158х4, 25/365 =545025,54руб.

за период с 01.01.2021 по 21.03.2021- 29 706 530 х80х4,25/365 =276718,36руб.

за период с 22.03.2021 по 25.04.2021- 29 706 530 х35х4, 5/365 =128185,7123руб.

за период с 26.04.2021 по 28.05.2021- 29 706 530 х33х5/365 =134289,79руб.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, срок нахождения денежных средств истцов в пользовании ответчика; период просрочки исполнения ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, по истечении которого истец отказался от исполнения договора; необходимость соблюдения баланса прав и законных интересов каждой из сторон спора, компенсационную природу спорных процентов, суд находит заявленную истцом сумму процентов явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, учитывая, что неисполнение ответчиком обязательств по договору не повлекло негативных последствий для истца, и применительно к ст.333 ГК РФ снижает размер процентов до 3 000 000 рублей.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы; в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что при подаче искового заявления истцом ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 60 000 руб., что подтверждается соответствующей квитанцией.

Принимая во внимание, что иск удовлетворен, суд взыскивает с ответчика ПАО «Орелстрой» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины которая подлежит взысканию пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований без учета уменьшения судом размера неустойки в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ) в размере 60 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве №№ и №№, заключенные между ОАО «Липецкая ипотечная корпорация» и ФИО1 17.04.2017 года.

Взыскать с ПАО «Орелстрой» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные в счет цены договоров 29 706 530 рублей, проценты за пользование денежными средствами 3 000 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.А. Санкина

Мотивированное решение принято 04.06.2021.