Гражданский кодекс часть 1

Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Рякина С.Е., при секретаре Кирилловой Н.И., с участием истца ФИО2 и его представителя ФИО1, представителя ответчика Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2661/2016

по иску ФИО2 к Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов,

установил:

ФИО2 обратился с иском к Администрации г. Павловский Посад Павлово-Посадского муниципального района Московской области в котором просит суд: признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа, кадастровый номер №, степень готовности 85%, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>; право на приобретение указанного земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации; обязать Администрацию заключить с ним договор аренды на спорный земельный участок; признать недействительным прекращение его права аренды на спорный земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО1 заявленные исковые требования по основаниям изложенным в иске поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации г. Павловский Посад Павлово-Посадского муниципального района Московской области ФИО3 возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо Министерство строительного комплекса Московской области представило отзыв, просило рассмотреть в отсутствие представителя, возражало против удовлетворения иска.

Третье лицо Министерство имущественных отношений Московской области извещалось, представителя не направило, возражений не представило, иск не оспорило.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в лице Межмуниципального отдела по Орехово-Зуевскому и Павлово-Посадскому районам Московской области, извещалось, представило отзыв согласно которому решение оставило на усмотрение суда.

Проверив материалы дела, выслушав истца стороны, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ. между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района М.О. и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: <адрес>, для строительства магазина автозапчастей, вид разрешенного использования – размещение объектов торговли – магазина автозапчастей, категория земель – земли населенных пунктов. Договор был заключен согласно постановления Главы Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 17.06.2010г. № 940 «о предоставлении ФИО2 земельного участка в аренду».

Договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. регистрационная запись №.

Согласно дополнительного соглашения от 22.05.2013г. договор аренды был продлен на срок до 22.06.2016г. (согласно постановлению Администрации Посадского муниципального района Московской области от 16.05.2013г. № 847).

За весь срок действия договора аренды истец добросовестно исполнял обязанности арендатора, производил уплату арендных платежей, задолженности не имеет.

Кроме того, договор аренды был заключен с ним как с гражданином (физическим лицом), что подтверждено вступившим в законную силу решением Павлово-Посадского городского суда Московской области от 10.02.2015г. по гражданскому делу № 2-246/2015.

26.04.2016г. истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды сроком на три года, т.к. он имеет дальнейшее намерение использовать спорный земельный участок для завершения строительства здания шиномонтажа и автомагазина, задолженности по арендной плате не имеет, земельный участок иным лицам не распределен.

Ответом от 20.06.2016г. ответчик отказал в заключении нового договора аренды земельного участка без торгов с мотивировкой «не освоение земельного участка с 2010г.».

Кроме того, 05.07.2016г. истцом было получено по почте от ответчика уведомление от 29.06.2016г. за № 2365 исх. о прекращении договора аренды, согласно которого Администрация уведомила истца, что, т.к. срок договора аренды закончился 22.06.2016г., а арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с чем, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, Администрация предупреждает истца за три месяца, что отказывается от договора. Отказ от договора влечет его расторжение по истечении 3-х месяцев с момента получения истцом настоящего уведомления. Таким образом, Договор аренды земельного участка продолжил свое действие до 05.10.2016г.

Истец считает, что отказ в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов является неправомерным, а он имеет право на заключении такого договора по следующим основаниям:

Договор аренды земельного участка был заключен для строительства здания шиномонтажа и магазина автозапчастей.

ДД.ММ.ГГГГ. истцом было получено разрешение на строительство №. Согласно данного разрешения следует, что Администрация муниципального образования сельское поселение Улитинское Павлово-Посадского муниципального района Московской области руководствуясь ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешает строительство объекта капитального строительства магазина – автозапчастей в соответствии с проектной документацией, разработанной филиалом ГП МО «АПУ Московской области» - «Архитектурно-планировочное управление по Павлово-Посадскому району» и градостроительным планом, утвержденным постановлением Главы сельского поселения Улитинское № 84 от 05.09.2014; площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м.; здание шиномонтажа одноэтажное, наружные стены – пеноблоки с наружным оштукатуриванием, площадь застройки – <данные изъяты> кв.м.; здание магазина автозапчастей – площадь застройки <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

На основании данного разрешения Истцом в 2015г. было построено на арендованном земельном участке здание шиномонтажа (как первый этап). Однако уведомлением от 16.07.2015г. истцу, в соответствии с ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. на схеме, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, не отображены: расположения сетей инженерно-технического обеспечения; планировочная организация земельного участка; схема не подписана лицом, осуществляющим строительство. Не представлены документы, свидетельствующие о выполнении технических условий на перенос инженерных сетей из зоны размещения вводимого в эксплуатацию объекта.

Ввиду того, что перенос инженерных сетей и оформление документации по объективным причинам существенным образом затягивался, Истец начал процедуру оформления права собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа.

Согласно справки ООО «Мередиан-Энерго» за № от ДД.ММ.ГГГГ. последнее проводит работы по реконструкции существующих воздушных линий 6-10 кВ в рамках программы ПАО «МОЭСК» по замене не изолированного воздушного провода на СИП-3 и программы по жалобам. В связи с отсутствием финансирования со стороны ПАО «МОЭСК» указанные работы были приостановлены. В настоящее время между ООО «Мередиан-Энерго» и ПАО «МОЭСК» подписаны дополнительные соглашения о продлении сроков по договорам: Реконструкция ВЛ 10 кВ ф. 101 ПС-626, МО, Павлово-Посадский р-н (<данные изъяты>) и реконструкция ВЛ 10 кВ ф. 402 ПС-626, МО, Павлово-Посадский р-н (<данные изъяты>). Сроки выполнения строительно-монтажных работ по перечисленным договорам продлены до 30.09.2017г.

Часть вышеперечисленных электросетей расположена непосредственно над земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: <адрес>. До переноса электросетей за границы земельного участка у истца отсутствует возможность приступить к возведению здания магазина автозапчастей.

ДД.ММ.ГГГГ. объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа был внесен в ГКН под №. Согласно кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства – здание шиномонтажа, степень готовности данного объекта недвижимости составляет 85%.

После постановки на кадастровый учет, Истец обратился в УФСГРКиК по М.О. за заявлением от 15.09.2016г. о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа Однако Истцом было получено уведомление от 26.09.2016г. о приостановлении государственной регистрации ввиду того, что по данным ЕГРП право аренды ФИО2 на земельный участок прекращено 09.08.2016г. (рег.запись <данные изъяты>). Как стало известно Истцу, основанием для прекращения аренды стало заявление о прекращении аренды, поданное Ответчиком-2 27.07.2016г. в УФСГРКиК по ФИО4 образом, Ответчик не имел право до истечения 3-х мес. срока со дня получения Истцом уведомления о прекращении договора аренды (т.е. до 05.10.2016г.), подавать заявление о прекращении аренды, а прекращение права аренды является недействительным, т.к. противоречит положениям ст.610 и 621 ГК РФ.

Истец не получал уведомления о прекращении аренды и не имел возможность оспорить прекращении аренды ранее.

Прекращение права аренды и тем самым невозможность регистрации за истцом права собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа не соответствует закону, нарушает его права и создает препятствие в заключении нового договора аренды земельного участка сроком на три года однократно без проведения торгов.

Согласно Договора аренды земельного участка №43 от 23.06.2016г. и принимая во внимание уведомление о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № исх., срок аренды земельного участка истекает 05.10.2016г. В период действия Договора аренды Истец построил (в полном соответствии с Договором, проектной документацией, градостроительным планом, разрешением на строительство - объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа. Данный объект был внесен в ГКН ДД.ММ.ГГГГ. под №.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в частности, объекты незавершенного строительства. В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи (в частности, его возникновение) подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно положений ст.ст. 40, 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет прав, в частности, возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как указано в п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» - правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ

Истцом правомерно построен на спорном земельном участке объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа со степенью готовности 85%, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства.

Согласно п.21 ст.3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Положениями ст. 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из буквального толкования приведенных норм гражданского законодательства, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец обращает внимание суда на то, что после окончания срока аренды он продолжает пользоваться земельным участком, следовательно, в силу ст. 610 ГК РФ договор аренды от 04.05.2012 г. считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Ответчик уведомил истца письмом от 29.06.2016г. (которое истец получил 05.07.2016г.) об отказе от договора аренды по истечении трех месяцев т.е. с 05.10.2016г.

Истцом правомерно и в период действия договора аренды возведен объект незавершенного строительства – задние шиномонтажа на части участка свободном от электрических сетей.

Истец использовал, использует и имеет намерение в дальнейшем использовать спорный земельный участок для завершения строительства здания шиномонтажа и магазина автозапчастей, задолженности по арендной плате не имеет, земельный участок иным лицам не распределен. До переноса электросетей за границы земельного участка у истца отсутствует возможность приступить к возведению здания магазина автозапчастей.

На основании изложенного иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – здание шиномонтажа, кадастровый номер <данные изъяты>, степень готовности 85%, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

Признать ФИО2 право на приобретение земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> по адресу: <адрес> в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать Администрацию Павлово-Посадского муниципального района Московской области заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Признать недействительным прекращение права аренды ФИО2 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. регистрационная запись <данные изъяты>

Решение суда является основанием для исключения из ЕГРП регистрационной записи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. о прекращении аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд, через суд его принявший в течение одного месяца.

Решение изготовлено в окончательной форме 05.12.2016 года.

Председательствующий С.Е. Рякин