Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» к ФИО1 об обращении взыскания на имущественное право,

установил:

ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (далее по тексту - ОАО «АЖИК») обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на имущественное право на <данные изъяты> доли в квартире НОМЕР, расположенной по АДРЕС, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов. Также просил взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Требования обоснованы тем, что ДАТА между истцом и ФИО1, ФИО2 заключен договор займа НОМЕР, по условиям которого заемщикам предоставлен заем в сумме <данные изъяты> руб. сроком на <данные изъяты> месяцев под <данные изъяты>% годовых для приобретения в собственность ФИО1 данной квартиры, путем участия в долевом строительстве. Одновременно заключен договор залога имущественных прав от <данные изъяты>. Заемщики свою обязанность по возврату займа не исполняли. Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА иск ОАО «АЖИК» о взыскании задолженности по договору займа с ФИО1, ФИО3 удовлетворен частично - с ФИО1 в пользу истца взыскана сумма задолженности по договору займа в размере <данные изъяты> руб.; ФИО1 обязан зарегистрировать право собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру НОМЕР расположенную по АДРЕС; составить при участии ОАО «АЖИК» закладную и произвести все необходимые действия по совершению регистрационных действий в отношении закладной, предметом которой будет являться <данные изъяты> доля в квартире. В добровольном порядке данное решение ответчиком не исполнено. ДАТА Новоалтайским МОСП во исполнение решения суда возбуждено исполнительное производство, которое не исполняется, что послужило причиной обращения в суд. Договор долевого участия строительства на спорную квартиру, согласно которому ФИО1 являлся участником долевого строительства, был заключен ДАТА между заемщиками и застройщиком ООО «<данные изъяты>» и зарегистрирован в Росреестре. С момента такой регистрации у истца, как залогодержателя, находится в залоге имущественное право на <данные изъяты> долю в спорной квартире. Между истцом и ответчиком имеются обязательства обеспеченные залогом имущественных прав, которые не исполняются ответчиком ни в добровольном, ни в принудительном порядке, в связи с чем, истец просил обратить взыскание на имущественное право.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил обратить взыскание на имущественное право на 1/2 доли в квартире НОМЕР, расположенной по АДРЕС, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб., т.е. в размере <данные изъяты>% от рыночной стоимости квартиры, определенной в заключении оценщика.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддерживает по тем же основаниям, пояснила, что просит установив первоначальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>% от рыночной стоимости квартиры, определенной в заключении оценщика от ДАТА в сумме <данные изъяты> руб. Ответчик уклоняется от регистрации права собственности на долю в квартире и составления закладной на нее, в связи с чем, истец лишен возможности требовать обращения взыскания на долю в праве собственгности, судебный пристав-исполнитель, обратившись в Росреестр, также не смог зарегистрировать право собственности ФИО1, поскольку отсутствует акт приема-передачи квартиры от застройщика, все документы застройщика находятся в материалах уголовного дела, по заявлению судебного пристава-исполнителя регистрация приостановлена. Заложенное имущественное право предполагает право требовать у застройщика квартиру в собственность.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежаще.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, судебные извещения возвращены за истечением срока хранения.

Представитель ответчика- ФИО4, действующая по доверенности, с исковыми требованиями не согласна, дала пояснения, аналогичные изложенным в отзыве на иск о том, что обращение на долю в праве общей долевой собственности производится с учетом преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Продавец доли обязан известить в письменной форме других участников долевой собственности о намерении продать долю, при продажи доли в нарушением преимущественного права покупки другой участник вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец не представил доказательства обращения к лицам, чьи интересы и права могут быть нарушены действиями истца, отказ этих лиц от преимущественного права покупки спорной доли. Обращение взыскания на имущественное право на долю недвижимого имущества в рассматриваемом случае невозможно, поскольку дом построен, квартира передана ответчику по акту и поставлена на кадастровый учет, имущественное право требовать у застройщика передачи квартиры в собственность ответчиком реализовано. Полагает, что истец выбрал неверный способ защиты, поскольку сначала необходимо зарегистрировать право собственности ответчика на недвижимое имущество с обременением ипотекой, после чего требовать обращения взыскания на заложенное имущество. У ФИО1 отсутствуют документы, необходимые для регистрации права собственности на долю квартиры и ее обременении, поэтому он не может его зарегистрировать в установленном порядке, но они есть у истца и судебного пристава-исполнителя, которые не лишены возможности произвести такую регистрацию.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, исследовав исполнительное производство, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В судебном заседании установлено, что ДАТА между ОАО «АЖИК» и заемщиками ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа НОМЕР, по которому ответчику был предоставлен заем в размере <данные изъяты> руб. сроком на <данные изъяты> месяцев под <данные изъяты>% годовых для приобретения в собственность ФИО1 квартиры по АДРЕС (строительный номер), состоящей из 2 (двух) комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м. путем участия в долевом строительстве.

ФИО2 в настоящее время имеет фамилию ФИО5, что подтверждается свидетельством о заключении брака ДАТА (л.д. 55 т. 1).

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА по иску ОАО «АЖИК» к ФИО1, ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа, обязании исполнения обязательств по договору иск ОАО «АЖИК» удовлетворен частично.

По решению суда с ФИО1 в пользу ОАО «АЖИК» взыскана сумма задолженности по договору займа НОМЕР от ДАТА по состоянию на ДАТА включительно в размере <данные изъяты> руб., из расчета: <данные изъяты> руб. – остаток неисполненных обязательств по основному долгу, <данные изъяты> руб. – неуплаченные проценты за пользование займом, <данные изъяты> руб. – пеня за нарушение сроков возврата суммы займа и процентов, проценты за пользование займом в размере 18 % годовых на сумму основного долга <данные изъяты> руб., начиная с ДАТА по день фактического возврата. В удовлетворении требований ОАО «АЖИК» о взыскании с ФИО1 пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты>% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу отказано.

Кроме того, по данному решению суда на ФИО1 возложена обязанность исполнить обязательства по договору займа НОМЕР от ДАТА и зарегистрировать право собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру НОМЕР в доме АДРЕС, за свой счет произвести оценку указанной квартиры у независимого Оценщика, согласованного с ОАО «АЖИК», составить при участии ОАО «АЖИК» надлежащим образом оформленную Закладную, предметом которой будет являться квартира, расположенная по адресу: АДРЕС тракт, АДРЕС, и совершить все необходимые с его стороны действия по совершению регистрационных действий в отношении Закладной. Также с ФИО1 в пользу ОАО «АЖИК» были взысканы расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., а в доход местного бюджета госпошлина в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении иска ОАО «АЖИК» к ФИО5 отказано. Из решения суда следует, что обязательств по договору займа ФИО5 на себя не принимала, поскольку его не заключала (л.д. 40-44 т.1).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА указанное решение изменено в части – на ФИО1 возложена обязанность составить при участии ОАО «АЖИК» надлежащим образом оформленную Закладную, предметом которой будет являться <данные изъяты> доля квартиры, расположенная по АДРЕС, в остальной части указанное решение оставлено без изменения (л.д. 45-48 т. 1).

Определением Новоалтайского городского суда от ДАТА удовлетворено заявление ОАО «АЖИК» об изменении порядка исполнения решения суда от ДАТА - изменен порядок исполнения решения Новоалтайского городского суда от ДАТА по иску ОАО «АЖИК» к ФИО1, ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа, обязании исполнения обязательств по договору - ОАО «АЖИК» указано на возможность совершения за ФИО1 действий по регистрации права собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру НОМЕР в доме АДРЕС с последующим взысканием с ответчика всех понесенных в связи с этим расходов. Данное определение вступило в законную силу ДАТА (л.д. 49-50 т. 1).

Кроме того, Новоалтайским городским судом было рассмотрено гражданское дело НОМЕР по иску ТСЖ «<данные изъяты>» к ФИО1 и ФИО5 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, поставляемых в квартиру НОМЕР, расположенную в АДРЕС. Решением суда от ДАТА иск удовлетворен частично, с ФИО1 взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг за период с <данные изъяты> по ДАТА в сумме <данные изъяты> руб. В удовлетворении иска к ФИО5 отказано. Данное решение вступило в законную силу ДАТА (л.д. 55-57 т. 2)

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В настоящем судебном заседании установлено, что решение Новоалтайского городского суда от ДАТА по иску ОАО «АЖИК» до настоящего времени не исполнено, задолженность по договору займа не погашена, право собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру не зарегистрировано, надлежащим образом оформленная Закладная не составлена, что подтверждается материалами исполнительного производства, уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю от ДАТА (т. 2 л.д. 27) и не оспаривается представителями истца и ответчика в судебном заседании.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования).

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ч. 5 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.п. 1,3 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

ДАТА между ООО «<данные изъяты>»- сторона 1, и ФИО1- сторона 2, заключен предварительный договор НОМЕР о заключении договора долевого участия в строительстве жилого дома, согласно которого стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному АДРЕС, по которому сторона-1 будет выступать застройщиком, а сторона-2- дольщиком, и в соответствии с которым сторона -1 обязуется построить вышеуказанный дом (объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику по акту 2-х комнатную квартиру без отделки (строительный №14), а дольщик обязуется уплатить обусловленную основным договором цену и принять квартиру. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДАТА (л.д. 128-129 т. 1).

Согласно договора займа (при ипотеке в силу закона), долевого строительства НОМЕР от ДАТА заем ФИО1 и ФИО2 предоставлялся для целевого использования, а именно: приобретения квартиры по АДРЕС (строительный номер), в собственность ФИО1 путем участия в долевом строительстве по предварительному договору <данные изъяты> от ДАТА, заключенному между ООО «<данные изъяты>» и ФИО1, по договору уступки права требования к ООО «<данные изъяты>» по векселям ООО «<данные изъяты>», заключенному между Г.И.А. и ФИО1 Продавцом квартиры является Г.И.А.

Согласно п. 1.4 данного договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является залог имущественных прав на квартиру.

ДАТА между ОАО «АИЖК»- залогодержатель, и ФИО1- залогодатель, также заключен договор залога имущественных прав, согласно которого залогодатель в обеспечение обязательств, принятых по договору займа НОМЕР от ДАТА, передает в залог залогодержателю права на <данные изъяты> комнатную квартиру №14 (номер строительный), в строящемся многоэтажном жилом доме по АДРЕС, стоимостью <данные изъяты> руб. (л.д. 84-85 т. 1).

Согласно п. 4.3 договора залога имущественных прав, настоящий договор действует до государственной регистрации права собственности залогодателя на указанное жилое помещение, с его обременением ипотекой (залога) в силу Закона в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и передачи закладной, удостоверяющей права залогодержателя на жилое помещение или полного исполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом по настоящему договору.

Таким образом, ФИО1 передано в залог имущественное право требования квартиры по завершению ее строительством в обеспечение кредитных обязательств по договору займа от ДАТА.

ДАТА между ООО «<данные изъяты>»- застройщик, и ФИО1- (<данные изъяты> доля) и ФИО2 (<данные изъяты> доля)- дольщик, заключен договор НОМЕР участия в долевом строительства жилого дома, согласно которого застройщик обязуется построить <данные изъяты> <данные изъяты> этажных дома, расположенными на земельном участке в АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику по акту <данные изъяты> комнатную квартиру (строительный №6), общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже жилого дома по АДРЕС, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Срок передачи квартиру дольщику – ДАТА (л.д. 122-125 т. 1). Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

ДАТА комитетом по строительству администрации г. Барнаула выдано разрешение НОМЕР ООО «<данные изъяты>» на ввод в эксплуатацию <данные изъяты> очереди строительства: <данные изъяты> этажный жилой лом, строение НОМЕР, расположенный в АДРЕС (л.д. 53-54 т. 1).

Согласно справки ООО «<данные изъяты>» номер квартиры (строительный)-НОМЕР (указанный в договоре займа) соответствует номеру - НОМЕР (указан в договоре долевого участия), расположенной на <данные изъяты> этаже (л.д. 56 т. 1).

Таким образом, объект долевого строительства- квартира, построен, поставлен на кадастровый учет (л.д. 192 т. 1, л.д. 28 т. 2).

Статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (п. 3).

Частью 6 указанной статьи предусмотрено право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства при уклонении участника долевого строительства от его принятия или при отказе от его принятия, за исключением случая, указанного в части 5 этой статьи.

В соответствии с п. 2.2. договора участия в долевом строительстве жилого дома дольщик обязуется принять квартиру в срок, указанный в сообщении застройщика о готовности объекта и дате передачи квартиры.

При рассмотрении Новоалтайским городским судом гражданского дела НОМЕР по иску ТСЖ «<данные изъяты>» к ФИО1, ФИО5 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, по запросу суда СУ СК РФ по Алтайскому краю была представлена копия акта от ДАТА, согласно которого ООО «<данные изъяты>» по договору НОМЕР от ДАТА участия в долевом строительстве жилого дома, в одностороннем порядке согласно п. 6 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года передало дольщику- ФИО1 и ФИО2 квартиру НОМЕР, расположенную в АДРЕС (л.д. 208 т. 1). Оригинал данного акта находится при уголовном деле.

Ответчик ФИО1, а также его представитель в судебном заседании данный акт не оспаривают, представитель ответчика утверждает о передаче квартиры.

Факт передачи построенной квартиры ФИО6 также установлен решением Новоалтайского городского суда от ДАТА, которое им не обжаловано и вступило в законную силу. Данным решением с ФИО6 взысканы денежные средства по оплате содержания спорной квартиры- коммунальных услуг, с ДАТА.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что построенный объект долевого строительства был передан застройщиком ФИО1, поэтому его право требовать передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве реализовано, обязательства по данному договору сторонами были исполнены.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА и определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДАТА установлено о принадлежности ФИО1 <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В судебном заседании установлено, что право собственности на квартиру, построенную с использованием кредитных средств, и обременение права- ипотека в силу закона, в установленном порядке не зарегистрированы.

Из пояснений представителя ответчика следует, что у ФИО1 отсутствуют документы, необходимые для регистрации его права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, в связи с чем, не может его зарегистрировать.

Определением Новоалтайского городского суда от ДАТА указано на возможность ОАО «АЖИК» совершения за ФИО1 действий по регистрации права собственности на 1\2 долю в праве собственности на квартиру.

Из материалов исполнительного производства следует, что ДАТА судебный пристав-исполнитель в соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обратился через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края для предоставления услуги по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на ФИО1, а ДАТА судебным приставом-исполнителем подано заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пояснений представителя истца, в связи с отсутствием у истца акта приема-передачи квартиры, государственная регистрация права не может быть произведена. Между тем, поскольку установлено наличие акта приема- передачи квартиры ответчику, суд полагает, что судебный пристав-исполнитель не лишен возможности истребовать данный акт, в том числе по ходатайству истца, и представить его для государственной регистрации права собственности, отказа в которой от регистрационной службы не имеется.

Таким образом, поскольку имущественное право требования ФИО1 передачи от застройщика квартиры реализовано, построенная квартира ему передана и он уже несет бремя ее содержания, отсутствуют основания для обращения взыскания на имущественные права участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в связи с отказом в удовлетворении исковых требования не подлежат взысканию с ответчика расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Т.Г. Полянская

Мотивированное решение изготовлено 19.05.2014 г.

<данные изъяты>